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煙臺論壇-煙臺社區(qū)

標題: 【轉(zhuǎn)】樓市驟然亢奮,，謹防風險潛伏 [打印本頁]

作者: yththt 時間: 2016-3-4 11:57
標題: 【轉(zhuǎn)】樓市驟然亢奮,，謹防風險潛伏
　　春節(jié)過后，全國一二線城市的樓市又再進入亢奮模式：上海有市民“裹著被子”半夜排隊搶房,、一個豪宅項目352套房一天就賣完,；北京大興黃村的一個地塊拍賣樓面價達到每平方米4.7萬元,，有11.4平方米學區(qū)房售價高達530萬元；深圳2月份新房成交均價再創(chuàng)新高,，同比增長72.12%,，新建商品住宅成交數(shù)和面積同比分別增長172.54%和183.24%……一線和部分二線城市因其地理位置,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和公共資源的相對優(yōu)越，對外地人極具吸引力,，需求相對旺盛,，由此支撐房價堅挺；再加上公積金貸款門檻降低額度提高,，央行連續(xù)降息降準,，二套房貸首付比例下調(diào)以及營業(yè)稅免征期五年改兩年等政策利好，降低了購房者的買房成本與貸款難度,，也刺激了市場需求,。
　　然而，從住房租售比,、房價收入比和住房庫存比等數(shù)據(jù)來看，無法解釋某些城市驟然出現(xiàn)的房價凌厲升勢,。
　　人為制造市場恐慌是一個合理的解釋,。據(jù)媒體披露，一些開發(fā)商和房產(chǎn)中介哄抬炒作,，人為制造出搶房假象,，誘導買家恐慌性入市。比如,，有記者特地去“裹被買房”的“案發(fā)現(xiàn)場”探盤,，發(fā)現(xiàn)“冷冷清清空空蕩蕩”，售樓員說：
　　“我們還有房源可售,�,！�
　　非理性加杠桿是一個更合理的解釋。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰認為,，這一輪房價上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％,。投機者除足額使用銀行貸款外,，還通過眾籌、首付貸,、個人間小額借貸（P2P）等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品籌集炒房資金,。據(jù)媒體報道，有人通過眾籌湊齊房屋的首付款,、月供,、稅費、物業(yè)費,，持有深圳羅湖的百仕達小區(qū)一套46平方米的房屋4個月,，出售后凈賺45萬元,，收益率達77%。
　　通過眾籌,、首付貸等方式非理性加杠桿,，不僅突破了按揭貸款政策規(guī)定的首付比例，也加重了購房者的償債負擔,，更加大了銀行按揭貸款的風險———當投機者面臨虧損時,，棄房斷供的風險更大。這種通過場外配資入場投機的非理性加杠桿,，因房價上行遮蔽了風險,，效仿者貪婪遠勝恐懼紛紛入市，造成風險積聚,；一旦房價下行風險暴露,，恐懼又遠勝貪婪紛紛離場，從而造成風險爆發(fā),。A股在場外配資的非理性加杠桿炒作下暴漲暴跌,，就是一個鮮活的例證。海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷直言：“去年股市的教訓應該吸取,，千股跌停對于加杠桿的投資者而言,，慘不忍睹。這些熱錢說來就來,，說走就走,。因此，貨幣現(xiàn)象就是泡沫現(xiàn)象,。股市沒有盈利支撐,，房價則沒有人口支撐�,！�
　　最新統(tǒng)計顯示,，去年上海有將近15萬外來人口凈流出，為近40年來首次,。從全國來看,，流動人口規(guī)模從去年開始下降。也就是說,，從農(nóng)村流入到城鎮(zhèn)地區(qū),、流入到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的勞動力總量在下降，這種情況更突出反映在某些大城市,。人口在流出,，房價仍飆升，樓市很可能成為少數(shù)人加杠桿炒作的“富人游戲”；而非理性加杠桿又必然直接或間接涉及銀行等金融機構(gòu),，從而直接或間接積聚金融風險,。
　　當樓市進入亢奮模式，對政府來說,，當謹防樓市非理性加杠桿所帶來的金融風險,；對購房者來說，當謹防非理性加杠桿入市后的負資產(chǎn)風險,。

作者: yththt 時間: 2016-3-4 12:20
本帖最后由 yththt 于 2016-3-4 12:33 編輯

真是令人擔憂�,。”本�,、上海,、深圳房價這種非理性的，過速的上漲,，很可能發(fā)生房價過高,，隨后出現(xiàn)無人接手，然后就是價格下跌的情況,，引發(fā)三四線城市房價的下跌,。看著房地產(chǎn)這么個漲法,，我真的對房地產(chǎn)的未來堪憂，漲的越高,，跌的越快,，這就是物極必反的道理。也不知道是誰在背后下黑手,，照現(xiàn)在來看應該踩剎車,，已經(jīng)到了打擊炒房的時機了。從經(jīng)濟發(fā)展大局來說,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)穩(wěn)健是最好的,，過快的升，過快的降都不是好事,。

我總感覺現(xiàn)在實體經(jīng)濟不景氣,，和房價虛高、房地產(chǎn)一支獨大有很多關(guān)系,。1房子是生活的必需品,，錢都在攢著準備買房子了，那其他行業(yè)的消費不就就少了,。2如果房地產(chǎn)收益率比實體經(jīng)濟收益率高,，還有誰會冒著風險去開公司辦實體經(jīng)濟啊，資金那不全部去炒房去了。實體經(jīng)濟少了,，就業(yè)就出現(xiàn)問題了,，現(xiàn)在又在政策支持生二胎，又在延遲退休,，這在將來都會增加就業(yè)壓力,。今天看了一個文章《屌絲一窩蜂的買房子，但富人卻不再買房》里說北京的房子的總市值可以買下整個美國（不知是否可信,？）,，這能說明我們國家富裕嗎？

作者: 念舊愛難回 時間: 2016-3-5 08:56
反正我是不敢買房了

作者: hao608608 時間: 2016-3-5 10:48
本帖最后由 hao608608 于 2016-3-5 11:06 編輯

投資的贏者往往是小部分群體,，大部分老百姓不看好證明房地產(chǎn)不會崩盤（畢竟現(xiàn)在是經(jīng)濟減速不是經(jīng)濟崩潰）,，房地產(chǎn)不崩盤說明近幾年房價不會大跌。最關(guān)鍵的是zf手中還有牌可出,。
12年13年大部分煙臺人看漲,，樓下老頭老太太都討論買房會賺錢,，結(jié)果怎樣煙臺兩年過來大部分房子漲幅還沒銀行長期存款利息高�,，F(xiàn)在好多普通老百姓對樓市都很悲觀，想買房者觀望情緒依然濃厚,。政策再好也會有發(fā)酵期明年5月–10月份再看看樓市人氣定會讓好多看空者轉(zhuǎn)變觀念。
中國樓市發(fā)展非常不健康,，房價轉(zhuǎn)頭向下只是時間問題，但未來2-3年還不具備大跌的條件,，只要貨幣依然寬松，利率持續(xù)保持低位,，最重要的是國際原油不出現(xiàn)大幅度上漲。煙臺成熟社區(qū)的房子不會讓你賠錢,。

作者: yththt 時間: 2016-3-6 18:18

念舊愛難回發(fā)表于 2016-3-5 08:56
反正我是不敢買房了

改善性住房的再觀望一會吧。

現(xiàn)在一線城市瘋漲,，三線城市穩(wěn)定,。怕的就是一線城市這樣的瘋漲,，搞得沒有人接盤了,，當一線城市出現(xiàn)一波調(diào)整時，帶動三線城市樓市價格下跌,。這樣大起大落對經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展不好,。股市就是這樣,，把散戶搞定人心惶惶,。

作者: yththt 時間: 2016-3-6 19:35

hao608608 發(fā)表于 2016-3-5 10:48
投資的贏者往往是小部分群體，大部分老百姓不看好證明房地產(chǎn)不會崩盤（畢竟現(xiàn)在是經(jīng)濟減速不是經(jīng)濟崩潰）,， ...

你說的原油和房價有什么關(guān)系？

作者: mikewolf13 時間: 2016-3-7 12:15

yththt 發(fā)表于 2016-3-6 19:35
你說的原油和房價有什么關(guān)系,？

原油漲所有用到汽油和柴油的行業(yè)成本都會增加衣食住行所有的一切

現(xiàn)在是大宗產(chǎn)品價格的低谷一旦經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖大宗商品價格上漲絕大部分的產(chǎn)品價格都會上漲

作者: hao608608 時間: 2016-3-7 22:08
本帖最后由 hao608608 于 2016-3-8 07:37 編輯

yththt 發(fā)表于 2016-3-6 19:35
你說的原油和房價有什么關(guān)系,？

美國控制了世界太多的原油,，原油價格大降真是一舉兩得,，即可打壓俄國又可為某個大國日后的泡沫........埋下導火索。
現(xiàn)在的房價畢竟不在低位,，未來幾年想全身而退要提前做好準備，我查閱過太多國家泡沫破滅前的景象,，投機盛行.泡沫嚴重.通脹高企等等一些相似的地方，最關(guān)鍵的是寬松政策由于外部或自身原因很被動的突然轉(zhuǎn)變
轉(zhuǎn)型不是短期可以完成的,，政策也必須長期保持寬松（除非你放棄轉(zhuǎn)型或短期的經(jīng)濟增長）,。政策放的太開定會引起通脹，如果日后某天原油出現(xiàn)連續(xù)上漲勢必加劇通脹,，如果出現(xiàn)漲價或通脹的連鎖反應，到時政策可能就會出現(xiàn)被動的轉(zhuǎn)變,。世界上想靠房子拉動經(jīng)濟的國家沒幾個不栽跟頭的,，是泡沫早晚要破就像癌癥一樣一點一點吞噬原本健康生命OVRE那是早晚的事（美國,，日本等國家發(fā)生危機的原因可以去網(wǎng)上看看）

原油的威力巨大,，既可抑制我們寬松的政策又可在適當?shù)臅r機給我們沉重一擊,。調(diào)控難啊

作者: yththt 時間: 2016-3-8 12:20
本帖最后由 yththt 于 2016-3-8 12:38 編輯

hao608608 發(fā)表于 2016-3-7 22:08
美國控制了世界太多的原油,，原油價格大降真是一舉兩得,，即可打壓俄國又可為某個大國日后的泡沫........埋 ...

我覺得油價的走勢,，近兩,、三年應該一直會在低位運行。
因為：
一產(chǎn)量增加,。
1沙特打擊美國頁巖油產(chǎn)業(yè)，沙特原油成本才27美元1桶,，美國頁巖油成本在40美元左右,。沙特現(xiàn)在沒減產(chǎn),，而是增加產(chǎn)量搶占市場份額,，來打擊頁巖油產(chǎn)業(yè),。
2伊朗制裁解禁,，也加大了石油的供給,。（為什么美國會解除伊朗的制裁,？沒有永恒的敵人，只有永遠的利益,。最終是打擊俄羅斯的石油輸出,。）
二美元走強,，石油勢必走弱,。
三國際石油日均消費減少,。新能源的利用加發(fā)展中國家消費減少,。
從沙特方面講,，原油保持在30-40美元/桶就行，所以原油在今后一段時間一直會在低價波動,。照目前看,，我認為現(xiàn)行的低油價對我們的經(jīng)濟發(fā)展利大于弊，減少了成本,，通過政府定價和稅收機制，也使經(jīng)濟免受低油價帶來的負面影響,。

我認為：雖然說石油會造成通脹，這不是刺破房價虛高的主因,。
我認為現(xiàn)在主的風險是貨幣杠桿進一步提高了一線城市的房價,，將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行，如果銀行出問題了,，那后果不堪設想,。20%的首付，再加上一線城市房價一路非理性攀升,，一定會有投資者進入進一步炒高房價,，就像網(wǎng)上一篇文章說北京的房子的總市值可以買下整個美國，不知是否可信,，但這種現(xiàn)象確實可怕,，必須驚醒,。到達一定高位后肯定就沒有接盤的（是無力接盤，也挫傷的鋼需的需求）,。如果出現(xiàn)風險，那實際是把風險轉(zhuǎn)嫁給金融機構(gòu),。所以現(xiàn)在要嚴控房價大幅的波動,。不管是漲還是跌，都不是好事,。1打擊炒房行為,，將營業(yè)稅由2年恢復到5年。2在一線城市縮小金融杠桿比例,，將首付提至50%,，也是為了保障銀行的資金安全,。3.增加供給，建立衛(wèi)星城,，就像煙臺有各個區(qū)為中心的商業(yè)圈,。4.最后如果還是抑制不了高房價上漲,，就收房產(chǎn)稅,。

作者: mikewolf13 時間: 2016-3-8 21:29
本帖最后由 mikewolf13 于 2016-3-8 21:49 編輯

yththt 發(fā)表于 2016-3-8 12:20
我覺得油價的走勢，近兩,、三年應該一直會在低位運行,。
因為：
一產(chǎn)量增加,。

不出問題就是房價繼續(xù)緩慢上漲

出問題必然國家兜底  全民買單結(jié)果就是惡性通脹物價飛漲貨幣大幅貶值存款對應的購買力大幅縮水  如果你沒有經(jīng)歷過八九十年代大通脹時期的搶購潮可以問問家里的長輩

無論是哪種結(jié)果  持有大量紙幣都是不明智的選擇我們掙錢存錢的目的  都是購買產(chǎn)品和服務通俗一點講就像一卷衛(wèi)生紙  不管它十年前價值0.5元還是今天它價值2元其最終結(jié)果都是擦十次屁股貨幣只是表象  實物才是價值真實的體現(xiàn)

美元是全球最穩(wěn)定的貨幣 1860年左右一個勞動力一天的工資是2美元 2015年美國一個勞動力每天平均工資是100美元 155年增長了50倍可購買力上升了50倍了嗎,？錢都跑哪去了,？

中國就更不用說了 2000年煙臺平均工資700元 2015年煙臺平均工資4500元左右  增長了6.4倍問題是生活質(zhì)量上升了6.4倍了嗎,？錢跑哪去了,？

房價漲真的是炒作沒有貨幣的推動嗎,？

zf出了這么多政策就是為了托住房價你還認為他們想讓房價跌,？

作者: yththt 時間: 2016-3-10 12:30
本帖最后由 yththt 于 2016-3-11 12:15 編輯

mikewolf13 發(fā)表于 2016-3-8 21:29
不出問題就是房價繼續(xù)緩慢上漲

出問題必然國家兜底全民買單結(jié)果就是惡性通脹物價飛漲 ...

你首先要明白一點：政府做出的每一項決策代表的都是最多數(shù)人民的利益,，是為了國家發(fā)展的最大利益,、長久利益。

股市、匯市,、樓市,，過去我們的經(jīng)濟是在三線作戰(zhàn)。股市波幅較大,；匯市經(jīng)過了與“做空中國”國際大鱷的爭斗,，我們已經(jīng)取得了階段性的勝利；樓市現(xiàn)階段我們需要它穩(wěn)定,，現(xiàn)階段美元走強,，資金回流美國，全世界其他國家都出現(xiàn)不同程度的經(jīng)濟疲軟,，為了實現(xiàn)GDP6.5%的目標,，只是現(xiàn)階段要保證樓市的穩(wěn)定。注意要強調(diào)的是：1一定是穩(wěn)定,，大漲不行,，大落也不行；2時限只是現(xiàn)階段,。在經(jīng)濟企穩(wěn)后肯定會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,，不能讓房地產(chǎn)一支獨大，影響了制造業(yè)的發(fā)展,，影響到其他行業(yè)的消費比重,。從來沒聽說一個國家通過蓋房子就能邁進發(fā)達國家的。

2012年我就發(fā)帖警示過煙臺的房價虛高,，而且從2012年到現(xiàn)在煙臺房價的宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，房產(chǎn)投資收益趕不上將這些錢存到銀行或理財?shù)氖找妫?/font>特別是2015年房價還略有回落。
前不久我轉(zhuǎn)了一篇文章《李迅雷：從人口到貨幣談今后如何避免房價大跌,？》,，房價起落更多是一種貨幣現(xiàn)象，但在廣義貨幣M2每年增長13%左右的情況下,，煙臺宏觀數(shù)據(jù)表明2015年房價居然沒漲,，這代表的又是什么？但數(shù)據(jù)也有很欣喜的地方,，就是房屋銷量大增,，代表房價不漲了隨著家庭儲蓄的增多有很大一部分鋼需滿足了買房的愿望。這個事例值得我們好好分析一下,，怎樣的房價走勢更利于去庫存,。

第二我要說的國家要求的是房價穩(wěn)定,，長得過快也不行,，不利于經(jīng)濟發(fā)展，也不利于下一步的調(diào)整。北上廣,，特別是深圳房價暴漲,，國家下一步肯定不能坐視不理,，肯定要出臺政策進行治理,。而且從美元走強來說,，熱錢外流,，我理解這次人民幣降準就是對沖資金外流,，給市場注入流動性的,。房地產(chǎn)的走勢，過2年后就會更加清,。

作者: yththt 時間: 2016-3-10 15:28
http://www.ylmfu.com/upan/html/1186.html

作者: mikewolf13 時間: 2016-3-10 15:52
本帖最后由 mikewolf13 于 2016-3-10 17:01 編輯

yththt 發(fā)表于 2016-3-10 12:30
你首先要明白一點：政府做出的每一項決策代表的都是最多數(shù)人民的利益,，是為了國家發(fā)展的最大利益,、長久利 ...

1990年至2014年，中國M2總量增長80倍,，年復合增長率為19.36%
(, 下載次數(shù): 10)

13%的M2增速算是比較低的了  你看看房價漲幅大的年份 M2都是多少

1993  1994年 M2分別是37.3% 和34.5%    當時還沒有房地產(chǎn)去吸納超發(fā)的貨幣所以導致了大通脹    1994年官方公布的CPI為24% 物價大幅上漲貨幣急劇貶值

2008年經(jīng)濟危機之后推出四萬億的刺激計劃 2009年的M2是27.7%  2010年是19.7% 這兩年房價每年的漲幅在20%左右

其實從1998年全國推行房地產(chǎn)商品化之后    房價有三個上漲期  也有三個下降期

1998年海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后房價一直在低位徘徊一直到2003年末這期間房價基本沒有漲幅

2004年房價開始上漲一直到2007年末這期間房價是大幅上漲

2008年經(jīng)濟危機房價開始下跌很多房子按照2006年的價格往外賣

2009年因為四萬億的推動  房價再次上漲 2009  2011年這兩年的一手房價格平均以20%左右的幅度上漲

2011年末房價開始下跌一直跌到2012年的10月

2012年10月  房價又開始大幅上漲 2013年全年的一手房銷售量達到歷年的峰值  36971套

2014年開始  房價開始下跌 6月7月開始有拋售的房產(chǎn) 這段時間是房價最低的時候 9月30日上層推出9.30政策支持房地產(chǎn) 拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象開始減少

2015年由于各種政策的支持樓市有所回暖價格也比去年略升全年一手房成交36135套接近2013年的峰值

樓市分化越來越嚴重這波去庫存  會讓買錯房子的人深套其中
而且無論怎么去庫存高新區(qū)  牟平區(qū)  等區(qū)域的房產(chǎn) 短期內(nèi)根本無法去掉

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