住東不住西,？煙臺(tái)開發(fā)區(qū)憑什么逆襲萊山,！

論壇桃子

地段是決定了房子的的價(jià)值主要因素,，而且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,，地段對房產(chǎn)價(jià)值的影響因素越大。

就像芝罘城芯的老破小,，品質(zhì)很不好,，物業(yè)也缺失，價(jià)位不低卻也從來少不了購房者,。

那么,，決定區(qū)域價(jià)值的因素有哪些？學(xué)區(qū),、配套,、人口、產(chǎn)業(yè),、發(fā)展空間……我相信每個(gè)人都會(huì)有不同的答案,，但有沒有真正決定區(qū)域價(jià)值的因素？

我們不妨看一下近期熱議不斷的開發(fā)區(qū)，嘗試分析一下這個(gè)問題的答案,。

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提起開發(fā)區(qū),，很多老煙臺(tái)都會(huì)大搖其頭，“富人住東不住西”是根植于他們認(rèn)知深處的概念,。

但實(shí)際上,，開發(fā)區(qū)先被大家熟知的樓盤，恰恰是[color=rgb(214, 31, 61) !important]國奧天地([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖4006087788轉(zhuǎn)8017) 樓盤詳情天馬相城 樓盤詳情這種高品質(zhì)的改善類住宅產(chǎn)品,，甚至是頂級豪宅,。目前這兩個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入到第四期工程，而每平方米均價(jià)都在1.4-2.4萬元/㎡這個(gè)區(qū)間,，比起萊山區(qū)的頂級產(chǎn)品也不遑多讓,。

無論做高端的改善類產(chǎn)品或者豪宅，都有一個(gè)必不可少缺少的前提,，那就是優(yōu)越的自然環(huán)境,。

以國奧天地所在的北部沿海板塊來說，這基本是開發(fā)區(qū)景觀資源優(yōu)質(zhì)的地段,，北邊是開發(fā)區(qū)聞名遐邇的萬米[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖13405351234)風(fēng)景區(qū),，南側(cè)則是福萊山，背山面海的自然環(huán)境哪怕在三面環(huán)海的煙臺(tái)也是不多,，具有相同基因的另一個(gè)板塊,，便是現(xiàn)在煙臺(tái)樓市的制高點(diǎn)——伴山區(qū)域。

如果在這里開新盤,，起價(jià)2萬元/㎡,，總房款300萬以上會(huì)是一個(gè)很保守的數(shù)字。但我們也只能想想,，因?yàn)檫@里已經(jīng)沒有地了,，國奧天地這樣優(yōu)質(zhì)的地理位置在開發(fā)區(qū)，很長一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)處于一種可遇而不可求,、可望而不可得的狀態(tài),。

  

從住宅開發(fā)的角度看，越是優(yōu)越的自然環(huán)境,，也越容易做出產(chǎn)品溢價(jià),。一線海景資源，富氧的山居生活,，這份天賜之禮便是開發(fā)區(qū)區(qū)域價(jià)值的底氣,。

02

但自然環(huán)境絕非終極因素。否則,，擁有同樣優(yōu)質(zhì)山海資源的牟平也不會(huì)多以價(jià)格優(yōu)勢取勝,。

說到底,，還是圈層不同。

  

拉高區(qū)域價(jià)值離不開高增值的住宅項(xiàng)目,，這種產(chǎn)品的背后是高購買力群體,，而將高購買力群體聚集在一起的是什么呢？

我想答案應(yīng)該是產(chǎn)業(yè),。依托高度聚集的產(chǎn)業(yè)支撐不斷吸引著高凈值人群,，以他們的高購買力倒逼房地產(chǎn)業(yè)升級，房企打造更為優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品,，房產(chǎn)價(jià)格和區(qū)域價(jià)值伴隨產(chǎn)品力而水漲船高,，這應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康方向。

然而煙臺(tái)得益于得天獨(dú)厚的海景和文旅資源,，可以跳脫出產(chǎn)業(yè)初期積累的蹣跚階段,，一路高歌猛進(jìn)向前。但同時(shí),，也正因如此,，煙臺(tái)在人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)體量和購買力層級方面并沒有達(dá)到相對應(yīng)的程度,，體現(xiàn)在樓市上,，便是很多區(qū)域價(jià)值抬升缺乏動(dòng)力。

  

開發(fā)區(qū)或許是煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)對于房地產(chǎn)支撐力強(qiáng)的區(qū)域,，這也是開發(fā)區(qū)的未來被看好的終極邏輯,。

這里已經(jīng)吸引了49個(gè)國家和地區(qū)企業(yè)投資，外商投資企業(yè)1700多家,，世界五百強(qiáng)項(xiàng)目88個(gè),。形成以通用東岳汽車、富士康為龍頭的機(jī)械制造,、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以榮昌生物,、萬華化學(xué)為代表的生物醫(yī)藥,、化工新材料兩大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，同時(shí),，大數(shù)據(jù),、節(jié)能環(huán)保、智能制造三大潛力產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢崛起,，產(chǎn)業(yè)整合能力不斷增強(qiáng),。

高度聚集的產(chǎn)業(yè)也帶來了大量的高薪工作崗位。到2020年,，開發(fā)區(qū)GDP總量在煙臺(tái)各縣市區(qū)中排第 一,，與煙臺(tái)市主城區(qū)內(nèi)的其他五個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量之和基本相當(dāng),，伴隨著龐大經(jīng)濟(jì)體量而來的，便是區(qū)域內(nèi)居民強(qiáng)大的購買力,。

我們可以預(yù)見,，在開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群中，越來越多的外來精英和與企業(yè)共同成長而出現(xiàn)的高薪群體將成為未來樓市的主力軍,，他們的喜好,、工作地、生活習(xí)慣,，將決定著煙臺(tái)地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢,，他們對于開發(fā)區(qū)的認(rèn)同，將決定這片區(qū)域的未來價(jià)值,。

03

我們來聊一下開發(fā)區(qū)F-12小區(qū)地塊,。

按說沒有一線海景的F-12小區(qū)不應(yīng)該拍出高價(jià)，然而目前的開發(fā)區(qū)集國家級開發(fā)區(qū),、自貿(mào)片區(qū),、中韓產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)等國家戰(zhàn)略于一體,，“三園兩區(qū)”的優(yōu)勢全國少有,，八角灣中央創(chuàng)新區(qū)進(jìn)展迅猛，開發(fā)區(qū),、福山區(qū)雙區(qū)融合發(fā)展的呼聲日益強(qiáng)烈,，北京南路自然而然地成為了開發(fā)區(qū)發(fā)展的新軸線。

而F-12小區(qū),，恰恰是連接八角新城和北部沿海板塊的樞紐,，也是能夠承接福山、開發(fā)區(qū)融合發(fā)展的前沿陣地,，能夠引來諸多房企的爭購,，并拍出15.5億元的高價(jià)，也就順理成章了,。

從配套方面來講,，F(xiàn)-12小區(qū)所在的區(qū)域雖然目前仍不算完善，但從短期看,，距離永旺夢樂城,、萬達(dá)廣場和福海路商圈都在10分鐘左右的車程，而從長期看,，城市規(guī)劃圖上僅一路之隔的福山北板塊是一片鮮紅,，那是商住用地的顏色。更何況這里還是規(guī)劃中的地鐵一號線和三號線的交匯處,，緊鄰沈海高速和汽車西站,，距離蓬萊機(jī)場也僅有30公里,，立體化的交通出行更無疑是加分項(xiàng)。

目前,，地塊附近仍是中�,！ゅ\城  樓盤詳情 的主場，10500元/㎡的均價(jià)較為親民,。來自華南的國企華發(fā)·觀山水 樓盤詳情 雖然還未開盤,，不過從目前釋放的信息來講，或許是未來為數(shù)不多的低點(diǎn)上車機(jī)會(huì),。但隨著綠城的強(qiáng)勢入駐,，區(qū)域價(jià)值將迎來一個(gè)新的開始。

這,，或許也是開發(fā)區(qū)逆襲萊山,，成為煙臺(tái)樓市引領(lǐng)者的開始。

余笙