版主分享----------------------我們究竟應(yīng)該怎么買(mǎi)房

mikewolf13

我們究竟應(yīng)該怎么買(mǎi)房

      最近網(wǎng)友提問(wèn)較多   而且問(wèn)題多集中在具體的樓盤(pán)   版主比較忙  也不可能針對(duì)每一個(gè)樓盤(pán)都有深入的研究   所以無(wú)法一一回復(fù)   望予以諒解

      在此開(kāi)一個(gè)新帖   就網(wǎng)友的問(wèn)題集中做一個(gè)回復(fù)    主要在購(gòu)房思路上把我的經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享


       一,、自住與投資是不是矛盾？
       很多人說(shuō)   我買(mǎi)房是自住  并不是投資   版主非常不認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)   人生數(shù)十年  我們無(wú)論做什么事  都要規(guī)劃到數(shù)年之后   不能只盯著眼前  

        隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展   人民收入的不斷提高   一生只住一套房的可能性越來(lái)越小  即使購(gòu)房只為自住    也要考慮到將來(lái)置換更大的房子    到那個(gè)時(shí)候   第一套剛需房就是購(gòu)買(mǎi)改善房的資本   所以首套房的購(gòu)置不僅僅要考慮滿足自住性需求    同時(shí)也要兼顧到房子的增值  保值空間

       舉例：A與B家庭收入完全相同  同時(shí)購(gòu)入首套房    總價(jià)均為50萬(wàn)     十年后又同時(shí)賣(mài)掉舊房  購(gòu)買(mǎi)200萬(wàn)的改善房
        因?yàn)锳購(gòu)買(mǎi)的首套房   漲幅較大   當(dāng)前市值100萬(wàn)     因此A只需要再付100萬(wàn)   就可以完成改善  
        B購(gòu)買(mǎi)的首套房    因?yàn)闈q幅小  當(dāng)前市值只有70萬(wàn)   因此B需要再付130萬(wàn)  才可以完成改善

        完全相同的兩個(gè)家庭    因?yàn)椴煌�的選擇   家庭資產(chǎn)卻相差了30萬(wàn)元    B家庭需要更努力的工作    才能追上A家庭    看到這個(gè)結(jié)果   你能說(shuō)我買(mǎi)房只為自住  不在乎漲跌嗎,？


        二,、 究竟應(yīng)該買(mǎi)什么樣的房子？
        對(duì)首套房來(lái)說(shuō)   便利的交通  配套完善的商業(yè)醫(yī)療    優(yōu)質(zhì)的教育資源   性?xún)r(jià)比   是最需要考慮的   因此對(duì)那些收入并不是很高的年輕人   購(gòu)買(mǎi)配套完善區(qū)域的二手房是最佳的選擇  年輕人收入較低  選擇二手房可以減少居住成本（物業(yè) 電梯費(fèi)   自來(lái)水加壓費(fèi)）   減少通勤時(shí)間（節(jié)省上班時(shí)間和接送孩子的時(shí)間）減少交通成本（車(chē)輛購(gòu)置  折舊 保險(xiǎn)  油費(fèi)  罰款）  不必為孩子的教育犯愁（配套完善的區(qū)域通常都有不錯(cuò)的學(xué)校）   

        需要特別提醒的是   買(mǎi)房要特別注意周邊的教育資源   我見(jiàn)過(guò)很多家庭為了孩子的教育  賣(mài)掉了郊區(qū)的新房大房   回到中心區(qū)購(gòu)買(mǎi)破舊的二手房   因此在購(gòu)買(mǎi)首套房的時(shí)候    要特別注意教育資源


       對(duì)于改善房來(lái)說(shuō)   戶(hù)型    面積   樓層    小區(qū)和小區(qū)周邊的環(huán)境,、綠化   鄰居的素質(zhì)（孟母三遷擇鄰而居）  才是重點(diǎn)考慮的問(wèn)題   價(jià)格反而是其次


        三,、如何確定房子的增值潛力
        李嘉誠(chéng)說(shuō)   地段 地段 還是地段     版主說(shuō)  稀缺性  稀缺性  還是稀缺性。
        如何理解稀缺性     1,、郊區(qū)的洋房   2,、老城區(qū)的新房、次新房  3,、具有特殊資源的學(xué)區(qū)房   都屬于稀缺資源

       下面我舉例說(shuō)明
       1,、郊區(qū)的洋房   
      目前規(guī)劃的小區(qū)   對(duì)容積率都有一定的要求    一個(gè)小區(qū)一般都規(guī)劃超高層   高層和小高層    某些小區(qū)的開(kāi)發(fā)商會(huì)建一批洋房   用來(lái)降低整個(gè)樓盤(pán)的容積率  提升樓盤(pán)的檔次   這種洋房供應(yīng)數(shù)量不多   

       以下為版主在2009年在黃務(wù)購(gòu)入的這樣的小洋房


       2、老城區(qū)的新房  
      老城區(qū)一般都蓋滿了房子    想建新房必須通過(guò)拆遷來(lái)獲得土地    這就加大的開(kāi)發(fā)商的成本    同時(shí)老城區(qū)的配套完善   正應(yīng)了老李的那句話   地段  地段  還是地段

       以下為版主2012年購(gòu)入的南大街小戶(hù)型

        3,、具有特殊資源的學(xué)區(qū)房
        孩子是家庭的重心   家長(zhǎng)對(duì)孩子的教育也是越來(lái)越重視  2014年7月山東省下文  要求取消擇校   2014年8月煙臺(tái)下文取消擇校   就近劃片入學(xué)   9月芝罘區(qū)開(kāi)始執(zhí)行該政策   2015年再次下文要求在六區(qū)及個(gè)縣市區(qū)全部取消擇校   

      從全國(guó)各地的情況來(lái)看   凡是劃片入學(xué)的城市   優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房都是只漲不跌   版主說(shuō)  學(xué)區(qū)房的抗跌性更好  上漲的動(dòng)力更足

      以下為版主在2014年6月   突擊看房   在7月初購(gòu)買(mǎi)了二中 南通路雙學(xué)區(qū)   



       四,、我們的房子究竟值多少錢(qián)

       無(wú)論是新房還是二手房   從你簽訂購(gòu)房合同的那一天起    就意味著它已經(jīng)變成二手房    很多人喜歡用在售的一手房?jī)r(jià)格來(lái)衡量自己房子的價(jià)格   這是不對(duì)的
二手房的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的   真正的成交價(jià)格是報(bào)價(jià)比較低的房源   要學(xué)會(huì)尊重市場(chǎng)

        舉例說(shuō)明：差不多的兩套房子   有的房東報(bào)價(jià)7000   有的房東報(bào)價(jià)6000   消費(fèi)者會(huì)選擇哪一套,？自然是報(bào)價(jià)低的那套


        五、房?jī)r(jià)漲跌到底由什么決定

        房?jī)r(jià)漲跌到底是由什么確定     成本,？政策?    版主說(shuō)   最主要的決定因素就是  供求關(guān)系

        舉例說(shuō)明：
        A樓盤(pán)   位于新區(qū)  常住人口相對(duì)較少    樓盤(pán)為高層小區(qū)    單個(gè)大樓盤(pán)體量較大  可以容納數(shù)萬(wàn)人   購(gòu)房目的以改善和投資為主  
        這樣的樓盤(pán)   未來(lái)五年內(nèi)    二手毛胚房的掛牌量是非常大的   由于房東之間的競(jìng)爭(zhēng)  購(gòu)買(mǎi)的人又少    房?jī)r(jià)短期內(nèi)很難起來(lái)   一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)  甚至?xí)�有大量低價(jià)拋售的現(xiàn)象

        B樓盤(pán)  位于成熟城區(qū)   常住人口較多    樓盤(pán)為多層或者小高層    單個(gè)樓盤(pán)體量較小  容納 數(shù)千人甚至數(shù)百人  購(gòu)房目的以自住為主
這樣的樓盤(pán)  未來(lái)的二手房掛牌量是極少的   甚至一個(gè)小區(qū)只有一兩套二手房在售   想買(mǎi)的人卻比較多  這樣的樓盤(pán)由于供求關(guān)系的不平衡   價(jià)格上漲的動(dòng)力會(huì)更強(qiáng)   即使樓市下跌    因?yàn)槎嗍亲宰?nbsp;  也不會(huì)出現(xiàn)大量拋售的現(xiàn)象

       小結(jié)：無(wú)論是自住還是投資   盡量選擇入住率高的小區(qū)   購(gòu)房目的多為投資的小區(qū)    千萬(wàn)要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)



       六,、未來(lái)該如何買(mǎi)房？
       無(wú)論是自住還是投資   購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)都是一項(xiàng)長(zhǎng)期的投資行為    要求我們至少看到未來(lái)五年的趨勢(shì)    隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的降速    房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已過(guò)   未來(lái)的十年   買(mǎi)房在考慮潛力的同時(shí)    更要考慮風(fēng)險(xiǎn)


       版主建議：盡量選擇配套完善的區(qū)域   雖然漲幅偏小    但風(fēng)險(xiǎn)也控制到了最低


     七,、什么時(shí)候買(mǎi)房最合適,？      大多數(shù)人的心理都是買(mǎi)張不買(mǎi)跌   樓市下跌時(shí)  買(mǎi)房的人都會(huì)選擇觀望  期望房?jī)r(jià)跌的越多越好    版主認(rèn)為   長(zhǎng)期看  房?jī)r(jià)是波動(dòng)上漲的   在這個(gè)大趨勢(shì)下  階段性房?jī)r(jià)下跌時(shí)   反而是最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)   因?yàn)樵谙碌��?nbsp;  購(gòu)房者可選的余地大  可以慢慢挑慢慢選    甚至可以買(mǎi)到低于市場(chǎng)價(jià)很多的房子   當(dāng)然不是房?jī)r(jià)剛下跌就出手買(mǎi)房   而是等待房?jī)r(jià)下跌到平臺(tái)期  維持一段時(shí)間企穩(wěn)后   才是最佳的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間  


      舉例：房?jī)r(jià)下跌期   市場(chǎng)價(jià)為50萬(wàn)的房子    按照市場(chǎng)價(jià)是很難賣(mài)出去的     有些房東因?yàn)槟承┰�因急需用錢(qián)    或者因?yàn)榉繓|極度看空樓市   會(huì)以低于市場(chǎng)10%  甚至20%的價(jià)格拋售房子    歷次房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中    都出現(xiàn)過(guò)這種情況    去年的六七月份出現(xiàn)過(guò)不少低于市場(chǎng)價(jià)10-20%的拋售房源    9月30日  上層出臺(tái)9.30政策后   這種拋售的現(xiàn)象就停止了  今年的春節(jié)前（節(jié)前有些老板要發(fā)工資  或者還清借款  會(huì)低價(jià)出售手中的房產(chǎn)）同樣出現(xiàn)的這種現(xiàn)象     當(dāng)然   這種情況大多是要求一次性付款的

     小結(jié)：房?jī)r(jià)下跌  或者低迷期    總有急用錢(qián)或者沉不住起的房東拋售房產(chǎn)  常常可以買(mǎi)到低于市場(chǎng)價(jià)10%甚至20%的房產(chǎn)   一旦樓市止跌回暖   這些超低價(jià)房源立刻消失   成交價(jià)也回歸至市場(chǎng)價(jià)水平   



      八,、未來(lái)煙臺(tái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)
       版主說(shuō)過(guò)   房產(chǎn)是一種長(zhǎng)期投資   因此就要求我們至少看到未來(lái)五年  甚至十年的趨勢(shì)   現(xiàn)階段煙臺(tái)還屬于新興城市    樓市處于青年期   中心區(qū)的房?jī)r(jià)與郊區(qū)的價(jià)格差異并不大  比如南大街高層90000-10000元左右    惠安  世回堯黃務(wù)的多層已經(jīng)漲到了8000元  小高層在7000多元  高層多在6000多元   差異并不明顯     但是縱觀房地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟期的國(guó)家和地區(qū)   中心區(qū)公寓房的價(jià)格往往是郊區(qū)同樣房產(chǎn)的數(shù)倍      

     版主認(rèn)為隨著城市化的進(jìn)程   促進(jìn)中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲的最大因素是通勤時(shí)間   目前從萊山區(qū)或者黃務(wù)到中心區(qū)上班的人們   已經(jīng)需要每天花費(fèi)接近兩個(gè)小時(shí)    隨著交通擁堵的加重   試想煙臺(tái)這個(gè)屁大的城市   從郊區(qū)到市區(qū)的單次通勤時(shí)間超過(guò)1.5個(gè)小時(shí)   你還愿意每天花3個(gè)小時(shí)  甚至更多的通勤時(shí)間   去享受所謂的優(yōu)質(zhì)空氣和優(yōu)美的環(huán)境嗎,？答案顯而易見(jiàn)（全國(guó)上班族平均上班距離是9.18公里，平均上班時(shí)間為28分鐘）


       北京五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)    正是在北京樓市步入成熟期（二手房和一手房的交易比例為2:1    煙臺(tái)為1:2）    并且五環(huán)外每天的通勤時(shí)間大幅上升時(shí)   才快速上漲   把五環(huán)外的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面


     小結(jié)：08-09年   版主認(rèn)為黃務(wù)片區(qū)是價(jià)值洼地   
               2012年    版主認(rèn)為學(xué)區(qū)房是價(jià)值洼地  
                      2014年    版主認(rèn)為10年后   中心區(qū)是價(jià)值洼地
              （有興趣可以查閱版主以前的帖子）

       以上是版主多年的心得    走過(guò)一些彎路   犯過(guò)一些錯(cuò)誤  也有過(guò)不少感悟    正在逐步走向成熟   分享在論壇里    歡迎大家拍磚,！


             最后用某網(wǎng)友一段經(jīng)典的語(yǔ)言結(jié)束本帖
      不管你是否愿意承認(rèn),，社會(huì)，永遠(yuǎn)都是只以成敗論英雄,。想要成功,，最重要的不是努力，而是抉擇,。抉擇對(duì)了,，努力和奮斗才能讓你越走越順；抉擇錯(cuò)了,，越努力,，離成功反而越遠(yuǎn)。
    心態(tài)是關(guān)鍵,，掌控好心態(tài)，做出正確抉擇,，并為之去努力,，就會(huì)得到自己想要的東西。

魏園盆景

沙個(gè)發(fā),，熨帖�,。。,。,。�,！

doubuyi

學(xué)習(xí)了,，很好很強(qiáng)大,！

碧空長(zhǎng)劍

買(mǎi)房確實(shí)應(yīng)該帶著投資的眼光。不過(guò)說(shuō)一千道一萬(wàn),，還是差錢(qián),。哈哈，比如說(shuō),，我就買(mǎi)不起學(xué)區(qū)房,。雖然我知道好，但是目前的房?jī)r(jià)就是買(mǎi)不起,，但是能買(mǎi)得起的人很多,。

亞平寧過(guò)客

聽(tīng)君一席話 勝讀十年書(shū)

fztzl

房子買(mǎi)好了是投資，買(mǎi)不好就是消費(fèi),，是否成功全在思路,。支持版主百忙之中又出精華文章，必須頂,！

奔跑的小豬

樓主結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)來(lái)談房市,，體會(huì)很深，自己不免對(duì)號(hào)入座,。
呵呵,，首套房買(mǎi)的相對(duì)偏，當(dāng)初考慮不周,。
所以要加倍賺錢(qián),，希望二套能夠來(lái)得及。

龍嘯十天

精辟�,。,。�,！

掙錢(qián)恐后

我可以這么說(shuō),，內(nèi)行的人絕對(duì)能看出這篇文章的價(jià)值，外行小白你看到這篇文章,，按照版主的總體思路選房購(gòu)房,，五年后你就會(huì)體會(huì)到文章的價(jià)值。珍惜吧

南方小曼

絕對(duì)的精髓帖啊,，受益匪淺

天朝人

支持下唄,！

靜美骨質(zhì)瓷餐具

樓主買(mǎi)的房子挺好的，就是遠(yuǎn)了點(diǎn),。你說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)學(xué)區(qū)房合適不,？最近很糾結(jié)~~~孩子馬上三歲，周?chē)�的朋友都在買(mǎi)學(xué)區(qū)房,，我在想三年以后政策也許還會(huì)有變化呢,？現(xiàn)在一中附近的學(xué)區(qū)房都老得不能在老了,。像我們這個(gè)年齡，在換房,。就想能住到老的,。不能在這么折騰了，也折騰不起了,。真的很糾結(jié)............喜歡大房子,，房間里充滿了陽(yáng)光！

博雅骨瓷

五年買(mǎi)三房,，值得借鑒,！

惡魔軒軒

水晶婉

五年買(mǎi)三房，這得有實(shí)力才行呀,。

老樹(shù)根

二狗哥

群主啊 難得一見(jiàn)的好帖�,。�

隨風(fēng)搖落

要跟版主認(rèn)真的學(xué)

mengzhongxiyu

樓主是個(gè)會(huì)掙錢(qián)的人

浪花,，小語(yǔ)

麥克的貼子真是沒(méi)得說(shuō)，看得過(guò)癮,。