公寓到底能不能買

xing感小野貓

先說結(jié)論，能買,，但是不適合大部分人,，如果非要買一定要選擇每個(gè)區(qū)的中心位置

一、商住公寓的解釋

商住公寓這個(gè)名詞本身有問題,，在國家的規(guī)定里邊,，并沒有“商住”這種類型，在地塊的使用規(guī)定里邊,，只有住宅和商業(yè)這兩種,。“商住”其實(shí)是開發(fā)商自己做出來的一個(gè)名詞。公寓本質(zhì)上應(yīng)該是寫字樓,，分割好的寫字樓,。這也就解釋了為什么絕大多數(shù)的公寓沒辦法引入天然氣,。

國內(nèi)的公寓，和國外的公寓還是有本質(zhì)的區(qū)別的。主要在于產(chǎn)權(quán),，國外的公寓雖然也是高層,，但是是永久產(chǎn)權(quán),。也就是說,，你買下來以后，這塊地和上邊的房子,，都是你的,。所以有人用國外的公寓來類比國內(nèi)的公寓，是不合理的,。

二,、開發(fā)商為什么要建公寓

第一種，拿地的時(shí)候整個(gè)地塊都是商業(yè)用地,，如果單純的建商鋪,、寫字樓，預(yù)期的回報(bào)率可能會(huì)不足,，賣的話也不太好賣,，那就把其中一棟或者幾棟寫字樓分隔成小型的公寓，本質(zhì)上還是商業(yè)用地,。寫字樓出售的同時(shí),，企業(yè)職工如果考慮上班，可能會(huì)購買公寓自住，投資的想要買來出租給寫字樓里的企業(yè)職工的,，也會(huì)購買部分公寓,，相互扶持，帶動(dòng)周邊的人氣,。更好的為整個(gè)地塊的發(fā)展做準(zhǔn)備,。

第二種，拿地是綜合型用地,，會(huì)被要求在建設(shè)住宅的同時(shí)，有比例的建設(shè)商業(yè),，也就是說,，部分地塊必須建設(shè)商業(yè)。全部修建成商鋪的話,，如果招商引資做不好,，很容易就爛掉了。如果修建公寓,，既不違反規(guī)定,，還好賣。

三,、公寓的缺點(diǎn)：

1,、稅費(fèi)高：嚴(yán)重超出住宅出讓稅費(fèi)，且沒有優(yōu)惠政策（不管多少年,，稅費(fèi)要一樣付）

2,、產(chǎn)權(quán)年限短：本身的產(chǎn)權(quán)只有40年，實(shí)際買到的時(shí)候不會(huì)到40年（產(chǎn)權(quán)要從拿地時(shí)間開始算）

3,、生活成本高：商水商電價(jià)格為住宅水電的兩倍,，物業(yè)費(fèi)比同等地段至少上浮30%（數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，可能高也可能低）

4,、不能落戶,，沒有學(xué)區(qū)（部分城市可公寓落戶上學(xué)，比如我所在的城市煙臺(tái)）

5,、可動(dòng)用的杠桿小,，首付比例高（商業(yè)地產(chǎn)首付比例50%，利率一般要上浮30%）

6,、同等位置,，價(jià)格低，升值慢（住宅大漲,，公寓小漲,，住宅小漲，公寓持平，住宅小跌,，公寓完全賣不出去,。）

7、梯戶比高,，居住人員多且雜（3梯10戶,，4梯12戶，6梯24戶,，住宅一般是1梯1戶,，1梯兩戶，2梯3戶,，2梯4戶）

8,、公攤大，得房率低（公攤普遍在30%以上,，普通住宅公攤一般在30%以內(nèi)）

不洗缺點(diǎn),，沒得洗，這篇文章也不是想給大家推薦公寓,，只是不想大家一竿子打死這種產(chǎn)品,。

四、公寓的優(yōu)點(diǎn)

1,、不限購限貸,，對(duì)于很多年輕人來說，想要有一套自己的房子,，得滿足很多要求,，公寓這種產(chǎn)品，有錢就行

2,、不占用住宅貸款名額,。商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)和住宅產(chǎn)權(quán)的物業(yè)貸款是分開的，不管你買多少套公寓,，都不占用住宅貸款名額,，也就是說，仍然能夠享受首套房的貸款政策

3,、總價(jià)低,，比同等位置的住宅在單價(jià)上明顯低很多，再加上本身面積比較小,，總價(jià)很有優(yōu)勢,。

3、比住宅容易出租,，回報(bào)率較高,。年輕租戶更愿意去租獨(dú)門獨(dú)戶的房子,，即使多付一點(diǎn)錢。

4,、位置一般比較好,。公寓的位置一般選址都不錯(cuò)，要么是再優(yōu)質(zhì)地段,，要么是這個(gè)地段有特點(diǎn),。不然賣不出去。

5,、拆遷賠償比例比較高,，按照商鋪的賠償比例走，1:3,，但是很少有開發(fā)商愿意拆掉公寓樓來新建,，成本太高不劃算.

五、關(guān)于公寓的產(chǎn)權(quán)年限

公寓項(xiàng)目如果按照正常的施工建設(shè)流程,，是能夠拿到不動(dòng)產(chǎn)證的。按照我國《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn),，依法享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。

《物權(quán)法》第三十九條
也就是說即使土地到期,，土地上你的不動(dòng)產(chǎn)還是屬于你的。

關(guān)于土地使用年限的政策：

《物權(quán)法》第一百四十九條

《物權(quán)法》第一百四十九條
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),，目前沒有明確規(guī)定續(xù)期如何繳納費(fèi)用,，這也是大家比較擔(dān)心的問題。當(dāng)前也沒有相應(yīng)的案例進(jìn)行參考和指導(dǎo),，只能寄希望于后續(xù)相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步完善,。部分開發(fā)商和從業(yè)人員以《物權(quán)法》第一百四十九條之規(guī)定，來告訴消費(fèi)者,，購買商業(yè)公寓到期可自動(dòng)續(xù)期,，完全是忽悠。

六,、什么樣的客戶適合買

綜上述,，公寓不適合很多人，如果你是剛需型客戶,，購房是準(zhǔn)備結(jié)婚生子,，長期居住，無論如何不要購買公寓,。如果考慮房產(chǎn)投資,，想要短期出手,，也不適合購買公寓。依照我自己的看房,，下述幾種客戶,，可選擇購買公寓。

1,、購房主要是為了過渡,，也就是說，不準(zhǔn)備長期居住在該房產(chǎn)中,。不管你是單身還是戀愛中,，手上有積蓄，不想用家里的錢,，又想要買一套自己的房子,，可以考慮一下小面積的公寓，居住結(jié)束后,，可以長期進(jìn)行出租,，獲得穩(wěn)定的收益。

2,、小姐姐作為婚前財(cái)產(chǎn),。最近一段時(shí)間，我接觸到的客戶以此目的來咨詢購買公寓的,，不在少數(shù),。首付低，自己能付,。女孩子手上有套公寓,，不會(huì)給男方產(chǎn)生太大壓力。后期不管是作為長期飯票,，還是作為朋友/自己小聚的場所,，都是不錯(cuò)的選擇。

3,、想要有一份穩(wěn)定的長期收益（房租）,。做好了持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，不準(zhǔn)備賣出去（公寓交易賺錢挺難的）,，想要一個(gè)長期穩(wěn)定的收益,，可以考慮購買公寓。

七,、平層和loft怎么選

同等位置,，loft優(yōu)于平層，可使用面積更大,，裝修起來以后的漂亮程度也更高,。但是購買loft一定不要被樣板間欺騙了,，一定一定要關(guān)注層高，原則上,，loft層高應(yīng)該高于4米,，最低最低3,5米以上，才能保證居住的舒適程度,。

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