簽訂合同應(yīng)該注意的問題

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簽訂房屋合同的30個法律要點,！你一定要知道,！[url=]法學(xué)正道[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.298)]今天

簽訂空白條款需注意

1、看是否有預(yù)售許可證

很多地方都說看五證,，實際沒必要,，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個證，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥,。

只需要到房地產(chǎn)管理部門核實預(yù)售許可證真假即可，無預(yù)售許可證對外銷售的,，購買時都有隱患,，存有不安全因素,。

2、看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地,，但由于是綜合或者商住,，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年,。

在購買時一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年,，因為目前法律只是規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認為會繳費續(xù)期,。

3,、看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓,。

關(guān)于公寓的界定,，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房,，目前教育部門也沒有明確的答復(fù)，一般來說,，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過學(xué)校招生計劃,，估計公寓將不能作為學(xué)區(qū)房，因此為了孩子入學(xué)購房的這點要特別慎重,。

4,、物業(yè)也不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密,，物業(yè)公司的聲譽,，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細閱讀,。

雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司,，但目前的現(xiàn)實是很多小區(qū)因為居住率不足或者業(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期,，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛,，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知,。

5,、車庫和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時候，有時候開發(fā)商會答應(yīng)給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室,、閣樓,，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之,。

另外就是是否是車庫,，一定要看規(guī)劃,，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進去車的就是車庫,，要看規(guī)劃是否是車庫,，另外就是人防的車位，不能辦證,，也需要特別注意,。

6、面積的約定

這是目前糾紛最多的情況,，主要是大家都認為簽訂合同后,，面積差距超過3%的，可以不用付費,，實際這是錯誤的,。

在這里如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定,，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行,。開發(fā)商往往在簽訂合同時和購房人進行約定，約定以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主,。

這樣的話,，就直接采用測繪面積了，有效規(guī)避了那個3%的法定條件,。大家一定要看清楚這點,，可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費,。

7,、貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無法貸款可以退房,，而是約定因為購房人信譽等問題導(dǎo)致不能貸款,，讓購房人一次性付清房款。

這點也要慎重,，可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚,，因無法貸款可以解除合同。

8,、逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購房人會在合同中,，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果你細心就會發(fā)現(xiàn),，雙方違約后,，賠償?shù)慕痤~是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。

9,、交房的問題

合同約定交房的條件,，一定要明確，是經(jīng)過哪個驗收之后,，有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案,，還有消防驗收等等,。

必須明確：因為單體驗收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài),，小區(qū)內(nèi)的道路,、綠化都有可能未完成，居住不一定方便,，因此也要約定清楚,。

10、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

小區(qū)內(nèi)的會所或者公共場所,，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來越多,，開發(fā)商往往只是告訴你說，小區(qū)內(nèi)的會所,、健身場所等等多么規(guī)范,，多么先進，繞開產(chǎn)權(quán)問題,。

如果你不約定這些場所的產(chǎn)權(quán),，有可能最終讓開發(fā)商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優(yōu)惠使用,，如果合同約定這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主,，則開發(fā)商不能出售這些場所。

11,、對各類設(shè)施的約定

燃氣,、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家,，導(dǎo)致用戶無法選擇,，如果在合同中約定，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營商進入小區(qū),，譬如寬帶,，不能只讓我們被動的選一家啊，都進來那我們可以選擇的范圍就大多了,，就有主動權(quán)了,。

12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫雙方協(xié)商解決的,，一般都是對開發(fā)商不利的,，一定要明確違約責(zé)任，不能簡單的協(xié)商解決,，否則出現(xiàn)問題之后,，你就沒有追責(zé)追賠的依據(jù)了。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外,，還包含四個附件,，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明,、裝修設(shè)備標準和合同補充協(xié)議,。

（1）房屋平面圖應(yīng)標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,，還應(yīng)標明陽臺的大小,、空調(diào)機位等具體的設(shè)備位置,。

如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用,，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束,。

（2）無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標準,，都應(yīng)該使用準確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容,，而不應(yīng)該使用概念化的詞語。

像“高級”,、“名牌”,、“精裝修”這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級”具體是什么標準,、“名牌”到底是什么牌子,、“精裝修”要達到什么裝修效果。

（3）根據(jù)民事法律的“意思自治”原則,，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,，與開發(fā)商進行協(xié)商,，行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外,，簽定補充協(xié)議,，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款,。

13,、房屋交付后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符,，可以要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任嗎,？

為了保護購房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,，應(yīng)當視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,，當事人違反的,，應(yīng)當承擔違約責(zé)任�,！�

由此可見,，對于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響,，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同,，也屬于合同內(nèi)容。若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實際不符時,，可以要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任,。

14、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓,？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定,，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的,；

（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

（3）依法收回土地使用權(quán)的,；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

（5）權(quán)屬有爭議的,；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

15,、僅有房產(chǎn)證，但沒有辦理不動產(chǎn)登記,，能取得房屋所有權(quán)嗎,？

不動產(chǎn)以登記的方式進行公示，只有進行登記才發(fā)生物權(quán)的效力,，買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權(quán),，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證,，只起到證據(jù)的作用，當不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時,，以不動產(chǎn)登記簿為準,。即房產(chǎn)證的效力弱于不動產(chǎn)登記簿的效力。當不出現(xiàn)糾紛的時候還好,，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛,，不動產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。因此,，大家在買賣房屋時,，一定要注意進行不動產(chǎn)登記或者不動產(chǎn)登記的變更。

16,、買來的住房面積縮水怎么辦,？

面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題，對于房屋“面積縮水”的問題,，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準,。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：第一,，誤差率在3%以內(nèi)的,，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水那部分的購房款,，開發(fā)商應(yīng)該返還,。第二，誤差率超過3%,，買房人可以選擇請求解除合同,，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔其他責(zé)任,。

17,、開發(fā)商逾期交房怎么辦,？

開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時間交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務(wù),。如果開發(fā)商沒有按期交房,，買受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來維護自己的合法權(quán)益,。第一,，開發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,，買受人可以解除合同,；第二，逾期交付,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,，買受人不解除合同，可以請求開發(fā)商承擔違約責(zé)任,；第三,，逾期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的,，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責(zé)任,。需要注意的是,，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的,，解除權(quán)就消滅,。

18、房屋買賣合同簽訂后,，因意外事故而使房屋毀損,、滅失的風(fēng)險由誰承擔？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用,，但當事人另有約定的除外。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險,，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔,；買受人接到出賣人的書面交房通知,，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外,。”

由此可見,，在一般情況下,，房屋損壞的風(fēng)險，在房屋交付之前由出賣人承擔,；在房屋交付給買受人之后,，由買受人承擔。此處所說的交付,，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有,，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中,，由買受人占有使用該房屋,。

19、簽訂商品房預(yù)售合同,，應(yīng)具備哪些條件,？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書,；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明,。

商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),。

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中華人民共和國民法典條文要義

[color=rgba(0, 0, 0, 0.498)]作者：楊立新

[color=rgba(0, 0, 0, 0.498)]當當

20、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，這時其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效,？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當認定無效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效,�,！�

可見，要簽訂商品房預(yù)售合同,，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明,，否則,，該合同是無效的。當然,，也有例外情況,。如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明,，也可以認定預(yù)售合同有效,，但前提是在起訴前取得。