煙臺幸福新城合理房價應(yīng)該值多少？看看網(wǎng)友的評價…

論壇桃子

一直以來,，煙臺幸福新城住宅項目自帶流量，更何況又加上了“教育高地”的標(biāo)簽,，必然使得項目成為了煙臺人眼中的“網(wǎng)紅盤”,，于是就有網(wǎng)友開始算賬了，幸福的房價到底值多少呢,？

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幸福新城拆遷成本高

每平方米商品房基本價格房價基本是由土地價值,、建筑產(chǎn)品成本,、配套設(shè)施費(fèi)用、應(yīng)繳的各項城市管理費(fèi)用,、開發(fā)管理費(fèi)用,、應(yīng)繳的各項稅金以及計劃開發(fā)商利潤等構(gòu)成的。

除此之外，還要考慮拆遷補(bǔ)償成本,，去年幸福片區(qū)的征收和補(bǔ)償方案面向的是非住宅,，都是工業(yè)用地，其征遷成本要比農(nóng)村棚改要高,。

除了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi),，根據(jù)房屋類型分30元/㎡、40元/㎡,、50元/㎡三個檔,，其余補(bǔ)償費(fèi)用，都沒有統(tǒng)一的指標(biāo),，要看每套房源具體評估情況,。

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網(wǎng)友@黃海[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖13405351234)海岸說：“2011年，幸福西片區(qū)7個村搬遷到龍海家園,，官方花了30多個億,，萬華搬遷、設(shè)備更新和新廠區(qū)的建立,，官方投入了近200個億,，幸福現(xiàn)在的征遷費(fèi)用少則二,、三千萬,，多則達(dá)2個億，還有幾個大戶企業(yè)征遷費(fèi)用還沒有定下來,，如制藥企業(yè)的補(bǔ)償和另外選址的問題,，又比如幸福西片區(qū)的企業(yè)凱實集團(tuán)（資產(chǎn)16個億，新興新材料全國排名靠前的企業(yè)）的征遷補(bǔ)償和廠區(qū)置換的問題等,，上述問題決定了幸福的樓面價和地價的剛性成本比較高,。”

從樓面價看,，售價或在1w4-1w5之間,？

根據(jù)此前出讓的商住地塊樓面價來看，藍(lán)光拿下的A-1地塊樓面價5607元/平方米,，為幸福新城樓面價高的一宗地,，其他地塊樓面價均在4000元/平方米以下。

根據(jù)三盛和藍(lán)光公布的產(chǎn)品詳情來看,，首推的產(chǎn)品還是以高層為主,，面向的是剛需消費(fèi)者，藍(lán)光未來城主力戶型為108㎡,，124㎡和138㎡的中戶型,，三盛汝悅銘著主力戶型為95㎡,，110㎡和125㎡。

而樓面價和房價呈正比例關(guān)系,，房價一般為樓面價的2-3倍,，因此有網(wǎng)友猜測，估計毛坯房的價格應(yīng)該在14000-15000元/平方米,。

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網(wǎng)友@ytyh123說：“我在幸福新城某新樓盤鎖定了5萬,，說是能優(yōu)惠16萬，等開盤看看價格再定,，我覺得精裝超過1.4萬興趣就不大了,。”

而對于幸福來說,，唯一需要擔(dān)心的就是城建能否跟得上的問題,，目前落地快的要屬煙臺一中，明年秋季就要開始招生,，網(wǎng)友@閑得慌表示,，如果幸福新城有開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)的城建,，正常房子15000，洋房上2萬都是很正常的,。

幸福二手房房價可作參考

而在對樓盤項目進(jìn)行定價的時候,，還要選擇二手房價格參考樣本和核算加權(quán)平均數(shù)，以幸福近20年以來且證件齊全的樓盤為統(tǒng)計核算標(biāo)準(zhǔn),，例如萬科青年特區(qū),、新世界花園和華信家園等。

目前,，幸福只有開元盛世有新房在售,，均價在13000元/平方米左右，二手房房價基本價是12000-13000元/平方米,，還要考慮這個區(qū)間價位是否有整體下降回調(diào)的風(fēng)險的因素,，但業(yè)內(nèi)認(rèn)識分析，幸福片區(qū)二手房空置率低且地緣性強(qiáng),，降價影響較小,。

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網(wǎng)友@黃海金沙灘海岸說：“那些入住率很高、基本沒有空置率的小區(qū),，當(dāng)初漲得時候,，漲得慢、漲幅小,，但房價整體下降時,，也抗跌,，跌得比較少，這是比較真實的價格,，體現(xiàn)了“除了地角就是地角,；除了配套就是配套"的地段理論規(guī)律�,！�

而今年6月22日,，煙臺撤銷蓬萊市、長島縣,，設(shè)立煙臺市蓬萊區(qū),，市區(qū)常住人口增加，地鐵時代行將開啟,，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化向前邁了一大步,。

幸福新城作為煙臺向西發(fā)展的樞紐引擎，未來還將發(fā)揮虹吸效應(yīng),，可承接開發(fā)區(qū)及蓬萊區(qū)的人口流入,，且根據(jù)幸福新城一期土地出讓條件來看，大多有外資和產(chǎn)業(yè)要求,，也標(biāo)志著幸福新城新城建設(shè)的高逼格和高標(biāo)準(zhǔn),，對住房的需求量也會增加。

教育配套差價多少才算合理,？

第三,，除了上述投融資機(jī)構(gòu)核算的基本價、拆遷補(bǔ)償和二手房價格外,，影響幸福新城樓盤定價另外一個重要的元素就是教育配套的溢價,，差價多少才算比較合理？

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網(wǎng)友@我是真的菜說：“目前煙臺一中已經(jīng)落定,，明年秋天開始招生,，學(xué)區(qū)里重要是初中和小學(xué)，根據(jù)教育局的回復(fù)來看,，現(xiàn)階段還未有中學(xué)建設(shè)的相關(guān)消息,，中學(xué)會有，到底是哪個學(xué)校分校還是新校的,，沒定,。

網(wǎng)友@黃海金沙灘海岸覺得芝罘中學(xué)就是一張牌，就看什么時候出,，能打得牌太多了,，比如大型綠地公園、三甲醫(yī)院,、幾所需要配置的中小學(xué)和大型商業(yè)綜合體等等,。

如果芝罘中學(xué)正式落戶幸福,，差價多少才算比較合理？從圖中可以看出,，在芝罘中學(xué)和學(xué)區(qū)劃分范圍內(nèi)的進(jìn)德路,、北環(huán)山里、葡萄山路等,，二手房價格大多在2w-2w4之間,，而非芝罘中學(xué)學(xué)區(qū)的二手房價格大多在1w2-1w6之間。

業(yè)內(nèi)分析,，在當(dāng)下的市場環(huán)境中,，開發(fā)商也會降低心理預(yù)期，更多的讓利給購房者以換取較好的去化率和較高的市場關(guān)注度,，為下一批房源入市打好基礎(chǔ),，對于幸福新城房價多少才算合理？你有什么樣的看法,，歡迎在下方留言一起討論,！

煙開海邊人

毛坯11000合適，精裝12500

wangsea327

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煙開海邊人

鈴聲叮叮 發(fā)表于 2020-8-26 10:15
太貴了,，不買,，忽悠

有的事買的，快沒房了

煙開海邊人

wdq1976 發(fā)表于 2020-9-9 15:43
現(xiàn)在開盤售價1.4萬起步,，真是越貴越買,，沒辦法真心不值這個價，是老百姓太有錢了嗎,？

買不起的銀有帶是，買的起的銀也有帶是,，看你是哪類銀了,。

煙開海邊人

menken 發(fā)表于 2020-8-10 09:42
一中的牌子先掛出去吸引大家來買，問題是招生到底如何,。小學(xué),、初中都沒有搞定，誰能保證以后如何,。如果沒有 ...

是高中過來,，高中是考的，不知畫片的,。

鈴聲叮叮

太貴了,，不買，忽悠

menken

一中的牌子先掛出去吸引大家來買,，問題是招生到底如何,。小學(xué),、初中都沒有搞定，誰能保證以后如何,。如果沒有配套的教育不會有人去,，道路也太差了，就兩條路能出去,，不方便,。規(guī)劃不錯，但到底能發(fā)展到什么程度大家心里都沒底

名樂

煙開海邊人 發(fā)表于 2020-7-24 16:29
毛坯11000合適,，精裝12500

同感

a15684072302

幸福新城三盛汝悅銘著 買房找我 內(nèi)部員工15684072302

lpf244319082

預(yù)計高層均價1.4萬,，小高層1.6萬，今年到明年都是這個價格往外賣