買房注意“沙盤陷阱”樓盤沙盤5條潛規(guī)則曝光

你是我唯一

　　購(gòu)房者想要了解一個(gè)待建或在建樓盤,，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖,。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當(dāng)樓盤交付時(shí),，很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn),，沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋,、超寬的樓間距,，其實(shí)根本不存在。
　　售樓部那些沙盤背后,，到底隱藏了多少行規(guī)?
　　沙盤上最重要的橋不見(jiàn)了
　　俞先生的新房正在建設(shè)中,，可他最近卻忙著維權(quán),，起因是樓盤沙盤上的一座橋不見(jiàn)了。
　　“實(shí)地看過(guò),，周邊比較過(guò),，上網(wǎng)查過(guò)，沒(méi)想到最后還是敗給了沙盤,�,！闭f(shuō)到房子，俞先生一臉疲憊,。俞先生在去年10月份購(gòu)買了城北某樓盤。當(dāng)時(shí)開發(fā)商力推的是6,、7,、8三幢樓。
　　“我去現(xiàn)場(chǎng)看過(guò),，說(shuō)實(shí)話這批房子位置不太好,，兩邊沿馬路，戶型我也不是很喜歡,�,！庇嵯壬�說(shuō)，在售樓處看沙盤時(shí)發(fā)現(xiàn),，這三幢樓和二期之間有一座小橋,。銷售員說(shuō)，通過(guò)這座橋,，俞先生可以很輕松地從沿馬路的房子到達(dá)環(huán)境更好一些的二期,，還可以享受二期的配套，生活會(huì)非常便利,。
　　“正因?yàn)樯潮P上的這一眼,，我最后下了單�,！庇嵯壬�說(shuō),，這兩天他去看小區(qū)建設(shè)進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)沙盤上的這座橋,，在小區(qū)內(nèi)部根本找不到,。“如果沒(méi)有這橋,，這三幢房子就完全獨(dú)立,，內(nèi)部沒(méi)有配套，沒(méi)有景觀,，如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有沙盤上的那座橋,，我根本不會(huì)買這樣的房子,。”俞先生說(shuō),，自己生性謹(jǐn)慎,，沒(méi)想到最后在買房子的大事上，敗給了一個(gè)沙盤,。
　　記者隨后找到了該樓盤的售樓處,，銷售人員表示，這座橋?qū)儆诙�期�?guī)劃,，沙盤是一期推出前就做好的,。可現(xiàn)在二期規(guī)劃未能全部通過(guò),，有關(guān)部門不同意在河道上建造這樣一座橋,，“我們也正積極和有關(guān)部門協(xié)商，希望能盡量方便業(yè)主生活通行,。不過(guò)目前協(xié)商不是很順利,。有可能就不造了。不過(guò)沙盤本來(lái)就是一個(gè)參考,，主要還是看合同的,，合同上并沒(méi)有寫到這座橋�,！�
　　除了俞先生,，盛女士也因?yàn)闃潜P沙盤，和開發(fā)商鬧得不可開交,。盛女士購(gòu)買的房子是靠近機(jī)場(chǎng)的某樓盤,，就要交付了。最近盛女士跑到現(xiàn)場(chǎng)一看,，傻眼了,。
　　“我看沙盤的時(shí)候，外立面的顏色是紅棕色,，燈光一打,，流光溢彩，非常奢華高雅,�,？涩F(xiàn)在，樓盤外立面是偏黃色的,，看上去沉悶老土,。原本以為是高端豪宅，現(xiàn)在一看,，簡(jiǎn)直不敢恭維,�,！笔⑴�士說(shuō)，當(dāng)初就是看了沙盤很滿意才買的房,，沒(méi)想到實(shí)際出來(lái)和沙盤上的效果差了十萬(wàn)八千里,，“開發(fā)商說(shuō)，沙盤只是一個(gè)參考,，合同里也沒(méi)有寫清楚外立面顏色,，我現(xiàn)在想維權(quán)也找不到法律依據(jù)啊�,！�
　　沙盤制作中不為人知的行規(guī)
　　所謂沙盤,，其實(shí)就是小區(qū)樓盤模型。現(xiàn)在每一個(gè)售樓部都會(huì)在售樓大廳擺放沙盤,，包括小區(qū)規(guī)劃的總體沙盤和部分戶型沙盤,。
　　王先生是杭州某知名沙盤制作公司總經(jīng)理，旗下有100多名工人,，制作樓盤沙盤10多年,。杭州綠城,、金地,、中海、萬(wàn)科等大型房企的沙盤,，大都由王先生的公司承包制作,。
　　劉先生是上海某家大型模型公司的經(jīng)理，專門負(fù)責(zé)制作樓盤沙盤,。接手的工作從新疆到海南,，幾乎跑遍全中國(guó)。最近這段時(shí)間,，他一直在開拓杭州市場(chǎng),，“杭州現(xiàn)在做沙盤的公司有數(shù)百家，還有不少是單槍匹馬干的,，像包工頭一樣,，來(lái)活了招一批人干，做好了就散,。杭州房地產(chǎn)開發(fā)紅火,，沙盤制作就競(jìng)爭(zhēng)激烈了�,！�
　　對(duì)于沙盤內(nèi)的那些貓膩,，兩位經(jīng)理可以說(shuō)是再清楚不過(guò)。他們整理了五條沙盤制作中的潛規(guī)則,。
　　一,、調(diào)低樓高,、調(diào)大樓間距
　　“調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距,，已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了,。”王先生說(shuō),，剛開始做這行時(shí),，他還會(huì)按照實(shí)際比例操作，可每次上交都會(huì)被退回重做,，改的主要是這兩個(gè)問(wèn)題,，“現(xiàn)在不用開發(fā)商說(shuō)，我們也會(huì)自動(dòng)調(diào)整放寬樓間距了,。還有小區(qū)道路,，也比實(shí)際圖紙放寬2厘米，由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度,，而觀看現(xiàn)場(chǎng)是平視或仰視角度,。因此，沙盤上的設(shè)計(jì)往往比實(shí)際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多,，同時(shí)也會(huì)給人高綠化率的感覺(jué),。”
　　二,、消失的不利因素
　　劉先生說(shuō),，沙盤是要嚴(yán)格按照實(shí)際圖紙制作的�,？捎行┰O(shè)備設(shè)施,，就算圖紙上有，他們也會(huì)主動(dòng)忽視,�,！袄�圾房、變電��,、高壓電線,、地下車庫(kù)出入口、水泵室等,，肯定不能出現(xiàn)在沙盤上,。如果我把這些都做進(jìn)沙盤，那開發(fā)商會(huì)直接把我們公司從合作名單上剔除,�,！�
　　劉先生說(shuō)，前年有一次制作沙盤時(shí),，他們?yōu)榱嗽黾由�活氣��,，將圖紙上的垃圾房做了出來(lái),，還擺放了幾個(gè)小人在丟垃圾的樣子。結(jié)果開發(fā)商看了,，二話不說(shuō),，不僅拒收了這個(gè)沙盤，還直接和他們斷絕了合作關(guān)系,，至今沒(méi)有再合作過(guò),。
　　三、曖昧的距離
　　配套設(shè)施的安放,，也是沙盤制作的一個(gè)貓膩點(diǎn),。例如王先生手頭正在制作的田園板塊一個(gè)樓盤沙盤，按照開發(fā)商要求,，特別點(diǎn)出了西湖,、武林門等市中心區(qū)域位置，“這些區(qū)域安放有講究,，不能離得太遠(yuǎn),，但也不能太近。最好是三個(gè)手掌的距離,，這樣一眼掃過(guò),，這些區(qū)域就會(huì)有在同一板塊的視覺(jué)差�,！�
　　還有學(xué)校,，如果樓盤周邊有學(xué)校,，必須安放在樓盤最近的距離,，“馬路全部要縮窄，最好做成一條小道,，要顯得樓盤與學(xué)校其實(shí)是一體的,。學(xué)校也要做得特別漂亮，要像重點(diǎn)學(xué)校的樣子,�,！蓖跸壬�說(shuō)，其實(shí)這個(gè)樓盤的學(xué)區(qū)根本還沒(méi)有確定,。
　　四,、寬敞明亮的戶型
　　還有一些戶型沙盤，也有講究,�,！白鰬粜蜕潮P，窗戶都會(huì)放寬些,，顯得窗明幾凈,。有些戶型差的,，就會(huì)縮短走廊長(zhǎng)度，放寬進(jìn)深,，特別是一些南北通透的套型,，雖然實(shí)際上窗外是北側(cè)房屋的通道，但我們也不能做出來(lái),，還要弄點(diǎn)綠化上去,。”
　　“再比如土黃色的外立面,，我們會(huì)在樓的模型里放上些紅色的小燈泡,，這樣看起來(lái)有紅棕色的感覺(jué)，更高雅些,。和水系里放藍(lán)色的燈光,，看起來(lái)晶瑩剔透�,！眲⑾壬�說(shuō),，盛女士看到的樓盤外觀顏色，可能就是這么來(lái)的,。
　　五,、不確定的規(guī)劃
　　“還有就是樓盤還沒(méi)通過(guò)的規(guī)劃，或者一期通過(guò),，二期還沒(méi)有的,，我們都會(huì)先做到沙盤上，盡量顯示最完美的樓盤狀態(tài),�,！本拖裼嵯壬�遇到的情況，就是二期規(guī)劃的橋還未通過(guò)審批,，但是模型先做好了,。開發(fā)商自然會(huì)把最理想的規(guī)劃放在了沙盤之中，“最后這些規(guī)劃設(shè)計(jì)能不能實(shí)現(xiàn),，就要靠購(gòu)房者自己去和售房人員確定了,。”
　　“沙盤陷阱”要維權(quán)最好結(jié)合其他證據(jù)
　　王先生說(shuō),，沙盤上其實(shí)有句非常重要的話,，非常小，一般隱藏在沙盤角落,，“本沙盤只是示意,，僅提供參考，具體以規(guī)劃圖為準(zhǔn)”。
　　浙江浙元律師事務(wù)所副主任張軼群律師表示,，這句很小的“沙盤僅供參考”,，基本是行規(guī)，除非沙盤與實(shí)際樓盤在規(guī)劃上相差太大,，比如該標(biāo)的樓棟沒(méi)有,，或改變規(guī)劃后而沙盤未重做等，否則很難追究開發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責(zé)任,。
　　按相關(guān)部門的要求,，開發(fā)商使用模型時(shí)，必須注明模型或效果圖等字樣,。開發(fā)商對(duì)沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀有效,，樓盤外的則無(wú)效，也可以不涉及,。
　　張軼群律師提醒,，要保護(hù)自身合法權(quán)益，就應(yīng)在購(gòu)房前主動(dòng),、積極了解相關(guān)情況,，看沙盤不如多問(wèn)實(shí)際數(shù)據(jù)，多做實(shí)地考察,。并盡量將預(yù)售合同內(nèi)容約定得詳細(xì)些,，特別是要將會(huì)影響自己購(gòu)買這套房屋的因素寫入合同。
　　此外,，購(gòu)房者還可以直接到規(guī)劃局查規(guī)劃圖,，將沙盤設(shè)施與規(guī)劃圖一一對(duì)應(yīng)，“被隱身”的公共設(shè)施也一目了然,。還可以考察道路,、綠化帶、公園,、湖泊等是否真實(shí)存在,。
　　此前北京一位張女士購(gòu)房時(shí),，從沙盤看,，小區(qū)外側(cè)的裙樓是一樣高的，等交房時(shí),，拐角的部分比其他地方的裙樓高了2米左右,，剛好擋住了位于小區(qū)里側(cè)的她的房子視野。原來(lái)從她家的陽(yáng)臺(tái)看出去,，可以看到對(duì)面的廣場(chǎng),，當(dāng)時(shí)也是因?yàn)檫@個(gè)才買的，現(xiàn)在恰好被擋住了,。
　　最后張女士和開發(fā)商對(duì)簿公堂,，依靠沙盤拍照,、結(jié)合售房書面廣告、合同等證據(jù)打贏官司,。