二手房交易騙子多,，產(chǎn)權(quán)/過(guò)戶(hù)/貸款注意事項(xiàng)匯總,，拒被“黑中介”忽悠,！

kelvin

　　二手房交易過(guò)程真心復(fù)雜，買(mǎi)房OR賣(mài)房的小伙伴更愿意通過(guò)中介公司來(lái)交易,，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服務(wù),，還能為雙方代辦復(fù)雜的各種手續(xù)。
      但是近幾年二手房交易維權(quán)難不斷爆出,，論壇也好多次發(fā)帖都談到遭遇“黑中介”的經(jīng)歷,。購(gòu)房者若對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程缺乏基本常識(shí)，確實(shí)很容易讓無(wú)良的黑中介有機(jī)可乘,！
      為此我整理了通過(guò)中介買(mǎi)二手房要注意哪些問(wèn)題,，提防什么黑招，幫助大家檫亮眼睛,，繞開(kāi)“黑中介”

【看看黑中介干得那些事兒】

>> 用虛假的房源信息吸引購(gòu)房者,，但當(dāng)購(gòu)房者交納信息費(fèi)后，見(jiàn)房主卻成了難事,。

>> 隱瞞房屋固有的缺陷,、淡化交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、并逃避將購(gòu)房細(xì)節(jié)列入合同,。

>> 一房多賣(mài),，或騙取“訂金”或攜款潛逃。

>> 聲稱(chēng)有關(guān)系能購(gòu)買(mǎi)到緊俏的“拆遷房”等,，騙取事主交納的“定金”,。

>> 冒充房地產(chǎn)公司名義，以假的預(yù)售房合同進(jìn)行低價(jià)拋售,、重復(fù)銷(xiāo)售,。

>> 因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，中介從中吃差價(jià),。

【二手房交易流程圖】

【交易過(guò)程中提防哪些黑招】

一,、買(mǎi)方查詢(xún)房源信息，賣(mài)房發(fā)布房源信息

防黑招：

中介會(huì)發(fā)布一些條件好,、價(jià)格好的虛假房源信息,，引誘購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買(mǎi),。等購(gòu)房者上鉤之后,，就以原業(yè)主不愿出售房子為借口向購(gòu)房者推薦其他房子,。

一定要去房產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋的真實(shí)信息，查看中介門(mén)店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，可以索要中介營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件,！

二、實(shí)地看房及房屋產(chǎn)權(quán)審查

防黑招：

（1)留意產(chǎn)權(quán)不明的二手房,，賣(mài)房人和產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人是否一致,？

（2)房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有相應(yīng)人數(shù)的名字,。

（3)看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),，購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,。

（4)到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)證件的真實(shí)性及房產(chǎn)權(quán)利是否存在抵押,、涉訟等限制轉(zhuǎn)移事項(xiàng)。

被抵押拍賣(mài)的房,、集體土地上的住宅房屋,、只有購(gòu)房合同并沒(méi)有辦產(chǎn)權(quán)證的期，這三類(lèi)房一定不要購(gòu)買(mǎi),！

三,、交意向金，簽訂合同

通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房,，一般要簽兩個(gè)合同,，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》,。房屋總價(jià),、違約金、滯納金,、交房時(shí)間,、過(guò)戶(hù)時(shí)間、稅費(fèi)支付,、付款方式,、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫(xiě)清楚！

防黑招：

（1)一定要讓房產(chǎn)共有權(quán)人一同簽字,，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易失敗,。

（2)如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明,，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗,。

（3)在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌,、新舊程度等,，有必要的話(huà)還可以附上家具家電的照片,，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

（4)如果該房產(chǎn)附有戶(hù)口,，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶(hù)口遷出的日期及違約條件,。

（5)要明確違約責(zé)任。

（6)房產(chǎn)中介一般都預(yù)備了重復(fù)使用的格式合同,，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益,，卻很可能包括了對(duì)買(mǎi)方不利的霸王條款。

四,、交定金

買(mǎi)家如想防止賣(mài)家毀約不賣(mài),，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本,。但定金或違約金不得高于成交金額的20%,。對(duì)于要辦理按揭貸款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來(lái),，否則,，你交的定金就具有風(fēng)險(xiǎn)了。

防黑招：

（1)如果你看中的房子還在按揭中,，定金最好不要直接交到業(yè)主手中,，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,，劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。

（2)交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同,，合同至少需要約定物業(yè)地址,、成交金額、交樓時(shí)間,、違約金和違約責(zé)任等,，具體條款見(jiàn)示范文本。

（3)賣(mài)家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣(mài)房,，所以預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣(mài)方收訖”;

（4)為避免交房前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定保證金,。在查驗(yàn)家具,、電器完好，水電,、物管等費(fèi)用繳清,，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金,。

五,、賣(mài)家辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)

在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn),。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問(wèn)題,。

防黑招：

（1)買(mǎi)家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓,，都是不可取的方法,。如果發(fā)生交易因意外原因終止,、房屋被查封等問(wèn)題，買(mǎi)家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn),。

（2)如果買(mǎi)賣(mài)的房子有貸款,，那么在付款時(shí)更要特別留意，一般應(yīng)由賣(mài)方提前還款解除貸款,，如果賣(mài)方自有資金不足可以要求用買(mǎi)方支付首付款共同還款,，這時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方需同時(shí)到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用,。

六,、買(mǎi)房辦理銀行按揭手續(xù)

如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款,。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng),，要帶上身份證原件、收入證明,、買(mǎi)賣(mài)合同,。

購(gòu)房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù),，等審批通過(guò)后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),，千萬(wàn)不可貸款審批還沒(méi)通過(guò)就先辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，萬(wàn)一貸款審批沒(méi)有通過(guò),，買(mǎi)賣(mài)雙方都將陷入很被動(dòng)的局面,。

防黑招：

（1)如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買(mǎi)家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備,，否則交易不成將造成違約,。

（2)目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況,，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等,。

七,、過(guò)戶(hù)及交稅

需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件,、房產(chǎn)證原件,、二手房買(mǎi)賣(mài)合同,。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金,。

防黑招：

（1)過(guò)戶(hù)后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn),，是由買(mǎi)方承擔(dān)的，所以買(mǎi)方需要在過(guò)戶(hù)前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題,。

（2)有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),，讓過(guò)戶(hù)期間的房產(chǎn)交易終止，買(mǎi)方可以在合同中增加一條條款,，約定如果在過(guò)戶(hù)中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任,。

（3)在簽定合同過(guò)程中,，必須注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,，買(mǎi)家將得到什么樣的賠償,，房屋是否仍存在租賃情況等。

八,、物業(yè)交接

審查所買(mǎi)房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi),、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形,。拿到鑰匙后記得先換鎖,，最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件等,。

防黑招：

很多消費(fèi)者在買(mǎi)二手房過(guò)程中忽視維修基金,，中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金。一般情況下,，房屋交接時(shí),，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司，針對(duì)維修基金的帳戶(hù)余額,，進(jìn)行資金交割,，戶(hù)名的變更。

九,、買(mǎi)方支付末期房款

在二手房交易過(guò)程中,，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水,、電,、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具,、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用,。

十、支付中介傭金

有關(guān)傭金支付,，一定要看清楚合同是如何約定的：是買(mǎi)方支付中介費(fèi)用,，還是賣(mài)方支付，或是雙方共同支付,，比例各占多少,；是一次性支付中介費(fèi)用還是分階段，是何時(shí)支付費(fèi)用,。

上面說(shuō)到的十大步驟,，都記得保留證據(jù)

證據(jù)1 交易過(guò)程中與對(duì)方及中介機(jī)構(gòu)來(lái)往的書(shū)面材料,，如合同,、收條、身份證及房產(chǎn)證等證件的復(fù)印件,。

證據(jù)2 中介或是對(duì)方的一些決定自己購(gòu)買(mǎi)或是出售的口頭承諾,，一定要堅(jiān)持對(duì)方白紙黑字寫(xiě)下來(lái)。

證據(jù)3 如對(duì)方的交易事項(xiàng)是由委托人完成的,，要保留委托書(shū)和證明委托人與受托人關(guān)系的文件,。

房屋歸誰(shuí)所有，以房產(chǎn)機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn),。賣(mài)家的房產(chǎn)證不在自己手里并不等于賣(mài)家失去了對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利,，完全可以通過(guò)掛失重新補(bǔ)辦。

小推車(chē)

dadadagouxiong

廁所看報(bào)紙 多見(jiàn)多聞

sdjgzcy

如果買(mǎi)二手房不經(jīng)過(guò)中介,，房管局有監(jiān)管資金的交易平臺(tái)嗎,？在過(guò)戶(hù)辦理期間