二手房交易騙子多,，產(chǎn)權(quán)/過戶/貸款注意事項(xiàng)匯總，拒被“黑中介”忽悠,！

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　　二手房交易過程真心復(fù)雜，買房OR賣房的小伙伴更愿意通過中介公司來交易,，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服務(wù),，還能為雙方代辦復(fù)雜的各種手續(xù)。
      但是近幾年二手房交易維權(quán)難不斷爆出,，論壇也好多次發(fā)帖都談到遭遇“黑中介”的經(jīng)歷,。購房者若對(duì)二手房買賣過程缺乏基本常識(shí)，確實(shí)很容易讓無良的黑中介有機(jī)可乘,！
      為此我整理了通過中介買二手房要注意哪些問題,，提防什么黑招，幫助大家檫亮眼睛,，繞開“黑中介”

【看看黑中介干得那些事兒】

>> 用虛假的房源信息吸引購房者,，但當(dāng)購房者交納信息費(fèi)后,，見房主卻成了難事。

>> 隱瞞房屋固有的缺陷,、淡化交易過程中的風(fēng)險(xiǎn),、并逃避將購房細(xì)節(jié)列入合同。

>> 一房多賣,，或騙取“訂金”或攜款潛逃,。

>> 聲稱有關(guān)系能購買到緊俏的“拆遷房”等，騙取事主交納的“定金”,。

>> 冒充房地產(chǎn)公司名義,，以假的預(yù)售房合同進(jìn)行低價(jià)拋售、重復(fù)銷售,。

>> 因?yàn)橘I賣雙方信息不對(duì)稱,，中介從中吃差價(jià)。

【二手房交易流程圖】

【交易過程中提防哪些黑招】

一,、買方查詢房源信息,，賣房發(fā)布房源信息

防黑招：

中介會(huì)發(fā)布一些條件好、價(jià)格好的虛假房源信息,，引誘購房者前來購買,。等購房者上鉤之后，就以原業(yè)主不愿出售房子為借口向購房者推薦其他房子,。

一定要去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息,，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，可以索要中介營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件,！

二,、實(shí)地看房及房屋產(chǎn)權(quán)審查

防黑招：

（1)留意產(chǎn)權(quán)不明的二手房，賣房人和產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人是否一致,？

（2)房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名,，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有相應(yīng)人數(shù)的名字。

（3)看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),，購房發(fā)票,、契稅發(fā)票等。

（4)到房地產(chǎn)管理部門查詢證件的真實(shí)性及房產(chǎn)權(quán)利是否存在抵押,、涉訟等限制轉(zhuǎn)移事項(xiàng),。

被抵押拍賣的房、集體土地上的住宅房屋,、只有購房合同并沒有辦產(chǎn)權(quán)證的期,，這三類房一定不要購買！

三、交意向金,，簽訂合同

通過中介購買二手房,，一般要簽兩個(gè)合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》,，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》,。房屋總價(jià)、違約金,、滯納金,、交房時(shí)間、過戶時(shí)間,、稅費(fèi)支付,、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚,！

防黑招：

（1)一定要讓房產(chǎn)共有權(quán)人一同簽字,，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易失敗。

（2)如果有租約的,，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

（3)在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述,，例如家具家電的品牌,、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片,，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況,。

（4)如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件,。

（5)要明確違約責(zé)任,。

（6)房產(chǎn)中介一般都預(yù)備了重復(fù)使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益,，卻很可能包括了對(duì)買方不利的霸王條款,。

四,、交定金

買家如想防止賣家毀約不賣,，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本,。但定金或違約金不得高于成交金額的20%,。對(duì)于要辦理按揭貸款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來,，否則,，你交的定金就具有風(fēng)險(xiǎn)了。

防黑招：

（1)如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中,，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管,。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,，劃撥到賣家賬戶上,。

（2)交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址,、成交金額,、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等,，具體條款見示范文本,。

（3)賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣房，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

（4)為避免交房前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,，你需要簽一份交房保證金協(xié)議,，約定從定金中扣除一定保證金。在查驗(yàn)家具,、電器完好,，水電、物管等費(fèi)用繳清,，鑰匙交接完畢之后,，再退還保證金。

五,、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn),。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問題,。

防黑招：

（1)買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓,，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止,、房屋被查封等問題,，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。

（2)如果買賣的房子有貸款,，那么在付款時(shí)更要特別留意,，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款,，這時(shí)買賣雙方需同時(shí)到貸款銀行,，以免自己支付的首付款被移作他用。

六,、買房辦理銀行按揭手續(xù)

如果不是一次性付款,，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件,、收入證明,、買賣合同。

購房者如需貸款的,，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù),，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù),，萬一貸款審批沒有通過,，買賣雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。

防黑招：

（1)如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期,，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備,，否則交易不成將造成違約。

（2)目前二套房貸有收緊趨勢(shì),，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況,，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法,，例如是解除合同還是賠償違約金等,。

七、過戶及交稅

需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù),。買賣雙方需要帶上身份證原件,、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同,。一般遞件后,，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

防黑招：

（1)過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn),，是由買方承擔(dān)的,，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。

（2)有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止,，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,，那么視為業(yè)主違約,，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

（3)在簽定合同過程中,，必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買方,，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,，買家將得到什么樣的賠償,，房屋是否仍存在租賃情況等。

八、物業(yè)交接

審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi),、水電氣暖,、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖,，最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù),、發(fā)票復(fù)印件等。

防黑招：

很多消費(fèi)者在買二手房過程中忽視維修基金,，中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金,。一般情況下，房屋交接時(shí),，買賣雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司,，針對(duì)維修基金的帳戶余額，進(jìn)行資金交割,，戶名的變更,。

九、買方支付末期房款

在二手房交易過程中,，往往有留有部分尾款,，用來保證結(jié)清水、電,、煤氣等公用事業(yè)費(fèi),，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具,、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用,。

十、支付中介傭金

有關(guān)傭金支付,，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費(fèi)用,，還是賣方支付，或是雙方共同支付,，比例各占多少,；是一次性支付中介費(fèi)用還是分階段，是何時(shí)支付費(fèi)用,。

上面說到的十大步驟,，都記得保留證據(jù)

證據(jù)1 交易過程中與對(duì)方及中介機(jī)構(gòu)來往的書面材料，如合同,、收條,、身份證及房產(chǎn)證等證件的復(fù)印件。

證據(jù)2 中介或是對(duì)方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾,，一定要堅(jiān)持對(duì)方白紙黑字寫下來,。

證據(jù)3 如對(duì)方的交易事項(xiàng)是由委托人完成的,，要保留委托書和證明委托人與受托人關(guān)系的文件。

房屋歸誰所有,，以房產(chǎn)機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn),。賣家的房產(chǎn)證不在自己手里并不等于賣家失去了對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利，完全可以通過掛失重新補(bǔ)辦,。

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如果買二手房不經(jīng)過中介,，房管局有監(jiān)管資金的交易平臺(tái)嗎？在過戶辦理期間