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標題: 收樓總有風雨學會明明白白收房的智慧錦囊 [打印本頁]

作者: 開心 時間: 2015-4-27 14:54
標題: 收樓總有風雨學會明明白白收房的智慧錦囊
房子建好,，收樓煩惱也隨之而來,。常見的收樓陷阱有哪些？收樓時又該注意些什么呢,？為幫助廣大購房者放心收好樓,，開心住進新屋,，我們大粵房產(chǎn)購房課堂按照收樓的一般程序,，介紹各種收樓過程中常見的問題,，教你見招拆招，做個聰明收樓人,。
（一）明明白白收房,，避免不必要的問題糾紛
房屋交付涉及相當多的法律和技術問題，是購房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié),。那么，作為購房者（商品房的買受人）和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢,？在這里就談一下收房過程中需要注意的法律問題,。
商品房交付過程中，購房者驗房的依據(jù)標準是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范,。商品房買賣合同中的約定極為關鍵,，因為合同條款是一個不應當被忽視的重要內(nèi)容。
（1）商品房的交付條件
國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條明確規(guī)定：“建設工程經(jīng)驗收合格的,，方可交付使用,。”由此可見,，工程驗收合格是房屋交付的基本要件gslagd;jw08,。如果開發(fā)商無法提供驗收合格的證明文件，肯定不具備交付條件,。與此同時,，商品房買賣合同中約定的其他交付條件也非常重要（例如有的地區(qū)，將供水,、供電,、燃氣,、綠化等配套設施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件）,。對于交付住宅,，開發(fā)商還應向購房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
（2）商品房逾期交付的責任
開發(fā)商逾期交房,，首先要看開發(fā)商是否存在免責事由,，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了合同約定的免責事由,，并及時履行了告知義務,，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責事由告知購房者,，開發(fā)商仍要承擔逾期違約責任,。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商須承擔商品房逾期交付的責任,。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同,。通常在商品房買賣合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，原則上應按合同約定辦理,。但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時,，則據(jù)最高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
（3）商品房交付的流程
購房者在接到開發(fā)商的入住通知后,，往往因為急于拿鑰匙而忽略了驗房的重要環(huán)節(jié),。而商品房交付時，驗房是一個最重要的環(huán)節(jié),，因為一旦房屋交付,，風險就轉(zhuǎn)移到購房者身上了。為了不接收到一個有瑕疵的房子,，購房者必須在接收前驗收好房屋的每一個部分,。購房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對房屋的質(zhì)量進行檢查,，再次按商品房買賣合同及其附件,、補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的裝飾、裝修設施進行清點,，檢查水,、電、氣等設備完好程度及使用狀況,。完成以上程序后,，購房者便可以簽收房屋驗收的相關資料了。
（4）商品房交付糾紛的處理
購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理,。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映,，通過行政機關的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達成調(diào)解意向的,，則購房者可以按照商品房買賣合同中約定的訴訟或是仲裁的方式來進行解決,。
（二）對付收房中的常見問題
問題一：收房中可能遇到的問題和解決對策
如果下述情況存在，且雙方有明確的約定,，就應當遵照執(zhí)行,，否則，開發(fā)商違約,，業(yè)主應當要求開發(fā)商立即完善,，并要求開發(fā)商承擔違約責任。
小區(qū)道路未完工,，道路不通,，無法通行。
小區(qū)燃氣未通,，正值采暖季無法供暖,，基本生活條件和裝修條件不具備。
閉路電視及安防設施未按合同約定和國家法律規(guī)定配套到位,，入住業(yè)主安全無法保證,。
小區(qū)有線電視目前不具備接通信號條件。
小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài),，現(xiàn)場混亂不堪,，與合同約定不符。
合同約定私家車位未落實,。
大粵房產(chǎn)溫馨提示：
如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎設施未達交付條件之處,，導致無法入住，業(yè)主應當及時與開發(fā)商交涉,，不能匆忙入住。
問題二：開發(fā)商制定違規(guī)的交房流程
關于收房,，不少購房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”,。在交房流程中，開發(fā)商可能會單方擬定強加于業(yè)主的違反雙方所簽商品房買賣合同及其補充協(xié)議的約定,，使雙方無法辦理交付手續(xù),，引起交房糾紛。
那么我們有必要對這些可能的額外設定房屋交付約定進行一個梳理,，它們一般包括：
（1）以補交面積差價款作為房屋交付條件,。
一般在雙方所簽的補充協(xié)議中對房屋差價款的結算時間均有約定，但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定，強行要求購房者交付面積差價款,，并以此作為交房條件,，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房,。在這種情況下,，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構成故意違約,，因此而不能交付房屋的責任應完全由開發(fā)商承擔,。
（2）以違規(guī)代收契稅、維修基金作為房屋交付條件,。
如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定,，但在開發(fā)商的結算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設定交房條件,，購房者完全有理由拒絕,。
開發(fā)商的交房流程如果無理強迫業(yè)主在未進行房屋檢驗（含文件檢驗）的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實,，也屬于房屋不能交付的原因之一,。
問題三：關于竣工驗收備案表的完整性
政府為了最大化地避免購房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購房者與開發(fā)商之間建立了一套強制性的驗收標準,，即建設工程竣工驗收備案表,。這個竣工驗收備案表首先為購房者做了驗收房屋的最基本工作，成為開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關人,。
它主要包含以下幾個方面的內(nèi)容：
第一,，工程的基本情況。
第二,，施工監(jiān)理單位的意見,。
第三，竣工驗收備案文件清單,。
第四,，備注。
如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購房者面前的竣工驗收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項,，那么這個樓盤就成了通常所說的“黑樓”,。
按現(xiàn)在的情況來看，許多購房者不重視這份竣工驗收備案表,，或者忘記它的完整性,。所以，在驗房前需確認竣工驗收備案表的存在和完整性,。
溫馨提示：
收房時一定要看到備案表的正本,，并確認上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章,，再領鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時無法提供竣工驗收備案表,，購房者應拒絕收房,，并有權按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。

作者: meiyitian 時間: 2015-4-27 14:58
銘仕城要交房了嗎,？

作者: 冰心箭 時間: 2015-4-27 16:55
興盛銘仕城什么時候交房,？

作者: LOVE 時間: 2015-4-27 16:55
收藏，以后用得上,。

作者: lhb680722 時間: 2015-4-27 16:56
多謝樓主分享

作者: 不見不散 時間: 2015-4-27 16:56
如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定,，但在開發(fā)商的結算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設定交房條件,，購房者完全有理由拒絕,。

作者: 東方之子 時間: 2015-4-27 16:56
一般在雙方所簽的補充協(xié)議中對房屋差價款的結算時間均有約定，但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定,，強行要求購房者交付面積差價款,，并以此作為交房條件，如不交此款,，開發(fā)商便拒絕交房,。

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