煙臺買房如何看“值不值”,？樓面地價很關(guān)鍵,！

房網(wǎng)小魚

       從去年開始，全國各地的樓市限購成為大家茶余飯后的談論話題,，房價更是成為繞不開的主題,。近幾個月來，煙臺的房價也成為熱議,，許多購房者感嘆“買不到房子”“價格漲得太猛”……而市場的真實情況是怎樣的呢,？

       樓面價/15%-30%≈煙臺樓盤價格

       房地產(chǎn)市場短期看庫存，中期看土地,，長期看人口,。之前我們討論過庫存[煙臺樓市真相！解開“沒房買”謎團],，今天來看土地,。

       今天我們談論土地不看土地供應情況帶來的長期庫存對房價的影響，而是看土地成本,。

       土地成本是構(gòu)成樓盤價格的一大因素,，拿地價格的高低直接影響樓盤價格。有的城市,，土地成本可以占到樓盤價格的50%,，比如鄭州。煙臺的土地成本占比沒有這么多,，多數(shù)樓盤在15%-30%之間,。通過土地招拍掛信息可以算出地塊的樓面價，進而可以粗略估算出樓盤的價格區(qū)間,。

       拿地成本高,，樓盤價格自然提高，但反推并不成立。除去土地成本,，無外乎就是建設成本,、營銷成本、各項稅費等,，而有的樓盤溢價過高,，就需要購房者擦亮眼睛。

       當然,，LV價高卻廣受歡迎,，這就是品牌溢價。除去土地等各項成本,，煙臺一些樓盤也不排除有品牌溢價效應,，價格高有高的道理。

       萊山一中附近樓面價一覽

       2017年,，煙臺土地市場上比較活躍的區(qū)域主要是萊山區(qū)東部與高新區(qū)交界處,、開發(fā)區(qū)，以及市中心的幾個棚改地塊,。市中心的棚改項目暫且不論,，開發(fā)區(qū)的地塊較為分散，我們暫來探討一下萊山區(qū)東部與高新區(qū)交界處,，即以萊山一中為中心5千米范圍的輻射地帶,。

       這張圖表就是區(qū)域內(nèi)樓盤的樓面價示意圖，9月掛出的大莊地塊（地塊位置與萬光中華城重合）起始樓面價為1810元/㎡,，之前一期售價8200元/㎡,。萬科翡翠灣地塊去年成交，樓面價2151元/㎡,，首次開盤價格為9700元/㎡,。濱海大社區(qū)二期改造由恒大接手，據(jù)了解樓面價1500元/㎡,，而一期金地格林世界高層之前售價為7.5k左右,。

       萊山一中南地塊最終由北方置業(yè)競得，樓面價2105元/㎡,，對面金海名園目前售價9300元/㎡,，東側(cè)中海國際社區(qū)均價9000元/㎡。備受關(guān)注的文經(jīng)學院南地塊掛出時的起始樓面價為2607元/㎡,，后終止交易,，重新競拍時間暫未公布。力高陽光海岸正在銷售整個大地塊東側(cè)的樓座,，樓面價為2036元/㎡,，目前均價7500元/㎡,。興盛銘仕城位于高新區(qū)南部，二期地塊樓面價為1283元/㎡,，之前一期售價6300元/㎡,。

       多數(shù)樓盤樓面價在2000元/㎡左右，根據(jù)土地成本在樓盤價格中所占的比重,，樓盤理論上應該賣多少錢,，大家應該心里有數(shù)。少數(shù)樓盤樓面價不過2k,，卻能夠賣到8k+的價格,，值得購房者深思，還需謹慎購買,。

       樓面價作為開發(fā)商的建設成本之一,，能在一定程度上反映樓盤價格。目前房價合不合理,，房子該不該買,，區(qū)域內(nèi)哪個樓盤物有所值……都能夠從樓面價上判斷一二,。一些網(wǎng)友抱怨煙臺房價“瘋長”,，而市場反饋出來的數(shù)據(jù)并非如此，煙臺的土地成本并未高到讓房價“高攀不起”的地步,。萊山一中周邊如此,，煙臺其他區(qū)域也同理可證。

       對于應該買哪個樓盤,，哪個樓盤性價比較高,，看完這篇文章，我們應該心里有數(shù)了,。

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去年位于臨沂北城新區(qū)長沙路東段北側(cè)的一塊商住地塊在網(wǎng)上掛牌出讓,，吸引了眾多竟買人參與搶地大戰(zhàn)。經(jīng)過38輪的激烈競爭,，最終以49460萬的價格,折合343.43萬元每畝,，被臨沂城資新鷗鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，刷新了臨沂地王記錄,。據(jù)了解,，去年的地王，就是現(xiàn)在比較火爆的項目拉菲公館,，一期開盤當天基本清盤,；開盤均價7300左右，二期也即將開盤,，預計也得8000左右,；

一年已過臨沂再現(xiàn)地王,，同一位置，緊挨拉菲公館,，具了解位于蒙河路與長沙路交匯處東北,，占地面積11366㎡，起拍價76523萬元,；最終以126263萬元,，折合樓面價4455㎡，最終地價742.724萬元每畝,，被中南地產(chǎn)收入囊中,，一年時間翻一倍地價，再次刷新臨沂地王記錄,，完成完美接力,。

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從拍地信息中，我們經(jīng)常能看到一個詞：樓面價,。我們對房價并不陌生,，但是對于“樓面價”這個詞，如果不是對房產(chǎn)熟知的話,，可能往往不明就里,。

那么樓面價到底是什么？樓面價又與房價有什么關(guān)系呢,？

1,、 樓面價是單位建筑面積分攤的土地出讓價格。計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的最大建筑面積,。最大建筑面積受政府批準的容積率控制,，參看“容積率”。樓面價表明了該項目在銷售時,，單位售價中所包含的土地成本,。

2、樓面價和房價的關(guān)系

房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值,，即房價：土地價格+建筑物價格,，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成,。

樓盤總銷售額=土地費用+建安工程費+稅費及財務費用+凈利潤+管理費及開發(fā)費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費（按構(gòu)成比例排序）房價由以上10種費用累加而成,。其中土地費用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大。據(jù)推算,，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右,，這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈的拍賣,，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高,。
那樓面價和房價之間有什么關(guān)系呢,？

樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本,。商品房的最終售價包括了樓面價,，開發(fā)商在拿地的時候指出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。而一般情況下,，樓面價和房價呈正比例關(guān)系,，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2～3倍,。但實際情況中也會有不成比例的情況：

小編粗略算了下,，臨沂這次地王樓面價4455㎡，2倍的話是8910㎡,，3倍的話是13365㎡,；此刻小編也開始惆悵了，去年地王的連鎖效應,，讓北城房價一路飆升,，這次地王又會帶來什么。

北城的房價將何去何從,，是買是觀望,，打算好了嗎？