yththt 發(fā)表于 2015-12-30 16:15
“至于房價  我說的很清楚了   芝罘區(qū)上漲  其他區(qū)目前依然沒有投資價值”

前幾年房價上漲階段   開發(fā)區(qū)的漲幅要大于福山區(qū)    很多想在開發(fā)區(qū)置業(yè)的   但是錢又不夠的人  退而求其次的選擇了福山區(qū)


今年以來   開發(fā)區(qū)的跌幅很大   開發(fā)區(qū)萬達開盤價6200   開發(fā)區(qū)西部大量4000+    5000+的高性價比樓盤出爐   吸引了這部分置業(yè)者


開發(fā)區(qū)和福山區(qū)置業(yè)者忠誠度不高    這是我沒考慮到的   的確是我判斷錯了     沒什么可狡辯的

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-29 18:37
最近幾年的城市化率增速都在1-1.4%之間   每年約有1400萬-1960萬人進入城市   按照最少的1400萬人計算   ...

“至于房價  我說的很清楚了   芝罘區(qū)上漲  其他區(qū)目前依然沒有投資價值”


如果記得不錯,，今年上半年的時候你推薦的還是芝罘區(qū)和福山區(qū)的房子，怎么現(xiàn)在不提福山了,？

yththt 發(fā)表于 2015-12-29 13:03
不和你爭了,。

你總是盯著一個點，只會看微觀,，不會看宏觀,。全國就業(yè)崗位是每年都在增多的。

最近幾年的城市化率增速都在1-1.4%之間   每年約有1400萬-1960萬人進入城市   按照最少的1400萬人計算  需要新增1400萬個崗位   注意是新增   比去年增加1400萬個崗位

2015年的GDP增速是7%   可以新增大約1225萬個工作崗位   尚有175萬個崗位的缺口   如果在有大量的失業(yè)人員   那么崗位的缺口將會擴大到數(shù)百萬個  

進入城市  找不到工作的人  才是社會不安定的因素   讓他們?nèi)ピ霤PU   還是光伏產(chǎn)業(yè)   或者去開洗頭房,？



至于房價  我說的很清楚了   芝罘區(qū)上漲  其他區(qū)目前依然沒有投資價值









2015年的一手房基本上沒有降價的樓盤
2015年的芝罘區(qū)二手房比2014年是上漲的  2014年七八月份有大量低于市場價的房源甩賣   9.30政策出臺后這些超跌的房源就消失了   2014年中才是最佳的購買時間   現(xiàn)在想買到去年那么低價的房子   就難了


我每天都看房價走勢   看了整整七年  你覺得呢

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-28 12:20
我就問你   那些大量下崗的低技術(shù)工人怎么解決就業(yè)問題,？

經(jīng)濟會議給出答案了嗎？  

不和你爭了,。

你總是盯著一個點,，只會看微觀，不會看宏觀。全國就業(yè)崗位是每年都在增多的,。
下崗職工怎么辦,？還有很多行業(yè)，比如正在蓬勃發(fā)展的服務(wù)業(yè)等等,。而且我要給你更正一下,，對于一個行業(yè)來說，破產(chǎn)的只是小部分,，所以你說的大量是不準(zhǔn)確的,。

你也別裝那個經(jīng)濟學(xué)專家了，還幫我回答,。依稀記得你說2015年10月房價要回升,，但我感覺10月到現(xiàn)在還是依然低迷。我還是那句話,，2016房地產(chǎn)依然走不出低迷,，不信我們走著看。

yththt 發(fā)表于 2015-12-27 20:46
中央的政策已經(jīng)出來了,，沒看到我再給你轉(zhuǎn)一遍,。

中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。

我就問你   那些大量下崗的低技術(shù)工人怎么解決就業(yè)問題,？

經(jīng)濟會議給出答案了嗎,？  

“失業(yè)人員再就業(yè)”  怎么個再就業(yè)法？
“強調(diào)社會政策發(fā)揮兜底作用”  怎么個兜底法,？


如果你回答不上來 我來幫你回答
房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)降至2%   住宅投資增速已經(jīng)降至1.3%   2015年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率已經(jīng)降至0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低,，幾乎要落入負增長貢獻軌道,。與房地產(chǎn)相關(guān)的50多個行業(yè)與之同步下滑  所以今年的GPD增速將會破7

去庫存的目的正是為了   未來房企加大房地產(chǎn)投資力度   這樣既能拉動GDP的增長  更重要的目的是創(chuàng)造更多的就業(yè)機會   GDP每增長一個百分點   可以促進新增就業(yè)175萬人  GPD7%的增長率可以創(chuàng)造1225萬個工作崗位  而每年1%的城市化率  就有1400萬人要進入城市  GPD的增長更重要的是解決就業(yè)  房價并不影響社會穩(wěn)定   就業(yè)才是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-26 19:38
過剩最嚴重的行業(yè) 都是勞動密集型企業(yè)   即使兼并重組    也用不了這么多人

現(xiàn)在搞什么   什么就過剩  ...

中央的政策已經(jīng)出來了，沒看到我再給你轉(zhuǎn)一遍,。

中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行,。
　
　　積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩

　　要按照企業(yè)主體、政府推動,、市場引導(dǎo),、依法處置的辦法，研究制定全面配套的政策體系,，因地制宜,、分類有序處置，妥善處理保持社會穩(wěn)定和推進結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)系,。

　　要依法為實施市場化破產(chǎn)程序創(chuàng)造條件,，加快破產(chǎn)清算案件審理。要提出和落實財稅支持、不良資產(chǎn)處置,、失業(yè)人員再就業(yè)和生活保障以及專項獎補等政策,，資本市場要配合企業(yè)兼并重組。

　　要盡可能多兼并重組,、少破產(chǎn)清算,，做好職工安置工作。要嚴格控制增量,，防止新的產(chǎn)能過剩,。
　　【解讀】

　　專家認為，有效出清過剩產(chǎn)能是推進結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心,。近期我國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤不斷下滑,、工業(yè)價格持續(xù)回落，產(chǎn)能過剩是癥結(jié)所在,。一些行業(yè)的“僵尸企業(yè)”要得到有效妥善處置,。

　　中國國際經(jīng)濟交流中心研究員王軍表示，化解過剩產(chǎn)能要在化解存量和控制增量兩方面同時發(fā)力,。一方面要加快工業(yè)化,、信息化深度融合，挖掘傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級潛力,，并通過國際產(chǎn)能合作,、兼并重組等方式，促進市場出清,；另一方面,，嚴格控制增量，防止出現(xiàn)新的產(chǎn)能過剩,。

　　“在這個過程中,，要強調(diào)社會政策發(fā)揮兜底作用，減少給就業(yè)和社會穩(wěn)定帶來沖擊,�,！�

yththt 發(fā)表于 2015-12-23 12:29
摘一段新聞給你看看，這就是最權(quán)威的解讀,。

中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行,。

過剩最嚴重的行業(yè) 都是勞動密集型企業(yè)   即使兼并重組    也用不了這么多人

現(xiàn)在搞什么   什么就過剩   如何解決大量的低技術(shù)工人的就業(yè)  是確保社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)


這是個最大的難題   你來說說大量煉鋼  做水泥   組裝打火機  壘磚的工人  如何在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)型？

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-15 14:37
本來就過剩   還兼并  整合  重組   制造更多的產(chǎn)能過剩,？

轉(zhuǎn)型,？  這是個漫長的過程   低技術(shù)工人轉(zhuǎn) ...

摘一段新聞給你看看，這就是最權(quán)威的解讀,。

中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行,。
　　任務(wù)1

　　積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩

　　要按照企業(yè)主體,、政府推動、市場引導(dǎo),、依法處置的辦法,，研究制定全面配套的政策體系，因地制宜,、分類有序處置,，妥善處理保持社會穩(wěn)定和推進結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)系。

　　要依法為實施市場化破產(chǎn)程序創(chuàng)造條件,，加快破產(chǎn)清算案件審理,。要提出和落實財稅支持、不良資產(chǎn)處置,、失業(yè)人員再就業(yè)和生活保障以及專項獎補等政策,，資本市場要配合企業(yè)兼并重組。

　　要盡可能多兼并重組,、少破產(chǎn)清算,，做好職工安置工作。要嚴格控制增量,，防止新的產(chǎn)能過剩,。

　　【解讀】

　　專家認為，有效出清過剩產(chǎn)能是推進結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心,。近期我國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤不斷下滑,、工業(yè)價格持續(xù)回落，產(chǎn)能過剩是癥結(jié)所在,。一些行業(yè)的“僵尸企業(yè)”要得到有效妥善處置,。

　　中國國際經(jīng)濟交流中心研究員王軍表示，化解過剩產(chǎn)能要在化解存量和控制增量兩方面同時發(fā)力,。一方面要加快工業(yè)化,、信息化深度融合，挖掘傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級潛力,，并通過國際產(chǎn)能合作,、兼并重組等方式,，促進市場出清,；另一方面，嚴格控制增量,，防止出現(xiàn)新的產(chǎn)能過剩,。

　　“在這個過程中，要強調(diào)社會政策發(fā)揮兜底作用,，減少給就業(yè)和社會穩(wěn)定帶來沖擊,。”

      觀點不同，有些東西不想爭了,，看到這個新聞轉(zhuǎn)給你看看,，這就是中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)�,？礀|西必須宏觀去看,，而且要長遠。而且有些事情不是小民需擔(dān)憂的,。

yththt 發(fā)表于 2015-12-19 19:01
“房價遲早要崩   利率遲早要到0   只是到那個時候   愿意持有有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)  還是愿意持有沒有利息的現(xiàn) ...

這是美國歷年的存款利率曲線圖  08年美國樓市崩盤后   利率持續(xù)下降    直到09年利率接近0   并維持至今  而美國的房產(chǎn)收益平均在5%（扣除房產(chǎn)稅及維修費用后）


有興趣的話   可以研究一下其他國家房產(chǎn)崩盤后的利率走勢

“房價遲早要崩   利率遲早要到0   只是到那個時候   愿意持有有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)  還是愿意持有沒有利息的現(xiàn)金   那就是仁者見仁智者見智了”


不和你爭了,！你說的是不在同一時間段的3件事，根本就沒有邏輯性,，有什么可比的,？

從長期看   隨著經(jīng)濟發(fā)展的減緩   我國的利率也會不斷的下降  直到接近0利率

最新一期十年期國債利率已經(jīng)跌破3%

2015年10月14日  xx部招標(biāo)的280億元人民幣10年期固息國債的中標(biāo)利率僅為2.99%，低于此前3.1%的預(yù)測均值,。此外,，這一利率水平也是2008年12月以來10年期國債利率首次跌破3%。但在寬松貨幣政策的大背景下,，業(yè)內(nèi)人士認為,，長期國債利率水平甚至?xí)�挑�?zhàn)2008年的最低2.7%以及2002~2003年最低2.3%的水平�,？梢哉f,，利率下行將成為長期趨勢。


參照發(fā)達國家的發(fā)展歷程   自然會得出結(jié)論http://xckxqm.com/forum.php?mod=viewthread&tid=6265243

房價遲早要崩   利率遲早要到0   只是到那個時候   愿意持有有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)  還是愿意持有沒有利息的現(xiàn)金   那就是仁者見仁智者見智了

yththt 發(fā)表于 2015-12-15 12:57
給你更正一下認識,，企業(yè)并非你想的一倒了之,，全部工人就都下崗了

方式有：1.兼并、整合,、重組,。大的合 ...

本來就過剩   還兼并  整合  重組   制造更多的產(chǎn)能過剩？

轉(zhuǎn)型,？  這是個漫長的過程   低技術(shù)工人轉(zhuǎn)型需要知識和技術(shù)     這不是段時間能解決的問題  


何況目前大部分行業(yè)都存在不同程度的過剩  上層喊口號喊了一年多了   到目前為止并沒有見到實質(zhì)性的效果
不得已  又重新拾起房地產(chǎn)和股市這兩個尿壺


軟著路是最好的選擇    硬著陸風(fēng)險太大   容易引起社會動蕩

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-9 11:03
企業(yè)倒閉不是問題  轉(zhuǎn)型也是必須要走的  但是需要時間    問題在于如何在短時間內(nèi)    解決這些挖煤的    ...

給你更正一下認識,，企業(yè)并非你想的一倒了之，全部工人就都下崗了

方式有：1.兼并,、整合,、重組。大的合并小的,，或者兩個三個聯(lián)合組成更大的,。這種類型占大多數(shù)。2.分流,，干其他行業(yè),，比方服務(wù)業(yè)等等,。3.剩下的才是下崗的，你說的所謂真正失業(yè)的,。這部分人其實很少,。而且是暫時的，為了生存,，他們會再就業(yè),。

楚皇殿下 發(fā)表于 2015-12-10 06:54
房價明顯過高了。算算普通打工的要干20年才買一套,。20年啊,。大多數(shù)人買房子是住的，不是投資的,。所以房子還 ...

同感

楚皇殿下 發(fā)表于 2015-12-10 06:54
房價明顯過高了,。算算普通打工的要干20年才買一套。20年啊,。大多數(shù)人買房子是住的,，不是投資的。所以房子還 ...

2000年   市區(qū)普通地段的商品房  3000元一平   平均工資700元   年輕人只能拿到500元    買套90平米的房子  按照年輕人的工資需要45年
我很多同學(xué)都是那個時間結(jié)婚的   當(dāng)時誰想靠自己的收入買房    那簡直就是天方夜譚   無一例外的都是家里幫著買的

再往前  1987年煙臺開始實行房改政策   35平的房子   總價1萬元    單價280元      但你需要知道的是   當(dāng)時年輕人的工資只有幾十塊錢


當(dāng)初房價低   對應(yīng)的是低工資   現(xiàn)在買房比以前更容易了  可選的余地也更大了  
只不過現(xiàn)在的年輕人喜歡消費和享受   相當(dāng)一部分收入花掉了   

房價明顯過高了,。算算普通打工的要干20年才買一套,。20年啊。大多數(shù)人買房子是住的,，不是投資的,。所以房子還是便宜些好。也應(yīng)該便宜些,，房子最主要的目的不應(yīng)該是商品,，關(guān)乎民生問題。不會說大道理,，也說不太明白,。我有一套房了，可是我還是希望房價下跌,！

yththt 發(fā)表于 2015-12-8 22:39
你對經(jīng)濟還是缺乏理解和認識,。比方說現(xiàn)在煤價很低，估計要倒逼全國約一半的煤企（3000左右）破產(chǎn)倒閉重 ...

企業(yè)倒閉不是問題  轉(zhuǎn)型也是必須要走的  但是需要時間    問題在于如何在短時間內(nèi)    解決這些挖煤的   煉鋼的低技術(shù)失業(yè)人員的就業(yè)問題   這關(guān)系到民生和社會穩(wěn)定的問題  吃不飽飯  社會是會亂的


如今  我國不僅僅是煤炭  鋼鐵產(chǎn)能過剩   應(yīng)該說大部分行業(yè)都是過剩   服裝  建材  土建   家電   電纜  建筑  汽車等等行業(yè)  都存在不同程度的過剩    如果讓這些企業(yè)一倒了之    那么會引起什么樣的后果,？大量失業(yè)人員的吃飯問題如何解決,？現(xiàn)階段刺激經(jīng)濟最快捷  最有效的辦法就是再次拎起樓市這個尿壺   


上層考慮問題的角度和你不同   “百姓無栗米充饑，何不食肉糜,？”    這種笑話還是不要鬧的好





降準(zhǔn)降息的目的   是為了釋放流動性   降低實際利率    支持實體企業(yè)   可面對大部分行業(yè)都過剩的現(xiàn)狀   誰又敢加大產(chǎn)能   擴大生產(chǎn)   創(chuàng)造更多過剩的產(chǎn)品,？

另一方面     今年以來    人民幣貶值    造成一定數(shù)量的資本外流   為防止人民幣大幅貶值  也需要降準(zhǔn)來補充流動性

11月外匯儲備外流872億美元   2015年12月08日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為1美元對人民幣6.4078元,，較上個交易日6.3985元貶值93基點   預(yù)計在本月會有一次降息  

實際利率已經(jīng)降到上層滿意的程度    目前降息對經(jīng)濟的促進作用不大  如果經(jīng)濟明年繼續(xù)下滑   不排除有繼續(xù)降息的可能   次數(shù)會明顯少于今年

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-7 16:33
你這邏輯有問題啊  沒有經(jīng)濟下滑   企業(yè)倒閉潮   裁員潮    失業(yè)潮  還需要這么多次的降準(zhǔn)降息刺激么,？
...

你對經(jīng)濟還是缺乏理解和認識,。比方說現(xiàn)在煤價很低，估計要倒逼全國約一半的煤企（3000左右）破產(chǎn)倒閉重組,，再在你眼里恐怕又是倒閉潮了,。但你要聯(lián)想到現(xiàn)在的霧霾，還有清潔能源的應(yīng)用比如風(fēng)電,，還有產(chǎn)能嚴重過剩問題,，等等，我覺得把這些理解為轉(zhuǎn)型才更恰當(dāng)些,。
再就是,，你所說的企業(yè)倒閉潮，我認為你說的這些企業(yè)大多數(shù)稱為作坊更貼切些,，沒有企業(yè)文化,、沒有管理理念就沒有靈魂，大多是家族式的,，為了盈利而盈利,。一旦產(chǎn)能過剩，首先淘汰的就是他們,。這里不是鄙視他們,，因為他們有轉(zhuǎn)型更加靈活的優(yōu)勢，可能他們?nèi)ネ顿Y更加賺錢的行業(yè)（比如購置房產(chǎn),、開投資公司）,。這在媒體眼里估計又是企業(yè)倒閉、職工失業(yè)潮,。
媒體說的,，再加上自己的理解，這樣才全面,。

你能告訴我,，你理解國家降準(zhǔn)降息的目的是什么？

yththt 發(fā)表于 2015-12-4 12:02
首先感謝版主對我的關(guān)注,，每次發(fā)帖都有版主跟帖,，我倍感有面子。

房價一直在波動中上漲   

自從有了商品住宅   房價有過幾次下跌
98年海南地產(chǎn)泡沫破裂  地產(chǎn)橫盤了大概3-5年的時間  
2007-2008年   房價有較大幅度的下跌
2012年  房價是下跌的
2014年930政策出臺之前   二手房價格是下跌的很厲害


對我來說    房子只是個工具   無所謂漲跌  
漲了  我的資產(chǎn)升值   跌了  我會買入有價值的房子并持有  僅此而已