收樓總有風(fēng)雨 學(xué)會(huì)明明白白收房的智慧錦囊

開(kāi)心

房子建好,，收樓煩惱也隨之而來(lái)。常見(jiàn)的收樓陷阱有哪些,？收樓時(shí)又該注意些什么呢,？為幫助廣大購(gòu)房者放心收好樓，開(kāi)心住進(jìn)新屋,，我們大粵房產(chǎn)購(gòu)房課堂按照收樓的一般程序,，介紹各種收樓過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題，教你見(jiàn)招拆招,，做個(gè)聰明收樓人。
    （一）明明白白收房,，避免不必要的問(wèn)題糾紛
    房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問(wèn)題,，是購(gòu)房者在買房過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)環(huán)節(jié),。那么,，作為購(gòu)房者（商品房的買受人）和開(kāi)發(fā)商之間在購(gòu)房過(guò)程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢,？在這里就談一下收房過(guò)程中需要注意的法律問(wèn)題,。
    商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范,。商品房買賣合同中的約定極為關(guān)鍵,，因?yàn)楹贤瑮l款是一個(gè)不應(yīng)當(dāng)被忽視的重要內(nèi)容。
    （1）商品房的交付條件
    國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條明確規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用,�,！庇纱丝梢�(jiàn)，工程驗(yàn)收合格是房屋交付的基本要件gslagd;jw08,。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供驗(yàn)收合格的證明文件,，肯定不具備交付條件。與此同時(shí),，商品房買賣合同中約定的其他交付條件也非常重要（例如有的地區(qū),，將供水、供電,、燃?xì)�,、綠化等配套設(shè)施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開(kāi)發(fā)商約定的交付條件）,。對(duì)于交付住宅,，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
    （2）商品房逾期交付的責(zé)任
    開(kāi)發(fā)商逾期交房,，首先要看開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由,，即開(kāi)發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了合同約定的免責(zé)事由,，并及時(shí)履行了告知義務(wù),，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購(gòu)房者,，開(kāi)發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任,。
    如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商須承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任,。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同,。通常在商品房買賣合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理,。但如果雙方在開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒(méi)有約定時(shí),，則據(jù)最高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
    （3）商品房交付的流程
    購(gòu)房者在接到開(kāi)發(fā)商的入住通知后,，往往因?yàn)榧庇谀描�匙而忽略了驗(yàn)房的重要環(huán)節(jié),。而商品房交付時(shí)，驗(yàn)房是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié),，因?yàn)橐坏┓课萁桓叮�風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上了,。為了不接收到一個(gè)有瑕疵的房子,，購(gòu)房者必須在接收前驗(yàn)收好房屋的每一個(gè)部分。購(gòu)房者可以首先要求核查開(kāi)發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件,，其次對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查,，再次按商品房買賣合同及其附件,、補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的裝飾、裝修設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn),，檢查水,、電、氣等設(shè)備完好程度及使用狀況,。完成以上程序后,，購(gòu)房者便可以簽收房屋驗(yàn)收的相關(guān)資料了。
    （4）商品房交付糾紛的處理
    購(gòu)房者因商品房交付問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛的,，可以通過(guò)多種渠道處理,。購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商的行政主管部門反映，通過(guò)行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來(lái)化解矛盾,。如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)達(dá)成調(diào)解意向的,，則購(gòu)房者可以按照商品房買賣合同中約定的訴訟或是仲裁的方式來(lái)進(jìn)行解決。
    （二）對(duì)付收房中的常見(jiàn)問(wèn)題
    問(wèn)題一：收房中可能遇到的問(wèn)題和解決對(duì)策
    如果下述情況存在,，且雙方有明確的約定,，就應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行，否則,，開(kāi)發(fā)商違約,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商立即完善，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,。
    小區(qū)道路未完工,，道路不通，無(wú)法通行,。
    小區(qū)燃?xì)馕赐�,，正值采暖季無(wú)法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備,。
    閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國(guó)家法律規(guī)定配套到位,，入住業(yè)主安全無(wú)法保證。
    小區(qū)有線電視目前不具備接通信號(hào)條件,。
    小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài),，現(xiàn)場(chǎng)混亂不堪，與合同約定不符,。
    合同約定私家車位未落實(shí),。
    大粵房產(chǎn)溫馨提示：
    如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)交付條件之處，導(dǎo)致無(wú)法入住,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商交涉,，不能匆忙入住。
    問(wèn)題二：開(kāi)發(fā)商制定違規(guī)的交房流程
    關(guān)于收房，不少購(gòu)房者都提到了開(kāi)發(fā)商的“霸王條款”,。在交房流程中,，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)單方擬定強(qiáng)加于業(yè)主的違反雙方所簽商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定，使雙方無(wú)法辦理交付手續(xù),，引起交房糾紛,。
    那么我們有必要對(duì)這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進(jìn)行一個(gè)梳理，它們一般包括：
    （1）以補(bǔ)交面積差價(jià)款作為房屋交付條件,。
    一般在雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)房屋差價(jià)款的結(jié)算時(shí)間均有約定,，但在糾紛時(shí)開(kāi)發(fā)商往往不顧此約定，強(qiáng)行要求購(gòu)房者交付面積差價(jià)款,，并以此作為交房條件,，如不交此款,，開(kāi)發(fā)商便拒絕交房,。在這種情況下，無(wú)論該房是否具備交付條件,，開(kāi)發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約,，因此而不能交付房屋的責(zé)任應(yīng)完全由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),。
    （2）以違規(guī)代收契稅、維修基金作為房屋交付條件,。
    如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的合同中并無(wú)房屋交付時(shí)委托開(kāi)發(fā)商代交契稅和維修基金的約定,，但在開(kāi)發(fā)商的結(jié)算通知書(shū)中仍以此為交房條件，屬于開(kāi)發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件,，購(gòu)房者完全有理由拒絕,。
    開(kāi)發(fā)商的交房流程如果無(wú)理強(qiáng)迫業(yè)主在未進(jìn)行房屋檢驗(yàn)（含文件檢驗(yàn)）的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實(shí),，也屬于房屋不能交付的原因之一,。
    問(wèn)題三：關(guān)于竣工驗(yàn)收備案表的完整性
    政府為了最大化地避免購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間建立了一套強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),，即建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表,。這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表首先為購(gòu)房者做了驗(yàn)收房屋的最基本工作，成為開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量問(wèn)題的第一把關(guān)人,。
    它主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
    第一,，工程的基本情況。
    第二,，施工監(jiān)理單位的意見(jiàn),。
    第三，竣工驗(yàn)收備案文件清單,。
    第四,，備注,。
    如果開(kāi)發(fā)商呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的竣工驗(yàn)收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項(xiàng)，那么這個(gè)樓盤就成了通常所說(shuō)的“黑樓”,。
    按現(xiàn)在的情況來(lái)看，許多購(gòu)房者不重視這份竣工驗(yàn)收備案表,，或者忘記它的完整性,。所以，在驗(yàn)房前需確認(rèn)竣工驗(yàn)收備案表的存在和完整性,。
    溫馨提示：
    收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并確認(rèn)上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章,，再領(lǐng)鑰匙收房,。如果開(kāi)發(fā)商交房時(shí)無(wú)法提供竣工驗(yàn)收備案表，購(gòu)房者應(yīng)拒絕收房,，并有權(quán)按照合同約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,。

meiyitian

銘仕城要交房了嗎,？

冰心箭

興盛銘仕城什么時(shí)候交房,？

LOVE

收藏，以后用得上,。

lhb680722

多謝樓主分享

不見(jiàn)不散

如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的合同中并無(wú)房屋交付時(shí)委托開(kāi)發(fā)商代交契稅和維修基金的約定,，但在開(kāi)發(fā)商的結(jié)算通知書(shū)中仍以此為交房條件，屬于開(kāi)發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件,，購(gòu)房者完全有理由拒絕,。

東方之子

一般在雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)房屋差價(jià)款的結(jié)算時(shí)間均有約定,，但在糾紛時(shí)開(kāi)發(fā)商往往不顧此約定，強(qiáng)行要求購(gòu)房者交付面積差價(jià)款,，并以此作為交房條件,，如不交此款，開(kāi)發(fā)商便拒絕交房,。