三星級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) , 新天地物業(yè), 你做到了嗎?

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三星級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

8.1 綜合管理服務(wù)

8.1.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè),。

8.1.2 承接項(xiàng)目時(shí),，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),，驗(yàn)收手續(xù)齊全,。

8.1.3 客戶服務(wù)接待場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員,。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話,。

8.1.4 24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理,，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）,。

8.1.5 對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

8.1.6 實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況,。

8.1.7 能提供3種以上便民（無償）服務(wù),，如電瓶車接送、配置手推車,、郵件收發(fā),、信息咨詢等。

8.1.8 每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng),。

8.1.9 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%,，每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)90%

以上,。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析,、整改、回訪,，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%,，處理率達(dá)90%以上。

8.2 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

8.2.1 房屋管理

8.2.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定,、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度,、小區(qū)巡檢制度,、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度,。

8.2.1.2 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,。

8.2.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo),，組團(tuán)及幢、單元（門）,、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯,。

8.2.1.4 房屋外觀完好、整潔,，外墻面磚,、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡,。

8.2.1.5 樓梯,、扶手、公共門窗,、休閑設(shè)施等共有部分牢固,、無裂縫、無破損,、無明顯污漬,，使用安全。

8.2.1.6 室外招牌,、廣告牌,、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔,、統(tǒng)

一,、美觀，無安全隱患或破損,。

8.2.1.7 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建,、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,。

8.2.2 巡查與維修養(yǎng)護(hù)

8.2.2.1 巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目,，包括：

——每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào),，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定,；

——每年檢查1次墻體、墻面,；

——每年檢查1次頂棚,；

——每年檢查1次樓梯,、扶手；

——每年檢查1次屋面保溫隔熱層,、防水層,；

——每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái),、連廊,；

——每年全面檢查1次樓板、地面磚,；

——每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí),；

——每月全面檢查1次公共門窗；

——每月巡查1次路面,、側(cè)石,、井蓋等；

——每月巡查1次圍墻,；

——每月巡查1次休閑椅,、涼亭、雕塑,、景觀小品,； ——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園,。

8.2.2.2 維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理,。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目

應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù),；需要?jiǎng)佑镁S修資金的,，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于3日內(nèi)

向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng),，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修,。

8.2.3 裝飾裝修管理

8.2.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，與業(yè)主,、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾

裝修管理服務(wù)協(xié)議,，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。

8.2.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修,，影響房屋

外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止,；拒不改正的，報(bào)

告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。

8.2.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查,，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

8.2.3.4 委托清運(yùn)裝修垃圾的,，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放,，采取圍擋、遮蓋等措施,，在3～5日內(nèi)清運(yùn),。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞�,，�?～5日內(nèi)清運(yùn),。

8.3 共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修,、保養(yǎng)服務(wù)

8.3.1 供配電

8.3.1.1 每日1次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每月巡查1次,。

8.3.1.2 高低壓配電柜,、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備,、絕緣工具進(jìn)行打壓檢

測(cè),。

8.3.1.3 配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全,，通風(fēng)照明良好,，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無有

毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放,，環(huán)境整潔,。

8.3.1.4 無自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。

8.3.2 公共照明

8.3.2.1 院落,、樓道照明每月巡查1次,，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、

燈口,、燈泡,；保持公共照明燈具清潔，

亮燈率90%以上,；院落照明燈按時(shí)開啟,，滿足使用要求。

8.3.2.2 公共照明系統(tǒng)控制柜,、線路,、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件,；燈具

基本無損壞,、無變形、無銹蝕,，完好率85%以上,。

8.3.3 電梯

8.3.3.1 電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查1次，建立記錄,。

8.3.3.2 保證電梯24小時(shí)運(yùn)行,，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好,，轎廂內(nèi)整潔,。

8.3.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè),，并在轎廂

內(nèi)張貼《年檢合格證》,。對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄,。

8.3.3.4 電梯發(fā)生故障,，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù),，

一般性換件維修1日內(nèi)完成,，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故,，物業(yè)管理人員應(yīng)立

即通知電梯維保單位,，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理,，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。

8.3.4 給排水

8.3.4.1 生活供水

8.3.4.1.1 泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查1次,；地下室,、管道井等

部位明裝管線、閥門巡查每月1次,。

8.3.4.1.2 水泵,、閥門全面檢查、檢測(cè),、保養(yǎng)每年1次,，保證正常供水；水泵潤滑點(diǎn)注油每月1次,，

水泵,、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次,。

8.3.4.1.3 水箱,、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件,，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn),，二次供水水質(zhì)符合國

家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

8.3.4.1.4 水箱,、水池管理具備一箱一卡,；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好,；每

年秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理,，確保供水的安全性。

8.3.4.1.5 泵房環(huán)境整潔,，通風(fēng)良好,，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入,。

8.3.4.2 雨污水排放

8.3.4.3 公共污水管道每年檢查1次,，視情況進(jìn)行清通，排水暢通,。

8.3.4.4 雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次,，視情況進(jìn)行清通,，排水暢通，無堵塞,。

8.3.4.5 污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次,，對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽,，集水坑定期清理,。

8.3.4.6 雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖,。

8.3.4.7 不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋,、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆,，損壞井蓋及時(shí)更換,。

8.3.5 供熱設(shè)施

8.3.5.1 自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備,、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù),、管理，或

由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理,；采用集中供熱的住宅小區(qū),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委

托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理,。

8.3.5.2 每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作,。

8.3.5.3 供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員,，每6小時(shí)對(duì)機(jī)房和設(shè)備巡視1次,，并做好設(shè)

備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患,。

8.3.5.4 維修人員每日10:00,、22:00對(duì)小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采

取整改措施,，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門,。

8.3.6 安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng),，做到：

. 設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常,，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全,、清晰,；

. 按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng),；

. 設(shè)備出現(xiàn)故障,，能及時(shí)修復(fù)。

——門禁系統(tǒng),，做到：

. 每周巡視1次,，保證系統(tǒng)工作正常；

. 門鎖,、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次,；

. 一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù),。 ——電子巡更,，做到：

. 調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行,；

. 保持巡更時(shí)間,、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示,、歸檔,、查詢及打印功能正常,，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

——周界防范系統(tǒng),，做到：

. 主機(jī)除塵,，壓線端子牢固，每年對(duì)射探頭牢固性檢查1次,； . 報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次,，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào),；

. 系統(tǒng)發(fā)生故障,，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù),。

8.3.7 防雷接地系統(tǒng)

8.3.7.1 每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行2次檢查,，銹蝕、變形,、斷裂部位及時(shí)修復(fù),。

8.3.7.2 高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國家規(guī)定,。

8.4 協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

8.4.1 人員要求

8.4.1.1 專職公共秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上,，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心,，

能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,。

8.4.1.2 有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防,、安防器械和設(shè)備,。

8.4.1.3 配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

8.4.2 門崗

8.4.2.1 建立健全門衛(wèi),、值班、巡邏,、守護(hù)制度,，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位,，責(zé)任到位,。

8.4.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時(shí),。

8.4.2.3 各出入口24小時(shí)值班,，主出入口雙人值勤，7:00～9:00,、17:00～19:00設(shè)立崗,，按照委托

合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理,、訪客登記。

8.4.2.4 對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記,，記錄規(guī)范,、詳實(shí)。

8.4.2.5 對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理,，加強(qiáng)出入詢問,。

8.4.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序,，道路暢通,，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi),。

8.4.3 巡邏

8.4.3.1 制定詳細(xì)的巡查方案,，小區(qū)院落、車庫,、車場每3小時(shí)巡查1次,，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

8.4.3.2 每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域,，保持樓梯間暢

通,、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象,。

8.4.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況,，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

8.4.4 車輛管理

8.4.4.1 按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線,，指定車輛停放區(qū)域,，地上車位標(biāo)識(shí)規(guī)范。

8.4.4.2 按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理,，確保車輛有序停放,，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通

道的暢通,，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻,、糾正。

8.4.4.3 車庫門禁系統(tǒng),、車庫內(nèi)照明,、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

8.4.4.4 收取車輛看管費(fèi)的車場,、車庫設(shè)專人24小時(shí)值班,，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí),。

8.4.4.5 車場,、車庫不應(yīng)私自改建,、分隔、拆除,。

8.4.4.6 非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放,。

8.4.5 監(jiān)控

8.4.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范,、詳實(shí),。

8.4.5.2 監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理,。

8.4.5.3 監(jiān)控的錄入資料至少保持30日,，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

8.4.6 緊急事故防范

8.4.6.1 對(duì)洪澇,、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害,，火災(zāi)、治安,、公共衛(wèi)生,、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)

案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人,。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

8.4.6.2 對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水,、停電事故,，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

8.4.6.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí),。

8.5 保潔服務(wù)

8.5.1 樓內(nèi)保潔

8.5.1.1 樓層通道和樓梯臺(tái)階,，每日清潔1次，地面每周濕拖1次,。

8.5.1.2 樓梯扶手,、欄桿、窗臺(tái),、防火門,、消火栓、指示牌等每周清潔1次,。

8.5.1.3 天花板、公共燈具,、墻面,、踢腳線每季清潔1次。

8.5.1.4 共用門窗玻璃,，每2月擦拭1次,，目視干凈,。

8.5.1.5 電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次,，目視干凈,。

8.5.2 外圍保潔

8.5.2.1 道路每日清掃1次，目視無明顯雜物,、污跡和積水,；雨雪天氣及時(shí)清掃主要道路，方便出行,。

8.5.2.2 綠化帶每2日清潔1次,，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物,。

8.5.2.3 水景開放期內(nèi),，每2日清潔1次，水面無明顯漂浮物,。

8.5.2.4 休閑娛樂,、健身設(shè)施每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈,，地面無雜物,。

8.5.2.5 3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次,，目視干凈,。

8.5.2.6 標(biāo)識(shí)、宣傳牌,、信報(bào)箱,、景觀小品每月清潔1次，目視干凈,。

8.5.2.7 天臺(tái),、明溝、上人屋面每2月清潔1次,，無垃圾堆放,，排水順暢。

8.5.2.8 設(shè)有公共衛(wèi)生間的,，每日清潔1次,；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

8.5.3 車庫,、車棚

8.5.3.1 地面每2日清潔1次,，每2月沖刷1次。保持空氣流通,，地面無明顯雜物,、垃圾,、積水。

8.5.3.2 天花板,、墻面每季清潔1次,，無蜘蛛網(wǎng)。

8.5.3.3 門窗,、消防箱,、指示牌、指示燈,、防火門,、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。

8.5.4 垃圾收集與處理

8.5.4.1 應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn),，垃圾日產(chǎn)日清,，周圍地面無散落垃圾。

8.5.4.2 建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池,，集中存放,，定期外運(yùn)。

8.5.4.3 垃圾桶,、果皮箱每月清潔2次,。

8.5.5 衛(wèi)生消殺

蚊、蠅,、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次,，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每半年進(jìn)行1次,，無明顯鼠跡,。

8.6 綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況應(yīng)做到：

——對(duì)草坪、花卉,、樹籬,、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù),，保持觀賞效果,；

——定期清除綠地雜草、雜物,，雜草面積小于10%,；

——對(duì)花卉、草坪,、綠籬,、喬灌木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到90%，土地?zé)o明顯裸露,；

——適時(shí)進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物,，預(yù)防病蟲害,；

——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行,，與建筑架空線路無刮擦

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我先吐槽下:  門禁一直是壞的   監(jiān)控好像也不好用,

8.3.6 安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況,，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

. 設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常,，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控,，畫面齊全、清晰,；

. 按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī),、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

. 設(shè)備出現(xiàn)故障,，能及時(shí)修復(fù),。

——門禁系統(tǒng)，做到：