煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

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煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

第一條  為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為,，維護業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《**價格法》,、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實際,，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理,。

第三條  本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費,，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用,。

第四條  提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成,。

第五條  住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條  市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作,。

縣（市,、區(qū)）政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作,。

第七條  住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類,、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。

普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費,、前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位租賃費實行政府指導(dǎo)價,。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內(nèi)普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費,、前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位租賃費收費標(biāo)準(zhǔn),，報市政府批準(zhǔn)并向社會公布,；各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施。各縣,、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費標(biāo)準(zhǔn),，報當(dāng)?shù)卣�府批�?zhǔn)后組織實施,，并向社會公布,。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費具體收費標(biāo)準(zhǔn),，由開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。

普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費具體收費標(biāo)準(zhǔn),，由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定,。

普通住宅車位租賃費具體收費標(biāo)準(zhǔn),，由承租人與開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定,。

非普通住宅以及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅,，其物業(yè)服務(wù)收費,、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,。

第八條　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級,、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素,，實行分等級定價,。

普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市政府物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布,。

第九條　普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：

（一）管理服務(wù)人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等,；

（二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行,、維護,、檢測費用,；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護,、安全防范費用,；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊,；

（八）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用,。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體,、柱,、梁,、樓板、屋頂以及戶外的墻面,、門廳,、樓梯間,、走廊通道等,；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線,、照明、消防設(shè)施,、綠地,、道路、路燈,、溝渠,、池,、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電,、供氣,、供熱,、通信,、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水,、換熱,、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備,。

物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用,，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級,、服務(wù)內(nèi)容,、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間,、合同終止情形等內(nèi)容,。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致,。

開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容,。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā),、分批交付使用的原因,，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費按照不低于三分之一的標(biāo)準(zhǔn)予以減收,，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

第十一條  業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的,，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納,。

業(yè)主或物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)收費從開發(fā)建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收,。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的,，物業(yè)服務(wù)收費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年,。

第十二條  物業(yè)服務(wù)收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收,。

已辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積計收,。未辦理房產(chǎn)證的,，物業(yè)服務(wù)收費按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的,，以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn),，應(yīng)多退少補。

改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋,、車庫,、儲藏室，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取,。

獨立專有車庫,，按照房產(chǎn)證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費。

第十三條  房屋交付后空置一年以上的,，其物業(yè)服務(wù)收費按照30%予以減收,。

房屋空置的起止時間,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系，登記確認,。

第十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用（有）車庫內(nèi)的車位,，其車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費，停車服務(wù)費按月計收,，收費方式由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,。

停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護,、保潔,、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用,。

車位使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

車庫啟用后,，尚未出售,、出租的車位，停車服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。

已購買車位超過一年未使用的,，停車服務(wù)費參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費的減收確認方式和比例予以減收。

獨立專有車庫已交納物業(yè)服務(wù)費的不再交納停車服務(wù)費,。

第十五條  占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的,，應(yīng)在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下,，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位,。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費,。劃定車位及收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮公共安全,、車位租賃費價格等因素確定。業(yè)主大會成立前,，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意,，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車,；車位場地使用費收取標(biāo)準(zhǔn)可參照規(guī)定的車位租賃費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

車位場地使用費收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金,。車位場地使用費的具體管理模式,，由業(yè)主大會或者半數(shù)以上業(yè)主確定。

停車場地的保潔,、秩序維護,、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用,，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支,；業(yè)主大會成立前,，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定。

第十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行出入證（卡）管理的,，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失,、損壞需要補辦的,，可以適當(dāng)收取工本費并予以公示。

第十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送,、維修,、安裝服務(wù)及執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,，停放超過2個小時的,，可以收取一定費用。按照管理權(quán)限,，收費標(biāo)準(zhǔn)由政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定,。

第十八條  供水、供氣,、供電,、供暖等設(shè)施設(shè)備已移交專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，向最終用戶收取費用,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬,。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù),。

第十九條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前,，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，對裝修保證金,、裝修工人出入等進行約定,。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放,，并承擔(dān)清運費用,，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的,，不得收費,。

業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用,。

第二十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律,，遵守價格法律、法規(guī),、政策,，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符,。

第二十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱,、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、計費方式,、計費起始時間、服務(wù)項目,、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù),、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督,，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用,。

第二十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

**  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同,，擅自擴大收費范圍,、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費,，不得以任何理由拒絕交納,。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳,。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第二十四條  政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求,，如實反映情況，提供必要的資料,。

第二十五條  政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律,、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價規(guī)定收費的,；

（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

（三）采取分解收費項目,、重復(fù)收費,、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強制服務(wù)并收費的,；

（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的,；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為,。

第二十六條  政府價格主管部門,、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》,、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級政府價格主管部門,、物業(yè)主管部門予以糾正,，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

第二十七條  本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,，在合同期內(nèi),，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的,，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按本辦法規(guī)定執(zhí)行,。

物業(yè)服務(wù)合同實行備案管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,，及時到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門辦理備案手續(xù),。

第二十八條  其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條  本辦法自2015年10月1日起施行,，有效期3年,。《煙臺市物價局,、煙臺市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<煙臺市物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法>的通知》（煙價〔2004〕2號）同時廢止,。