交房時(shí)，業(yè)主們應(yīng)注意什么,？尤其像我這樣第一套房的人

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一,、交房資格 需單體驗(yàn)收備案。

       許多購(gòu)房者經(jīng)常有這樣的困惑:開發(fā)商都開始交房了,可是小區(qū)的道路還在施工,綠化還沒(méi)做好,公建設(shè)施還未啟用,有的甚至還沒(méi)有通水通電,。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎?開發(fā)商究竟開發(fā)建設(shè)到什么程度才有資格交房?

       根據(jù)我國(guó)的《合同法》,、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用,。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》,。因此,不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件,建設(shè)單位交房時(shí)都應(yīng)提供。否則,購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān),。同時(shí),根據(jù)《消防法》的規(guī)定,單體必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收,才能交付使用,。

       另外,根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》�,！币虼�,提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件,。 對(duì)于具體的交房條件,購(gòu)房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議加以約定,如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格(包括水,、電,、煤氣、寬帶,、有線,、安防、綠化,、道路,、電梯等)作為交付使用的條件,同時(shí)在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。

二,、交接程序 先驗(yàn)房后辦手續(xù),。

       目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同,一般分以下幾個(gè)步驟:

       1、預(yù)檢整改,。在還沒(méi)有與業(yè)主交接前,開發(fā)商一般會(huì)委派工程部,、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán),對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改,。經(jīng)過(guò)預(yù)檢后,開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司,由物業(yè)公司安排業(yè)主驗(yàn)房,。

       2、寄發(fā)通知,。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期,提前半個(gè)月或一個(gè)月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知,有的同時(shí)還打電話通知業(yè)主,。此時(shí),業(yè)主最好要按約前往。因?yàn)楹贤�中一般約定,如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房,視同同意交接。如果無(wú)故不交接,有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起,按日收取萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的保管費(fèi),。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往,最好書面通知發(fā)展商,并說(shuō)明原因,。

       3、確認(rèn)身份,。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求,攜帶相關(guān)資料到售樓部確認(rèn)身份,并聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜,。這些資料一般包括:入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同,、身份證的原件和復(fù)印件,家庭成員照片(物業(yè)建檔客戶資料用),。如果委托他人驗(yàn)房,被委托人在持有效身份證明文件的同時(shí),還需出具業(yè)主的《授權(quán)委托書》。 4,、驗(yàn)房移交,。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房,若驗(yàn)收合格,業(yè)主須在《樓房驗(yàn)收交接表》上簽字認(rèn)可,領(lǐng)取房屋鑰匙和《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住戶手冊(cè)》等資料,同時(shí)須按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用,。若驗(yàn)收不合格,業(yè)主應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上,可暫不辦理入住手續(xù),再次交接時(shí)間由雙方另行約定,但一般不應(yīng)超過(guò)30天,。 提示:目前有些開發(fā)商在房屋交接過(guò)程中,往往讓業(yè)主先交費(fèi)用及其他手續(xù)后再驗(yàn)房,給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房,、后辦理手續(xù),。

三、糾紛處理 及時(shí)索賠或解約,。

       如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房,業(yè)主及時(shí)采取行動(dòng),有的還天真地認(rèn)為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為,權(quán)利是要靠自己主張,如果購(gòu)房者不提出、不主張,甚至以為先住進(jìn)房子再說(shuō),卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利,等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為,。

       對(duì)開發(fā)商的違約,分不同情況購(gòu)房人享有合同撤銷權(quán)或索賠權(quán),。

       (1) 對(duì)于合同撤銷權(quán),《合同法》第五十五條規(guī)定:“有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán);(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)�,！蹦壳胺ü偻ǔ���(huì)認(rèn)定購(gòu)房人收房就是購(gòu)房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán),。《合同法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅,。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅,。”具體到房地產(chǎn)糾紛,根據(jù)去年6月1日起實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定:“出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外,。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月,。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅�,！北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間(不因任何理由中斷和延長(zhǎng)的期限),它們是不變期間,不同于訴訟時(shí)效,不存在期間的終止,、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿,解約權(quán)人不行使解除權(quán),該權(quán)利即歸于消滅,。 通俗地講,開發(fā)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件,購(gòu)房人開始享有法定解約權(quán),同時(shí),從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間,。如果購(gòu)房人在除斥期間過(guò)后再向法院提出解除合同,其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購(gòu)房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi),開發(fā)商催告購(gòu)房人行使解約權(quán),則購(gòu)房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán),過(guò)了三個(gè)月購(gòu)房人再向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持,。

      (2) 賠償損失:依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時(shí),購(gòu)房人依法可以解除合同并可以要求 :

      1. 商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人

      2.商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人

      3.故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明

      4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)

      5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)

      6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的

      7.面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的

      8.由于開發(fā)商的原因,逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過(guò)一年的,。購(gòu)房人亦可請(qǐng)求解除合同,。

      盡管目前尚無(wú)司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定,但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定,上述解約權(quán)均存在除斥期間,該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。

       對(duì)于開發(fā)商違約,購(gòu)房人的索賠權(quán)同樣首先要由購(gòu)房人提出,如果房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人的索賠存有疑義,、不肯賠償,購(gòu)房人需要通過(guò)法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問(wèn)題,《民法通則》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外,。” 因此,購(gòu)房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的,一定要書面提出,并注意保全證據(jù),如果和開發(fā)商不能通過(guò)協(xié)商解決又想通過(guò)法律程序解決的,要注意千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)法院可以接受的訴訟時(shí)效 . 除了要交購(gòu)房費(fèi)和房產(chǎn)證費(fèi)之外,如果在商品房買賣合同中沒(méi)有約定其他費(fèi)用,一般只是代收物業(yè)管理費(fèi),。房屋維修基金是必須交的,現(xiàn)在基本是屬于辦理房產(chǎn)證的條件之一,可以列入房產(chǎn)證的費(fèi)用里,。

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