大膽預(yù)測：學(xué)區(qū)房的價格必將會出現(xiàn)回落

zyx2008

最近需要給小孩落戶，調(diào)研了學(xué)區(qū)房的資料,，判斷學(xué)區(qū)房價格必將會出現(xiàn)回落,。
發(fā)現(xiàn)我注定將成為接盤俠。

17年~18年學(xué)區(qū)房猛增的原因：《細(xì)則》17年初出臺需要提前落戶,，導(dǎo)致兩屆需要上學(xué)的學(xué)生需要買房,，需求量翻倍，而供給并未出現(xiàn)變化,，還是一屆畢業(yè)生騰出房源,。導(dǎo)致需遠(yuǎn)大于求，所以猛漲,。
18~20年頂部徘徊,，先漲后降，因為上一波的猛漲趨勢的持續(xù),，賣方開始增加（價格翻倍資產(chǎn)變現(xiàn)）,，繼而出現(xiàn)供需短暫平衡，買房人都會進行提前買房,，后續(xù)需求相對降低,。
21~22年價格穩(wěn)步下降，賣房人最后的脫手時間,，買房人開始減少（能買的會早買,，同時買房人趨于年輕化，家里的孩子才2,、3歲,，資產(chǎn)相對少,，很少有結(jié)婚第一套房是學(xué)區(qū)的），供給繼續(xù)保持,，因為賣方的預(yù)期在很難出現(xiàn)價格大跌,。
22年之后價格繼續(xù)下跌：政策的影響消失，對應(yīng)一屆學(xué)生上學(xué)一屆學(xué)生畢業(yè),，供需達到平衡,，價格會加快回落（但也比17年初的高，還是因為預(yù)期）,。
以上分析建立在沒有增量房入場和政策沒有變動的情況下,。
風(fēng)險提示：中海芝罘里預(yù)計21年交房468套，落戶時間會在21或者22年,，會導(dǎo)致存量房的需求大減,，房價會進一步下降。（中海芝罘里會有人買均價28000元的房子不是因為學(xué)區(qū)嗎,？）
附件1：《細(xì)則》規(guī)定的入學(xué)時間與落戶時間關(guān)系,；
附件2：國粹小學(xué)部分學(xué)區(qū)房價走勢和成交數(shù)據(jù)
附件3：葡萄山南路房價走勢和成交數(shù)據(jù)
可以通過上面的附件驗證我的結(jié)論，更多干貨內(nèi)容可以私信找我,。

sunchao2011

樓主,，同意你的觀念，回落是一定的,，但是周期是多久啊,，這個比較關(guān)心

zyx2008

sunchao2011 發(fā)表于 2020-6-12 16:07
樓主，同意你的觀念,，回落是一定的,，但是周期是多久啊，這個比較關(guān)心

短期看供需關(guān)系,，22年之后會像17年之前的供需關(guān)系,，并且有中海芝罘里的增量房入場，反而會導(dǎo)致需求減少,。

faraway

樓主兄臺的推算模型是假定現(xiàn)有的政策不變,。

但是目前從北京開始作為試點正逐漸擴大的一個政策是取消單一學(xué)校對應(yīng)劃片，改為附件多校對多片,，機選入學(xué),。

如果未來煙臺也導(dǎo)入這一政策，那么會繼續(xù)推高二馬路,，環(huán)山路一線的房價,。

這附件的所有小學(xué)：養(yǎng)正，南山路，葡萄山路,，瀟翔都是名校,。中學(xué)：芝罘中學(xué)和十中也同樣是煙臺的翹楚。

即便推廣多校對多片政策,，在二馬路至環(huán)山路一線完全沒有顧慮,，這會變向?qū)⑵湎∮匈Y源地位推高，從而推動這一片區(qū)的房價走高,。

我愛小羊

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:16
樓主兄臺的推算模型是假定現(xiàn)有的政策不變,。

但是目前從北京開始作為試點正逐漸擴大的一個政策是取消單一 ...

你忘了 有個奇山中學(xué)，跟誰劃呢

faraway

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:20
你忘了 有個奇山中學(xué),，跟誰劃呢

你是真不明白,，多校對多片的根本原則還是就近入學(xué)（看明白了他），你整個奇山中學(xué),，你咋不說十二中,，二中呢，畢竟二馬路至含山路片區(qū)去十二中和二中比去奇山近,。

沒事多看看地圖

augustu911

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校對多片的根本原則還是就近入學(xué)（看明白了他）,，你整個奇山中學(xué),，你咋不說十二中，二中 ...

一中的保護期還有2年,，兩年以后,，一中的招生對象面向所有0535的地區(qū)

也就意味著一中周圍考上一中的比例會極速降低

我愛小羊

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校對多片的根本原則還是就近入學(xué)（看明白了他）,，你整個奇山中學(xué),，你咋不說十二中，二中 ...

你到底理不理解多效劃片,？一中的學(xué)區(qū)和奇山的學(xué)區(qū)是緊挨著的,，1中和10中也是緊挨著的，你非要吧1中10中硬湊在一起,，本來就是想削弱二馬路那,，你非要加強

我愛小羊

奇山恰好可以解決1中 10中目前飽和的狀態(tài)

zyx2008

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:16
樓主兄臺的推算模型是假定現(xiàn)有的政策不變。

但是目前從北京開始作為試點正逐漸擴大的一個政策是取消單一 ...

關(guān)于政策確實不好把握,，我只是基于現(xiàn)有政策的分析,，畢竟現(xiàn)在的政策都規(guī)定到了27年了。至少到27年不變,。
即使后續(xù)出臺政策,，要實施的話都會有緩沖期，短期對我的預(yù)測不產(chǎn)生影響。
只分析的部分區(qū)域房價是因為我只考慮這兩個學(xué)校,，走勢個人認(rèn)為具有代表性,，還沒有精力全部都分析。
而且學(xué)區(qū)房具有聯(lián)動效應(yīng),，應(yīng)該差距不大,。

faraway

augustu911 發(fā)表于 2020-6-12 16:28
一中的保護期還有2年，兩年以后,，一中的招生對象面向所有0535的地區(qū)

也就意味著一中周圍考上一中的比例 ...

就知道你一定會出來,，嘿嘿，一中保護期的話題你和論壇里多少人扯了多少天了,，一個高中的保護期和我們在討論的優(yōu)質(zhì)中學(xué)資源有關(guān)系嗎,。

放眼煙臺市，最優(yōu)質(zhì)的的教育資源集中的地方也就是二馬路至環(huán)山路一線,，沒有第二個,，將來如果推行多校對多片，必然會給這一片區(qū)加碼,。這是不爭的事實,。

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解決1中 10中目前飽和的狀態(tài)

其實奇山的價格能夠反應(yīng)它與其他兩個學(xué)校之間的差異，相信大眾的選擇（雖然偶爾也會出錯）

sunchao2011

zyx2008 發(fā)表于 2020-6-12 16:11
短期看供需關(guān)系,，22年之后會像17年之前的供需關(guān)系,，并且有中海芝罘里的增量房入場，反而會導(dǎo)致需求減少,。 ...

你的預(yù)測周期是2年后,？

faraway

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:28
你到底理不理解多效劃片？一中的學(xué)區(qū)和奇山的學(xué)區(qū)是緊挨著的,，1中和10中也是緊挨著的,，你非要吧1中10中硬 ...

學(xué)區(qū)緊挨著的多了，你可能就知道迎祥路一線一中和奇山緊挨著吧,，這一片區(qū)還和二中,，十二中，萊山的中學(xué)緊挨著呢,。

多校對多片的試點政策強調(diào)的是就近入學(xué),，距離是個硬指標(biāo)，二馬路的住戶不會被分到奇山中學(xué)去,，看看北京的政策再來和我討論

faraway

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解決1中 10中目前飽和的狀態(tài)

哎,，你咋不說更近的二中和十二中也能解決呢，小朋友

zyx2008

Garza 發(fā)表于 2020-6-12 16:15
不光學(xué)區(qū)房,都要一起回落

只知道學(xué)區(qū)房的供給關(guān)系,，如果學(xué)區(qū)房降價的話會有聯(lián)帶影響,，但是影響不大,，因為需求的人群不一樣。
這個不作為參考,，如果這都影響其他房源的話,，那么影響因素就更多了。
綜合判斷：對非學(xué)區(qū)方的影響不知道

我愛小羊

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:40
學(xué)區(qū)緊挨著的多了,，你可能就知道迎祥路一線一中和奇山緊挨著吧,，這一片區(qū)還和二中，十二中,，萊山的中學(xué)緊 ...

去看看青島市南 市北怎么畫的吧,，都實行很多年了，小學(xué)升初中多效劃片,，本來奇山小學(xué)就有一部分是升一中的,，按你的政策把這部分給砍出去了？把分到奇山小學(xué)然后上一中的你打算挪到哪個學(xué)校,？

augustu911

faraway 發(fā)表于 2020-6-12 16:38
就知道你一定會出來,，嘿嘿，一中保護期的話題你和論壇里多少人扯了多少天了,，一個高中的保護期和我們在討 ...

那就面臨一個問題,，如果這篇區(qū)域的孩子考不上一中，那么家長面臨一個選擇

一,，賣房搬家

二,，到其他高中附近再買房或者租房