房貸解惑：欠得越多越久賺得越多作何解,？

qnsky

      我沒(méi)房沒(méi)車沒(méi)錢你愿意嫁給我嗎？買房是男人結(jié)婚的前提,，那么問(wèn)題來(lái)了,，全款買還是貸款買？如果貸款,，要提前還款嗎,？貸多長(zhǎng)時(shí)間？等額本金還款呢,，還是等額本息,？

qnsky

我們總結(jié)一下，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財(cái)生涯中的合理安排：

一,、全款買還是貸款買,，貸款多少合適?

這個(gè)問(wèn)題，還是比較好回答的,，當(dāng)然是貸款買啦,，用銀行的錢，豈不樂(lè)哉,，如果你是土豪,，請(qǐng)隨意，現(xiàn)金實(shí)在沒(méi)地兒去啦,，買個(gè)房子玩玩，就不多說(shuō)啦,。

建議：

貸款買,，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,，買房,，租房都可以用，對(duì)買房最利好的就是貸款的上限又從80萬(wàn)提高到120萬(wàn),。如果你房子總額多,，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸,，是不是很人性化。

公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%,，商業(yè)貸款也在6%上線,，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。


貸款,，個(gè)人建議就按照最低要求付的首付款來(lái)貸就ok,，后面在具體分析到。

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二,、如果貸款,，貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，要提前還款嗎,？

先來(lái)舉個(gè)例子：地點(diǎn)坐標(biāo)：北京,，首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款,，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%,，公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款280萬(wàn),，貸款400萬(wàn),。

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很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬(wàn),，等額本金332.1萬(wàn),，nima，坑爹啊,，銀行收了我們這么多利息,。

但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%,，假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)10%,，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%,，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦,，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說(shuō)合算不合算,。（在這里只是拿P2P投資做例子,，個(gè)人建議還是不要去玩P2P，畢竟目前黑平臺(tái)太多了,。其實(shí)有太多穩(wěn)健的投資,，在這里小編就不一一贅述了）

建議：

按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年,，如果每年都可以找到高于6.15%的投資,，不用著急還銀行貸款的。

               提前還款,，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎,？自由選擇權(quán)在你們手上哦。

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三,、等額本息or等額本金
      首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息,。
      等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限,，但是利息支出會(huì)高出很多,，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以,，如果選擇了等額本息還款方式,，就感覺(jué)自己吃了很大的虧似得。
但是,，真的是這樣嗎,？

      實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額,，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月）,，計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。
也就是說(shuō),，兩種不同的還款方式,，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同,，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌�月份借用的本金不同造成��,。借的本金多，要還的利息就多,；借的本金少,，要還的利息就少。
下文我將為大家舉個(gè)例子,，一目了然

      個(gè)例子：
如果借款100萬(wàn),，20年還清，年利率6.15%,，則月利率為0.5125%,。
1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月,，即每月為4167元；
（1）第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.5125%=5125元,，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元,。
（2）第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元,，則第二個(gè)月要還的利息為：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推,等額本金下20年共還款約161.7萬(wàn)元,，共支付利息61.7萬(wàn)元,。
2. 如果是等額本息，借款100萬(wàn)元,，20年還清,，年利率6.15%，月利率0.5125%,，則每月還款額（含本,、息）為7251.12元。
（1） 第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元,，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元,；
（2） 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬(wàn)-2126.12=997873.8元,，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元,，即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元
以此類推,等額本息下，20年共還款約174萬(wàn)元,，共支付利息74萬(wàn)元,。

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有錢人全款買，沒(méi)錢人貸款買

qnsky

其實(shí)如果不選擇等額本金的方式,，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款,，效果也是差不多的。你最終利息高,，是因?yàn)槟忝總�(gè)月占用銀行的本金多造成的,，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。

所以,，如果你前期資金并不算太緊張,，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出,；如果你前期資金緊張,，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多,，但是資金壓力會(huì)小,。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果,。
  

     等額本金所還利息少,，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多

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qnsky 發(fā)表于 2015-7-28 10:46
我們總結(jié)一下,，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財(cái)生涯中的合理安排：

一,、全款買還是貸款買，貸款多少合適?

兄弟,，白誤導(dǎo)大家了,，公積金現(xiàn)在是3.5%，商貸是5.4%啦

qnsky

借用銀行的錢,，我們把結(jié)余下來(lái)的錢,，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的,，個(gè)人比較偏好等額本息,，投資收益大于銀行利息，就是劃算的,，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了,。
    另外：如果網(wǎng)貸款平臺(tái)，等額本息還款,，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),，實(shí)際的收益又是怎樣的呢？
     用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項(xiàng)目,，年化收益12%,，一年后你的本息合計(jì)有多少？一年后回款10661,，實(shí)際年化6.61%,，而目前我們很多平臺(tái)一個(gè)月的項(xiàng)目就年化率高達(dá)16%了，每月復(fù)投收益倍增,，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6.15%的商業(yè)貸款,。（不過(guò)此類投資小黑平臺(tái)真是數(shù)不勝數(shù)，我上一家做的平臺(tái)已經(jīng)卷款走了,，哭都沒(méi)地方哭,，還好我只投入了1W多塊。）
     個(gè)人現(xiàn)在有一套110平的商品房,，首付34W,，貸款78W，30年還,。采用等額本息還款方式還款,，每月還款4626元，每月工資1W5.刨去吃飯,，娛樂(lè)還剩8000左右,。每月投入投資項(xiàng)目,，目標(biāo)半年左右買輛508.

結(jié)論：
建議選擇等額本息的還款方式，理由一,，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金,，還款初期還款壓力較大,，等額本金前期還款數(shù)值多,。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛,，這個(gè)時(shí)候無(wú)論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦,。

暗示對(duì)方

qnsky 發(fā)表于 2015-7-28 11:12
借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來(lái)的錢,，投資利息只要比銀行高,，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息,，投資收益 ...

什么投資項(xiàng)目啊,。半年都能搞一輛508.   標(biāo)志508可是20W左右的車啊， 難道樓主放高利貸,？

qnsky

暗示對(duì)方 發(fā)表于 2015-7-28 11:17
什么投資項(xiàng)目啊,。半年都能搞一輛508.   標(biāo)志508可是20W左右的車啊， 難道樓主放高利貸,？

高利貸我可不敢搞,。就是跟著朋友一起做大宗商品投資，每天跟著老師操作,，收益還是不錯(cuò)的,。

qnsky

四、哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行,，不做任何投資,，不學(xué)習(xí)，不了解,，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友,，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇,。
2.不想要任何的負(fù)責(zé),，覺(jué)得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的朋友,，為了你更好的睡眠質(zhì)量,，請(qǐng)你還了吧。
3.這一類是高人哦,，還了房子的錢,，又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道,，并且肯定高于抵押貸款的利率,，如果你身邊有這樣的朋友，請(qǐng)注意,，請(qǐng)抱大腿,，土豪，帶多多君一塊玩吧,。

暗示對(duì)方

qnsky 發(fā)表于 2015-7-28 11:23
高利貸我可不敢搞,。就是跟著朋友一起做大宗商品投資，每天跟著老師操作,，收益還是不錯(cuò)的,。

以前我是做P2P的，媽的莊家跑了,，找都找不到,。我那次16W都沒(méi)了。報(bào)了警,，警察也管不了�,，F(xiàn)在正在尋找新的理財(cái)渠道，大宗商品理財(cái)聽(tīng)蠻多人說(shuō),，樓主能不能帶帶我,？

dyhua163

我付了大幾十萬(wàn)的首付，每個(gè)月還要還房貸,，對(duì)于我這樣一個(gè)實(shí)際主義來(lái)說(shuō),，不大可能。

jy1976

我有個(gè)問(wèn)題需要咨詢一下,，銀行的房貸是用的每月等額還款的方式,，是不會(huì)給按逐月遞減還款的，因?yàn)檫@樣會(huì)少收取17%的利息的,。
那么我是提前還款合適還是20年以后還完合適,？如果提前還款，多少期之前還款合適,？

jiapengtvt

無(wú)解,，房要住，貸要還