住東不住西？煙臺開發(fā)區(qū)憑什么逆襲萊山,！

論壇桃子

地段是決定了房子的的價值主要因素,，而且越是經(jīng)濟發(fā)達的城市，地段對房產(chǎn)價值的影響因素越大,。

就像芝罘城芯的老破小,，品質(zhì)很不好，物業(yè)也缺失,，價位不低卻也從來少不了購房者,。

那么，決定區(qū)域價值的因素有哪些,？學區(qū),、配套、人口,、產(chǎn)業(yè),、發(fā)展空間……我相信每個人都會有不同的答案，但有沒有真正決定區(qū)域價值的因素,？

我們不妨看一下近期熱議不斷的開發(fā)區(qū),，嘗試分析一下這個問題的答案,。

01

提起開發(fā)區(qū)，很多老煙臺都會大搖其頭,，“富人住東不住西”是根植于他們認知深處的概念,。

但實際上，開發(fā)區(qū)先被大家熟知的樓盤,，恰恰是[color=rgb(214, 31, 61) !important]國奧天地([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖4006087788轉(zhuǎn)8017) 樓盤詳情天馬相城 樓盤詳情這種高品質(zhì)的改善類住宅產(chǎn)品,，甚至是頂級豪宅。目前這兩個項目都已經(jīng)進入到第四期工程,，而每平方米均價都在1.4-2.4萬元/㎡這個區(qū)間,，比起萊山區(qū)的頂級產(chǎn)品也不遑多讓。

無論做高端的改善類產(chǎn)品或者豪宅,，都有一個必不可少缺少的前提,，那就是優(yōu)越的自然環(huán)境,。

以國奧天地所在的北部沿海板塊來說,，這基本是開發(fā)區(qū)景觀資源優(yōu)質(zhì)的地段，北邊是開發(fā)區(qū)聞名遐邇的萬米[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖13405351234)風景區(qū),，南側(cè)則是福萊山,，背山面海的自然環(huán)境哪怕在三面環(huán)海的煙臺也是不多，具有相同基因的另一個板塊,，便是現(xiàn)在煙臺樓市的制高點——伴山區(qū)域,。

如果在這里開新盤，起價2萬元/㎡,，總房款300萬以上會是一個很保守的數(shù)字,。但我們也只能想想，因為這里已經(jīng)沒有地了,，國奧天地這樣優(yōu)質(zhì)的地理位置在開發(fā)區(qū),，很長一段時間內(nèi)都會處于一種可遇而不可求、可望而不可得的狀態(tài),。

  

從住宅開發(fā)的角度看,，越是優(yōu)越的自然環(huán)境，也越容易做出產(chǎn)品溢價,。一線海景資源,，富氧的山居生活，這份天賜之禮便是開發(fā)區(qū)區(qū)域價值的底氣,。

02

但自然環(huán)境絕非終極因素,。否則，擁有同樣優(yōu)質(zhì)山海資源的牟平也不會多以價格優(yōu)勢取勝,。

說到底,，還是圈層不同,。

  

拉高區(qū)域價值離不開高增值的住宅項目，這種產(chǎn)品的背后是高購買力群體,，而將高購買力群體聚集在一起的是什么呢,？

我想答案應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)。依托高度聚集的產(chǎn)業(yè)支撐不斷吸引著高凈值人群,，以他們的高購買力倒逼房地產(chǎn)業(yè)升級,，房企打造更為優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，房產(chǎn)價格和區(qū)域價值伴隨產(chǎn)品力而水漲船高,，這應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康方向,。

然而煙臺得益于得天獨厚的海景和文旅資源，可以跳脫出產(chǎn)業(yè)初期積累的蹣跚階段,，一路高歌猛進向前,。但同時，也正因如此,，煙臺在人口數(shù)量,、經(jīng)濟體量和購買力層級方面并沒有達到相對應(yīng)的程度，體現(xiàn)在樓市上,，便是很多區(qū)域價值抬升缺乏動力,。

  

開發(fā)區(qū)或許是煙臺產(chǎn)業(yè)對于房地產(chǎn)支撐力強的區(qū)域，這也是開發(fā)區(qū)的未來被看好的終極邏輯,。

這里已經(jīng)吸引了49個國家和地區(qū)企業(yè)投資,，外商投資企業(yè)1700多家，世界五百強項目88個,。形成以通用東岳汽車,、富士康為龍頭的機械制造、電子信息兩大主導產(chǎn)業(yè),，以榮昌生物,、萬華化學為代表的生物醫(yī)藥、化工新材料兩大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),，同時,，大數(shù)據(jù)、節(jié)能環(huán)保,、智能制造三大潛力產(chǎn)業(yè)強勢崛起,，產(chǎn)業(yè)整合能力不斷增強。

高度聚集的產(chǎn)業(yè)也帶來了大量的高薪工作崗位,。到2020年,，開發(fā)區(qū)GDP總量在煙臺各縣市區(qū)中排第 一，與煙臺市主城區(qū)內(nèi)的其他五個區(qū)的經(jīng)濟總量之和基本相當,，伴隨著龐大經(jīng)濟體量而來的,，便是區(qū)域內(nèi)居民強大的購買力,。

我們可以預(yù)見，在開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群中,，越來越多的外來精英和與企業(yè)共同成長而出現(xiàn)的高薪群體將成為未來樓市的主力軍,，他們的喜好、工作地,、生活習慣,，將決定著煙臺地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢，他們對于開發(fā)區(qū)的認同,，將決定這片區(qū)域的未來價值,。

03

我們來聊一下開發(fā)區(qū)F-12小區(qū)地塊。

按說沒有一線海景的F-12小區(qū)不應(yīng)該拍出高價,，然而目前的開發(fā)區(qū)集國家級開發(fā)區(qū),、自貿(mào)片區(qū)、中韓產(chǎn)業(yè)園,、綜合保稅區(qū)等國家戰(zhàn)略于一體,，“三園兩區(qū)”的優(yōu)勢全國少有，八角灣中央創(chuàng)新區(qū)進展迅猛,，開發(fā)區(qū),、福山區(qū)雙區(qū)融合發(fā)展的呼聲日益強烈,，北京南路自然而然地成為了開發(fā)區(qū)發(fā)展的新軸線,。

而F-12小區(qū)，恰恰是連接八角新城和北部沿海板塊的樞紐,，也是能夠承接福山,、開發(fā)區(qū)融合發(fā)展的前沿陣地，能夠引來諸多房企的爭購,，并拍出15.5億元的高價,，也就順理成章了。

從配套方面來講,，F(xiàn)-12小區(qū)所在的區(qū)域雖然目前仍不算完善,，但從短期看，距離永旺夢樂城,、萬達廣場和福海路商圈都在10分鐘左右的車程,，而從長期看，城市規(guī)劃圖上僅一路之隔的福山北板塊是一片鮮紅,，那是商住用地的顏色,。更何況這里還是規(guī)劃中的地鐵一號線和三號線的交匯處，緊鄰沈海高速和汽車西站,，距離蓬萊機場也僅有30公里,，立體化的交通出行更無疑是加分項,。

目前，地塊附近仍是中�,！ゅ\城  樓盤詳情 的主場,，10500元/㎡的均價較為親民。來自華南的國企華發(fā)·觀山水 樓盤詳情 雖然還未開盤,，不過從目前釋放的信息來講,，或許是未來為數(shù)不多的低點上車機會。但隨著綠城的強勢入駐,，區(qū)域價值將迎來一個新的開始,。

這，或許也是開發(fā)區(qū)逆襲萊山,，成為煙臺樓市引領(lǐng)者的開始,。

余笙