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標題: 央媽不會告訴你的房貸真相:欠銀行錢越多越久才越好! [打印本頁]
作者: 北極雪狼 時間: 2015-5-21 14:13
標題: 央媽不會告訴你的房貸真相:欠銀行錢越多越久才越好!
相信我們之中買房的很多人都覺得貸款買房是件苦逼的事,，每個月從自己的工資中拿出大半部分用來還房貸是苦逼的事情,；一個女孩找男孩當男朋友，一聽是全款買房,，那么鐵定會臉上開會,，欣然與之談對象,；如果是貸款，那么貸款10來萬還是能接受,，但如果一聽卻貸款了50萬,，心中那是一百個不愿意，覺得這男孩不可靠,，家庭環(huán)境太差而遠離他,；貸款的房奴都希望自己越早還清越好，還的早覺得是件光榮的事,，其實這些以前我也這么認為,。
可是……
近來一篇文章讓我大跌眼鏡，完全顛覆了我之前對于貸款的一些認識,，今天我拿來分享給大家看看,。（括號內(nèi)的內(nèi)容為本人自己觀點）
每個人都有一個夢想：我想有一個大房子，要有一個落地窗,，午后,，喝著咖啡，看本小說，悠然享受暖暖的陽光,。前提是,，你有一個大房子……說到買房，問題來了,，全款買還是貸款買,？如果貸款，要提前還款嗎,？貸多長時間,？等額本金還款呢，還是等額本息,？
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全款買還是貸款買,，貸款多少合適?
這個問題，還是比較好回答的,，當然是貸款買啦,，用銀行的錢，豈不樂哉,，如果你是土豪,，請隨意，現(xiàn)金實在沒地兒去啦,，買個房子玩玩,，就不多說啦。（但是現(xiàn)在還是有許多家庭為了孩子沒有負擔,，沒有壓力,，寧愿自己去借錢也愿意多給孩子交首付，甚至是全款買房）
建議：
貸款買,，能用公積金貸款買是最好的啦,，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房,，租房都可以用,，對買房最利好的就是貸款的上限又從30萬提高到45萬。如果你房子總額多,，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸,，是不是很人性化。公積金貸款現(xiàn)在的利率是 3.75%,，商業(yè)貸款5.65%,，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
貸款,，個人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok,，后面在具體分析到,。
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如果貸款，貸多長時間合適,，要提前還款嗎,？ 這里我給大家做了些修正，不是完全按照原文的,，因為原文的利率是按照很久以前的,，而現(xiàn)在央媽已經(jīng)連續(xù)幾次降息了，所以以現(xiàn)在的為準給大家舉例,。
煙臺,，購買面積在144平方米（含144平方米）以下的家庭，貸款首付款比例不低于20%,；對購買144平方米以上的家庭,，貸款首付款比例不低于30%。公積金和商業(yè)貸款混合貸款,，公積金：3.75% 商業(yè)貸款：5.65%,，公積金貸款30萬，商業(yè)貸款50萬,，貸款80萬,。
很多朋友看到30年,，等額本息的總利息是73.9萬,，等額本金59.4萬，nima,，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息,。
但是我們換位思考,，投資的利息只要大于5.65%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%,，那么如果不還銀行的錢,，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了4.35%的利息哦,，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高,，你說合算不合算。
建議：
按最長的時間貸款,，能貸30年,，就貸30年，如果每年都可以找到高于5.65%的投資,，不用著急還銀行貸款的,。
提前還款,，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦,。
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等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息,。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限,，但是利息支出會高出很多,，上圖大家應該也看到了。所以,，如果選擇了等額本息還款方式,，就感覺自己吃了很大的虧似得。
但是,，真的是這樣嗎,？
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額,，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月）,，計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說,，兩種不同的還款方式,，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同,，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的,。借的本金多，要還的利息就多,；借的本金少,，要還的利息就少。
舉個例子：
如果借款100萬,，20年還清,，年利率5.65%，則月利率為0.4708%,。
1.假設等額本金,，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元,；
（1）第一個月還款利息為：100萬*0.4708%=4708元,，則第一個月的實際還款額為4708+4167=8875元。
（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元,，則第二個月要還的利息為：
995833*0.4708%=4688.72元,，則第二個月的實際還款額為4167+4688.72=8855.72元
以此類推
等額本金下20年共還款約156.7萬元，共支付利息56.7萬元,。
2. 如果是等額本息,，借款100萬元,，20年還清，年利率6.15%,，月利率0.4708%,，則每月還款額（含本、息）為6963.87元,。
（1） 第一個月計算出的利息同樣為4708元,，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2255.53元；
（2） 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額,，即100萬-2255.53=997744.47元,，則第二個月應還的利息是4697.71元，即第二個月歸還的本金為2266.15元
以此類推
等額本息下,，20年共還款約167.71萬元,，共支付利息67.1萬元。
通過上面的計算,，是不是可以看出：兩種不同的還款方式,，都是公平的。不存在吃虧占便宜,、不存在哪個更合算的問題,。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款,，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了,。其實如果不選擇等額本金的方式,，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的,。你最終利息高,，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息,。
所以，如果你前期資金并不算太緊張,，可以選擇等額本金方式,，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張,，你可以選擇等額本息方式,，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小,。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款,，同樣能夠達到降低利息支出的效果,。
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大,；等額本息月還款金額相同,，但是利息稍多。借用銀行的錢,，我們把結(jié)余下來的錢,，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的,，個人比較偏好等額本息,，投資收益大于銀行利息，就是劃算的,，所以相當于在利用銀行錢做投資了,。（在這我想提一下，剛開始買房的時候,，我也糾結(jié)是等額本息還是等額本金,，因為感覺本金還的利息比本息少多了，正好有個同學是建行的,，于是就去咨詢了他,，他跟我說了一大頓，很暈,，但我聽明白了一句話,，那就是，他買房還有他很多銀行的同事買房貸款都用的等額本息）
另外：如果網(wǎng)貸款平臺,，等額本息還款,，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢,？用10000元投資一個12個月的項目,，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少,？一年后回款10661,，實際年化6.61%。
結(jié)論：
建議選擇等額本息的還款方式,，理由一,，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大,，等額本金前期還款數(shù)值多,。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越充沛,，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦,。
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哪類人適合提前還款VS不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行,，不做任何投資，不學習,，不了解,，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧,，為了生活更踏實的明智選擇,。
2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔,，心里壓力超級大的朋友,，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧,。
3.這一類是高人哦,，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,，相比你肯定有非�,？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率,，如果你身邊有這樣的朋友,，請注意，請抱大腿,，土豪,，帶多多君一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款,，尤其現(xiàn)在公積金貸款利率才3.75%,，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本,，你就偷著樂吧,。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少,，不用選擇提前還款了,，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦,。
3,、等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款,，但是看準時間，節(jié)省的利息會比較多,，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了,。
最后說上一句,，其實思路很簡單，找到年利率大于3.75%,，5.65%的投資產(chǎn)品就ok啦,，你就在用銀行的錢掙錢。現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境,，是降息通道,，借的錢越長越好，利息降了,，第二年就可以享受新的低的利率哦,。
總結(jié)：
首先，如果能借到銀行的錢,，一定是能借多少借多少,，能借多久借多久。為什么,？因為中國實際上長期是高通脹,、低利率，甚至長期是負利率,。你借到銀行的錢,，其實就是等于賺到了。
也因為負利率的這個原因,，所以等額本息還款要比等額本金還款好,。等額本息確實最后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些,。很多人買房一開始就是借了債的,，很多人一開始的壓力都非常大。這個時候,，能減輕一點是一點,。更重要的是，現(xiàn)在中經(jīng)濟學家和政府官員都相信“通脹比通縮好”,。所以,，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松,，中國也是,。所以，負利率有可能長期存在,。用等額本息還款你現(xiàn)在一個月還3000,，30年之后還是還3000；等額本金現(xiàn)在一個月還4500，30年后還1000,�,？墒牵�現(xiàn)在的錢要比30年后的錢要值錢呀�,，F(xiàn)在每個月月供多1500,，可能會讓很多人吃不消。30年之后每個月少了2000塊錢,，可能只夠吃個早餐了,。時間值錢呀！
作者: 61118 時間: 2015-5-25 15:07
哈哈,，講的很有道理呢,，那些很有投資能力的人才有這個想法吧，我們平民百姓覺得貸款還是很苦逼
作者: 暖楊楊 時間: 2015-5-25 15:33
之前我對象就說盡量多貸銀行的 我媽就說少貸銀行的多付首付 對于這個問題終于有了合理的解釋
作者: 5050 時間: 2015-5-25 18:23
你收入 如果不高增長的話�,。,。δ憔褪前�
作者: 碧空長劍 時間: 2015-5-26 12:35
理論上成立,，實際上操作不太方便,，第一，利率低只是近期才有的事兒,，如果貸三十年,，不可能一直這么低。第二,，投資渠道是否靠譜兒,，P2P萬一跑路血本無歸，錢放銀行還不安全,，何況放那兒,。第三，錢總歸是要還的,，貸那么久,，也許影響到二次置業(yè)。
作者: huxin 時間: 2015-5-28 10:43
提前還貸還需要交違約費
作者: skysun0019 時間: 2015-5-29 11:16
說的很透徹
作者: 霞客80 時間: 2015-5-29 14:59
09年剛買房那會,，自己一個人一月不到兩千,，還完貸款僅夠吃飯了，現(xiàn)在兩個人一年十來萬，那點貸款不算啥了
作者: kissmozart 時間: 2015-5-29 15:22
樓主不是自己寫的吧
作者: 二手煙灰 時間: 2015-5-29 15:56
分析得很專業(yè),，但是女孩還要看你房子買在哪呢,！一聽說富順苑人家都嫌遠。,。。還不住二手房的有的是,。,。。,。
作者: 5050 時間: 2015-5-31 10:55
難道都是順風順水,？？,？么有失業(yè)被炒的時候
作者: baobeizhyy 時間: 2015-5-31 21:45
挺好 學習了
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