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煙臺(tái)論壇-煙臺(tái)社區(qū)

標(biāo)題: 技術(shù)貼告訴你們買(mǎi)哪家開(kāi)發(fā)商的房子和怎么選房子 [打印本頁(yè)]

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 17:38
標(biāo)題: 技術(shù)貼告訴你們買(mǎi)哪家開(kāi)發(fā)商的房子和怎么選房子
身為煙臺(tái)人，看著大家血汗錢(qián)被地產(chǎn)商們剝削，心虛不已,，尤其是無(wú)良地產(chǎn)商,，自己各種捂臉，各種不安,，特發(fā)以下攻略,，供大家學(xué)習(xí)參考，也警醒打算進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的新人們,，這是個(gè)骯臟的圈子,，有心靈潔癖或者不想變的陰暗，要么換個(gè)行業(yè),，要么在這個(gè)行業(yè)只做最底層

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 17:43
物有本末,，事有始終，房地產(chǎn)現(xiàn)在的蓬勃發(fā)展,，一切離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)利益的推動(dòng),。我不談土地政策，不談土地財(cái)政,，不談城市規(guī)劃編制和城市投資發(fā)展平臺(tái)公司,，不談大型銀行和合法的金融行業(yè)及其融資渠道，也不跟你們?cè)敿?xì)講解一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)城融一體化,，一般的人不懂,，專業(yè)的人靠這個(gè)吃飯，也不會(huì)出來(lái)砸自己的飯碗

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 17:48
沒(méi)有跟帖的,，我只能自己一個(gè)人寂寞的寫(xiě)下去,，或許這篇帖子會(huì)沉，但是記錄了我最真實(shí)的見(jiàn)解,，我會(huì)一步步從房地產(chǎn)公司的類型,，資金來(lái)源，開(kāi)發(fā)方向,，融資成本,，結(jié)合政府房地產(chǎn)行業(yè)手續(xù)，行業(yè)潛規(guī),，逐漸解密房?jī)r(jià)是為什么那么高昂,，哪些房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目類型值得關(guān)注，本人不會(huì)對(duì)任何房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推薦,，請(qǐng)看到帖子的人,，用你自己的腦子去分析對(duì)與錯(cuò)

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 17:58
房地產(chǎn)企業(yè)的分類大致有這么幾種方法。大家都知道國(guó)內(nèi)的恒大,，碧桂園,，富力,，萬(wàn)科這類大型知名地產(chǎn)企業(yè)，都覺(jué)得是大企業(yè),，肯定是國(guó)內(nèi)頂級(jí)地產(chǎn)企業(yè),，但很遺憾的告訴你們，這些企業(yè)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)圈子里面,，全都是二流貨色,，萬(wàn)科稍微高出一個(gè)檔次，至少是在寶能和萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)以后,，深圳國(guó)資委入資成為大股東力挺萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)之后,，萬(wàn)科的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目水平提升了不少，萬(wàn)科也僅僅只能算的上一流中的尾巴,。不跟你們兜圈子了,，真正頂級(jí)的房企都是中字頭的，比如中建地產(chǎn) 中鐵中海中冶保利綠地首開(kāi)等等,。小伙伴或許不明白,，這些企業(yè)在業(yè)內(nèi)幾個(gè)加起來(lái)都不一定比的上恒大碧桂園和富力這種企業(yè)。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:07
問(wèn)我為什么,？業(yè)務(wù)管理水平,。資金實(shí)力。低成本的融資,。政府體系內(nèi)的協(xié)調(diào)機(jī)制,。地產(chǎn)項(xiàng)目投資后，對(duì)地方民生和一二三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng),，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn),，這些不是恒大碧桂園富力這些企業(yè)能帶來(lái)的。所以嘍,，在房地產(chǎn)的前期,，土地拓展和城鎮(zhèn)規(guī)劃編制大量的準(zhǔn)備工作，廣東這些民營(yíng)房地產(chǎn)是沒(méi)有能力,，也沒(méi)有資金，更沒(méi)有資格進(jìn)入這個(gè)圈子玩的（表面廣東三大房企很有錢(qián),，但是負(fù)債率都高的接近崩盤(pán),，具體的在后面財(cái)務(wù)一塊詳細(xì)解說(shuō)）

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:18
房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)是土地購(gòu)買(mǎi)和項(xiàng)目融資，土地購(gòu)買(mǎi)就決定你個(gè)人要買(mǎi)的房子所處的一個(gè)大概位置,。在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)整備規(guī)模中,，幾平方公里的土地由該城市投資平臺(tái)公司執(zhí)行，政府由財(cái)政部門(mén),，規(guī)劃部門(mén),，發(fā)改部門(mén),，國(guó)資部門(mén)以及頂級(jí)的開(kāi)發(fā)商加大型銀行或者大型金融集團(tuán)包括各類專家聯(lián)合組成工作組，從城市發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，民生改善各個(gè)角度綜合考慮項(xiàng)目。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:21
身處頂級(jí)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)玩家,，會(huì)把最好的地理位置給二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的二流企業(yè)么,？呵呵，我什么都不說(shuō),，你們自己想,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:26
最好的地理位置意味著什么？全地區(qū)的資源向你所在的區(qū)域傾斜,，意味著優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育機(jī)構(gòu),，完善的醫(yī)療，便捷的海陸空交通,，優(yōu)雅的公園,，繁華的商業(yè)，這樣地段的地產(chǎn)項(xiàng)目,，賣的再貴,，市場(chǎng)也不會(huì)不好，就像北京三環(huán)以內(nèi)的房子,，這些是二流民營(yíng)地產(chǎn)玩家能插手的么

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:32
第一個(gè)重要因素,，地理位置講完了，我們來(lái)說(shuō)第二個(gè)關(guān)鍵因素,，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金和融資,，按國(guó)家規(guī)定，建設(shè)資金,，自有資金比例一般不低于百分30,，剩下可以融資貸款。說(shuō)實(shí)話,，如果一切能嚴(yán)格執(zhí)行,，房地產(chǎn)未必會(huì)膨脹到現(xiàn)在的狀態(tài)，銀行在其中充當(dāng)不光彩的角色

作者: 遲遲_ 時(shí)間: 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:42
我先解釋中字頭和大型國(guó)資背景地產(chǎn)公司為什么會(huì)成為頂級(jí)玩家,，根本原因融資成本低，基本為零,，除了有行業(yè)壟斷營(yíng)業(yè)收入外,，大量行業(yè)基金，產(chǎn)業(yè)扶持資金,，科技資金會(huì)變著法的以各種方式各種合法財(cái)務(wù)手段用于周轉(zhuǎn),，（在上市和國(guó)有企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中,，一般會(huì)有財(cái)務(wù)投資收入這欄，里面會(huì)包含一部分短期借款和其他股權(quán)方面的關(guān)聯(lián)交易,，俗稱過(guò)橋貸）即使有融資成本,，基本持平一般銀行貸款利息，并且不用擔(dān)心被抽貸款,。所以頂級(jí)玩家有最充足的彈藥,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 18:55
萬(wàn)科作為一流地產(chǎn)行業(yè)的尾巴，彈藥來(lái)源主要是證券市場(chǎng)和戰(zhàn)略投資伙伴,，也很充足,，但畢竟全市場(chǎng)化運(yùn)作，在很多環(huán)節(jié)也算不上無(wú)憂無(wú)慮,，至少寶能就給萬(wàn)科上了深刻的一課,，關(guān)鍵時(shí)刻還是要抱大腿的。我對(duì)萬(wàn)科企業(yè)發(fā)展相對(duì)比較尊重,，產(chǎn)品也比較認(rèn)可,，可惜我是專業(yè)的，對(duì)房子的性價(jià)比看中,，萬(wàn)科的項(xiàng)目,，適合追求品質(zhì)生活的那類，言外之意,，萬(wàn)科定價(jià)小高,，不論地產(chǎn)和建筑業(yè)還是設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)的人，基本是個(gè)普遍共識(shí),，不過(guò)萬(wàn)科的項(xiàng)目是小高,，不是虛高，說(shuō)的明白點(diǎn),，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定資產(chǎn)溢價(jià),。比如未來(lái)附近建學(xué)校，地鐵或者商超等項(xiàng)目,，其實(shí)這些都是納入城市總規(guī)劃中的,。頂級(jí)玩家能玩的更6，原因在于頂層設(shè)計(jì)本來(lái)就是自己組織的,，在設(shè)計(jì)中,，頂級(jí)玩家還有很大一部分民生責(zé)任，比如落實(shí)向政府提供各種就業(yè)崗位,，稅收保證等等可能在談判內(nèi)容中的承諾

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 19:04

遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù)，等著看～

終于迎來(lái)了第一位看官,，感謝呀

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 19:04

遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

終于迎來(lái)了第一位看官,，感謝呀

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 19:08
接下來(lái)我就得講講房地產(chǎn)企業(yè)的廣東三虎的融資情況了，大家有木有特別期待,。說(shuō)實(shí)話,，寫(xiě)這篇帖子和廣東三虎之一某地方三級(jí)子公司還頗有淵源，具體原因不想多說(shuō),，一句話,。當(dāng)面一套，背后一套,，在我面前裝千年的狐貍,，唱聊齋，小爺不爽

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 19:12
廣東三虎情況都差不多,，拿個(gè)數(shù)據(jù)公布足夠多的來(lái)舉例吧,，思來(lái)想去就拿恒大舉例，案例比較典型,，也是老話題,，只能算翻舊賬，不至于被查水表或遭遇人身傷害,，嘿嘿,，生活在當(dāng)下，要有政治覺(jué)悟和自我保護(hù)意識(shí)

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 19:14

遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

有你們的回帖,。才有動(dòng)力

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 19:18

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-11 19:14
有你們的回帖。才有動(dòng)力

暫時(shí)今天告一段落吧,，明天更新

作者: 鬧小 時(shí)間: 2018-3-11 19:47
等待中……………………

作者: 不是川川 時(shí)間: 2018-3-11 20:33
哎呀,，樓主，繼續(xù)呀,，坐等更新

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 21:24
你們還真是熱情啊,，這么關(guān)注房地產(chǎn)？

作者: 紅鱗加吉 時(shí)間: 2018-3-11 21:30

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 21:45
話接上回,，談到房地產(chǎn)行業(yè)的融資,，開(kāi)始以恒大為例，恒大的前期的融資和操盤(pán)模式我這里引用新浪和搜狐財(cái)經(jīng)的文章和數(shù)據(jù),。恒大2016年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，截止去年年末，公司現(xiàn)金余額3043億元,，同比增85.5%,，總借款5350.7億元，同比增80.2%,；融資成本7.78%,，同比降0.64%,。公司去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)176.2億元人民幣，較2015年上升1.6%,；凈利潤(rùn)率8.3%,，降4.7%；毛利從2015年的374.1億元上升58.8%至594.2億元,；毛利率28.1%

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 21:48
忘記補(bǔ)充,，2016年，恒大營(yíng)業(yè)性收入3700多億,，懂財(cái)務(wù)的可以自己算出很多數(shù)據(jù)和信息的呵呵

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 21:50
如果確實(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)不懂,，有興趣的人可以參照同行業(yè)的萬(wàn)科和其他上市中字頭的地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做對(duì)比分析

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 21:51
對(duì)于從事過(guò)審計(jì)和財(cái)務(wù)能力高級(jí)別人員，可以進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)逆向還原來(lái)分析

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-11 21:59
截至到2016年12月31日,，萬(wàn)科持有的現(xiàn)金由2015年末的人民幣531.8億元增加到人民幣870.3億元,，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債人民幣433.5億元。截止報(bào)告期末,，萬(wàn)科有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主,。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣433.5億元,，占比為33.6%,；一年以上有息負(fù)債人民幣855.1億元，占比為66.4%,。從利率類型來(lái)看,，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比44.1%,，浮動(dòng)利率負(fù)債占比55.9%,。有抵押的有息負(fù)債人民幣19.9億元，占總體有息負(fù)債的1.6%,。從融資對(duì)象來(lái)看,，銀行借款占比為58.6%，應(yīng)付債券占比為24.5%,，其他借款占比為16.9%,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 07:47
方便大家簡(jiǎn)單認(rèn)清恒大碧桂園之類企業(yè)融資成本高，咱們做個(gè)小學(xué)數(shù)學(xué)應(yīng)用題吧,，融資規(guī)模放在100億到300億,，借用兩家的公布指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。恒大公布總借款5350億,，平均融資成本7.78%(實(shí)際應(yīng)該在9%大10%,，公布數(shù)據(jù)都是財(cái)務(wù)美化后的嘿嘿)，也就是說(shuō)每年利息支出最低416.23億.高到535億之間.而同期銀行利率4,3左右，如果全部正規(guī)銀行融資大約在230億左右的利息支出,。貌似數(shù)據(jù)只差了200億左右的利息支出,，那么我請(qǐng)問(wèn)你們一個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題，恒大多出來(lái)的200億利息,，借的是多高利息的資金，能將5350億整體提升到7,78的成本

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 07:53
之所以放萬(wàn)科的數(shù)據(jù),，從融資對(duì)象來(lái)看,，銀行借款占比為58.6%，應(yīng)付債券占比為24.5%,，其他借款占比為16.9%,。在財(cái)務(wù)借款中的高利息資金基本就是所謂的其他借款，財(cái)務(wù)人員都懂得,，其他借款,，其他支出，這類不好說(shuō)明白不好交代的東西,，給個(gè)統(tǒng)一稱呼做收支平衡和賬目調(diào)整和對(duì)沖的工具罷了,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 07:58
敢肯定的是，這類高利息資金規(guī)模在借款比例中規(guī)模極大,，實(shí)際在13個(gè)點(diǎn)以上到16個(gè)點(diǎn)之間,，這個(gè)數(shù)據(jù)區(qū)間基本接近國(guó)家法律關(guān)于高利貸標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。嘿嘿,，所以說(shuō),，買(mǎi)廣東三虎的房子的人，你們天然是背著接近高利貸的成本去的

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 08:10
說(shuō)完融資,，我們來(lái)說(shuō)廣東三虎買(mǎi)地方式和買(mǎi)地的成本吧,，除了在廣東本省，三虎很難介入其他省份的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中,，一般是吃殘?jiān)瓦吘壔瘏^(qū)域項(xiàng)目,，為什么這么大的地產(chǎn)公司只能吃渣呢，國(guó)家規(guī)定不允許空地買(mǎi)賣和空地轉(zhuǎn)讓,，但是沒(méi)規(guī)定公司不得買(mǎi)賣,，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中，頂級(jí)玩家有協(xié)助政府快速開(kāi)發(fā)和提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模,，快速改善民生的責(zé)任,，但是資源有限，很難一手托起整個(gè)城市發(fā)展,，所以會(huì)將各個(gè)地塊劃分注入不同的公司,，再賣給恒大之流，頂級(jí)玩家之間一般互相合作參股，共同開(kāi)發(fā),，邊角和殘?jiān)牡貕K賣給廣東三虎之流,，收攏資金。忘記說(shuō)了,，龍湖,，招商地產(chǎn)等也是頂級(jí)玩家群體

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 08:15
社會(huì)上有種論調(diào)，央企和國(guó)企要退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,，要主業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)剝離,，表面看公平公正，符合市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)邏輯,，但是背后的鼓吹者是一群什么人,？鼓吹這論調(diào)的目的和后續(xù)利益，你們自己想,。房地產(chǎn)不僅是重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,，也是重要的民生領(lǐng)域，沒(méi)有國(guó)家和大型央企作為中流砥柱的壓制,，你們指望唯利是圖民營(yíng)地產(chǎn)資本家給你們建造廉價(jià)的住宅,？

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 08:19
不管民營(yíng)地產(chǎn)做的再大，獲取土地的方式無(wú)非招拍掛和收購(gòu)兩條路,，至于和頂級(jí)玩家合作,，說(shuō)實(shí)話，人家看不上他,，在招拍掛和收購(gòu)兩條路上,，收購(gòu)的權(quán)重比例大于招拍掛（招拍掛就是吃頂級(jí)玩家的殘?jiān)佣啵召?gòu)可以撿漏,，但收購(gòu)的方式和成本會(huì)高出正常土地價(jià)格20%以上,，這部分土地溢價(jià)收購(gòu)成本，也是需要房主你買(mǎi)單的呦）

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 08:32
問(wèn)題來(lái)了,，大家都持平的情況下,，你的融資成本有一大部分接近高利貸，你的土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格虛高,，你又要和同行業(yè)保持利潤(rùn)接近,，能做文章的只有項(xiàng)目本身了。設(shè)計(jì)方面,，提高容積率,，減少綠化，多建房子,，提高人口密度,，同樣地塊，簡(jiǎn)單概括別人建20萬(wàn)平米，你建設(shè)30萬(wàn)平米,，別人一個(gè)盒子塞一個(gè)人,，三虎塞2個(gè)人來(lái)均攤成本。再反饋出來(lái)的就是房屋質(zhì)量問(wèn)題,。頂級(jí)玩家的房子或許會(huì)有個(gè)案處理的不好,，但是不會(huì)是大面積問(wèn)題，頂級(jí)玩家為了節(jié)約成本,，一般會(huì)有長(zhǎng)期固定合作的建筑商,，比如中鐵中建，首開(kāi)等,，本身就自帶建筑商屬性，承攬國(guó)家大型建設(shè)項(xiàng)目,，所以嘍,，做個(gè)小房地產(chǎn)，灑灑水的事,。廣東三虎之類的,，為了迎合各地政府需求，融資交易和關(guān)聯(lián)交易,，簡(jiǎn)單說(shuō),，誰(shuí)權(quán)勢(shì)大，誰(shuí)錢(qián)多,，誰(shuí)拳頭大,，基本可以把三虎的項(xiàng)目擺成十八班姿勢(shì)

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 08:40
書(shū)接上回，在建設(shè)環(huán)節(jié)中,，三虎項(xiàng)目的層層轉(zhuǎn)包,，各方利益大戰(zhàn)就可想而知，房主覺(jué)得是一個(gè)統(tǒng)一有效的體系下出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量好還是一片混亂下湊出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量好,。我不會(huì)說(shuō)民營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量不好,，但你的買(mǎi)對(duì)了不是，還的看運(yùn)氣,，但是說(shuō)實(shí)話,，這個(gè)中獎(jiǎng)率太低了。一個(gè)項(xiàng)目碰上負(fù)責(zé)任的設(shè)計(jì),，負(fù)責(zé)任的項(xiàng)目經(jīng)理,，負(fù)責(zé)任的監(jiān)理，負(fù)責(zé)的住建監(jiān)管官員,，負(fù)責(zé)任的建筑商,，從細(xì)節(jié)講，負(fù)責(zé)任的技術(shù)工人，負(fù)責(zé)任的混凝土供應(yīng)商和足夠標(biāo)號(hào)的鋼材,，每一個(gè)環(huán)節(jié)都可遇不可求,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 08:47
連廣東三虎這種大地產(chǎn)商都無(wú)法完全保證自己的產(chǎn)品質(zhì)量，各地民營(yíng)中小地產(chǎn)商的產(chǎn)品質(zhì)量和資金狀況,，我就懶的說(shuō)了,，不過(guò)后續(xù)會(huì)特意關(guān)于海信，海爾,，綠葉,，萬(wàn)華這種地方大企業(yè)的項(xiàng)目解說(shuō)，不算捧臭腳,，畢竟這一群體在地產(chǎn)領(lǐng)域的作用還是積極向上的,，不過(guò)受益群體較少，如果這類企業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)能快速發(fā)展起來(lái),，找到自己正確規(guī)劃路線,，聯(lián)手央企，房地產(chǎn)領(lǐng)域就基本沒(méi)有廣東三虎什么事了

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 10:33
大家不要著急,，現(xiàn)在只是先講膚淺的東西,，慢慢會(huì)把銀行，金融財(cái)團(tuán),，基金公司,，小貸公司公司，上市公司財(cái)務(wù)投資,，房地產(chǎn)融資之間的財(cái)務(wù)關(guān)系剝洋蔥一樣,，讓你們明白，在廣東三虎吸血的背后,，是有著怎樣龐大一個(gè)吸血群體,，房地產(chǎn)是這個(gè)吸血口的終端。不明真相的群眾一直以為是土地價(jià)格推高房?jī)r(jià),，土地價(jià)格加政府財(cái)稅收入的權(quán)重,，均攤到你的購(gòu)房總價(jià)款中，一般只有兩成左右,，為什么國(guó)家探索共用產(chǎn)權(quán)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造,，實(shí)在是被這些尾大不掉，損公肥私的民營(yíng)大地產(chǎn)企業(yè)逼的沒(méi)有退路,，國(guó)家也有難處,，不好直接從銀行金融系統(tǒng)動(dòng)刀，金融動(dòng)蕩,，整體損失更大,，也不能從證券市場(chǎng)和上市公司動(dòng)手,，損傷實(shí)體經(jīng)濟(jì)，唯一能控制只有探索新的土地開(kāi)發(fā)模式來(lái)控制這些貪婪的吸血鬼

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 10:43
前有倒下的大連實(shí)德,，緊接著恒大110多億向國(guó)家繳納幫助貴州扶貧,。你們以為吸血鬼們會(huì)真的好心去做善事。買(mǎi)命錢(qián)罷了,，這種支出,，也會(huì)均攤到你們的購(gòu)房成本中的，在你們抱怨高房?jī)r(jià),，抱怨國(guó)家各部委不作為的同時(shí),，是你們?nèi)w房主替這些吸血鬼交了買(mǎi)命錢(qián)。獲得喘息的吸血鬼,，會(huì)不反撲你們,，在你們身上加房?jī)r(jià)，撈回來(lái)么

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 11:01
扯了那么多,，回歸正題,，怎么選房子吧，這是個(gè)復(fù)雜命題,，每個(gè)購(gòu)房人的需求，資金情況,，家庭情況,，收入情況，生活方式和人際朋友圈都不相同,，都會(huì)影響自己的選擇,，我只能提供一個(gè)系統(tǒng)化模式化的參考方式和思維方式，輔助你們自己做決定,，畢竟房子是你們自己住的,，自己的財(cái)富，別人都只是過(guò)客,，買(mǎi)房子就像找老婆,，舒服不舒服，只有你自己知道的拉

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 11:05
什么多套房,，投資改善的選型,，我沒(méi)興趣講，憑良心說(shuō),，我巴不得你們買(mǎi)些爛房子砸在手里,。我著重講年輕剛需的選房模式標(biāo)準(zhǔn)，畢竟我也走過(guò)那段路,，也有資格講講經(jīng)歷（抱歉,，我們小區(qū)都賣光了,，我也不告訴你們什么小區(qū)哈哈，周邊公立幼兒園到重點(diǎn)小學(xué),，初中,，高中，以及頂級(jí)的商業(yè)配套都有,，感慨的是工作了10多年,，不如買(mǎi)了一套房子獲利高）

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 11:17
第一個(gè)話題，房?jī)r(jià)什么時(shí)候能落,，嘿嘿,，只有一種可能，戰(zhàn)爭(zhēng),，大規(guī)模自然災(zāi)害,，比如汶川地震那種，但是人沒(méi)死,，房子爛了的情況,，日本福島核輻射泄漏等類似事件，造成區(qū)域不適合生存發(fā)展,，該區(qū)域才有可能人員大批流動(dòng),，房?jī)r(jià)下跌，所以,，只要你真的有剛性需求,，晚買(mǎi)不如早買(mǎi)。側(cè)面講個(gè)道理,，GDP每年都增長(zhǎng)6個(gè)點(diǎn),，利滾利，不到10年就翻翻了,，社會(huì)財(cái)務(wù)總值在上升,，有什么行業(yè)能承擔(dān)和消化不斷增長(zhǎng)的數(shù)字，避免通貨膨脹,，數(shù)遍一二三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域,，也只有房地產(chǎn),，汽車制造業(yè),，黃金,，石油化工等大領(lǐng)域能起到消化和調(diào)節(jié)作用，這里面最佳的行業(yè)就是房地產(chǎn),，所以誰(shuí)也阻止不了資金向房地產(chǎn)行業(yè)涌入

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 11:21
第一個(gè)問(wèn)題解決了,，有需求就買(mǎi),，有錢(qián)就買(mǎi),，錢(qián)差不太多,，能借到也買(mǎi)，錢(qián)不多的話,，想辦法親戚湊也的買(mǎi),，但是高利貸借首付貸就算了，這種行為在助紂為虐,，幫房地產(chǎn)企業(yè)為虎作倀,，這群人在社會(huì)上不在少數(shù)，大多跟地產(chǎn)商有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系,，很多資金來(lái)源甚至是地產(chǎn)商疏通資金渠道，具體人員組成我不說(shuō)了，你們猜,。都是整個(gè)土地和融資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的關(guān)聯(lián)交易

作者: bysq 時(shí)間: 2018-3-12 13:39

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-12 13:54
你們也頂頂啊，有些問(wèn)題也可以拿出來(lái)大家討論，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智,，我一個(gè)新手,，幫我水水哈哈，寫(xiě)起來(lái)才有動(dòng)力

作者: sanglanqi 時(shí)間: 2018-3-12 15:38
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作者: donglaoyao 時(shí)間: 2018-3-12 16:23
樓主講的專業(yè),，深入淺出！
坐等更新,！

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 07:34
最近發(fā)現(xiàn)大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有很多認(rèn)識(shí)上誤區(qū)，跑跑題,，糾正下大家的思想誤區(qū),。首先房地產(chǎn)企業(yè)的主要賺錢(qián)模式并不是完全依靠賣房子賺錢(qián)的，賣房子只是利潤(rùn)比例中很少的一部分,，大家一直奇怪,，現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)這么蕭瑟，成交量持續(xù)下降,，而房?jī)r(jià)一直在上揚(yáng)。我從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷策略和人員關(guān)系三個(gè)方面給你們深入淺出的講一下

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 07:43
財(cái)務(wù)角度,，房子越不好賣，地產(chǎn)商的資金周轉(zhuǎn)周期越長(zhǎng),，承擔(dān)的融資成本就會(huì)越多，這些增多的高額利息,，會(huì)逐漸均攤到房?jī)r(jià)中，房?jī)r(jià)不高也的高,，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)要做到固定資產(chǎn)總值大于借款中的抵債質(zhì)押部分或者滿足銀行或金融集團(tuán)的要求,，不然資金鏈斷裂。后續(xù)貸不到款,，就成了爛尾項(xiàng)目了,。第二方面,，國(guó)家每年都會(huì)公布GDP增加6%到 8%,，這相當(dāng)與社會(huì)財(cái)富總值在增加，房產(chǎn)作為民生領(lǐng)域的大件產(chǎn)品,，就像期貨交易市場(chǎng)的大宗有色金屬，小麥，黃金白銀一樣,，跟著調(diào)整上升,，除非整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)緊縮,，金融海嘯,，這個(gè)上升的步伐是擋不住的,，所以我一直在說(shuō),，有能力買(mǎi)還是買(mǎi)吧,，但是恒大，富力和碧桂園這類企業(yè)的房子,，不建議買(mǎi),，買(mǎi)的人實(shí)際在助紂為虐，濟(jì)富殺貧,，在貧富差距擴(kuò)大和階層固化這些問(wèn)題上是幫兇

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 07:49
營(yíng)銷策略角度,，說(shuō)實(shí)話，什么捂盤(pán),，饑餓經(jīng)營(yíng),，提前鎖定客戶,，對(duì)客戶的心理研究，地產(chǎn)營(yíng)銷早就做到無(wú)孔不入的地方了,，報(bào)道那些色誘,，陪睡小伎倆，說(shuō)白了就是女銷售看你買(mǎi)的大戶型,，有錢(qián)有勢(shì),，跟你結(jié)交一下，借你梯子爬一下罷了,，任何地產(chǎn)商本身不在乎多賣或者少賣幾套房子的,。這種女銷售在地產(chǎn)和汽車銷售領(lǐng)域都有不少，如果你們確實(shí)有錢(qián)想體驗(yàn),，買(mǎi)140平以上房產(chǎn)全款的爺基本能享受到類似服務(wù),，車嘛。怎么也的30萬(wàn)以上的有機(jī)會(huì)享受,，50萬(wàn)以上的,，只要你想勾搭，太多貼你的姑娘

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 08:03
還是講營(yíng)銷,，營(yíng)銷就的講營(yíng)銷渠道和營(yíng)銷步驟和營(yíng)銷定價(jià)以及營(yíng)銷手段的方向了,，我來(lái)告訴你們?yōu)槭裁磿?huì)有捂盤(pán)和惜售，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目100套房子,，開(kāi)盤(pán)基本賣掉30套就可以維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和后續(xù)融資貸款的跟進(jìn),，剩下的30-40套房子就是所謂的房地產(chǎn)的橫盤(pán)整理階段，最后的30套房子就是所謂的沖刺尾盤(pán),，也就是提高利潤(rùn)的階段,。開(kāi)盤(pán)賣30套對(duì)任何一家地產(chǎn)企業(yè)，都是輕松無(wú)比的事情,，因?yàn)樗麄冇写罅亢献鞯慕ㄖ�,，材料供�?yīng)商，融資合作方,，均攤成本,，反向抵押給各個(gè)企業(yè)，輕松解決30套銷售的任務(wù),，各個(gè)合作方因?yàn)樯矸莸母叩陀袇^(qū)別,，拿到的房?jī)r(jià)也不一致，最低的是政界,，其次是銀行和金融界,，這兩界是唯一可以拿到低于市場(chǎng)銷售價(jià)的，具體低多少和優(yōu)惠比例,，你們可以自由猜想,，最大優(yōu)惠就是白送,。。,。建筑和材料供應(yīng)商就會(huì)比較慘,，開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格提升15%反向抵押一部分工程款和材料款。目的是怕你企業(yè)轉(zhuǎn)手平價(jià)出手,，擾亂市場(chǎng),，逼著你手里的房子拖到3年后，地產(chǎn)公司尾盤(pán)沖刺前的價(jià)格,。所以,，在房地產(chǎn)界，空手套白狼不是不可能的事,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 08:04
忘記說(shuō)了,，這些關(guān)聯(lián)交易和優(yōu)惠賣出去的房子,，利潤(rùn)也是會(huì)從尾盤(pán)中找回來(lái)的,，成本自然也攤到買(mǎi)房人頭上

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 08:10
營(yíng)銷手段是最沒(méi)技術(shù)含量的，各種花活,，各種自我吹捧,，各種活動(dòng)吸引社會(huì)關(guān)注，增加客戶群體儲(chǔ)備,，鎖定客戶等一些，我沒(méi)興趣講這些低級(jí)東西，不過(guò)一句話,，只要這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目還養(yǎng)著3到5個(gè)售樓小姐的,，那就是房源充足，賣不動(dòng),，你們見(jiàn)過(guò)哪些房子賣的差不多或者賣干凈的地產(chǎn)商養(yǎng)那么多售樓小姐的,，不需要成本么，所以售樓小姐挺多,，告訴你賣光了的,，基本都是騙你，對(duì)你饑餓營(yíng)銷,，要你留下電話,，過(guò)10天半個(gè)月再勾搭你的。懂行的人,，直接規(guī)劃和住建房管找人查數(shù)據(jù)就行了,，誰(shuí)聽(tīng)你營(yíng)銷忽悠啊

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-13 08:18
接著說(shuō)房地產(chǎn)的橫盤(pán)階段，橫盤(pán)會(huì)在開(kāi)盤(pán)之后,，判斷市場(chǎng)情況,，進(jìn)行下一步的定價(jià)策略調(diào)整,，交易量暴漲，肯定定價(jià)暴漲,，直接拉高500到1000,。交易量萎縮，調(diào)價(jià)會(huì)逐步調(diào)高,，在煙臺(tái)這地方,，基本兩三個(gè)月上調(diào)一次價(jià)，一次加個(gè)100到200的,，一年也能拉高個(gè)500到1000的,。最長(zhǎng)兩年橫盤(pán)周期，40套一個(gè)月平局賣不到兩套就可以,，至于尾盤(pán)沖刺,，賣到什么時(shí)候，房地產(chǎn)公司都不在乎,。,。。價(jià)格越高越好,，能賣就賣,，不賣就扔那里。這就是從三個(gè)環(huán)節(jié)告訴你們,，為什么房地產(chǎn)這么強(qiáng)勢(shì)霸道,，有恃無(wú)恐告訴你沒(méi)房子

作者: xiomgmao678 時(shí)間: 2018-3-13 08:32
頂！坐等樓主更新,。

作者: 我愛(ài)邏 時(shí)間: 2018-3-13 10:02
好貼精辟~~·

作者: hypothesis822 時(shí)間: 2018-3-13 10:03
其實(shí)說(shuō)個(gè)最真實(shí)的情況,，煙臺(tái)人很多都是錢(qián)多人傻（絕沒(méi)有侮辱的意思），房開(kāi)商就是這樣看煙臺(tái)人的,。

萬(wàn)科中鐵保利中海,，來(lái)到了煙臺(tái)，蓋的樓盤(pán)哪個(gè)沒(méi)問(wèn)題,？

萬(wàn)科的選址周邊的污染問(wèn)題,，還有裝修質(zhì)量事件

中鐵保利的物業(yè)服務(wù)，車位問(wèn)題（樓盤(pán)是央企的,，但是物業(yè)卻是掛羊頭賣狗肉）

中海的冬季供暖問(wèn)題,，反正這些名企到了煙臺(tái)，全部變味,，原因?yàn)楹危?br />
還是管理的問(wèn)題,，項(xiàng)目交到了本地的一些垃圾手里，就開(kāi)始胡作非為了,，和政府關(guān)系好,，監(jiān)管部門(mén)睜一只眼閉一只眼,，剩下的坑全是業(yè)主填！

作者: mengxianggpl 時(shí)間: 2018-3-13 10:05
中鐵中海也不是好餅
干房地產(chǎn)有良心的沒(méi)有吧

作者: 千里之外取貞操 時(shí)間: 2018-3-13 10:24
然并卵

地產(chǎn)商分等級(jí)

你忘了城市也分等級(jí)嗎

別管一流還是二流  反正煙臺(tái)這幾家  我看著都是3流

同事在保利買(mǎi)的  反正天天和物業(yè)吵吵車位  樓道收據(jù)不齊

煙臺(tái)說(shuō)白了名為二線實(shí)際就是三線

尤其是對(duì) 消費(fèi)權(quán)益  服務(wù)理念  管理模式這些對(duì)比廣東  江浙落后起碼5年

所以說(shuō)  地產(chǎn)商是一個(gè)因素物業(yè)也是一個(gè)因素

再者

一個(gè)三線城市  一流地產(chǎn) 和二流地產(chǎn) 真的有差別嗎

就煙臺(tái)為例

還是根據(jù)地腳選房子  而不是根據(jù)房子選地腳

碧桂園恒大  都在牟平有項(xiàng)目你去嗎,？

那地方我之前去過(guò) 純他媽忽悠外地人的“海景房”

作者: 一起走向2018 時(shí)間: 2018-3-13 10:41
煙臺(tái)有那種地面鋪隔音棉的嗎,？

感覺(jué)鋪隔音棉的絕對(duì)大賣！

樓板太薄了,，隔音效果太差了

作者: liangzi 時(shí)間: 2018-3-13 13:41
通俗易懂,，言簡(jiǎn)意賅。,。,。。,。,。。,。,。。,。坐等繼續(xù)

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 08:34

hypothesis822 發(fā)表于 2018-3-13 10:03
其實(shí)說(shuō)個(gè)最真實(shí)的情況,，煙臺(tái)人很多都是錢(qián)多人傻（絕沒(méi)有侮辱的意思）,，房開(kāi)商就是這樣看煙臺(tái)人的,。

萬(wàn) ...

建筑行業(yè)本身人員素質(zhì)參差不齊，你說(shuō)的沒(méi)錯(cuò),，這些頂級(jí)企業(yè)的質(zhì)量都不能百分百完美保證,，你指望房子像一部精密儀器一樣不出問(wèn)題，本身就是不太可能的,，那請(qǐng)你想想,，這些不在乎成本的企業(yè)都不一定的完美干好，那些廣東來(lái)的民營(yíng)地產(chǎn)公司和本地中小地產(chǎn)企業(yè)就能做的更好,？我也就是表達(dá)個(gè)相對(duì)意思,，買(mǎi)土豆大家總的挑個(gè)大的，圓的,，表面坑點(diǎn)少的對(duì)不,？

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 08:39

hypothesis822 發(fā)表于 2018-3-13 10:03
其實(shí)說(shuō)個(gè)最真實(shí)的情況，煙臺(tái)人很多都是錢(qián)多人傻（絕沒(méi)有侮辱的意思）,，房開(kāi)商就是這樣看煙臺(tái)人的,。

萬(wàn) ...

你說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，我這不是還沒(méi)寫(xiě)到這些企業(yè)在煙臺(tái)或者威海這種三級(jí)子公司的項(xiàng)目合作模式和資金架構(gòu)么,，還沒(méi)寫(xiě)他們?cè)趺打_人入伙,，怎么騙自己?jiǎn)T工的么,，稍安，哥們有興趣就關(guān)注帖子,，后面會(huì)告訴你們,，萬(wàn)科，中鐵,，保利這些企業(yè),，最起碼做項(xiàng)目前期還會(huì)掏一筆錢(qián)出來(lái)，對(duì)地方政府財(cái)稅收入和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)還是有點(diǎn)貢獻(xiàn)的,，至于廣東三虎這種民營(yíng)地產(chǎn),，赤裸裸的空手套白狼，我前文說(shuō)了銀行在里面不光彩,，這些都要在后面一一解說(shuō)

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 08:44

千里之外取貞操發(fā)表于 2018-3-13 10:24
然并卵

地產(chǎn)商分等級(jí)

你是個(gè)聰明人哈哈,，如果你不是政府，建筑,，設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的人,，那么只能說(shuō)你絕對(duì)是個(gè)聰明人，我在文章里面已經(jīng)清晰告訴你們了,，房地產(chǎn)商的目的是賺錢(qián),，不是給你們建廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的房子，而賺錢(qián)最快的方式不是賣房子,，而是做固定資產(chǎn)溢價(jià)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),，用項(xiàng)目做掩護(hù)，不斷擴(kuò)大固定資產(chǎn)總額,，不斷可以獲取新的借款和現(xiàn)金流,。至于賣房子變現(xiàn)，人家不著急,，不著急的原因也告訴你了,，就在營(yíng)銷策略那部分，你自己沒(méi)仔細(xì)看,，別說(shuō)建在鳥(niǎo)不拉屎的地方,，地產(chǎn)商把房子建在海邊叫海景，建在山溝里叫養(yǎng)生谷,，建在偏遠(yuǎn)河邊叫濱河社區(qū),，建在荒郊野外叫城市別墅群，都告訴你是稀缺資源,。不但煙臺(tái)如此,，北京燕郊和河北那片都這樣忽悠你們

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 09:29

千里之外取貞操發(fā)表于 2018-3-13 10:24
然并卵

地產(chǎn)商分等級(jí)

你說(shuō)的有一定道理，但是你應(yīng)該不是行內(nèi)人，地產(chǎn)的核心是土地和融資兩方面,，一流地產(chǎn)和二流地產(chǎn)的差別在于,，頂級(jí)一流的項(xiàng)目地理位置在城市規(guī)劃中會(huì)慢慢成熟升值，我本來(lái)就說(shuō)恒大和碧桂園是二流的,，你應(yīng)該沒(méi)仔細(xì)看我的輪調(diào),，二流的地產(chǎn)企業(yè)純粹是為了圈錢(qián)。差別就是周邊的城市開(kāi)發(fā)程度,，一流項(xiàng)目城市配套和資源會(huì)在10到20左右發(fā)生根本性變化,，就像萊山區(qū)以前是個(gè)大農(nóng)村一樣，高新區(qū)以前農(nóng)村郊區(qū)一樣,，現(xiàn)在發(fā)展?fàn)顩r呢,？一流地產(chǎn)的項(xiàng)目在城市區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮民生,，教育,，交通，醫(yī)療,，各項(xiàng)配套了,，二流地產(chǎn)只能吃邊角和吃渣，這符合你說(shuō)的牟平碧桂園和牟平恒大項(xiàng)目忽悠外地人的事實(shí)

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 09:32

一起走向2018 發(fā)表于 2018-3-13 10:41
煙臺(tái)有那種地面鋪隔音棉的嗎,？

感覺(jué)鋪隔音棉的絕對(duì)大賣,！

呵呵，你家里鋪的肯定不是地板,。鋪地板的都自帶隔音棉,，防起塵和隔音。建筑隔音效果基本都差不多,，除非特殊處理,，這個(gè)真心怪不得建筑商，如果確實(shí)要求家庭隔音效果達(dá)到KTV的標(biāo)準(zhǔn),，就的進(jìn)行專業(yè)化改造，墻面和地面都的特殊處理,，老百姓住家過(guò)日子很少那么做,，成本高，用不上

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 09:34

一起走向2018 發(fā)表于 2018-3-13 10:41
煙臺(tái)有那種地面鋪隔音棉的嗎,？

感覺(jué)鋪隔音棉的絕對(duì)大賣,！

隔音板和隔音施工工藝以及隔音軟包等說(shuō)實(shí)話，真在家里裝上,，清理挺費(fèi)勁,，也不衛(wèi)生，容易招蟲(chóng)子和滋生螨蟲(chóng)，對(duì)孩子健康不是很好

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-14 09:54
最近看了一篇賣芝罘區(qū)房子,，讓大家買(mǎi)萊山區(qū)房子的貼,，有點(diǎn)不同意見(jiàn)，提前聲明,，樓主不住芝罘區(qū)也不住萊山區(qū),，對(duì)這兩個(gè)區(qū)的發(fā)展和房子都很看好，只是作為一個(gè)老煙臺(tái)人,，說(shuō)說(shuō)自己的看法,，支持萊山區(qū)的人，一般外來(lái)人口較多,，外來(lái)人口多的區(qū)域,，有活力，包容能力更強(qiáng),，發(fā)展趨勢(shì)更好,，支持芝罘區(qū)的人，基本除了老煙臺(tái)人和就近工作的人群,，基本都懂一個(gè)道理年過(guò)30,，有了孩子，你就知道孩子上下學(xué)離家近不用接省多少事,，孩子少遭多少罪,，孩子可以多學(xué)習(xí)和多玩一會(huì)的時(shí)間多重要，等你年過(guò)40,，父母年過(guò)70,，你就知道老人病了住院，家門(mén)口有醫(yī)院是多么省心省力的一件事,，至少不用為了送飯累死累活,。等你自己年過(guò)60，各種老年病開(kāi)始展露,，你才知道家門(mén)口有醫(yī)院,，少走兩步路是多幸福的一件事

作者: 一起走向2018 時(shí)間: 2018-3-14 10:26

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-14 09:32
呵呵，你家里鋪的肯定不是地板,。鋪地板的都自帶隔音棉,，防起塵和隔音。建筑隔音效果基本都差不多,，除非特 ...

樓上鋪的全是木地板,，小孩會(huì)走路了，噔噔跑起來(lái)沒(méi)完沒(méi)了,，又不好意思上去找,，我的戶型小,，就這1畝三分地。

好在他不去主臥,。在客廳跟次臥活動(dòng),。

之前我睡次臥，逼急我了,，才去主臥睡得,，主臥床是新床，有味,。

作者: hypothesis822 時(shí)間: 2018-3-14 14:49
最后想補(bǔ)充一點(diǎn)：
千萬(wàn)不要信什么央企大品牌實(shí)力什么的,，都是垃圾！

相比之下不如考慮煙臺(tái)本土的企業(yè),，祥隆飛龍銀和怡海等,，在本地口碑還是不錯(cuò)的，至少物業(yè)服務(wù)OK的,。

我是保利的業(yè)主,，物業(yè)隊(duì)伍里盡是些低質(zhì)量、低素質(zhì)的人,，沒(méi)辦法,，堅(jiān)信一句話：物以類聚人以群分，古話是十分有道理地,！

作者: 千里之外取貞操 時(shí)間: 2018-3-14 15:42

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-14 09:29
你說(shuō)的有一定道理,，但是你應(yīng)該不是行內(nèi)人，地產(chǎn)的核心是土地和融資兩方面,，一流地產(chǎn)和二流地產(chǎn)的差別在于 ...

煙臺(tái)也有中海啊

還是然并卵

在三線城市都幾個(gè)雞兒樣

大城市才有所謂的發(fā)展

煙臺(tái)  商圈  交通樞紐十年前和現(xiàn)在有什么大變化嗎

就機(jī)場(chǎng)搬了  多了個(gè)南站  都是規(guī)劃的大漁村風(fēng)格

萊山區(qū) 和開(kāi)發(fā)區(qū) 變化最大  不過(guò) 這些變化中受益的樓盤(pán)  一線二線一個(gè)沒(méi)有,。。,。,。。,。

作者: 千里之外取貞操 時(shí)間: 2018-3-14 15:45

hypothesis822 發(fā)表于 2018-3-14 14:49
最后想補(bǔ)充一點(diǎn)：
千萬(wàn)不要信什么央企大品牌實(shí)力什么的,，都是垃圾！

公司同事在保利買(mǎi)的

每個(gè)月幾乎都和物業(yè)打電話吵吵

車位問(wèn)題最多  然后是樓道問(wèn)題  還有收據(jù)問(wèn)題

開(kāi)始不知道保利的名氣以為什么破開(kāi)發(fā)商  物業(yè)還趕不上我們這個(gè)百度都搜不到的公司

后來(lái)才知道原來(lái)是全國(guó)十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商

逗了

作者: 千里之外取貞操 時(shí)間: 2018-3-14 15:55
之前我對(duì)煙臺(tái)的期望相當(dāng)大

港口開(kāi)放城市  就是守著海差也差不到哪去

這10多年過(guò)去了

當(dāng)初在南方打工時(shí) 九幾年 2000那會(huì)

幾乎都知道煙臺(tái),，很少有人知道青島威海

而且我還記得上初中地理山東省只有2個(gè)城市一個(gè)濟(jì)南  一個(gè)煙臺(tái) 老師還說(shuō)這是山東省  東西2個(gè)代表型城市一東一西不要記混

現(xiàn)在再去問(wèn)問(wèn)  煙臺(tái),？？離青島不遠(yuǎn)對(duì)吧,。。,。

煙臺(tái)發(fā)展速度十年一個(gè)腳步

這種城市就算中X 來(lái)了也沒(méi)用

萊山區(qū) 濱海路迎春大街就算本地開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目也一樣火  周邊也一樣會(huì)發(fā)展起來(lái)

牟平  福山這種地方中字輩  來(lái)了  他還是城鄉(xiāng)結(jié)合部  只會(huì)樓盤(pán)價(jià)格水漲船高  周圍不會(huì)有任何變化

煙臺(tái)已經(jīng)沒(méi)有值得開(kāi)發(fā)的黃金地段了

剩下的無(wú)非是忽悠外地人的樓盤(pán)

牟平  蓬萊  海洋

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 07:15

hypothesis822 發(fā)表于 2018-3-14 14:49
最后想補(bǔ)充一點(diǎn)：
千萬(wàn)不要信什么央企大品牌實(shí)力什么的,，都是垃圾！

哎呀，來(lái)了個(gè)懂行的吧,。不管政治,，經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn),，各個(gè)領(lǐng)域本身就是各地區(qū)的區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng),，就好比煙臺(tái)要和濟(jì)南，青島威海,，濰坊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)一樣,，本地能做大的企業(yè)，口碑還不錯(cuò)的,，基本房子都不會(huì)做太差,。我自己買(mǎi)的也是你說(shuō)的這些類型企業(yè)的產(chǎn)品。價(jià)格合理,，建筑質(zhì)量還不錯(cuò),，地理位置適中，我們就一個(gè)普通百姓,，合適自己的就好,。呵呵

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 07:16

hypothesis822 發(fā)表于 2018-3-14 14:49
最后想補(bǔ)充一點(diǎn)：
千萬(wàn)不要信什么央企大品牌實(shí)力什么的，都是垃圾,！

哎呀,，來(lái)了個(gè)懂行的吧。不管政治,，經(jīng)濟(jì),，地產(chǎn)，各個(gè)領(lǐng)域本身就是各地區(qū)的區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng),，就好比煙臺(tái)要和濟(jì)南,，青島威海，濰坊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)一樣,，本地能做大的企業(yè),，口碑還不錯(cuò)的，基本房子都不會(huì)做太差,。我自己買(mǎi)的也是你說(shuō)的這些類型企業(yè)的產(chǎn)品,。價(jià)格合理，建筑質(zhì)量還不錯(cuò),，地理位置適中,，我們就一個(gè)普通百姓，合適自己的就好,。呵呵

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 07:40
本帖最后由心眼看騙局于 2018-3-15 08:03 編輯

千里之外取貞操發(fā)表于 2018-3-14 15:55
之前我對(duì)煙臺(tái)的期望相當(dāng)大

港口開(kāi)放城市就是守著海差也差不到哪去

知道為什么九幾年煙臺(tái)牛逼么,。那時(shí)候叫煙臺(tái)地區(qū),，包含現(xiàn)在的煙臺(tái)市和威海市。當(dāng)年一直壓著濟(jì)南和青島發(fā)育不起來(lái),，要不能把煙臺(tái)地區(qū)拆分了,？煙臺(tái)和威海歷史上可是膠東抗戰(zhàn)根據(jù)地，響當(dāng)當(dāng)?shù)母锩蠀^(qū),，我黨四個(gè)野戰(zhàn)軍,，拉起了三野主力（東線兵團(tuán)我記得解放開(kāi)打前期就90多萬(wàn)人，張萬(wàn)年,，遲浩田,，李嵐清都是那時(shí)候入伍的新兵，西線兵團(tuán)兵力較少,，就是省內(nèi)西部某革命老區(qū),，你可以查當(dāng)年兩個(gè)兵團(tuán)的兵力對(duì)比，就知道咱老煙威地區(qū)的前輩們是多么血性的中國(guó)人）和四野前期框架主力,，四野又是公認(rèn)的最能打的,，從東北打到海南，抗戰(zhàn)和解放時(shí)期,，出了出兵出糧,，還派出大量干部工作隊(duì)伍南下，剿匪,，守衛(wèi)邊疆,。還大量貢獻(xiàn)黃金和物資，抗美援朝,，越戰(zhàn),，山東兵員都是出了名的聽(tīng)指揮敢打硬仗，不怕?tīng)奚�,，是有深厚歷史傳承的,。要不是省內(nèi)西部革命老區(qū)那些哥們抱了二野中原野戰(zhàn)軍系統(tǒng)的大腿。呵呵,，煙臺(tái)現(xiàn)在才是山東省的第一名,。誰(shuí)讓煙臺(tái)牛逼呢，樹(shù)大招風(fēng),，被聯(lián)手拆分了,，你要有興趣，研究研究歷史,，膠東抗戰(zhàn)史和華東野戰(zhàn)軍歷史,，還有四野是怎么成立的，后期的百萬(wàn)干部南下中膠東地區(qū)數(shù)據(jù),，簡(jiǎn)單點(diǎn),，你可以看看從煙臺(tái)市委書(shū)記和市長(zhǎng)做到山東省委常委的有多少人,，或者直接調(diào)任外省擔(dān)當(dāng)省部級(jí)的,，國(guó)內(nèi)政壇有句話,，上海的干部進(jìn)中央，山東的干部守四方,。煙臺(tái)牛逼在即是革命老區(qū),，又是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，還是聽(tīng)指揮,，甘奉獻(xiàn)的地區(qū),，打個(gè)比方，煙臺(tái)要是國(guó)家能給點(diǎn)廈門(mén)寧波或者杭州那樣的政策,，不是管的太嚴(yán)的話,，但一個(gè)招遠(yuǎn)加萊州的黃金，咱們煙臺(tái)就能傲視全球,，不會(huì)比瑞士老百姓過(guò)的差,。更別說(shuō)咱們還有煤礦，鐵礦,，完善的基礎(chǔ)化工和鋼鐵行業(yè),，要是能放松點(diǎn)，咱們煙臺(tái)光一個(gè)漁業(yè),，老百姓也不會(huì)過(guò)的比挪威差,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 08:17
煙臺(tái)最大的發(fā)展希望是和大連聯(lián)手打動(dòng)渤海通道，不是錢(qián)夠不夠的問(wèn)題,，煙臺(tái)和大連就算沒(méi)有國(guó)家財(cái)政支持情況下,，只要國(guó)家批準(zhǔn)了，自己也能建起來(lái),，不過(guò)這是天津,，河北，沈陽(yáng),，濟(jì)南,，青島不愿意看到的，你懂得,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 08:39

千里之外取貞操發(fā)表于 2018-3-14 15:42
煙臺(tái)也有中海啊

還是然并卵

錢(qián)多人傻得老煙臺(tái)人還是少,，你也不看看那些一流二流企業(yè)的盤(pán)都是誰(shuí)買(mǎi)的，基本都是近10多年來(lái)煙臺(tái)工作的外地各行精英和賺了錢(qián)的外地人,，老煙臺(tái)人會(huì)缺房子�,。坑袃商椎亩妓惴孔由俚娜思野�,，我估摸平均都在3套左右,，拆遷的有個(gè)4到6套也不稀奇,。所以嘍，你說(shuō)那些一流二流的樓盤(pán),，也是賣給外來(lái)人口多些,，不能否認(rèn)，確實(shí)煙臺(tái)有錢(qián)人多,，不在乎錢(qián)的,，買(mǎi)高檔小區(qū)的也不在少數(shù)。不過(guò)畢竟手里已經(jīng)有多么多房子了,，還去買(mǎi)的是少數(shù),，況且基本都是核心地段或者各區(qū)最好的一些地段

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 08:51
給你個(gè)數(shù)據(jù)吧，1959年,，煙臺(tái)人口430萬(wàn),，也就是說(shuō)算三代以上是煙臺(tái)出生的人算老煙臺(tái)，在90年代以后改革開(kāi)放后,，才逐漸放松戶籍政策,，全國(guó)人員開(kāi)始流動(dòng)，之前的人口增加基本可以忽略不計(jì),，國(guó)家也一直持續(xù)計(jì)劃生育,，人口沒(méi)有暴增，也可以說(shuō)95年到2018年是外來(lái)人口流入高峰,，到現(xiàn)在在720多萬(wàn)人,，粗算減去本地人口自然增長(zhǎng)，有200萬(wàn)人口是外來(lái)人口,，而且是購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的青壯年家庭或者個(gè)人為主,，這些家庭涵蓋政治，教育,，科技,，衛(wèi)生，國(guó)企,，外企等各個(gè)社會(huì)階層偏上的領(lǐng)域,，不太可能到周邊的萊州，萊陽(yáng),，棲霞,，海陽(yáng)招遠(yuǎn)等地買(mǎi)房，基本集中在市區(qū),，萊山和開(kāi)發(fā)區(qū)是最典型的,，開(kāi)發(fā)區(qū)人口組成至少70%是外來(lái)人口，萊山區(qū)也差不多，一流二流企業(yè)的房子就是被他們買(mǎi)去的

作者: 千里之外取貞操 時(shí)間: 2018-3-15 09:11

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-15 08:39
錢(qián)多人傻得老煙臺(tái)人還是少,，你也不看看那些一流二流企業(yè)的盤(pán)都是誰(shuí)買(mǎi)的,，基本都是近10多年來(lái)煙臺(tái)工作的外 ...

城市規(guī)模導(dǎo)致流通性差擴(kuò)展速度慢格局幾十年不變

像北京 3環(huán)擴(kuò)5環(huán) 5環(huán)擴(kuò)7環(huán)  7環(huán)擴(kuò)燕郊  燕郊擴(kuò)雄安京津冀就這么擴(kuò)著擴(kuò)著連起來(lái)了

長(zhǎng)三角  珠三角也是一樣

煙威青現(xiàn)在也就青島有這種覺(jué)悟不斷的吞并

煙臺(tái)直到去年為止還是防吞并不停的內(nèi)縮生怕好東西離市中心偏了

芝罘區(qū) 北馬路南大街火車站一區(qū)域就是個(gè)煙臺(tái)代表

3個(gè)車站  一個(gè)火車站港口 2個(gè)商圈都集中在一起

只能是越來(lái)越臟亂差

所以說(shuō)在大城市買(mǎi)房  地方偏一點(diǎn)不重要  不出2  3年地鐵就修過(guò)來(lái)了

開(kāi)發(fā)商實(shí)力是一個(gè)很大的參考因素

優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量服務(wù) 戶型設(shè)計(jì) 管理模式  都是和二三流沒(méi)法比的

不出5年可能郊區(qū)就變市中心了

而煙臺(tái)這種城市

買(mǎi)房地腳才是第一要素

好的地腳就算是2  3流開(kāi)發(fā)商也可以接受只要不是特別惡心那種
畢竟一流開(kāi)發(fā)商在三線城市的物業(yè)都是外租的很少有自己家物業(yè)

如果位置偏了可能住進(jìn)去5  6年了門(mén)口的路燈都沒(méi)配齊

作者: 竊格瓦拉 時(shí)間: 2018-3-15 11:51
厲害啊，膜拜大神

作者: yt.wj 時(shí)間: 2018-3-15 13:07
建城頤苑小區(qū)不錯(cuò)

作者: 與我無(wú)關(guān) 時(shí)間: 2018-3-15 13:17

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-11 17:58
房地產(chǎn)企業(yè)的分類大致有這么幾種方法,。大家都知道國(guó)內(nèi)的恒大,，碧桂園，富力,，萬(wàn)科這類大型知名地產(chǎn)企業(yè),，都 ...

我什么不懂啊，就是感覺(jué),，甭管哪個(gè)行業(yè)，都還是被中字頭企業(yè)霸占著最好的資源,，但他們納了多少稅就不得而知了,。說(shuō)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)離真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)差遠(yuǎn)了,，保護(hù)的太明顯,。

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 14:18

千里之外取貞操發(fā)表于 2018-3-15 09:11
城市規(guī)模導(dǎo)致流通性差擴(kuò)展速度慢格局幾十年不變

像北京 3環(huán)擴(kuò)5環(huán) 5環(huán)擴(kuò)7環(huán) 7環(huán)擴(kuò)燕郊燕郊擴(kuò)雄安 ...

說(shuō)的棒棒的，

作者: 好吃的不是拉面 時(shí)間: 2018-3-15 14:19

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-12 07:58
敢肯定的是,，這類高利息資金規(guī)模在借款比例中規(guī)模極大,，實(shí)際在13個(gè)點(diǎn)以上到16個(gè)點(diǎn)之間，這個(gè)數(shù)據(jù)區(qū)間基本接 ...

樓主這樣的高質(zhì)量帖子,，論壇沒(méi)多少了,，拜讀！,！
這么說(shuō),，買(mǎi)碧桂園，萬(wàn)科,，恒大這三巨頭的房子,，是不是不如買(mǎi)中鐵，保利,，綠地之類的呢,？

作者: linerzhang 時(shí)間: 2018-3-15 14:20
來(lái)說(shuō)說(shuō)興盛名仕城吧！,！坑了好多人的錢(qián),，一期建了四五年，二期賣不掉還捂盤(pán),，虛高價(jià)格9000多的,，怎么看一下這么樣房地產(chǎn)商，特別他們銷售女領(lǐng)導(dǎo),，心胸特別的不寬廣�,。,。�

作者: 好吃的不是拉面 時(shí)間: 2018-3-15 14:32

hypothesis822 發(fā)表于 2018-3-14 14:49
最后想補(bǔ)充一點(diǎn)：
千萬(wàn)不要信什么央企大品牌實(shí)力什么的,，都是垃圾,！

我覺(jué)得飛龍最好，起碼質(zhì)量杠杠的,。
銀和怡海不做剛需盤(pán),，感觸不到。

作者: 好吃的不是拉面 時(shí)間: 2018-3-15 14:40

linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 14:20
來(lái)說(shuō)說(shuō)興盛名仕城吧�,�,！坑了好多人的錢(qián)，一期建了四五年,，二期賣不掉還捂盤(pán),，虛高價(jià)格9000多的，怎么看一下 ...

最近貌似又開(kāi)盤(pán)了……

作者: 呼啦呼啦小花花 時(shí)間: 2018-3-15 15:03
本地政府開(kāi)放商或者萬(wàn)科恒大這樣的

作者: Splitter 時(shí)間: 2018-3-15 15:15
到底買(mǎi)什么樣的,，說(shuō)重點(diǎn)

作者: misyang1029 時(shí)間: 2018-3-15 15:44
樓主說(shuō)的很好,，支持

作者: linerzhang 時(shí)間: 2018-3-15 15:46

好吃的不是拉面發(fā)表于 2018-3-15 14:40
最近貌似又開(kāi)盤(pán)了……

剛開(kāi)始是捂著，這么沒(méi)有房那么沒(méi)有房,，后來(lái)看情況不行,，自己演不下去了，然后就開(kāi)始讓中介去幫忙推廣了啊

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:04

好吃的不是拉面發(fā)表于 2018-3-15 14:19
樓主這樣的高質(zhì)量帖子,，論壇沒(méi)多少了,，拜讀！,！
這么說(shuō),，買(mǎi)碧桂園，萬(wàn)科,，恒大這三巨頭的房子,，是不是不 ...

你的這個(gè)說(shuō)法差不多，保利,，中鐵,，綠地這些央企項(xiàng)目，你可以看看建設(shè)前期,，周邊很荒涼,，過(guò)5年建設(shè)起來(lái)，10年成熟配套起來(lái)時(shí)候,，芝罘區(qū)的保利紫薇郡,，當(dāng)年那都沒(méi)人去的荒郊，城鐵南站起來(lái)了，保利香榭麗,，煙臺(tái)高鐵南站后來(lái)起來(lái)了,，中鐵的那個(gè)超大盤(pán)，現(xiàn)在你看不出來(lái),，但是地理位置在芝罘區(qū)和萊山區(qū)中點(diǎn)上,，去芝罘區(qū)中心和萊山中心都在五公里左右，周圍五公里范圍內(nèi)有高鐵站,，有塔山公園,，高速路口，萊山初家中學(xué)也不遠(yuǎn),。我記得沒(méi)錯(cuò),，地鐵一號(hào)線離你們不遠(yuǎn)，地鐵三號(hào)線在中鐵門(mén)口

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:10

心眼看騙局發(fā)表于 2018-3-15 20:04
你的這個(gè)說(shuō)法差不多,，保利,，中鐵，綠地這些央企項(xiàng)目,，你可以看看建設(shè)前期，周邊很荒涼,，過(guò)5年建設(shè)起來(lái),，1 ...

萬(wàn)科的其實(shí)也可以，芝罘區(qū)的萬(wàn)科海云臺(tái),，芝罘島上的地盤(pán)就不用說(shuō)了吧,，萬(wàn)科套路和保利和中鐵也差不多，開(kāi)發(fā)區(qū)的萬(wàn)科城,，也在地鐵一號(hào)線上,，政府給配了小學(xué)，唯一缺陷是中學(xué)劃片給劃到了古縣中學(xué),，進(jìn)不了開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué),，不過(guò)萬(wàn)科城，政府引進(jìn)了佳世客配套啊,，周邊還給建了個(gè)大立交橋,。再比如福山的萬(wàn)科假日，在地鐵三號(hào)線上,，不過(guò)道路交通發(fā)達(dá)啊,，離福山大市場(chǎng)超近。而且去芝罘區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)還有福山區(qū)上班,，都是30分鐘左右車程,，而且那塊基本不堵車

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:13

linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 15:46
剛開(kāi)始是捂著，這么沒(méi)有房那么沒(méi)有房，后來(lái)看情況不行,，自己演不下去了,，然后就開(kāi)始讓中介去幫忙推廣了啊

如果沒(méi)有二中分校，不是為了陪孩子讀書(shū),，那垃圾地方還是別考慮了,，你沒(méi)錢(qián)買(mǎi)陽(yáng)光力高海岸或者金地格林世界，有錢(qián)買(mǎi)中海紫御公館,，離高新區(qū)管委和醫(yī)院多近啊

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:17

Splitter 發(fā)表于 2018-3-15 15:15
到底買(mǎi)什么樣的,，說(shuō)重點(diǎn)

兄弟，你想買(mǎi)啥樣的,，重點(diǎn)在于你的經(jīng)濟(jì)收入,，錢(qián)多了想買(mǎi)什么樣的都行不是么，重點(diǎn)就是你的家庭需求,，你是年輕群體,，考慮上班和孩子接送上學(xué)方便，教育第一,，你要是中老年群體,，考慮醫(yī)療和日常消費(fèi)，當(dāng)然你有錢(qián)就無(wú)所謂了

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:17

Splitter 發(fā)表于 2018-3-15 15:15
到底買(mǎi)什么樣的,，說(shuō)重點(diǎn)

兄弟,，你想買(mǎi)啥樣的，重點(diǎn)在于你的經(jīng)濟(jì)收入,，錢(qián)多了想買(mǎi)什么樣的都行不是么,，重點(diǎn)就是你的家庭需求，你是年輕群體,，考慮上班和孩子接送上學(xué)方便,，教育第一，你要是中老年群體,，考慮醫(yī)療和日常消費(fèi),，當(dāng)然你有錢(qián)就無(wú)所謂了

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:19

呼啦呼啦小花花發(fā)表于 2018-3-15 15:03
本地政府開(kāi)放商或者萬(wàn)科恒大這樣的

只要空手套白狼的地產(chǎn)商，我都不選,，這種地產(chǎn)商,，房?jī)r(jià)不會(huì)低。,。,。他們成本就比一般地產(chǎn)商高很多

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:21

好吃的不是拉面發(fā)表于 2018-3-15 14:32
我覺(jué)得飛龍最好，起碼質(zhì)量杠杠的,。
銀和怡海不做剛需盤(pán),，感觸不到,。

這兩家本事是做建筑公司出身的，在煙臺(tái)本地房企里面,，還算有道德心的吧,，不過(guò)他們開(kāi)發(fā)量不大，都是圍繞特么周圍的集團(tuán)或者公司人員的福利房多,，外人很難買(mǎi)到,。比如開(kāi)發(fā)區(qū)的衡悅廣場(chǎng)，基本就是萬(wàn)華集團(tuán)的員工安置房

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:24

linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 14:20
來(lái)說(shuō)說(shuō)興盛名仕城吧�,�,！坑了好多人的錢(qián)，一期建了四五年,，二期賣不掉還捂盤(pán),，虛高價(jià)格9000多的，怎么看一下 ...

有什么好說(shuō)的,，要不是靠著二中,，孩子上學(xué)少遭罪，那垃圾地方,，100年都發(fā)育不起來(lái),。話說(shuō)能考上二中的孩子都是好孩子，高中住校你怕什么

作者: 心眼看騙局 時(shí)間: 2018-3-15 20:27

linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 15:46
剛開(kāi)始是捂著,，這么沒(méi)有房那么沒(méi)有房,，后來(lái)看情況不行，自己演不下去了,，然后就開(kāi)始讓中介去幫忙推廣了啊

興隆本來(lái)指望著賣給綠葉生物醫(yī)藥園區(qū)的員工，不知道人家綠葉有自己的地產(chǎn)公司,，員工拿房便宜多了,，還是在萊山區(qū)，所以就死在那里了,，附近還有棟樓框架都蓋了8年多了,，到現(xiàn)在沒(méi)砌磚呢，很顯眼,，20多層的辦公樓兩棟,，那片基本死掉了，你要真在高新區(qū)買(mǎi)房,，就在高新區(qū)管委附近,。

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