簽了認(rèn)購(gòu)書沒(méi)簽購(gòu)房合同 開發(fā)商調(diào)整價(jià)格咋辦？

lhc2008

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2016/04/11 16:44:00來(lái)源：房天下 瀏覽量（21873）

[摘要]認(rèn)購(gòu)書也簽了,、定金也交了,，卻遭遇調(diào)整價(jià)格，這不是讓購(gòu)房者左右為難嗎,？進(jìn)也不是,，退也不是。

房子價(jià)格琢磨不定,，買房遭遇房子調(diào)整價(jià)格,，買方憂心，賣方反悔加價(jià)的情況可不少,。很多的期房,，在交了[color=rgb(45, 100, 181) !important]定金簽訂了[color=rgb(45, 100, 181) !important]認(rèn)購(gòu)書至簽訂正式的[color=rgb(45, 100, 181) !important]購(gòu)房合同這段時(shí)期內(nèi)，由于政策的變化,、建筑材料調(diào)整價(jià)格等各種原因,，都存在價(jià)格上漲的可能。很多購(gòu)房者遇到過(guò)這樣的情況,，在購(gòu)買期房簽訂[color=rgb(45, 100, 181) !important]認(rèn)購(gòu)書時(shí),，[color=rgb(45, 100, 181) !important]開發(fā)商和你說(shuō)的是一個(gè)價(jià)格,；等到快要正式簽訂購(gòu)房[color=rgb(45, 100, 181) !important]合同時(shí),，售樓部告訴你說(shuō)，我們樓盤調(diào)整價(jià)格了,，必須按照調(diào)整價(jià)格后的價(jià)格來(lái)執(zhí)行,。這時(shí),，認(rèn)購(gòu)書也簽了、定金也交了,，卻遭遇調(diào)整價(jià)格,，這不是讓購(gòu)房者左右為難嗎？進(jìn)也不是,，退也不是,。遇到這類問(wèn)題，關(guān)鍵在于要對(duì)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房認(rèn)購(gòu)書》進(jìn)行定性,。

如果購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房認(rèn)購(gòu)書》中只是簡(jiǎn)單的約定了由購(gòu)房者向開發(fā)商交納一定數(shù)額的定金作為日后雙方簽訂正式《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房買賣合同》的擔(dān)保,，而對(duì)所購(gòu)商品房的其他重要信息沒(méi)有相關(guān)約定，那么根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定,，該事應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,，即由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法簽署《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金,。

如果購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》中對(duì)商品房的基本情況,、銷售方式、價(jià)款,、付款方式及時(shí)間,、交付使用條件及日期、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益及責(zé)任等,。在商品房買賣當(dāng)中的主要內(nèi)容均做了詳細(xì)的約定,，且購(gòu)房者已經(jīng)交納了購(gòu)房款，根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定,，該份《商品房認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為就是《商品房買賣合同》,，也就是說(shuō)即便開發(fā)商拒絕與購(gòu)房者簽訂正式的《商品房買賣合同》，購(gòu)房者也可以根據(jù)之前雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》的約定要求開發(fā)商履行交付房屋等相關(guān)義務(wù),。

簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)

1,、 規(guī)避受牽制條款，一些認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的,，開發(fā)商所收定金不予退還,。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款,。

2,、 購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款,，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款,，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金,，不予退還,。

3、 不使用模糊概念,，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定,，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等,，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額,。

4、 開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的,，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書,，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天,。此時(shí)還要注意,，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù),。

5、 注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性,。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同,，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任,。為了避免一方責(zé)任傾斜,，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

6,、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí),，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善,，將定金的約定范圍加以調(diào)整,，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立,。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益,。

買房是一件大事，在買房時(shí),，一定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎,。在簽訂各種合同和協(xié)議時(shí)，一定要提前了解各種可能的風(fēng)險(xiǎn),，并與開發(fā)商約定好,，寫入合同或者協(xié)議中,。一旦發(fā)生任何糾紛，合同就是維權(quán)的法律依據(jù),。

lhc2008

開發(fā)商坐地漲價(jià)，房屋認(rèn)購(gòu)人如何維權(quán)

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開發(fā)商坐地漲價(jià),，房屋認(rèn)購(gòu)人如何維權(quán)
2016年03月29日 08:06:20  來(lái)源： 人民政協(xié)報(bào)
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2015年12月,，小王看上了某房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的一套房屋，房屋為期房,。雙方于2016年1月3日簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,，約定小王以3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買該房屋，并交納定金10萬(wàn)元,，在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂之后雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》,，2016年2月，房屋主體結(jié)構(gòu)竣工并封頂,。此時(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了漲價(jià)潮，該房屋價(jià)格漲至4萬(wàn)元/平方米,，開發(fā)商表示只有小王以3.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格簽訂《商品房買賣合同》其才同意簽約,。小王不同意，雙方協(xié)商未果,，小王訴至法院,，請(qǐng)求判決開發(fā)商雙倍返還定金20萬(wàn)元；賠償其為簽訂正式商品房買賣合同支出的交通費(fèi)100元,；開發(fā)商賠償其房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期利益損失80萬(wàn)元,。

最終，法院判決開發(fā)商雙倍返還小王的定金20萬(wàn)元,，賠償其交通費(fèi)損失100元,；駁回了小王要求賠償其房屋預(yù)期利益損失80萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。

本案中,，涉及認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)及賠償范圍,、預(yù)約定金的性質(zhì)認(rèn)定、預(yù)期利益損失三個(gè)問(wèn)題,。

一,、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的性質(zhì)及違反《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的賠償范圍。雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》在法律屬性上是預(yù)約合同,。預(yù)約合同是一個(gè)獨(dú)立的合同,，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。預(yù)約合同是為簽訂主合同而簽訂的合同,，其與主合同不同在于其目的不是為了實(shí)現(xiàn)某種交易,，而只是為了簽訂合同做準(zhǔn)備,。在上述案例中，小王與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是為簽訂《商品房買賣合同》而訂立的合同,，符合預(yù)約合同的特征,。

違反預(yù)約合同造成損失的，需要賠償相應(yīng)的損失,。關(guān)于預(yù)約合同賠償損失的范圍,，主要包括以下幾個(gè)方面：1.訂立預(yù)約合同支付的各項(xiàng)費(fèi)用；2.準(zhǔn)備為簽訂本約合同（即正式的商品房買賣合同）支付的費(fèi)用,；3.已付款項(xiàng)的法定孳息,；4.提供擔(dān)保造成的損失。本案中,，小王為簽訂正式的商品房買賣合同支出的交通費(fèi)屬于為簽訂本約合同支出的必要費(fèi)用,，屬于賠償范圍，故法院判決支持了小王的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,。

二,、商品房認(rèn)購(gòu)定金的性質(zhì)。交納定金的目的是為了本約合同的訂立,，故預(yù)約定金具備訂約定金的屬性,；另外，預(yù)約定金也具備保證誠(chéng)信談判促成本約合同訂立的作用,，因一方原因未訂立本約合同的,，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（定金交納方，承擔(dān)放棄定金的責(zé)任,，定金收取方,，承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任），故預(yù)約定金也應(yīng)具備違約定金的屬性,。本案中,，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更好的價(jià)格而拒絕與小王簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任,。

三,、因商品房房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的損失的問(wèn)題。預(yù)約合同的履行目的是簽訂本約合同,。如在上述案例中,，開發(fā)商不履行《訂購(gòu)協(xié)議》，小王喪失的只是一次訂立合同的機(jī)會(huì),，并無(wú)預(yù)期可得利益的損失,，這里所述的可得利益包括未來(lái)房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的利益。只有簽訂了商品房買賣合同之后,，買房人才能主張因開發(fā)商不履行交房義務(wù)所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲利益損失,。故,，小王以房地產(chǎn)開發(fā)商沒(méi)有履行《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，要求賠償房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期收益損失的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支持,。

（作者系北京市門頭溝區(qū)人民法院法官）