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標(biāo)題: 2015煙臺買房經(jīng)驗大匯總之——貸款篇 [打印本頁]
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-8 14:45
標(biāo)題: 2015煙臺買房經(jīng)驗大匯總之——貸款篇
本帖最后由 房網(wǎng)小吖 于 2015-1-13 16:24 編輯
絕大多數(shù)人買房子都是要貸款的,，能全款買房的實(shí)在是不多啊,。再說了,，咱老百姓能有個正當(dāng)理由從銀行貸款的機(jī)會還真不多,，所以即便是能全款買房的人很多也會選擇貸款。
首先來說一下購房貸款要準(zhǔn)備的資料,、流程和注意事項,。
一、購房貸款需要準(zhǔn)備些什么
1.購房合同
2.借款人及配偶身份證（二代身份證需復(fù)印正反兩面）
3.借款人及配偶戶口（戶口本首頁及有本人名字的單頁均需提供,，集體戶口提供本人戶口單頁）
4.結(jié)婚證或離婚證
5.未婚證明（當(dāng)?shù)孛裾洲k理）
6.購房首付款發(fā)票
7.收入證明（已婚購房者提供夫妻雙方的）
8.個人銀行卡,，存折明細(xì)（一般是近半年）
9.公積金貸款還需提供公積金卡
二、貸款流程
1.提交資料
2.填寫個人住房貸款合同
3.提交還貸銀行儲蓄卡（沒有所申請銀行的儲蓄卡需要辦理）
4.銀行審批
5.審批通過,，通知借款人還款金額和還款日期
6.按時還貸
三,、注意事項
在簽貸款合同之前我們主要是需要了解還款方式，還款方式分為等額本息還款和等額本金還款,。
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-8 15:25
本帖最后由 房網(wǎng)小吖 于 2015-1-13 14:42 編輯
我們再來說一下還款方式比較
還款方式的選擇：分等額本金和等額本息,，選擇適合你實(shí)際情況的還款方式很重要！
還貸款基本上是每個家庭的一項主要固定支出,，選擇適合自己的還款方式，一方面可以保證生活質(zhì)量,，另外一方面,，可以節(jié)省利息！
1.等額本息還款：指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息,，直至結(jié)清貸款,。
通俗的解釋就是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個月中,。這種還款方式適合收入穩(wěn)定人群,，作為還款人，每個月還給銀行固定金額,，但每月還款額中的本金比重逐月遞增,、利息比重逐月遞減。
收入穩(wěn)定,、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式,。
2.等額本金還款：則指每月等額償還本金，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款,。
這種還款法適合收入高人群,。等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān),。這種還款方式是將本金分?jǐn)偟矫總�月中,，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息,。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移,，還款負(fù)擔(dān)便會逐漸減輕,！
由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高,，壓力會很大,，所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。
兩種還款方式各有利弊,，可以根據(jù)自己的收入水平,，消費(fèi)觀念，還貸壓力來選擇,。一般來說,，每個月還款不宜超過家庭總收入的30%，不然會影響到生活的質(zhì)量,。至于具體的計算方法,，可使用煙臺房地產(chǎn)網(wǎng)提供的貸款計算器。 還有一點(diǎn)需要注意的就是,，在簽訂合同的時候,，會讓你選擇在國家調(diào)整利率的時候，你是選擇次月調(diào)整還是次年調(diào)整,。
意思就是國家調(diào)高或者調(diào)低利率的時候,，你選的次月就是從國家調(diào)整以后的第二個月按照新利率還款，要是選的次年就是調(diào)整以后的次年1月份按照新利率還款,！
這個見仁見智,，你要是認(rèn)為利率以后會下調(diào)，你就選次月,，要是認(rèn)為利率是上漲的趨勢,，你就選次年，大部分人選擇的是次年調(diào)整,。
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-8 16:52
本帖最后由 房網(wǎng)小吖 于 2015-1-13 16:26 編輯
下面我們來看一下提前還貸種類方式方法
首先我想說：提前還款手續(xù)不麻煩,，提前還貸要準(zhǔn)備的材料：身份證、銀行卡（里面有足夠還剩下的房貸的錢）,、買房時和銀行簽的借款合同,，到銀行預(yù)約申請，一般申請批準(zhǔn)的當(dāng)月就要扣銀行卡里面的錢,。
關(guān)于違約金：很多人會問提前還貸會不會有違約金,，這個只需要打電話問一下你貸款的銀行，每個銀行規(guī)定不一樣,。
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提前還貸分多種： 目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法,。
在貸款時間相同的條件下,，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此,，如打算提前還款,，最好選擇等額本金還款法。
提前還貸主要是為了減少利息,，尤其是在貸款的前幾年,，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高,。因此,，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭取多還款,，使總貸款中的本金基數(shù)下降,，在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會減小。
按還款方式不同,，借款人可以選擇期限減按或金額減按,。據(jù)了解，目前多數(shù)銀行都能提供五種提前還貸的方式,，供客戶選擇,。
第一種，全部提前還款,，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清,。
(不用還利息，但已付的利息不退)
第二種,，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變,，將還款期限縮短,。
(節(jié)省利息較多)
第三種，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少,，保持還款期限不變。
(減小月供負(fù)擔(dān),，但節(jié)省程度低于第二種)
第四種,，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少,，同時將還款期限縮短,。
(節(jié)省利息較多)
第五種，剩余貸款保持總本金不變,，只將還款期限縮短,。
(月供增加,，減少部分利息，但相對不合算)
提前還款,，應(yīng)盡量減少本金,，縮短貸款期限，使支出的利息更少,。
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如何還貸才劃算 如果你選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款,，先還商貸會“優(yōu)惠”很多。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分,，所以貸款利率比商貸低不少,，此次加息幅度也比普通商貸小，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸,，相對劃算些,。
如果你是純商業(yè)貸款，那么又有兩種還款方式的區(qū)別,。
兩種還款法相比,，由于同樣貸款貸了一段時間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”,，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的,，這就相對多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。因此,，如果有提前還貸打算的,，選擇“等額本金還款法”貸款比較好，這樣提前還貸比較劃算,。
但是,，并非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸，這要看你自己的財政計劃如何了,。對于高薪者或收人多元化的人們,，不妨采用“等額本金還款法”；假如你現(xiàn)在的資金較為雄厚,，又不打算提前還款,，建議你也采用“等額本金還款法”還貸。因為,，這種還款方式雖然前期資金壓力較大,，但可減輕日后壓力，其特點(diǎn)是隨著時間的推移,，越到后來還款越少,，越輕松。如果你是一位公務(wù)員、普通教師,、一般研究人員或者是一位工作四平八穩(wěn),、與世無爭的人，建議你還是選擇“等額本息還款法”,。
如果你貸的是等額本息還款的,，那么在前10年這種做法基本劃算。因為該種貸款方式在還款初期支付的多是利息,，本金占的額度比較小,，提前還貸，可以減少大筆的利息支出,。爭取這幾年能多還款,，使本金基數(shù)下降，從而減輕利息負(fù)擔(dān),。
從節(jié)省利息的角度看,，縮短貸款期限是一個不錯的選擇，因為時間縮短了,，每月的還款數(shù)量不變,，就加快了歸還本金的速度，支出的利息也會減少,。
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并非所有人都最適宜提前還 已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶,，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低,，這部分購房者的資金利用成本很低,，所以不建議提前還貸。如果你還清了貸款再買房的話,，就是1.1倍利率了,，真心很不劃算！
等額本息還款已經(jīng)超過5年,，貸款早期還款中大部分為利息,，超過5年再提前還款，可以說本金更多,，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道,，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道,。
作者: 武僧2009 時間: 2015-1-14 08:25
感謝小吖分享，最近正好碰上提前還貸的問題,，想多換點(diǎn),，要不然利息太多了真心不劃算啊
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-14 08:34
幫到你就好,，你是等額本金還是等額本息？
作者: 武僧2009 時間: 2015-1-14 08:47
本息，我現(xiàn)在是還款的第三年,，我想多還點(diǎn)
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-14 11:25
那還可以,，不錯,，加油↖(^ω^)↗
作者: 信誓旦旦 時間: 2015-1-14 12:45
貸款合同限制三年后才可以提前還款！,！好沒有人性啊
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-14 13:42
果然,，銀行不會讓你賺很大便宜的,，放心！
作者: 深夜=孤狼 時間: 2015-1-14 18:36
嗯最近還是有幾個比較實(shí)用性的帖子的
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-15 08:15
希望對你們有所幫助~
作者: 深夜=孤狼 時間: 2015-1-15 11:34
對我而言,，客戶了解的太清楚未必是件好事
作者: 初嘻嘻 時間: 2015-1-16 10:02
辦理貸款需要多久,？必須本人去嗎？
作者: 琴瑟音鳴 時間: 2015-1-16 11:13
辦理貸款不同銀行情況不同，一般是2個月,，辦理貸款按理說必須是要本人去的,，當(dāng)然不排除有一些人為了業(yè)績違規(guī)辦理！又或者代辦的那個人很熟悉流程,，又有一些門路,，在你把資料給他的時候，他就會要求你先填寫一些東西,，簽簽名之類的,！不過現(xiàn)在監(jiān)管越來越嚴(yán)格了。
作者: 初嘻嘻 時間: 2015-1-16 15:54
哦哦,，還真是個問題,。在外地上班的人傷不起,！
作者: 報社的孩紙 時間: 2015-1-18 16:06
真及時，夠全面,，lz,，俺收下了
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-1-19 10:18
作者: 魏園盆景 時間: 2015-2-1 10:24
有營養(yǎng)的帖子，頂,！
作者: 房網(wǎng)小吖 時間: 2015-2-2 08:43
作者: 魏園盆景 時間: 2015-2-2 21:36
作者: 雅琪送紅包 時間: 2017-4-25 13:52
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