公寓到底能不能買(mǎi)

xing感小野貓

先說(shuō)結(jié)論,，能買(mǎi)，但是不適合大部分人,，如果非要買(mǎi)一定要選擇每個(gè)區(qū)的中心位置

一,、商住公寓的解釋

商住公寓這個(gè)名詞本身有問(wèn)題,，在國(guó)家的規(guī)定里邊,，并沒(méi)有“商住”這種類(lèi)型，在地塊的使用規(guī)定里邊,，只有住宅和商業(yè)這兩種,。“商住”其實(shí)是開(kāi)發(fā)商自己做出來(lái)的一個(gè)名詞。公寓本質(zhì)上應(yīng)該是寫(xiě)字樓,，分割好的寫(xiě)字樓,。這也就解釋了為什么絕大多數(shù)的公寓沒(méi)辦法引入天然氣。

國(guó)內(nèi)的公寓,，和國(guó)外的公寓還是有本質(zhì)的區(qū)別的,。主要在于產(chǎn)權(quán)，國(guó)外的公寓雖然也是高層,，但是是永久產(chǎn)權(quán),。也就是說(shuō)，你買(mǎi)下來(lái)以后,，這塊地和上邊的房子,，都是你的,。所以有人用國(guó)外的公寓來(lái)類(lèi)比國(guó)內(nèi)的公寓，是不合理的,。

二,、開(kāi)發(fā)商為什么要建公寓

第一種，拿地的時(shí)候整個(gè)地塊都是商業(yè)用地,，如果單純的建商鋪,、寫(xiě)字樓，預(yù)期的回報(bào)率可能會(huì)不足,，賣(mài)的話也不太好賣(mài),，那就把其中一棟或者幾棟寫(xiě)字樓分隔成小型的公寓，本質(zhì)上還是商業(yè)用地,。寫(xiě)字樓出售的同時(shí),，企業(yè)職工如果考慮上班，可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)公寓自住,，投資的想要買(mǎi)來(lái)出租給寫(xiě)字樓里的企業(yè)職工的,，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分公寓，相互扶持,，帶動(dòng)周邊的人氣,。更好的為整個(gè)地塊的發(fā)展做準(zhǔn)備。

第二種,，拿地是綜合型用地,，會(huì)被要求在建設(shè)住宅的同時(shí)，有比例的建設(shè)商業(yè),，也就是說(shuō),，部分地塊必須建設(shè)商業(yè)。全部修建成商鋪的話,，如果招商引資做不好,，很容易就爛掉了。如果修建公寓,，既不違反規(guī)定,，還好賣(mài)。

三,、公寓的缺點(diǎn)：

1,、稅費(fèi)高：嚴(yán)重超出住宅出讓稅費(fèi)，且沒(méi)有優(yōu)惠政策（不管多少年,，稅費(fèi)要一樣付）

2,、產(chǎn)權(quán)年限短：本身的產(chǎn)權(quán)只有40年，實(shí)際買(mǎi)到的時(shí)候不會(huì)到40年（產(chǎn)權(quán)要從拿地時(shí)間開(kāi)始算）

3,、生活成本高：商水商電價(jià)格為住宅水電的兩倍,，物業(yè)費(fèi)比同等地段至少上浮30%（數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,，可能高也可能低）

4、不能落戶(hù),，沒(méi)有學(xué)區(qū)（部分城市可公寓落戶(hù)上學(xué),，比如我所在的城市煙臺(tái)）

5、可動(dòng)用的杠桿小,，首付比例高（商業(yè)地產(chǎn)首付比例50%,，利率一般要上浮30%）

6、同等位置,，價(jià)格低,，升值慢（住宅大漲，公寓小漲,，住宅小漲,，公寓持平，住宅小跌,，公寓完全賣(mài)不出去,。）

7、梯戶(hù)比高,，居住人員多且雜（3梯10戶(hù),，4梯12戶(hù)，6梯24戶(hù),，住宅一般是1梯1戶(hù),，1梯兩戶(hù)，2梯3戶(hù),，2梯4戶(hù)）

8,、公攤大，得房率低（公攤普遍在30%以上,，普通住宅公攤一般在30%以?xún)?nèi)）

不洗缺點(diǎn),，沒(méi)得洗,，這篇文章也不是想給大家推薦公寓,，只是不想大家一竿子打死這種產(chǎn)品。

四,、公寓的優(yōu)點(diǎn)

1,、不限購(gòu)限貸，對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō),，想要有一套自己的房子,，得滿足很多要求，公寓這種產(chǎn)品,，有錢(qián)就行

2,、不占用住宅貸款名額,。商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)和住宅產(chǎn)權(quán)的物業(yè)貸款是分開(kāi)的，不管你買(mǎi)多少套公寓,，都不占用住宅貸款名額,，也就是說(shuō)，仍然能夠享受首套房的貸款政策

3,、總價(jià)低,，比同等位置的住宅在單價(jià)上明顯低很多，再加上本身面積比較小,，總價(jià)很有優(yōu)勢(shì),。

3、比住宅容易出租,，回報(bào)率較高,。年輕租戶(hù)更愿意去租獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的房子，即使多付一點(diǎn)錢(qián),。

4,、位置一般比較好。公寓的位置一般選址都不錯(cuò),，要么是再優(yōu)質(zhì)地段,，要么是這個(gè)地段有特點(diǎn)。不然賣(mài)不出去,。

5,、拆遷賠償比例比較高，按照商鋪的賠償比例走,，1:3,，但是很少有開(kāi)發(fā)商愿意拆掉公寓樓來(lái)新建，成本太高不劃算.

五,、關(guān)于公寓的產(chǎn)權(quán)年限

公寓項(xiàng)目如果按照正常的施工建設(shè)流程,，是能夠拿到不動(dòng)產(chǎn)證的。按照我國(guó)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn),，依法享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。

《物權(quán)法》第三十九條
也就是說(shuō)即使土地到期,，土地上你的不動(dòng)產(chǎn)還是屬于你的。

關(guān)于土地使用年限的政策：

《物權(quán)法》第一百四十九條

《物權(quán)法》第一百四十九條
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),，目前沒(méi)有明確規(guī)定續(xù)期如何繳納費(fèi)用,，這也是大家比較擔(dān)心的問(wèn)題。當(dāng)前也沒(méi)有相應(yīng)的案例進(jìn)行參考和指導(dǎo),，只能寄希望于后續(xù)相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步完善,。部分開(kāi)發(fā)商和從業(yè)人員以《物權(quán)法》第一百四十九條之規(guī)定,，來(lái)告訴消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)公寓到期可自動(dòng)續(xù)期,，完全是忽悠,。

六、什么樣的客戶(hù)適合買(mǎi)

綜上述,，公寓不適合很多人,，如果你是剛需型客戶(hù)，購(gòu)房是準(zhǔn)備結(jié)婚生子,，長(zhǎng)期居住,，無(wú)論如何不要購(gòu)買(mǎi)公寓。如果考慮房產(chǎn)投資,，想要短期出手,，也不適合購(gòu)買(mǎi)公寓。依照我自己的看房,，下述幾種客戶(hù),，可選擇購(gòu)買(mǎi)公寓。

1,、購(gòu)房主要是為了過(guò)渡,，也就是說(shuō)，不準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住在該房產(chǎn)中,。不管你是單身還是戀愛(ài)中,，手上有積蓄，不想用家里的錢(qián),，又想要買(mǎi)一套自己的房子,，可以考慮一下小面積的公寓，居住結(jié)束后,，可以長(zhǎng)期進(jìn)行出租,，獲得穩(wěn)定的收益。

2,、小姐姐作為婚前財(cái)產(chǎn),。最近一段時(shí)間，我接觸到的客戶(hù)以此目的來(lái)咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)公寓的,，不在少數(shù),。首付低，自己能付,。女孩子手上有套公寓，不會(huì)給男方產(chǎn)生太大壓力,。后期不管是作為長(zhǎng)期飯票,，還是作為朋友/自己小聚的場(chǎng)所,，都是不錯(cuò)的選擇。

3,、想要有一份穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益（房租）,。做好了持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，不準(zhǔn)備賣(mài)出去（公寓交易賺錢(qián)挺難的）,，想要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益,，可以考慮購(gòu)買(mǎi)公寓。

七,、平層和loft怎么選

同等位置,，loft優(yōu)于平層，可使用面積更大,，裝修起來(lái)以后的漂亮程度也更高,。但是購(gòu)買(mǎi)loft一定不要被樣板間欺騙了，一定一定要關(guān)注層高,，原則上,，loft層高應(yīng)該高于4米，最低最低3,5米以上,，才能保證居住的舒適程度,。

煙臺(tái)胡歌

優(yōu)秀

余笙

信用卡貸款

決定你買(mǎi)房?jī)r(jià)格高低的不是取決于你自己去還是跟中介去。
而是取決于,，你以什么身份去買(mǎi)房,。
你以客戶(hù)的身份去買(mǎi)房，最后就是100萬(wàn)成交結(jié)束,。
但是如果你以中介的身份去買(mǎi)房,，結(jié)果是你先已100萬(wàn)成交，然后在從公司拿個(gè)1-2萬(wàn)的提成,。

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一頂山

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東子asd

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