物業(yè)合同糾紛專家13697619867

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近年來,，城市現代化速度日益加快,，然而物業(yè)服務行業(yè)的現狀卻難以滿足城市發(fā)展的要求，已成為影響社會穩(wěn)定的一個重要因素,。江蘇省儀征市人民法院對轄區(qū)近年來物業(yè)服務合同糾紛案件做了深入調研,，并就化解這一社會矛盾提出對策和建議。

　　一,、物業(yè)服務合同糾紛案件的情況及特點

　　1.收結案基本情況,。2013年，我院受理物業(yè)服務合同糾紛248件,，審結248件,，結案率為100%；2014年1至9月,，受理物業(yè)服務合同糾紛252件,，審結236件，結案率為93.65%,。近兩年來,，案件的調撤率均超90%，判決率不足10%,。

　　2.物業(yè)服務合同糾紛案件的特點,。一是涉案數額較小，糾紛類型單一,。三年來,，我院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件中，原告幾乎都是物業(yè)公司,，訴訟請求絕大部分是要求業(yè)主給付物業(yè)管理費,，訴訟標的額多在3000元以下。二是案件上升幅度大,。2014年1至9月受理物業(yè)服務合同糾紛252件,，超過2013年全年案件數。三是物業(yè)公司起訴業(yè)主較多,。當公共設施的維修以及供水,、用電或采暖等公共性服務存在共性問題時，業(yè)主就會采取集體拒交物業(yè)費的簡單方式予以對抗,。物業(yè)公司為便于訴訟,，或新舊物業(yè)公司更替時為結清賬目,，往往同時起訴多家業(yè)主。四是案件撤訴率較高,，判決結案業(yè)主多敗訴,。遇到拖欠物業(yè)費時，物業(yè)公司除電話催要或者在小區(qū)公告外,，較少上門催要,，在一定期限內未收到物業(yè)費就走訴訟途徑。業(yè)主收到訴狀后,，往往在開庭前給付物業(yè)公司物業(yè)費或與物業(yè)公司庭外和解,，這也是此類案件撤訴率較高的原因。訴訟中,，物業(yè)公司準備充分,，業(yè)主被動應訴缺乏有力的抗辯證據，有部分業(yè)主甚至不到庭放棄抗辯,，判決案件中業(yè)主多敗訴亦在情理之中,。

　　二、物業(yè)服務合同糾紛產生的原因

　　物業(yè)服務合同糾紛雖然多為拖欠物業(yè)費引起,，但從業(yè)主抗辯理由及業(yè)主起訴物業(yè)公司案件的依據分析,，該類糾紛還有更深層次的矛盾。

　　1.物業(yè)服務不到位,。很多案件業(yè)主認為,，物業(yè)公司未履行管理義務，服務不滿意是其拒交物業(yè)費的主要原因,。如公用設施未及時修復,、綠化工作不到位、垃圾未及時清理,、小區(qū)內寵物狗未得到約束,，以及小區(qū)安全保衛(wèi)工作不到位，致使業(yè)主自行車,、電動自行車等財物被盜,、家中失竊等。

　　2.業(yè)主維權困難多,。業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯的另一理由是房屋出現質量問題,，如房屋漏水等，此類問題物業(yè)服務公司多以建筑質量要找開發(fā)商或開發(fā)商留下的維修基金已使用完畢等理由拒絕維修房屋或賠償業(yè)主,，開發(fā)商早已撤走,，業(yè)主難以找開發(fā)商維權，為盡快解決問題,，很多業(yè)主便將矛頭指向物業(yè)公司,。

　　3.業(yè)主委員會作用難發(fā)揮,。大多業(yè)主應訴時提出，物業(yè)公司并非自主選擇,，業(yè)主不知曉物業(yè)服務合同的簽訂及其內容，前期物業(yè)服務企業(yè)多為開發(fā)商選聘,，業(yè)主委員會成員也多為物業(yè)公司指定,，業(yè)主委員會流于形式，與業(yè)主之間溝通銜接不當,，有的小區(qū)甚至沒有業(yè)主委員會,，這種情況下，業(yè)主不能行使自己的權利,，難以監(jiān)督或解聘物業(yè)服務公司,。

　　4.物業(yè)服務市場監(jiān)管不力。物業(yè)服務涉及公共服務行業(yè),，需要政府加以有效的管理,。但目前大多數地方行政職能部門對物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管不力，對物業(yè)公司的資質審查不嚴,，對業(yè)內人員的從業(yè)資格沒有建立嚴格的準入制度,，對物業(yè)服務企業(yè)的競爭也沒有建立良性的機制。

　　三,、解決物業(yè)服務合同糾紛的對策和建議

　　1.將物業(yè)服務合同糾紛納入速裁機制,。物業(yè)服務合同糾紛涉案數額往往較小，對一些法律關系簡單,，雙方分歧不大的案件,，建議實行小額案件速裁制度，盡快解決糾紛,，節(jié)省司法資源,，減少當事人訟累。

　　2.切實提高物業(yè)公司服務質量,。解決物業(yè)服務公司自身問題,，既要通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰,，也要在地方政府指導下建立明確具體的行業(yè)標準,，使物業(yè)公司的服務要求達到量化，督促其由管理者轉變?yōu)榉�務��,，自覺履行好服務義務,。

　　3.加強業(yè)主委員會建設。業(yè)主委員會是業(yè)主維護權利的有力組織,，必須正確發(fā)揮其作用,。對一些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū),，要由社區(qū)協助其成立；業(yè)主委員會成員要在廣泛征求全體業(yè)主意見的基礎上,，由全體業(yè)主民主選出,；明確業(yè)主委員會權利，由社區(qū)指導業(yè)主委員會正確開展工作,，真正維護廣大業(yè)主利益,。

　　4.加大對物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)管力度。對前期物業(yè)服務,，政府應發(fā)揮主導作用,，房管局、居委會應嚴格監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘,，指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密,、完備的物業(yè)服務合同；對物業(yè)服務市場,，從物業(yè)從業(yè)人員的資格,、物業(yè)公司的從業(yè)資質、物業(yè)服務公司之間的競爭規(guī)則等方面,，要制定切實有效的制度,，并予以正確引導，建立有序的物管市場秩序,。

　　5.提高物業(yè)服務相關主體的法律意識,。一是提高開發(fā)商的誠信意識；二是提高物業(yè)公司的履約意識,；三是提高業(yè)主的理性維權意識,。地方政府職能部門、居委會,、業(yè)主委員會要加強對常見的一些物業(yè)服務合同方面的法律問題給業(yè)主予以正確引導,，對確實存在的侵害業(yè)主權益的問題要及時協助業(yè)主找物業(yè)服務公司解決。業(yè)主要注意收集和保存相關證據,，如果與物業(yè)服務公司協商解決不成的,，可以依據物業(yè)服務合同訴訟維權。

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我也遇到問題了,，我的車在小區(qū)里多次被劃痕,，找物業(yè)，人家說監(jiān)控不清,，車不在停車位等等原因,，拒絕受理，請問物業(yè)費和車輛通行收費都是怎么支配？搞得我們很無助