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標(biāo)題: 忠于明白房價為啥這么貴了�,。,。� [打印本頁]

作者: 逸凡樓主 時間: 2017-5-17 11:13
標(biāo)題: 忠于明白房價為啥這么貴了�,。,。�
以下為轉(zhuǎn)載:
　　昨晚,，和一個開典當(dāng)行的同學(xué)喝酒,。
　　我問同學(xué)，“你買了多少套房子,，多少間鋪面,？”“房子22套，鋪面12間,�,！蓖瑢W(xué)炫耀似的答道。“那你花了多少錢呢,？”同學(xué)雖然是千萬級的富翁,，但他也不至于能把千萬多的錢壓在固定資產(chǎn)上吧！我心中默算了一下,，非常懷疑,！
　　“現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢,！虧你還是個生意人,！”同學(xué)鄙視的看著我。同學(xué)的話,，簡直令我震耳欲聾,，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教,。于是,，同學(xué)就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下,，都是我同學(xué)的話,，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉(zhuǎn)述清楚了的,。
　　一,、買房不掏錢，你是怎么操作的,？
　　同學(xué)的話：你知道,，我的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時,，雖然我有能力一次性付清全款,，但我還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時,，正流行“零首付”,，于是，我一分錢沒花,，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）,。
　　一年期滿，要還房款和利息了,。也不知道是我幸運(yùn)呢,？還是我倒霉！那時,，我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了,。為了業(yè)務(wù)，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款,。迫不得已,，我找老關(guān)系—銀行的信貸部經(jīng)理溝兌。當(dāng)我吞吞吐吐的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后,，沒想到,，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應(yīng)了,。
　　信貸經(jīng)理給我出的主意很簡單：讓我老婆,，以兩倍的價格，貸款買我的房子,，貸款期限也是一年,。“兩倍的貸款,，那就是兩倍的利息�,。∧氵@不是變著法的剝削我嗎,？”我還沒有反應(yīng)過來,。“如果到時,，你不還款呢,？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定�,！鞍�......”“被銀行收房,，沒有什么大不了的！關(guān)鍵是除去稅費(fèi)后,，我還憑空白得了17萬,。不，這17萬我可不能一個人得,，我至少要分給他5萬�,！焙芸�,，我反應(yīng)過來。于是,，我對信貸經(jīng)理會心的一笑......
　　這,，就是我第一次買房的經(jīng)歷。
　　我后來的買房經(jīng)歷都與此類似,，也就是：堅決的不掏一分錢,，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真象的投資者（說是投資者,，其實(shí)是傻帽）買房,，那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房,，那就不斷的把自己的房子加價轉(zhuǎn)貸給自己,，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。
　　并且,，我是開典當(dāng)行的,，與銀行的關(guān)系是一般人無法比的。一般老百姓買房,，大都選擇20年按揭,，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息,。這樣操作,，不用交月供。而貸款到期后,，我只須做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下,。實(shí)際上，我一分錢也不用掏,。
　　二,、我不信，在實(shí)際生活中能有如此荒謬的事情,。你講的是“童話”吧,！
　　同學(xué)的話：兄弟！我是看你人對,，才給你講這些掏心窩的話,。你怎么可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢,？
　　作者發(fā)言：你就給我講點(diǎn)實(shí)際的例子吧,！
　　同學(xué)的話：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？
　　作者發(fā)言：“那你說說,�,！蓖醵樽邮俏业牧硗庖粋€同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁,。
　　同學(xué)的話：那我就說說,。
　　想當(dāng)年，王二麻子那個落魄�,�,！就連他注冊公司的注冊資金,，也是我臨時拆借給他的。如今,，別看王二麻子表面風(fēng)光,，他拿地的錢，是從銀行貸款的,；修房子的錢,，是建筑商墊資的�,？傊�,，他就是一個完全的“空手道”。
　　房子修好后,，王二麻子在正式開盤前,，通常要舉行一個“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個內(nèi)部認(rèn)購,，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的,、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的,、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”）,，以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買,。這,，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。
　　并且,，此次交易上報給銀行的交易價,，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價提高30%。
　　為什么,？因?yàn)橘J款買房要首付兩成�,。∨e個例子,，如果你想收回100萬,，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣,，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬,；你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”）=100萬。就這樣,，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資,，把所有的風(fēng)險轉(zhuǎn)給了銀行,。到這時,，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”,。
　　作者發(fā)言：后面又怎么操作呢,？
　　同學(xué)的話：你怎么那樣笨啊,！稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到,，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的,，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者,，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價賣給他,；如果一直沒有投資者買房,，那就不斷的把自己的房子加價轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債,�,！�
　　不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款,，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%,，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。
　　什么,？萬一房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦,？笑話，你什么時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了,？
　　明白了吧,！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌,；并且,，房價的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因！,！
　　想想就覺得可笑,，居然有學(xué)者說，“建筑成本和地價的不斷上漲,，是房價飛漲的原因,。”這簡直是扯蛋,！其實(shí),，“金融成本”才是房價構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價的50%,。
　　以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例,。網(wǎng)上公布,，其樓面價格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其實(shí),，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確,。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米）這么便宜的房子,，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢,？賣低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎,？答案是不行的,。
　　原因很簡單，“金融游戲”是有成本的,，每這樣操作一次,，房子就必須加價一次。只有不斷的加價,，上述操作才有生存的空間,。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米,，去年賣10000元/平方米,，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”,。這,，就是“金融游戲”的代價！
　　有句話道出了目前中國樓市的實(shí)情,，“房子是用來炒的,，不是用來住的；商品房是賣給銀行的,，不是賣給老百姓的,。”
　　老同學(xué),，請你想一想,，現(xiàn)在的樓市，房價明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了老百姓的實(shí)際購買能力（也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去）,，為什么房價還會不斷的上漲呢,？并且，還要“量,、價齊漲”呢,？原因何在？正在于此,！
　　三,、你講的,，只是極個別的現(xiàn)象，不能代表中國樓市的整體形勢
　　同學(xué)的話：老同學(xué),，你太孤陋寡聞了吧。
　　請看：
　　李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日,，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款,、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元,。
　　康明案：2000年前后,，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行,、交通銀行,、建設(shè)銀行、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套,，至少套取銀行資金2億元,。
　　姚康達(dá)案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元,，用于炒作128套住房,。
　　森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓,、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行,、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元,。（請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》
　　建行廣州分行案：2002年,，審計署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭,。僅廣東省汕尾市公共安全專家局某副局長一人,，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。
　　曲滬平案：2006年,，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中,，發(fā)現(xiàn)億元個人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”,。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆,，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn),，以回收問題貸款,。
　　同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同,，從銀行騙貸6700萬元,。
　　成都虛構(gòu)房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間,，犯罪嫌疑人唐某勾結(jié)成都市房管局工作人員以虛構(gòu)房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸。現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)證已超過一百多套,，涉及金額近二千萬元,！而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中。
　　另外,，今年銀監(jiān)會三令五申的明確要求,，“貸款發(fā)放必須用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”,。然而,，40000億資金依然流入樓市...
　　老同學(xué)，請你想一想,，為什么會發(fā)生那么多的這類事情呢,？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎,？
　　其實(shí),，銀行的官員們一點(diǎn)都不傻。
　　原因在于,，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙,。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說,，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財,，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給國家銀行，而買單的是真實(shí)的購房者,。一旦真實(shí)的購房者無法買下這個巨單,，銀行就出現(xiàn)危機(jī)。
　　這時候,，買單的就是全國人民了,，國家必須銀行注資，消除爛帳,。國家的錢哪里來,？印鈔票！結(jié)果是什么,？通貨膨脹,，物價飛漲，老百性的錢不值錢了,，或者說老百姓的錢被搶了,，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行增加這些蛀出來的大洞,。這個洞如此之大,，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠(yuǎn)是百姓,。
　　所以我會說——房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位,、相關(guān)部門團(tuán)結(jié)起來瓜分國家金錢（其實(shí)是老百姓的存款）的道具。
　　違規(guī)又有什么大不了的,？銀行官員們不怕�,。≈灰砻娴募埳鲜掷m(xù)完備了,，我就沒有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的,，又有什么關(guān)系,？況且銀行有國家這個后臺，就是虧了也不怕,，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行,。至于銀行以后不行了，自然有國家來管,，況且那是下屆銀行官員的事情,。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！
　　原來,，在中國,，最大的腐敗在銀行！,！
　　四,、我依然認(rèn)為，這只是極個別的現(xiàn)象,。如果你講的是普遍的現(xiàn)象,，為什么還沒有開發(fā)商被收樓呢？
　　同學(xué)的話：原因有許多,，簡單的有：
　　1,、你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞。比如“曲滬平案”,，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓,，不得不成為了“房東”；
　　2,、由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙,，掩護(hù)工作做的好的緣故，案子沒暴露。
　　掩護(hù)工作怎么做,？很簡單——只要一接近債務(wù)償還期,，開發(fā)商就會和“銀行內(nèi)部的同伙”們一起，把房子又一次加價賣給（轉(zhuǎn)按揭）其它的“身份證復(fù)印件”（其實(shí),，房子依然在開發(fā)商手里）,。這樣操作，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會被收樓,。
　　雖然這樣操作,，房價會不斷的上漲，并很快的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓的實(shí)際承受能力(也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去),。但是,，這樣的操作，如果只從官樣程序上來看,、只從表面的紙上手續(xù)來看的話,，它是永遠(yuǎn)合法的。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護(hù)的原因——因?yàn)橐阅壳暗你y行制度來說,，只要表面的紙上手續(xù)完備了,，銀行的官員就沒有了責(zé)任。
　　五,、你的意思是,，目前的銀行貸款制度有著嚴(yán)重的漏洞？
　　同學(xué)的話：當(dāng)然,！
　　我能不花錢的買那么多的房子和鋪面,，甚至還靠房子從銀行套出那么多的周轉(zhuǎn)資金做生意，這一切,，全都得感謝銀行的制度漏洞�,。°y行的貸款制度,，真的是“為人民服務(wù)的好制度”�,。�
　　作為一個典當(dāng)行的老板,，以同行的眼光來看,，我認(rèn)為銀行貸款的制度漏洞有：
　　1、抵押物價值的評定方法有缺陷,。
　　比如,，明明開發(fā)商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個億,；比如,，開發(fā)商修樓修到蓋頂,，明明只用了7000萬（含地錢），他卻可以用這個樓抵押貸款2個億,。
　　如果,，按照我們典當(dāng)行的規(guī)矩來辦，事情又會怎樣呢,？
　　當(dāng)開發(fā)商用這塊地抵押貸款時,，我會親自去核實(shí)：開發(fā)商拿這塊地，是否真的給了政府5000萬,。并且,，如果這個情況屬實(shí)，他也最多只能貸款4000萬,。因?yàn)槲乙A(yù)提風(fēng)險基金�,。�
　　當(dāng)開發(fā)商用這個樓抵押貸款時,，我也會親自去核實(shí)：開發(fā)商修這個樓,，是否真的花了2000萬（只算建筑成本，不含地）,。我會按照各種人工、各種建筑材料的最低價來核算這個樓的建筑成本,。并且,，如果開發(fā)商修這個樓的確花了2000萬，他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）,。
　　最后,，當(dāng)購房者按揭貸款時，我絕對不可能按照“購房合同交易價”來發(fā)放貸款,，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積,。
　　舉個例子：有個賣衣服的商人因?yàn)樯庵苻D(zhuǎn)，需要以衣服為抵押物向銀行貸款,。你說說,，銀行是該“按照衣服出廠價的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價的8折”給他貸款,。
　　作者發(fā)言：當(dāng)然該按出廠價算,。如果按照零售價算的話，賣衣服的商人干脆不用開店了,，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快,！
　　恩，我明白了,，怪不得在中國會出現(xiàn)“房子是用來炒的,，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的”這樣的奇聞�,。,。�
　　同學(xué)的話：是�,�,！抵押房的價值，不能由客戶之間的交易來決定�,。,。�
　　2,、責(zé)任追究方法有缺陷
　　“只要表面的紙上手續(xù)完備了,，銀行官員就沒有了責(zé)任�,！�
　　這怎么可以呢,？在我的典當(dāng)行，我可不管你的紙上手續(xù)是否已經(jīng)完備,，只要是你負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)出了問題,，嘿嘿！我就找你算帳�,。,。�
　　另外,，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露后,，相關(guān)的銀行官員居然沒有被追究責(zé)任，這怎么可以呢,？嘿嘿,！如果這樣的事是發(fā)生在我的典當(dāng)行，不要說讓他家破人亡,，我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產(chǎn)�,。�,！
　　作者發(fā)言：是�,。“l(fā)生金融案件后,，居然不追究相關(guān)銀行官員的責(zé)任,。換成是我，我也覺得“打馬虎”比盡忠職守更合算�,。,�,！怪不得中國的金融案件層出不窮。聽君一席話,，勝讀十年書,！聽你說到這兒，就連我這么笨的人也知道了應(yīng)該如何理順樓市——只要嚴(yán)格金融制度,，讓炒房的人不能獲得投機(jī)的資金,，樓市的泡沫自然的就會散去！,！
　　同學(xué)的話：你終于聰明了一回,。可惜�,。,。�

作者: 焱焱焱焱 時間: 2017-5-17 11:27

空手套白狼,。,。。,。

作者: bameixu 時間: 2017-5-17 12:01
哎呀我去

作者: 房網(wǎng)瑩瑩 時間: 2017-5-17 17:16
好深奧的文章

作者: 寧寧娘娘 時間: 2017-5-17 17:28

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