交房時，業(yè)主們應注意什么,？尤其像我這樣第一套房的人

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一、交房資格 需單體驗收備案,。

       許多購房者經常有這樣的困惑:開發(fā)商都開始交房了,可是小區(qū)的道路還在施工,綠化還沒做好,公建設施還未啟用,有的甚至還沒有通水通電,。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎?開發(fā)商究竟開發(fā)建設到什么程度才有資格交房?

       根據(jù)我國的《合同法》,、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用,。而我國目前規(guī)定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》,。因此,不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件,建設單位交房時都應提供,。否則,購房者有權拒絕收房,由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。同時,根據(jù)《消防法》的規(guī)定,單體必須經過消防驗收,才能交付使用,。

       另外,根據(jù)建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條:“房地產開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》�,！币虼�,提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件,。 對于具體的交房條件,購房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件,、補充協(xié)議加以約定,如將公共配套設施驗收合格(包括水、電,、煤氣,、寬帶、有線,、安防,、綠化、道路,、電梯等)作為交付使用的條件,同時在合同中約定開發(fā)商未達到交付使用條件時的違約責任,。

二,、交接程序 先驗房后辦手續(xù)。

       目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同,一般分以下幾個步驟:

       1、預檢整改,。在還沒有與業(yè)主交接前,開發(fā)商一般會委派工程部、客服部,、物業(yè)公司組成內部驗房團,對即將交付業(yè)主使用的房子進行預檢,對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。經過預檢后,開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司,由物業(yè)公司安排業(yè)主驗房。

       2,、寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期,提前半個月或一個月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知,有的同時還打電話通知業(yè)主。此時,業(yè)主最好要按約前往,。因為合同中一般約定,如果業(yè)主未能在約定期限內前去驗房,視同同意交接。如果無故不交接,有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起,按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往,最好書面通知發(fā)展商,并說明原因,。

       3,、確認身份,。業(yè)主應該根據(jù)入住通知書的要求,攜帶相關資料到售樓部確認身份,并聯(lián)系驗收交接事宜。這些資料一般包括:入住通知書,、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件,家庭成員照片(物業(yè)建檔客戶資料用)。如果委托他人驗房,被委托人在持有效身份證明文件的同時,還需出具業(yè)主的《授權委托書》,。 4,、驗房移交,。物業(yè)公司指派一名相關人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房,若驗收合格,業(yè)主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可,領取房屋鑰匙和《住宅使用說明書》,、《住宅質量保證書》和《住戶手冊》等資料,同時須按規(guī)定繳納有關費用,。若驗收不合格,業(yè)主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上,可暫不辦理入住手續(xù),再次交接時間由雙方另行約定,但一般不應超過30天,。 提示:目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中,往往讓業(yè)主先交費用及其他手續(xù)后再驗房,給日后的糾紛埋下隱患,。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù),。

三,、糾紛處理 及時索賠或解約。

       如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房,業(yè)主及時采取行動,有的還天真地認為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為,權利是要靠自己主張,如果購房者不提出,、不主張,甚至以為先住進房子再說,卻不知道這種做法已放棄了自己的權利,等于默認了開發(fā)商的違約行為,。

       對開發(fā)商的違約,分不同情況購房人享有合同撤銷權或索賠權。

       (1) 對于合同撤銷權,《合同法》第五十五條規(guī)定:“有下列情形之一的,撤銷權消滅:(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權,�,！蹦壳胺ü偻ǔ�會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權,�,！逗贤�法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限,期限屆滿當事人不行使的,該權利消滅,。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限,經對方催告后在合理期限內不行使的,該權利消滅,�,！本唧w到房地產糾紛,根據(jù)去年6月1日起實施的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:“出賣人遲延交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月,。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅,�,！北緱l中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間(不因任何理由中斷和延長的期限),它們是不變期間,不同于訴訟時效,不存在期間的終止,、中斷和延長的情形,。只要期限屆滿,解約權人不行使解除權,該權利即歸于消滅。 通俗地講,開發(fā)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件,購房人開始享有法定解約權,同時,從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間,。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同,其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內,開發(fā)商催告購房人行使解約權,則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權,過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持,。

      (2) 賠償損失:依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時,購房人依法可以解除合同并可以要求 :

      1. 商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人

      2.商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人

      3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明

      4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實

      5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實

      6.房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的

      7.面積誤差比絕對值超過3%的

      8.由于開發(fā)商的原因,逾期辦理產權證超過一年的,。購房人亦可請求解除合同。

      盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規(guī)定,但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定,上述解約權均存在除斥期間,該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量,。

       對于開發(fā)商違約,購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出,如果房地產商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償,購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題,《民法通則》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外,�,！� 因此,購房人如對開發(fā)商交房存有疑義的,一定要書面提出,并注意保全證據(jù),如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的,要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時效 . 除了要交購房費和房產證費之外,如果在商品房買賣合同中沒有約定其他費用,一般只是代收物業(yè)管理費。房屋維修基金是必須交的,現(xiàn)在基本是屬于辦理房產證的條件之一,可以列入房產證的費用里,。

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