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文/B12 阿克西姆（微信公眾號：B座12樓）
24日晚,，相信很多在關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，都看到了這樣的消息：
據(jù)新民網(wǎng)報道,，2月23日,，在上海市消保委召開的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會上，公布了兩個案例,，直指鏈家,。證據(jù)指明鏈家涉嫌隱瞞真實(shí)信息，將處于抵押貸款等無法順利進(jìn)行交易狀態(tài)下的房屋掛牌出售,，引誘和誤導(dǎo)不知情的消費(fèi)者購買,，同時還提供高息貸款服務(wù)。
2月24日上午,，上海市住建委約談了鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人,。初步發(fā)現(xiàn)，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營行為,，有關(guān)方面已決定開展正式調(diào)查,，并要求鏈家公司積極配合。
就在同時段,，鏈家集團(tuán)位于上海市場的更多門店被發(fā)現(xiàn)突然撤下了全部的櫥窗廣告,。作為一名房產(chǎn)中介的潛在用戶,，我不得不仔細(xì)去捋一捋究竟發(fā)生了什么？
沒想到這么一掰扯,，發(fā)現(xiàn),，可能整個房產(chǎn)中介行業(yè)都在悶聲作大死。
鏈家的房產(chǎn)金融版圖
成立于2001年的鏈家,，作為房產(chǎn)中介行業(yè)的「老炮兒」,。近兩年，作為曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿,，鏈家屢次用行動證明著自己的巨頭地位,。即使在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊下，仍然能夠成長為行業(yè)巨頭,，就是因?yàn)槠溥^硬的管理和服務(wù)體系,，并且能夠「與時俱進(jìn)」。
目前,，鏈家主要的業(yè)務(wù)分三大塊：資產(chǎn)管理（丁丁租房,、自如家）、交易管理（新房,、二手房）,、金融管理（鏈家理財、理房通等）,，三者之間相互促進(jìn),。
鏈家理財是鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺，號稱「首創(chuàng)房產(chǎn)買賣-支付-理財」的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式,。
鏈家理財在線上對接有投資理財需求的投資人,，而在線下去對接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主。借款人大多來自鏈家房屋買賣客戶,，主要用于借款人房產(chǎn)交易過程中所產(chǎn)生的短期資金周轉(zhuǎn),，比如業(yè)主賣房 需要還清銀行按揭、買房客戶因銀行批貸放款較慢而無法支付尾款,、業(yè)主換房,、房屋抵押借款等。
除此之外,，在鏈家的金融體系中還有2006年成立的北京中融信擔(dān)保和2015年開始運(yùn)營的理房通,，鏈家理財由北京中融信投資擔(dān)保有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，而理房通是鏈家集團(tuán)旗下第三方支付平臺,，于2014年7月獲得中國人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務(wù)許可證》,，也是目前國內(nèi)唯一一家持牌房屋擔(dān)保支付平臺。
理房通承擔(dān)的支付功能,，主要是為二手房屋買賣雙方提供房屋「資金托管」,，以及支持房屋定金,、房款、物業(yè)交割保證金,、劃轉(zhuǎn)建委等多種資金托管,，以保證二手房交易過程中的資金安全。
有了房地產(chǎn)這種號稱最安全最靠譜的資產(chǎn),，看上去「互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)+金融」的模式的風(fēng)險相對較低：房產(chǎn)中介手里關(guān)于客戶有幾套房,、月供多少的「大數(shù)據(jù)」，是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺做風(fēng)控時最強(qiáng)的一顆定心丸,，而互聯(lián)網(wǎng)金融可以為新房,、二手房的買賣提供非常重要的幫助。
鏈家副總裁,、CFO 魏勇在 2015年 接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時曾表示：“目前（鏈家）金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近 10%,，在未來 5年 里做到 50%也是有可能的�,！� 截至 2016年2月23日,，平臺累計投資金額已超過 1755 億元，用戶超 31 萬,，單日最高成交量近 2 億,，日均成交量超過 3800 萬元，人均投資金額超過 16 萬元,。
既然金融與房產(chǎn)是天作之合,，鏈家的理財產(chǎn)品又可以「讓買房變得更簡單」，又怎么會遭到有關(guān)部門的連續(xù)打擊呢,？
事情正在起變化
問題就出在鏈家自己身上,。
細(xì)心的人能夠發(fā)現(xiàn)，在鏈家理財?shù)木W(wǎng)站上,，幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。事實(shí)上,，工商資料中的中融信擔(dān)保,，其唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
（相關(guān)工商資料信息來自企查查）
理房通注冊于2013年8月,，法人為單一剛,，身份是鏈家地產(chǎn)的執(zhí)行董事。理房通的股東為中融信擔(dān)保和北京中和泰投資咨詢有限公司兩家,，而北京中和泰投資咨詢有限公司的股東除鏈家地產(chǎn)董事長左暉外,，還有鏈家地產(chǎn)副總裁王擁群。
（相關(guān)工商資料信息來自企查查）
據(jù)2015年鏈家理財?shù)哪陥箫@示,，平臺累計成交額為138億,，月平均交易額超過10億,，單日融資過億，以鏈家理財兩個月至一年的標(biāo)計算,， 存量起碼在20億以上,。而中融信作為擔(dān)保，其工商注冊登記顯示注冊資金為50000萬,，鏈家理財?shù)膿?dān)保額度已經(jīng)超過擔(dān)保公司的注冊資本金,。
實(shí)際上，在23,、24日曝出鏈家的侵權(quán)問題之前,，除了去年9月有媒體指出鏈家金融平臺的超額擔(dān)保現(xiàn)象,。中融信擔(dān)保只是具有一般性經(jīng)營合同擔(dān)保資格的公司,，并非是一家具有融資性擔(dān)保資格的公司。
在鏈家之前的角色設(shè)定當(dāng)中,，「理房通以第三方監(jiān)管平臺的形式切入房產(chǎn)交易,。買賣雙方簽訂合同后，首付款直接打給理房通,，買賣雙方都能看到首付已經(jīng)入賬,。同時由理房通對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行鑒定，確認(rèn)交易可以進(jìn)行,，再將首付款打給賣家,。在整個過程種由理房通來監(jiān)管資金的安全，讓買賣雙方都放心交易,�,！�
而最近一篇人民網(wǎng)的相關(guān)報道指出，理房通可能存在凍結(jié)資金使用不透明的問題,。原本鏈家理房通承擔(dān)的只能是「資金托管」,，但由于目前相關(guān)的監(jiān)管規(guī)定仍未對資金存管的第三方機(jī)構(gòu)作出嚴(yán)格限制，理房通實(shí)際承擔(dān)的功能也更偏向于「資金存管」,。
各位看明白了嗎,？也就是說，鏈家既做了球員,，又當(dāng)了裁判,，其房產(chǎn)金融的平臺端、支付端,、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端悉數(shù)是自己設(shè)立或是直接管理的公司,，這樣的模式導(dǎo)致其金融平臺的風(fēng)險不分散，一旦發(fā)生壞賬,，或者擔(dān)保公司審核借款標(biāo)準(zhǔn)放松,，抑或是資金鏈斷裂,，鏈家金融的風(fēng)險就會是系統(tǒng)性的，并且難以卡斷風(fēng)險傳導(dǎo),。
自從2014年11月鏈家理財上線以來,，截止到2015年Q3，鏈家理財累計投資額達(dá)到93.7億元,，投資用戶超過27萬人,，人均投資金額14.27萬元，重復(fù)投資率為80%,，對比的是余額寶人均投資金額為4000元,。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計可貢獻(xiàn)20%的收入,，鏈家理財CEO魏勇預(yù)測未來5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤,。
雖然大家或多或少的對鏈家為代表的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融有質(zhì)疑，但畢竟鏈家理財?shù)拇_取得了不錯的業(yè)績,。沒想到,，剛過完元宵節(jié)，鏈家就出事了,。
鏈家錯在哪,？
我們翻過頭來看看，這次事件的導(dǎo)火索,。據(jù)媒體披露：鏈家中介先是欺瞞了上海黃先生房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽(yù)情況,，在黃先生支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封,。而過錯方鏈家,，則要求黃先生將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，以此作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易,。
另一個「受害者」莊先生支付了定金后,，在簽訂正式協(xié)議前才被告知，自己相中的房屋有 167 萬元的抵押貸款,，房產(chǎn)證無法辦理,，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產(chǎn)的,。
從這兩個案例來看，鏈家的上海公司錯在了「一房兩吃」,，以及挪動「理房通」幫忙托管的沉淀資金,。
實(shí)際上，傳統(tǒng)中介對買賣雙方的保障是比較低的,，鏈家加強(qiáng)了對買賣雙方和中介三方的保障,，那就是要求買賣雙方的資金保障都留在鏈家,。而買賣方所有涉及的資金都會在鏈家沉淀一定的時間，從這個角度看,，「理房通」和「支付寶」擔(dān)保淘寶交易是完全一致的,。
購房者預(yù)付的定金與購房首付款被「理房通」凍結(jié)在第三方賬戶，直到房屋過戶結(jié)束后才將資金解凍,，轉(zhuǎn)給賣房客戶,，避免出現(xiàn)因房屋產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致買方客戶無法過戶，或因買方客戶購房資金不夠,，致使賣方客戶“錢房兩失”等現(xiàn)象的出現(xiàn),。
但這個賬戶實(shí)際上通過其全資子公司中融信的擔(dān)保。中融信負(fù)責(zé)鏈家地產(chǎn)所有房屋交易的產(chǎn)權(quán)核驗(yàn),、資金托管,、房屋按揭貸款以及融資業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士稱,，「如果托管資金存放在銀行,，銀行接受指令進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，平臺就能夠與資金隔絕,。
但是鏈家地產(chǎn)作為交易中介,，鏈家理房通而非銀行作為資金托管和支付平臺，理房通就會形成資金沉淀,，形成了資金池,。在信息不夠充分透明的情形下，難以實(shí)時監(jiān)控資金流向,�,！�
在擁有巨額資金沉淀后，原本扮演了「資金托管」的鏈家漸漸做起了「資金存管」,。
有分析人士稱,，鏈家2015年二手房成交預(yù)計4000億，以平均40%的首付預(yù)估,，全年的首付資金1600億,，每天的資金沉淀4.28億，按平均每個交易沉淀10天資金計算,，按8%年利計算,，2015年預(yù)計可帶來9380萬的收益，當(dāng)然鏈家若將該資金用作他途獲得的收益將會更大,。莊先生的案例就充分證明,，鏈家的確動用了資金池中的錢，去放貸。
雖然存在風(fēng)險,，如果鏈家自己的自控力夠強(qiáng),，其金融體系現(xiàn)在也不會受到如此詬病。但在商業(yè)利益面前,，說實(shí)話,，有幾家房產(chǎn)中介能忍住。
我不是針對誰,，在座的大部分房產(chǎn)中介,，你們都有可能步鏈家的后塵
互聯(lián)網(wǎng)金融的概念是火的不要不要的，近年來相關(guān)的金融項(xiàng)目與創(chuàng)業(yè)公司雨后春筍般的成長起來,。2013年,，全國的P2P平臺只有800家，一年后為1613家,。到了2015年,，國內(nèi)的P2P平臺累計已達(dá)到了4329家。
相較于其他行業(yè),，房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，與金融的結(jié)合也是理所應(yīng)當(dāng)，風(fēng)險也更小,。各大地產(chǎn)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司絕對不會錯過這樣的發(fā)展機(jī)遇,。
比如，萬科與民生銀行推出的「萬民寶」,，綠地推出的「地產(chǎn)寶」,，平安好房推出的「好房貸」等。而在房產(chǎn)中介們中,，偉業(yè)我愛我家推出了「我家貸」,，房地產(chǎn)的「天下貸」，鏈家的「家多寶」,，世聯(lián)行的「家園云貸」,，此外中原、Q房網(wǎng),、房多多,、安居客、易居中國等等都跨界搞了金融,。
這么多房產(chǎn)中介做金融,，為什么單單鏈家被拎出來示眾，這只是鏈家一家的「原罪」嗎,？
二手房市場本來就是一個國家政策,、交易營銷環(huán)節(jié)完全信息不對稱的市場,，因?yàn)闃潜P、交通,、樓層、裝修的差異二手房價格差異較大,，普通購房者很難準(zhǔn)確衡量國家政策及附加因素對房價帶來的影響,。
二手房交易市場一直就存在虛假房源盛行的問題。很多房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)渠道僅僅是中介吸引用戶到店的一種渠道,，網(wǎng)上掛出的房源也大多是虛假的,，所以真正的二手房購買者想要消除價格不透明，只能在實(shí)際查看多家實(shí)際房源后才能了解到大概的市場價位,。
兩個案例中,，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%,，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率,，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。雖然并未有明確證據(jù)證明鏈接在墊資過程中的資金來源是否違規(guī),，但是至少從莊,、黃兩人的案例來看，該墊資款的資金風(fēng)險還是非常高的,，而且利潤很大,。
有分析認(rèn)為，這次有關(guān)部門要求鏈家下線金融產(chǎn)品,，并不是簡單懲罰鏈家,，而是出于中介公司和部分購房者「場外配資」行為所暴露出的危險氣息。在過去,，購房者購買一套房屋,，首套房杠桿比率約1:3，目前購房者利用「鏈家」金融杠桿支撐點(diǎn),，場外配資動輒1:5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例,。
通過各大中介公司公開宣傳數(shù)據(jù)可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元,，我愛我家大約有800億元,，整個中介行業(yè)通過「場外配資」實(shí)現(xiàn)購房成交金額早已超過1萬億元，這樣客觀事實(shí)造成上海市政府擔(dān)心系統(tǒng)風(fēng)險性爆發(fā),。
有了E租寶的前車之鑒,，地方政府的擔(dān)憂不是沒有理由。由于房產(chǎn)交易過程中,，從開始到購房手續(xù)全部辦完,，是有一定周期的,。而在這期間，房產(chǎn)中介可以沉淀大量的資金,。
從這次的鏈家事件來看,，在利益驅(qū)動下，一些房產(chǎn)中介為了尋求利益最大化,，利用自身在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的優(yōu)勢地位,，不惜違法操作。另一方面,，中國的房產(chǎn)中介市場多年來始終缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和規(guī)劃,，且缺乏統(tǒng)一的誠信管理機(jī)制。
在面對日益火爆的互聯(lián)網(wǎng)金融時,，相關(guān)的法律制度,、監(jiān)管并沒有及時跟上，給一些無良中介提供了可乘之機(jī),。
鏈家的「罪」不止于鏈家,，因?yàn)槟銈儌�個都還在犯。
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