二手房交易騙子多，產權/過戶/貸款注意事項匯總,，拒被“黑中介”忽悠,！

kelvin

　　二手房交易過程真心復雜,，買房OR賣房的小伙伴更愿意通過中介公司來交易，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服務,，還能為雙方代辦復雜的各種手續(xù),。
      但是近幾年二手房交易維權難不斷爆出，論壇也好多次發(fā)帖都談到遭遇“黑中介”的經歷。購房者若對二手房買賣過程缺乏基本常識,，確實很容易讓無良的黑中介有機可乘,！
      為此我整理了通過中介買二手房要注意哪些問題，提防什么黑招,，幫助大家檫亮眼睛,，繞開“黑中介”

【看看黑中介干得那些事兒】

>> 用虛假的房源信息吸引購房者，但當購房者交納信息費后,，見房主卻成了難事,。

>> 隱瞞房屋固有的缺陷,、淡化交易過程中的風險,、并逃避將購房細節(jié)列入合同。

>> 一房多賣,，或騙取“訂金”或攜款潛逃,。

>> 聲稱有關系能購買到緊俏的“拆遷房”等，騙取事主交納的“定金”,。

>> 冒充房地產公司名義,，以假的預售房合同進行低價拋售、重復銷售,。

>> 因為買賣雙方信息不對稱,，中介從中吃差價。

【二手房交易流程圖】

【交易過程中提防哪些黑招】

一,、買方查詢房源信息,，賣房發(fā)布房源信息

防黑招：

中介會發(fā)布一些條件好、價格好的虛假房源信息,，引誘購房者前來購買,。等購房者上鉤之后,，就以原業(yè)主不愿出售房子為借口向購房者推薦其他房子,。

一定要去房產交易中心查詢房屋的真實信息,，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，可以索要中介營業(yè)執(zhí)照的復印件,！

二,、實地看房及房屋產權審查

防黑招：

（1)留意產權不明的二手房,，賣房人和產權證上的所有權人是否一致,？

（2)房產證上有幾個人的署名，在簽訂后邊的合同時就需要有相應人數的名字,。

（3)看購房時的相關憑據,，購房發(fā)票,、契稅發(fā)票等,。

（4)到房地產管理部門查詢證件的真實性及房產權利是否存在抵押,、涉訟等限制轉移事項,。

被抵押拍賣的房、集體土地上的住宅房屋,、只有購房合同并沒有辦產權證的期,，這三類房一定不要購買,！

三、交意向金,，簽訂合同

通過中介購買二手房,，一般要簽兩個合同，即與房屋產權所有人簽署的《買賣契約》,，還有與中介公司簽署的《房產中介合同》。房屋總價,、違約金,、滯納金,、交房時間,、過戶時間,、稅費支付、付款方式,、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚！

防黑招：

（1)一定要讓房產共有權人一同簽字,，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易失敗。

（2)如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明,，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗,。

（3)在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,，例如家具家電的品牌,、新舊程度等,，有必要的話還可以附上家具家電的照片,，以防交房時出現貨不對板的情況。

（4)如果該房產附有戶口,，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件,。

（5)要明確違約責任。

（6)房產中介一般都預備了重復使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益,，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款。

四、交定金

買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金,，提高違約成本,。但定金或違約金不得高于成交金額的20%。對于要辦理按揭貸款的小伙伴需要注意了,，你一定要在交定金前確認自己能否順利在銀行辦下貸款來,，否則，你交的定金就具有風險了,。

防黑招：

（1)如果你看中的房子還在按揭中,，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管,。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協議即可,，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上,。

（2)交定金的時候會簽一份預約買賣合同,，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額,、交樓時間,、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本,。

（3)賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣房,，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

（4)為避免交房前業(yè)主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議,，約定從定金中扣除一定保證金,。在查驗家具、電器完好,，水電,、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后,，再退還保證金,。

五、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

在二手房交易中有相當一部分房產是抵押房產,。由于房產證不在業(yè)主手中,，在交易時涉及向銀行贖樓問題。

防黑招：

（1)買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,，都是不可取的方法,。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,，買家會冒風險。

（2)如果買賣的房子有貸款,，那么在付款時更要特別留意,，一般應由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款,，這時買賣雙方需同時到貸款銀行,，以免自己支付的首付款被移作他用。

六,、買房辦理銀行按揭手續(xù)

如果不是一次性付款,，買家還需要到銀行做按揭貸款,。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件,、收入證明,、買賣合同。

購房者如需貸款的,，還應在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關手續(xù),，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù),，萬一貸款審批沒有通過,，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

防黑招：

（1)如果貸款額度達不到預期,，買家需要做好支付更多首期款的準備,，否則交易不成將造成違約。

（2)目前二套房貸有收緊趨勢,，有可能出現貸款批不下來的情況,，那么為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法,，例如是解除合同還是賠償違約金等,。

七、過戶及交稅

需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù),。買賣雙方需要帶上身份證原件,、房產證原件、二手房買賣合同,。一般遞件后,，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

防黑招：

（1)過戶后房屋出現損害等風險,，是由買方承擔的,，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

（2)有業(yè)主會以虛假債務為由讓法院查封房產,，讓過戶期間的房產交易終止,，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產遭到查封,，那么視為業(yè)主違約,，必須承擔違約責任。

（3)在簽定合同過程中,，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償,，房屋是否仍存在租賃情況等,。

八,、物業(yè)交接

審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖,、公共維修基金等應繳費用之情形,。拿到鑰匙后記得先換鎖，最好留下各種費用結清的收據,、發(fā)票復印件等,。

防黑招：

很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金,。一般情況下,，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應的物業(yè)管理公司,，針對維修基金的帳戶余額,，進行資金交割，戶名的變更,。

九,、買方支付末期房款

在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款,，用來保證結清水,、電、煤氣等公用事業(yè)費,，以及物業(yè)管理費,，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用,。

十,、支付中介傭金

有關傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用,，還是賣方支付,，或是雙方共同支付，比例各占多少,；是一次性支付中介費用還是分階段,，是何時支付費用。

上面說到的十大步驟,，都記得保留證據

證據1 交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料,，如合同、收條,、身份證及房產證等證件的復印件。

證據2 中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾,，一定要堅持對方白紙黑字寫下來,。

證據3 如對方的交易事項是由委托人完成的,，要保留委托書和證明委托人與受托人關系的文件。

房屋歸誰所有,，以房產機關的登記為準,。賣家的房產證不在自己手里并不等于賣家失去了對房產的權利，完全可以通過掛失重新補辦,。

sdjgzcy

如果買二手房不經過中介,，房管局有監(jiān)管資金的交易平臺嗎？在過戶辦理期間

dadadagouxiong

廁所看報紙 多見多聞

小推車