大膽預測：學區(qū)房的價格必將會出現(xiàn)回落

zyx2008

最近需要給小孩落戶，調(diào)研了學區(qū)房的資料,，判斷學區(qū)房價格必將會出現(xiàn)回落,。
發(fā)現(xiàn)我注定將成為接盤俠。

17年~18年學區(qū)房猛增的原因：《細則》17年初出臺需要提前落戶,，導致兩屆需要上學的學生需要買房,，需求量翻倍,，而供給并未出現(xiàn)變化，還是一屆畢業(yè)生騰出房源,。導致需遠大于求,，所以猛漲。
18~20年頂部徘徊,，先漲后降,，因為上一波的猛漲趨勢的持續(xù)，賣方開始增加（價格翻倍資產(chǎn)變現(xiàn)）,，繼而出現(xiàn)供需短暫平衡,，買房人都會進行提前買房，后續(xù)需求相對降低,。
21~22年價格穩(wěn)步下降,，賣房人最后的脫手時間，買房人開始減少（能買的會早買,，同時買房人趨于年輕化,，家里的孩子才2、3歲,，資產(chǎn)相對少,，很少有結(jié)婚第一套房是學區(qū)的），供給繼續(xù)保持,，因為賣方的預期在很難出現(xiàn)價格大跌,。
22年之后價格繼續(xù)下跌：政策的影響消失，對應(yīng)一屆學生上學一屆學生畢業(yè),，供需達到平衡,，價格會加快回落（但也比17年初的高，還是因為預期）,。
以上分析建立在沒有增量房入場和政策沒有變動的情況下,。
風險提示：中海芝罘里預計21年交房468套，落戶時間會在21或者22年,，會導致存量房的需求大減,，房價會進一步下降。（中海芝罘里會有人買均價28000元的房子不是因為學區(qū)嗎,？）
附件1：《細則》規(guī)定的入學時間與落戶時間關(guān)系,；
附件2：國粹小學部分學區(qū)房價走勢和成交數(shù)據(jù)
附件3：葡萄山南路房價走勢和成交數(shù)據(jù)
可以通過上面的附件驗證我的結(jié)論，更多干貨內(nèi)容可以私信找我,。

sunchao2011

樓主，同意你的觀念,，回落是一定的,，但是周期是多久啊,，這個比較關(guān)心

zyx2008

sunchao2011 發(fā)表于 2020-6-12 16:07
樓主，同意你的觀念,，回落是一定的,，但是周期是多久啊，這個比較關(guān)心

短期看供需關(guān)系,，22年之后會像17年之前的供需關(guān)系,，并且有中海芝罘里的增量房入場，反而會導致需求減少,。

faraway

樓主兄臺的推算模型是假定現(xiàn)有的政策不變,。

但是目前從北京開始作為試點正逐漸擴大的一個政策是取消單一學校對應(yīng)劃片，改為附件多校對多片,，機選入學,。

如果未來煙臺也導入這一政策，那么會繼續(xù)推高二馬路,，環(huán)山路一線的房價,。

這附件的所有小學：養(yǎng)正，南山路,，葡萄山路,，瀟翔都是名校。中學：芝罘中學和十中也同樣是煙臺的翹楚,。

即便推廣多校對多片政策,，在二馬路至環(huán)山路一線完全沒有顧慮，這會變向?qū)⑵湎∮匈Y源地位推高,，從而推動這一片區(qū)的房價走高,。

我愛小羊

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:16
樓主兄臺的推算模型是假定現(xiàn)有的政策不變。

但是目前從北京開始作為試點正逐漸擴大的一個政策是取消單一 ...

你忘了 有個奇山中學,，跟誰劃呢

faraway

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:20
你忘了 有個奇山中學,，跟誰劃呢

你是真不明白，多校對多片的根本原則還是就近入學（看明白了他）,，你整個奇山中學,，你咋不說十二中，二中呢,，畢竟二馬路至含山路片區(qū)去十二中和二中比去奇山近,。

沒事多看看地圖

augustu911

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校對多片的根本原則還是就近入學（看明白了他）,，你整個奇山中學,，你咋不說十二中，二中 ...

一中的保護期還有2年,，兩年以后,，一中的招生對象面向所有0535的地區(qū)

也就意味著一中周圍考上一中的比例會極速降低

我愛小羊

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白,，多校對多片的根本原則還是就近入學（看明白了他），你整個奇山中學,，你咋不說十二中,，二中 ...

你到底理不理解多效劃片？一中的學區(qū)和奇山的學區(qū)是緊挨著的,，1中和10中也是緊挨著的,，你非要吧1中10中硬湊在一起，本來就是想削弱二馬路那,，你非要加強

我愛小羊

奇山恰好可以解決1中 10中目前飽和的狀態(tài)

zyx2008

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:16
樓主兄臺的推算模型是假定現(xiàn)有的政策不變,。

但是目前從北京開始作為試點正逐漸擴大的一個政策是取消單一 ...

關(guān)于政策確實不好把握，我只是基于現(xiàn)有政策的分析,，畢竟現(xiàn)在的政策都規(guī)定到了27年了,。至少到27年不變。
即使后續(xù)出臺政策,，要實施的話都會有緩沖期,，短期對我的預測不產(chǎn)生影響。
只分析的部分區(qū)域房價是因為我只考慮這兩個學校,，走勢個人認為具有代表性,，還沒有精力全部都分析。
而且學區(qū)房具有聯(lián)動效應(yīng),，應(yīng)該差距不大,。

faraway

augustu911 發(fā)表于 2020-6-12 16:28
一中的保護期還有2年，兩年以后,，一中的招生對象面向所有0535的地區(qū)

也就意味著一中周圍考上一中的比例 ...

就知道你一定會出來,，嘿嘿，一中保護期的話題你和論壇里多少人扯了多少天了,，一個高中的保護期和我們在討論的優(yōu)質(zhì)中學資源有關(guān)系嗎,。

放眼煙臺市，最優(yōu)質(zhì)的的教育資源集中的地方也就是二馬路至環(huán)山路一線,，沒有第二個,，將來如果推行多校對多片，必然會給這一片區(qū)加碼,。這是不爭的事實,。

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解決1中 10中目前飽和的狀態(tài)

其實奇山的價格能夠反應(yīng)它與其他兩個學校之間的差異，相信大眾的選擇（雖然偶爾也會出錯）

sunchao2011

zyx2008 發(fā)表于 2020-6-12 16:11
短期看供需關(guān)系,，22年之后會像17年之前的供需關(guān)系,，并且有中海芝罘里的增量房入場，反而會導致需求減少。 ...

你的預測周期是2年后,？

faraway

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:28
你到底理不理解多效劃片,？一中的學區(qū)和奇山的學區(qū)是緊挨著的，1中和10中也是緊挨著的,，你非要吧1中10中硬 ...

學區(qū)緊挨著的多了，你可能就知道迎祥路一線一中和奇山緊挨著吧,，這一片區(qū)還和二中,，十二中，萊山的中學緊挨著呢,。

多校對多片的試點政策強調(diào)的是就近入學,，距離是個硬指標，二馬路的住戶不會被分到奇山中學去,，看看北京的政策再來和我討論

faraway

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解決1中 10中目前飽和的狀態(tài)

哎,，你咋不說更近的二中和十二中也能解決呢，小朋友

zyx2008

Garza 發(fā)表于 2020-6-12 16:15
不光學區(qū)房,都要一起回落

只知道學區(qū)房的供給關(guān)系,，如果學區(qū)房降價的話會有聯(lián)帶影響,，但是影響不大，因為需求的人群不一樣,。
這個不作為參考,，如果這都影響其他房源的話，那么影響因素就更多了,。
綜合判斷：對非學區(qū)方的影響不知道

我愛小羊

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:40
學區(qū)緊挨著的多了,，你可能就知道迎祥路一線一中和奇山緊挨著吧，這一片區(qū)還和二中,，十二中,，萊山的中學緊 ...

去看看青島市南 市北怎么畫的吧，都實行很多年了,，小學升初中多效劃片,，本來奇山小學就有一部分是升一中的，按你的政策把這部分給砍出去了,？把分到奇山小學然后上一中的你打算挪到哪個學校,？

augustu911

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:38
就知道你一定會出來，嘿嘿,，一中保護期的話題你和論壇里多少人扯了多少天了,，一個高中的保護期和我們在討 ...

那就面臨一個問題，如果這篇區(qū)域的孩子考不上一中,，那么家長面臨一個選擇

一,，賣房搬家

二，到其他高中附近再買房或者租房