買房 退房 維權(quán) 這些房地產(chǎn)知識(shí)你需要知道

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在當(dāng)前的房產(chǎn)交易中，退房現(xiàn)象并不罕見,。那么,，退房流程是怎么樣的呢？購房者需要滿足什么樣的條件才可以退房呢,？退房者在決定退房時(shí)又該怎樣維權(quán)呢?本文將針對(duì)這些問題一一作答,。
  退房條件
  在收樓過程中，如果遇到質(zhì)量小問題,，可以讓發(fā)展商及時(shí)補(bǔ)修,，但如果滿足以下八種退房條件之一，購房人可提出退房,。
  1.實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過3%,。
  2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期,。
  3.開發(fā)商變更規(guī)劃,、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式,、戶型、空間尺寸,、朝向的,。
  4.開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。
  5.開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的,。
  6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的,。
  7.購房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款
退房流程
  買了房子以后發(fā)現(xiàn)不滿意或者不合格怎么算,，很多人都遇到了這樣的事情,，但是卻不知道該怎么處理，期房退房怎么辦理,，期房退房流程是怎樣的,？
  一、是否符合退房條件
  如在購房合同中已約定退房事宜,，可依協(xié)議行事,，也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。從目前法律來講,，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種,。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限,，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容,，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定,，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件,，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同,。這種情況下,，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉,，也會(huì)得到法院的支持,。
  二、協(xié)商不成再訴訟
  建議業(yè)主,，如果滿足合同約定的退房條件,，好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,，這樣可以省去訴訟費(fèi)用,。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù),。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁,。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件,，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求,。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào),。通常在這種情況下提出訴訟,，法庭鑒定過程相對(duì)較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫,，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù),，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求,。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求,，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付,。
　　三、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
  除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外,，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用,。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房,，雙方也在合同里約定了違約金,，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外,，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,，如印花稅、購房契稅,、交易手續(xù)費(fèi),、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi),、利息損失,、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi),，由開發(fā)商補(bǔ)償,。
  四、在退房款方面
  采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息,。但通過按揭貸款,、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中,，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分,，屬于買家首付款的部分直接退還給買家,，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款,。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同,。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人首付款利息,。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入,。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出,。若購房者要求退房時(shí),，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償,。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商,，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任,，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi),。
　　五、按照以下程序辦理退房：
  首先購房人通過掛號(hào)信,、傳真或電話(好是以書面的方式)向開發(fā)商發(fā)出退房通知,。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人,，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息,。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人,，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù),。至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同,，而在開發(fā)商退回全部房款后,，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外,，在購房者辦理按揭貸款時(shí),，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行,，所以后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等,。
　　六 、法規(guī)支持
  購房者可索回保險(xiǎn)費(fèi)對(duì)應(yīng)法規(guī)：《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定退保程序：投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同的協(xié)定后,，投保人應(yīng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi),，保險(xiǎn)人應(yīng)向投保人退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的,，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi),，剩余部分退還投保人,。購房人可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保,、退費(fèi)手續(xù)。
  違約金就高不就低對(duì)應(yīng)法規(guī)：《合同法》相關(guān)規(guī)定具體內(nèi)容：違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的,，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償,。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償,。
  定金可雙倍退還對(duì)應(yīng)法規(guī)：《合同法》第116條具體內(nèi)容：當(dāng)事人既約定違約金,，又約定定金的，一方違約時(shí),，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款,。條款解讀：“違約金”與“定金”只能擇一適用，不可同時(shí)適用,。若是購房人的原因?qū)е峦朔�,，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償,。這時(shí)購房者可選擇適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來維護(hù)自己的權(quán)益,。