煙臺(tái)論壇-煙臺(tái)社區(qū)
標(biāo)題: 拿地后立刻轉(zhuǎn)手,，新銳新城陷泥潭，龍湖爭(zhēng)冠之心現(xiàn) [打印本頁(yè)]
作者: jddc1024 時(shí)間: 2019-8-12 08:00
標(biāo)題: 拿地后立刻轉(zhuǎn)手,，新銳新城陷泥潭,，龍湖爭(zhēng)冠之心現(xiàn)
2018年11月17日,，煙臺(tái)迎來(lái)近幾年來(lái)的史詩(shī)級(jí)土拍。
當(dāng)天共有福山區(qū)8宗,、芝罘區(qū)2宗,，近600畝地集中出讓?zhuān)們r(jià)9億。
其中芝罘島2宗地塊被新城以3.3億拿下,，新浪樂(lè)居發(fā)文稱(chēng)：新城入駐煙臺(tái),，品牌房企陣列再添一員強(qiáng)力戰(zhàn)將。
但新城的野心遠(yuǎn)不只是進(jìn)入煙臺(tái),。
1
芝罘島兩地塊容積率為1.0,明顯的別墅地塊,。而在新城旁邊只有一個(gè)高端項(xiàng)目——萬(wàn)科海云臺(tái)。
巧合的是,，海云臺(tái)也是萬(wàn)科進(jìn)入煙臺(tái)后的第一個(gè)項(xiàng)目,。
剛進(jìn)煙臺(tái)就和老大對(duì)剛，新城來(lái)勢(shì)兇猛,，這使得煙臺(tái)一干房企提高警惕,，在他們眼里，新城此次是來(lái)者不善,。
但由于這次是協(xié)議地塊,，所以拿地較為順利，雖然新城的入駐在煙臺(tái)房企中引起一場(chǎng)不小的震蕩,，但是市場(chǎng)并沒(méi)有意識(shí)到新城的存在,。
于是，新城很快籌劃了自己在煙臺(tái)的第二個(gè)動(dòng)作,。
2019年4月26日,，芝罘區(qū)機(jī)場(chǎng)路以東荊山路以北商住地塊出讓?zhuān)舜蔚貕K在掛牌期間就有高達(dá)7家房企報(bào)名,，正式競(jìng)拍時(shí)共有高達(dá)19家房企關(guān)注。
中海,、新城,、招商、中南,、金科、旭輝,、華發(fā),、陽(yáng)光城、金地,、碧桂園,、萬(wàn)科、煙建,、海信,、藍(lán)光、建聯(lián),、越秀,、世茂，入駐煙臺(tái)的知名房企幾乎悉數(shù)出臺(tái),。
此時(shí)煙臺(tái)市場(chǎng)已經(jīng)明顯出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì),，稍有不慎，這宗黃金地塊轉(zhuǎn)眼就會(huì)成為一個(gè)燙手山芋,，成為拖累現(xiàn)金流和發(fā)展速度的累贅,。
一場(chǎng)公司資金、運(yùn)營(yíng)能力,、操盤(pán)能力的終極對(duì)決,，意外的在機(jī)場(chǎng)路的這塊地上上演。
一位煙臺(tái)本地的資本媒體人說(shuō)：煙臺(tái)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有這么刺激過(guò),，加價(jià)百萬(wàn)帶節(jié)奏,，舉牌毫不猶豫。
激烈的土拍持續(xù)了5個(gè)小時(shí),，下午2點(diǎn)59分,，土拍終于一錘定音，笑到最后的房企是新城,。
總價(jià)4.7億,，樓面價(jià)7705元/平方米，溢價(jià)率123%,。
新城一戰(zhàn)成名,，以壕者姿態(tài)進(jìn)入煙臺(tái)大眾視野,，此時(shí)新城在煙臺(tái)，就只有一個(gè)念頭：乘風(fēng)破浪會(huì)有時(shí),，直掛云帆濟(jì)滄海,。
土拍結(jié)束后，我在煙大東門(mén)思考好久,，想瘋了也想不到新城此舉意欲何為,，于是給北京研究院的朋友打電話咨詢(xún)。
朋友說(shuō)：不是你瘋了,，是新城瘋了,。新城最近瘋狂在天津以及全國(guó)拿高價(jià)地，那架勢(shì)就好像拿地不花錢(qián)一樣,。
新城控股2018年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，2018年銷(xiāo)售額2211億元，同比增長(zhǎng)75%,，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)95%,。而這一年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額同比增速僅有14.5%,，增速不足新城的1/5,。
更令人吃驚的是新城的利潤(rùn)，2018年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為104.91億元,，位列上市公司第五,，在A股上市公司凈利潤(rùn)中，排名在前50,，超過(guò)了A股98%的公司,。
這或許就是新城的底氣。
在這樣的底氣之下,，新城采取了謎一樣的極速發(fā)展戰(zhàn)略,。
但和碧桂園一樣，在重押三四線并且高周轉(zhuǎn)的同時(shí),，也給自己埋下一顆定時(shí)**,，那就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力極度脆弱。
一旦融資監(jiān)管加強(qiáng)或者政策收緊,，公司運(yùn)營(yíng)將會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn),。
2
命運(yùn)之所以神秘，所以因?yàn)樗偸窍矚g在毫無(wú)征兆的情況下,，和你開(kāi)一個(gè)大大的玩笑,。
這一次，厄運(yùn)選中了新城,。
還沒(méi)等到外部因素變化,，新城內(nèi)部先發(fā)生重大變故,。
2019年7月3日，新城原董事長(zhǎng)王振華被曝光褻童被控制,。
從這一天開(kāi)始,，新城，崩塌了 ,。
連夜開(kāi)會(huì)更換董事長(zhǎng),，火速變賣(mài)項(xiàng)目，一封封道歉信和公告像雪花般發(fā)出,，但仍然止不住新城的頹勢(shì),。
截止到8月9日，新城股價(jià)已經(jīng)從7月3日的43.65元,，跌到23.6元，近乎跌去了一半,。
新城緊急變賣(mài)項(xiàng)目自救,，在新城第一批出售的10個(gè)項(xiàng)目中，包括青島和日照的2個(gè),。
而按照新城的計(jì)劃,，還將再至少出售30個(gè)項(xiàng)目。
雖然新城在煙臺(tái)的兩個(gè)項(xiàng)目幸免出售的厄運(yùn),，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料,，或許是新城想要出售卻無(wú)人接盤(pán)。
芝罘島項(xiàng)目過(guò)于高端,，本身去化難度極大,。當(dāng)年萬(wàn)科信心滿滿入駐芝罘島便深陷其中，這一陷就是10年,。
而機(jī)場(chǎng)路的地塊價(jià)格過(guò)高,，折價(jià)出售新城舍不得，不折價(jià)又無(wú)人接盤(pán),，新城進(jìn)退兩難,。
而更為尷尬的是，新城在出事之前,，已經(jīng)談好了福山區(qū)鐘家莊的兩宗地塊,。
2019年8月9日，該兩塊地掛牌出售,。幸運(yùn)的是,，新城前腳拿地，后腳龍湖接了盤(pán),。
至于是否是折價(jià)出售,，我無(wú)從得知,，但即使是折價(jià)，也比砸在手里的好,。
2018年,，新城馬力全開(kāi)，以新銳的姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入煙臺(tái),，9個(gè)月后折戟沉沙,，兩個(gè)項(xiàng)目也深陷泥潭。
信心滿滿進(jìn)入煙臺(tái)的新城,，剛加速便意外撞車(chē),，新城的大起大落著實(shí)令人嘆惋，新城的事故也提醒房企,，你以為自己所向披靡,，但對(duì)手也是銅墻鐵壁。
3
讓我們?cè)侔涯抗饫氐竭@兩塊地上,，此次龍湖接盤(pán),，是否是出于解救新城我們無(wú)從得知，但這塊地的接盤(pán),，使得龍湖2019年的市場(chǎng)終極策略浮出水面,。
地塊位于福山區(qū)的西南方向，容積率分別為2.76和1.26,，典型的剛需高層和改善小高層設(shè)計(jì),。
2019年，煙臺(tái)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高并呈現(xiàn)房?jī)r(jià)高企的局面,，受高房?jī)r(jià)影響,，成交量嚴(yán)重下降，但有一個(gè)區(qū)域卻趁勢(shì)崛起,。
2018年后,，牟平區(qū)憑借低單價(jià)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)成交量持續(xù)霸占榜首。
牟平的崛起預(yù)示著,，在煙臺(tái),，低總價(jià)剛需及剛改才是王道。
而從其他項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看,，低總價(jià)房源去化速度遠(yuǎn)大于高總價(jià)房源,。
所以這兩宗地塊屬于較為優(yōu)質(zhì)地塊。日后進(jìn)入市場(chǎng),，若產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)得當(dāng)且順利,，將成為這個(gè)滿是焦慮的下行市場(chǎng)中的一個(gè)逆勢(shì)暢銷(xiāo)項(xiàng)目。
或許龍湖正是看中這個(gè)優(yōu)勢(shì),，趁勢(shì)在新城手里拿下該地塊,，搶到了這個(gè)到嘴的“鴨子”,。
提起煙臺(tái)龍湖，人們最先想到的一定是養(yǎng)馬島葡醍海灣和芝罘天鉅項(xiàng)目,，一向以中高端為主的龍湖此次卻進(jìn)軍剛需和剛改的福山,。
布局全煙臺(tái)固然是其中一個(gè)原因，但龍湖拿地的背后,，或許還有更深一層的考慮,。
作者: jddc1024 時(shí)間: 2019-8-12 08:01
正如人們?cè)谙嘤H時(shí)，在學(xué)歷和家庭條件面前,，大部分人會(huì)選擇好看的,。
在下行明顯的2019年，在高端產(chǎn)品和品牌面子面前,，大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇好賣(mài)回款快的,。
加快布局和市場(chǎng)銷(xiāo)售份額，這或許就是龍湖拿下該宗地塊的真正原因,。而快速發(fā)展的背后,，龍湖或許也是在追求已經(jīng)闊別7年之久的煙臺(tái)銷(xiāo)冠房企之位。
據(jù)銳理數(shù)據(jù),，2018上半年房企銷(xiāo)售排名中，萬(wàn)科以31.5億位居榜首,，中海以24億第二,，龍湖以7.3億位列第6。
而2019上半年煙臺(tái)房企銷(xiāo)售排名中,，萬(wàn)科18.44億元仍位居榜首,，但同比大幅下跌41%，成交額跌去近一半,。
龍湖以12.4億元位列第三,，銷(xiāo)售額同比上漲70%。
若下半年龍湖持續(xù)采取積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì),，著實(shí)為冠軍之爭(zhēng)一個(gè)強(qiáng)有力的對(duì)象,。
此外，中海國(guó)際社區(qū)和中海錦城的熱賣(mài),，配合中海接連不斷的拿地,，使得2019年的煙臺(tái)房企銷(xiāo)售冠軍之爭(zhēng)異常激烈，我們拭目以待,。
作者: 翻墻小屁孩 時(shí)間: 2019-8-13 23:01
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