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最近房寶寶建了個置業(yè)討論群,，群里大神很多,，分析樓市頭頭是道。 大神們的各種解析讓房寶寶有點飄,，不禁拋出了長久以來想都不敢想的問題： 如果懷里揣著500萬只買一套房,，該選擇哪里？ 原以為會冷場的房寶寶萬萬沒想到,，大家對于豪宅都有著相當具體的判斷標準,，熱火朝天的討論后，寶寶還是覺得有必要匯總一下這部“豪宅寶典”,。打算購買豪宅的朋友們,，可以從中了解的一些知識。 當然了,，而像房寶寶一樣，資產(chǎn)沒達到這個量級的朋友也千萬不要走開,，說不定看完也會燃燒斗志,。畢竟,，夢想還是要有的。 
這是第一步,，也是最重要的一步,。豪宅和剛需可以說是兩種完全不同的商品，按照平時買房的經(jīng)驗生搬硬套,，最后的結(jié)果往往是后悔,。 平時我們買剛需，最先比較的就是區(qū)位,。誰的交通更便利,，誰的教育醫(yī)療資源更優(yōu)質(zhì)，誰的生活配套更完備,，誰距離工作地點更近,，誰未來的升值空間更大……可這些固有經(jīng)驗這些在買豪宅時，就顯得不是那么實用了,。 豪宅往往所有地方都很好,，和其他豪宅一樣好，你去了一家不錯,，會發(fā)現(xiàn)另一家也不錯,。畢竟，當買房到了500萬這個級別,，其實大家的產(chǎn)品力都不會差太多,，這時候再去比較誰的優(yōu)點更優(yōu)越，只會陷入到一個永遠都解不開的死循環(huán),。只有真正走進房子里面去,，看看誰的短板更少，才是買豪宅的通用邏輯,。 現(xiàn)在每家開發(fā)商都說自己的樓盤稀缺,，都說自己是豪宅。就算我們買不起豪宅吧,，最起碼也要知道究竟什么樣才是真豪宅,。這樣，無論對面的銷售說詞如何動聽悅耳,，你也不會輕易被忽悠了,。 那什么是真正的豪宅？討論中最多被提到的兩個字：山,，海,。 可見，最起碼在煙臺，CBD,、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)里的不見得就是豪宅,，但離開了山和海的一定不是豪宅。 也許你會問我,，南大街的房子,，或者是一中學區(qū)房，價格也很貴,，難道就不算豪宅了嗎,？對，它們不算,。再繁華的CBD也有落幕迭代之時,，而學區(qū)更是隨著時間和政策不斷變換，永遠不變的只有那江河湖海山,。 買房中的一個重要邏輯我們之前也提到過,，那就是配套引入的成本決定了房產(chǎn)最終的價值。各類配套中最容易引入的是商業(yè)和公園景觀,，其次則是醫(yī)療和教育資源,，相比之下孵化一個產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、培養(yǎng)一個CBD的難度就要高上許多,，這也是開發(fā)區(qū)樓市快速良性發(fā)展背后的邏輯,。有了成熟的產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，教育和醫(yī)療只是時間問題,。 但這些與自然景觀資源引入難度相比,，又是小巫見大巫。畢竟,，能搬山移海的房企,，我還沒見過。 在豪宅置業(yè)的邏輯中,，住是其次,，對于絕版自然景觀的視覺占有排在前面。在不可移動,、復制和更改的自然景觀面前,，外立面、戶型,、配套,、物業(yè)都只不過是錦上添花而已。 就像人以群分,，豪宅也有圈層,。它們從不孤零零地出現(xiàn),，而是會形成片區(qū),，也就是我們常說的“富人區(qū)”,。如果具體到煙臺,，伴山版塊就是一個很好的例子，觀海路上和山海路上的豪宅盤,，多到撐起了煙臺整個樓市的高點。 豪宅會成片出現(xiàn),，一方面是由于最優(yōu)質(zhì)的山海資源往往不只會屬于一個樓盤，或者換句話說,，如果一個樓盤的體量大到獨占整片山景或海景，那承載的人口數(shù)量也足以把它從豪宅的寶座拉下來,。 而另一方面原因則是由于配套,，服務(wù)于豪宅的配套,，例如高端會所,、高端私立學校甚至是高爾夫球場等,，單靠一兩個豪宅項目是無法支撐的,，只有豪宅成片才能讓它們生存發(fā)展,，而它們也會反過來增加豪宅本身的附加值,。 從另一個角度來看,，當市場大環(huán)境不好時,，你周圍的老破小為你托市的肯能性不會太高，迫不及待地降價脫手以規(guī)避風險,，這是剛需群體面對熊市最好且唯一的解法。而你身邊都是跟你差不多實力的圈層時,，完全可以繼續(xù)捂住手中的房源,，彼此心照不宣地互相抬價,，哪怕是熊市你也不會看到豪宅跌價多嚴重。 清楚了豪宅的門檻,，我們再來討論一下什么是偽豪宅。 偽豪宅最常見的套路之一就是降價,。一般豪宅是不輕易打折促銷的，因為它們的自然景觀資源成本不會改變,，高端市場對于它們產(chǎn)品的認同就不會改變,。如果有豪宅經(jīng)常打出打折、特價牌,，那么它十有八九只是一個前期定位過高的改善型項目,。 當然了，并不是說豪宅就不會打折,。但打折的豪宅背后的麻煩,，可能比偽豪宅更多更可怕。 另一個常見的套路是碰瓷,，想盡一切辦法跟已經(jīng)獲得市場認同的豪宅片區(qū)拉上關(guān)系,。這一點在目前的煙臺還比較少見，畢竟本來豪宅區(qū)的出現(xiàn)也不過是最近幾年的事情,。但我們可以預見，未來“碰瓷”伴山板塊的樓盤,，不會在少數(shù),。 碰瓷項目通常只是離豪宅片區(qū)比較近,，或者沾點邊，就假裝在豪宅片區(qū)了,。不過判斷方法也很簡單,，無論它們以什么景觀為賣點，推開窗看一眼,，一句“看不到”就可以讓對面直接啞口無言。 講了這么多,，都是理論,，到了實操該如何選擇,？ 在豪宅遍布的伴山板塊,，深受老煙臺們認可的豪宅項目有哪些,？又該怎么選？ 坑挖好了,，咱明日繼續(xù),。
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發(fā)表于 2020-9-24 16:31
