簽訂合同應(yīng)該注意的問題

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簽訂房屋合同的30個(gè)法律要點(diǎn),！你一定要知道！[url=]法學(xué)正道[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.298)]今天

簽訂空白條款需注意

1,、看是否有預(yù)售許可證

很多地方都說看五證,，實(shí)際沒必要，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個(gè)證,，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥,。

只需要到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)預(yù)售許可證真假即可，無預(yù)售許可證對外銷售的,，購買時(shí)都有隱患,，存有不安全因素。

2,、看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地,，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70年,，甚至有些只是40年,。

在購買時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因?yàn)槟壳胺�律只是�?guī)定了住宅到期自動續(xù)期,，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會繳費(fèi)續(xù)期,。

3、看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,，但用途為公寓,。

關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確,，明確的就是公寓光照時(shí)間不需要滿足兩小時(shí),，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復(fù),，一般來說,，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過學(xué)校招生計(jì)劃，估計(jì)公寓將不能作為學(xué)區(qū)房,，因此為了孩子入學(xué)購房的這點(diǎn)要特別慎重,。

4、物業(yè)也不能忽視

在簽訂商品房合同時(shí)會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密,，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定,，也要仔細(xì)閱讀,。

雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心,，業(yè)委會的成立遙遙無期,，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛,，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知,。

5,、車庫和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開發(fā)商會答應(yīng)給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室,、閣樓,，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之,。

另外就是是否是車庫,，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾,，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫,，要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位,，不能辦證,，也需要特別注意。

6,、面積的約定

這是目前糾紛最多的情況,，主要是大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過3%的,，可以不用付費(fèi),，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。

在這里如果和開發(fā)商有約定,，先遵照約定,，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購房人進(jìn)行約定,，約定以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主,。

這樣的話，就直接采用測繪面積了,，有效規(guī)避了那個(gè)3%的法定條件,。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積,，明確約定超過多少不再付費(fèi),。

7、貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款,，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無法貸款可以退房,，而是約定因?yàn)橘彿咳诵抛u(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款，讓購房人一次性付清房款,。

這點(diǎn)也要慎重,，可以自己先行查詢個(gè)人信用或者合同約定清楚,，因無法貸款可以解除合同。

8,、逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購房人會在合同中,，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進(jìn)行約定，但如果你細(xì)心就會發(fā)現(xiàn),，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的,，合同簽訂時(shí)一定要求對等待遇,。

9、交房的問題

合同約定交房的條件,，一定要明確,，是經(jīng)過哪個(gè)驗(yàn)收之后，有單體驗(yàn)收,、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案,，還有消防驗(yàn)收等等。

必須明確：因?yàn)閱误w驗(yàn)收后,，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài),，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成,，居住不一定方便,，因此也要約定清楚。

10,、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

小區(qū)內(nèi)的會所或者公共場所,，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來越多，開發(fā)商往往只是告訴你說,，小區(qū)內(nèi)的會所,、健身場所等等多么規(guī)范，多么先進(jìn),，繞開產(chǎn)權(quán)問題,。

如果你不約定這些場所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉,，買主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用,，如果合同約定這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場所,。

11,、對各類設(shè)施的約定

燃?xì)狻�寬帶��,，往往開發(fā)商都只選擇一家,，導(dǎo)致用戶無法選擇,，如果在合同中約定，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營商進(jìn)入小區(qū),，譬如寬帶,，不能只讓我們被動的選一家啊，都進(jìn)來那我們可以選擇的范圍就大多了,，就有主動權(quán)了,。

12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內(nèi)容,，后面寫雙方協(xié)商解決的,，一般都是對開發(fā)商不利的，一定要明確違約責(zé)任,，不能簡單的協(xié)商解決,，否則出現(xiàn)問題之后，你就沒有追責(zé)追賠的依據(jù)了,。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外,，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖,、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積構(gòu)成說明,、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。

（1）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度,，還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小,、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

如果上述內(nèi)容不明確,，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用,，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

（2）無論是房屋平面圖,，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語,。

像“高級”,、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn),，而應(yīng)明確“高級”具體是什么標(biāo)準(zhǔn),、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達(dá)到什么裝修效果,。

（3）根據(jù)民事法律的“意思自治”原則,，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán),，在主合同之外,，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念,，修正主合同中的不合理?xiàng)l款,。

13、房屋交付后,，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符,，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

為了保護(hù)購房者的權(quán)益,，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,�,！�

由此可見，對于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾,，如果其對訂立合同定價(jià)有重大影響,，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容,。若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí),，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

14,、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓,？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

（5）權(quán)屬有爭議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,；

（7）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

15、僅有房產(chǎn)證,，但沒有辦理不動產(chǎn)登記,，能取得房屋所有權(quán)嗎？

不動產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示,，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力,，買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上,，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用,，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí),，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動產(chǎn)登記簿的效力,。當(dāng)不出現(xiàn)糾紛的時(shí)候還好,，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，不動產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán),。因此,，大家在買賣房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動產(chǎn)登記或者不動產(chǎn)登記的變更,。

16,、買來的住房面積縮水怎么辦？

面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題,，對于房屋“面積縮水”的問題,，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準(zhǔn)�,！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：第一,，誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請求解除合同,，但是對于縮水那部分的購房款,，開發(fā)商應(yīng)該返還。第二,，誤差率超過3%,，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同,，但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任,。

17、開發(fā)商逾期交房怎么辦？

開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋,，這是開發(fā)商的主要義務(wù),。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況,，采取不同的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益,。第一，開發(fā)商不能按期交房,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,，買受人可以解除合同；第二,，逾期交付,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同,，可以請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,；第三，逾期交付,，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的,，不能解除合同，但是可以請求承擔(dān)違約責(zé)任,。需要注意的是,，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使,，不行使的,，解除權(quán)就消滅。

18,、房屋買賣合同簽訂后,，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān),？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外,。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān),，交付使用后由買受人承擔(dān),；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的,，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,�,！�

由此可見,，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn),，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān),；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔(dān),。此處所說的交付,，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中,，交到買受人手中,，由買受人占有使用該房屋。

19,、簽訂商品房預(yù)售合同,，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,；

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

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中華人民共和國民法典條文要義

[color=rgba(0, 0, 0, 0.498)]作者：楊立新

[color=rgba(0, 0, 0, 0.498)]當(dāng)當(dāng)

20,、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，這時(shí)其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效,。”

可見,，要簽訂商品房預(yù)售合同,，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同是無效的,。當(dāng)然,，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明,，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在起訴前取得,。