樓市：去投資化時代

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http://money.sohu.com/2015032/n410165527.shtml
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樓市：去投資化時代

    所謂樓市去投資化，就是指市場回歸本源,，重新開始關注住宅的居住屬性,，而不再關注是否可以通過房產(chǎn)投資來獲取巨額回報。這樣的選擇,，在之前是一種被動調整,，而在未來應該成為主動選擇。

　　去投資化趨勢明確

樓市去投資化趨勢已經(jīng)十分明確,。隨著住宅資產(chǎn)屬性的不斷弱化,，其居住屬性已經(jīng)進一步凸顯，由此而導致住宅投資的作用不斷削弱,。

　　所謂樓市去投資化,，就是指市場回歸本源，重新開始關注住宅的居住屬性,，而不再關注是否可以通過房產(chǎn)投資來獲取巨額回報,。這樣的選擇，在之前是一種被動調整,，而在未來應該成為主動選擇,。

　　樓市去投資化的形成和確立，原因有很多種,，既有外力的推動,，比如受政策影響；也有市場自發(fā)的選擇，比如持有,、轉讓成本較高以及房價不漲導致投資回報大幅回落等等,。綜合來看，是多種因素合力促成的結果,。

　　也有跡象表明,，樓市投資行為已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑現(xiàn)象。有抽樣調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，在2007 年前后,，國內房地產(chǎn)市場投機、投資性需求比重高達16%,，而在2014 年，該需求已經(jīng)不足5%,。這樣的變化,，從表面看是住宅投資的關注度在大幅降低，而從某種程度上來說,，卻意味著樓市去投資化已經(jīng)進入深化階段,。

　　其實，在房價快速上漲時期,，正是因為人們過于關注房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性,，才導致房地產(chǎn)市場發(fā)生扭曲。因而樓市去投資化時代的到來,，使得人們重新關注住宅的居住屬性,，這其實是一種理性的回歸，對房地產(chǎn)市場本身來說,，利大于弊,。

樓市拐點已經(jīng)到來

　　樓市將要告別快速發(fā)展時期，從過去十多年的快速發(fā)展,，步入現(xiàn)階段的平穩(wěn)發(fā)展過程,。而這樣的轉變，使得樓市去投資化成為一種必然趨勢,。

　　其實,，中國房地產(chǎn)市場在近年來已經(jīng)出現(xiàn)這種變化趨勢，增速出現(xiàn)明顯下滑趨勢,，逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢,。數(shù)據(jù)表明，從2004～2013 年的10 年間,，全國商品住宅平均銷售金額,、銷售面積復合增長率分別達到25.7%和14.7%，而近５年的同類指標，卻只有15.2%和7.7%,，增速下滑明顯,。

　　這意味著樓市已經(jīng)從過去快速發(fā)展階段，進入一個相對穩(wěn)定的發(fā)展時期,。這樣的變化,，意味著拐點的出現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這樣的變化,，主要有以下兩個方面的原因,。

　　第一是因為通過過去十多年的快速發(fā)展，樓市需求形式發(fā)生了根本性的變化,。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，早在2010 年前后，我國城鎮(zhèn)住宅套數(shù)已經(jīng)達到2.1 億套,，相當于城鎮(zhèn)家庭戶均1 套,。這意味著住房全面短缺時代已經(jīng)結束。

　　第二是人口紅利增長趨于平穩(wěn),，樓市已不再具備快速增長的市場基礎,。據(jù)了解，我國房地產(chǎn)市場需求的主力群體年齡分布在20～50 歲之間,，其增速在2011 年前后達到最高峰之后,，便回落并趨于平穩(wěn)。雖然在今后很長一段時間內此類人口會一直維持在近4 億人的水平,，但增速過低,，市場需求新生力量急劇萎縮，意味著住宅消費需求的縮減,。住宅需求與人口結構密切相關,，自2003 年以來的樓市快速發(fā)展時期，恰逢住宅消費主力人群數(shù)量激增時期,，同比增速在1.5%~7.5%之間,。

　　數(shù)據(jù)來源：同策咨詢

　　而從現(xiàn)階段來看，去庫存壓力一直居高不下,，市場消化速度的減慢,，也預示著拐點的出現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測結果顯示,，春節(jié)前后開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩,，即便是如此，三,、四線城市如茂名,、溫州,、寧波、煙臺等地,，存銷比仍高達30 個月之上,，庫存壓力仍然不小。雖然包括合肥,、太原,、南京等城市存銷比已經(jīng)下降到個位數(shù)，但開春之后新項目上市,，必然會導致市場供應量增加,，庫存壓力會再次上升。

　　投資思路必須調整

　　房產(chǎn)投資要根據(jù)當前形勢進行適當調整,，以適應形勢新變化,。

　　在現(xiàn)階段指望通過投資房產(chǎn)而實現(xiàn)財富大幅增值的時代已經(jīng)過去，因此投資者應該主動調整投資方向,，選擇投資收益高的銀行理財產(chǎn)品或賺錢效應更好的股市,。之所以要主動選擇樓市去投資化，是因為房價已經(jīng)不存在短期內大幅上漲的可能,，因此靠房價上漲而獲得資本利得的投資方式已經(jīng)過時，尤其是部分供需失衡的三,、四線城市,，房價處于陰跌過程中，靠投資房產(chǎn)實現(xiàn)保值增值更是無從談起,。而與之對應的是,，目前已經(jīng)出現(xiàn)越來越多的投資渠道和投資品種，都要比房產(chǎn)投資收益高,。最為顯著的變化是走過了“漫漫熊途”的股市,，已經(jīng)出現(xiàn)了投資機會。滬指在2014年上漲了52%,，全球漲幅第二,，讓投資者實現(xiàn)了資產(chǎn)的增值。目前股市仍然維持慢牛行情,，所以完全可以在有效控制風險的前提下,，實現(xiàn)不錯的投資收益。另外,，目前還有不少金融類產(chǎn)品,，諸如銀行理財產(chǎn)品，甚至包括P2P 等,，完全能夠實現(xiàn)5%甚至更高的投資收益,，而這與目前絕大多數(shù)僅2%的住宅投資租金收益率相比,，要理想得多。兩相對比,，孰優(yōu)孰劣一目了然,。因此我們建議投資者降低對樓市的關注度，轉而花一些精力研究了解股市和金融類理財產(chǎn)品,，把資金投向流動性更好,、收益更高的投資領域。當然,，少數(shù)優(yōu)質房產(chǎn)仍可繼續(xù)持有,，可以作為家庭資產(chǎn)配置的品種，當前其前提是能夠帶來穩(wěn)定的租金收益,，同時最好還能實現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)定增值,。關于這方面的內容，后文中會作詳細介紹,。

　　住房消費也要隨之作出調整,，不同城市需要采取不同的策略。對于一線城市來說,，由于是人口導入型城市,，需求會維持在較高水平，因而房價也會保持震蕩微幅走高的態(tài)勢,。所以一線城市的購房者,，應該尋找性價比較高的住宅，擇機入市,。比如發(fā)現(xiàn)庫存量在逐步下降,，并且降到了15 個月的合理水平線以下，意味著市場需求已經(jīng)趨于旺盛,，如還選擇觀望,，有可能會錯失階段性入市良機。但對于一些供需嚴重失衡的三,、四線城市而言,，則應該學會挑選物業(yè)，比如選擇定價合理的項目,，而盡可能避免買到已經(jīng)透支未來上漲空間的住宅,，否則會遭遇房價下跌、資產(chǎn)縮水風險,。

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各地樓市分化加劇
　　房價從過去的全國性普漲,，到現(xiàn)在各地出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化,。這樣的變化又從另外一個方面加大了投資的風險,。
　　由于全國各地樓市開始出現(xiàn)分化,，也使得大多數(shù)城市的住宅已經(jīng)不具備投資價值。陳晟表示,，從存貨去化指標,、新增供應面積和新開工施工面積等三個維度來考量，目前僅有北京,、上海,、西安、青島等少數(shù)城市還保持良性運轉態(tài)勢,，短期內去庫存壓力較小,，中長期來看新增供應面積也控制在合理范圍之內。而包括無錫,、大連等城市,，短期內庫存壓力不小。但另外一些城市,，如鄂爾多斯,、營口等三、四線城市,，由于產(chǎn)業(yè)人口流出,，加之施工面積和新開工面積等指標都已超過合理區(qū)間，未來很長一段時間內都會面臨供大于求的艱難局面,，去庫存壓力將持續(xù)存在,。
　　房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，在2014 年已經(jīng)表現(xiàn)得異常明顯,。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的百城房價價格指數(shù)，2014年底,，僅有包括北京,、上海等15 個城市房價同比上漲，其余85 個城市同比下跌,。漲幅最大的是保定,、廈門，分別上漲12.43%和12.27%,，而三亞,、杭州、武漢,、天津等庫存較高的二線城市房價則呈下跌態(tài)勢,。其中三亞、杭州全年累計跌幅超過10%,。此外,，三,、四線城市跌幅明顯，如菏澤,、桂林,、德州、寶雞等出現(xiàn)明顯下跌,，其中,，菏澤跌幅達19.55%。
　　這樣的變化,，讓房產(chǎn)投資從過去的“穩(wěn)賺不賠”變成了現(xiàn)在的“小賺有賠”,，投資風險開始放大。本刊專欄作家,、衛(wèi)民不動產(chǎn)策劃智庫總經(jīng)理蔡為民告訴記者,，10 年前，隨便在哪個城市投資,，不管是鄂爾多斯,、溫州還是上海，都能賺錢,。但如果現(xiàn)在選擇在鄂爾多斯或者溫州投資房產(chǎn),，賺錢的可能性幾乎不存在。即使是選擇北京,、上海這樣的一線城市,，房價在短期內也難以出現(xiàn)大幅上漲的可能性，投資收益也不會很理想,。
　　房產(chǎn)投資難度加大
　　投資房產(chǎn)從曾經(jīng)“撿到籃里都是菜”,，到風險與機遇并存。房產(chǎn)投資從坐收漁利,，轉變成為一種需要講究技巧的行為,，增加了投資難度。
　　“買進就賺”的房產(chǎn)投資時代已一去不復返,。從2003 至2013 年,，雖然樓市曾出現(xiàn)過小波動，但總體維持較高幅度的增長態(tài)勢,，因此房價也一路上漲,。在這11 年里，任何時候買進,，房價都會上漲,，無論如何都能實現(xiàn)盈利。因此在這段時間,，投資者可以不管物業(yè)能否出租,、品質好壞,、所處地段、周邊配套等,，直顧搶到房源,，然后空關坐等升值。
　　但這種被蔡為民稱之為“傻瓜投資”的房產(chǎn)投資方式,，在當前市場環(huán)境下,，早已過時。他分析指出,，在房價不漲或者漲幅不大的前提下,，如果不考慮出租獲取租金回報，那么在長期占用大筆資金而不產(chǎn)生收益的情況下,，投資效益肯定極其低下,。
　　鑒于當前市場環(huán)境，蔡為民表示應該更加講究投資技巧,。他說：“現(xiàn)在是時候把還在空關著的房子租出去了,，也該考慮把租得不好的房子稍微包裝一下，以租出更高的價格,。如有可能,，還可考慮把偏遠、品質一般的房產(chǎn)換成優(yōu)質物業(yè),�,！�
　　不過，住宅物業(yè)仍然可以作為家庭資產(chǎn)中的“壓艙石”,。陳晟表示,，從中長期來看，房產(chǎn)還有一定的升值空間,。建議購入時間較早的投資者,，繼續(xù)持有住宅物業(yè)，作為資產(chǎn)配置中的一個組成部分,。
　　就在去年年底,，股市大漲,，于是有人喊出“拋房炒股”的口號,，專家認為這種做法太過激進，不值得提倡,。蔡為民分析指出,，股市的波動性很強，風險要比樓市高一些,，因此拋出房產(chǎn)去投資股市不是很恰當,。

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新常態(tài)購房需要新心態(tài)
　　就像韓晴說的那樣,，在過去10 余年里，這整個一波樓市行情被她“趕上了”,。而我們同樣也可以看出,，在調整今后的購房觀念和心態(tài)上，韓晴依然走在了許多人的前頭,。
　　從國外發(fā)達地區(qū)多年的房價走勢和市場發(fā)展,、變遷情況來看，逐步趨向于成熟的樓市一定是越來越平穩(wěn)的,，這首先就反映在價格上,。房屋“不動產(chǎn)”的屬性使其天然地有著價值量大、流動性差的特點,，任何整體價格的過度波動都談不上正常,。另一方面，隨著時間的推移,，房產(chǎn)穩(wěn)定的保值增值性也無需擔憂,，在對抗通脹時尤其如此。
　　那么這樣一來,，房產(chǎn)市場未來走向也無疑將是一方面越來越適宜自住,，另一方面也越來越不適宜投資，這便是我們所說的樓市“去投資化”了,。認清了這一點,，購房者才能建立一個正確的、適應新形勢的新購房觀,，繼而像韓晴那樣制訂適合自身情況的,、合理的購房規(guī)劃。


現(xiàn)階段自住房怎么買
　　除了調整好心態(tài)以外,，我們還應當清楚,，自住型的購房行為與投資性購房，在具體操作上也是有許多差異的,。就從當前階段來說,，購房者應對市場和政策都有一定了解，之后根據(jù)自身情況,，隨機應變,。
　　總體來看，新常態(tài)下購房要關注政策,、銀行利率,、供需狀況等多個方面的變化。比如政策走向上，預計未來各地政府還會采取更多的刺激手段,，來促進自住消費,，這就需要符合條件的購房者保持關注；市場方面,，諸如未來是否還有可能會降息,，以及房貸優(yōu)惠利率會否進一步放松，甚至包括銀行投放額度會否加大等等,，自然也是購房者需要關注的,。
　　另外，所在城市的供需變化,，也會影響到房價走勢,，而不同城市的購房者，目前需要采取的策略也有所不同,。對于一線,、重點城市的購房者來說，則可以相對積極一些,；對于三,、四線城市的購房者來說，應盡量避免成交量持續(xù)低位,、價格很可能虛高的樓盤,，而應更多地以成熟樓盤為主要目標。
　　技巧上,，如韓晴那樣本身條件較差,、且有置換打算的房產(chǎn)，可考慮早一些出手,，必要時也應適當讓價,；而對于自住條件暫時沒有太大“改動”需要的，那么也不必盲目擔心,，持幣觀望,、先進行其他投資都是可行的。至于說在當前就有實際住房需求的剛需購房者,，通常只要保證好按部就班,、“該出手時就出手”的方針就可以了。
　　最后,，不管是哪一類購房者,，保持好對各類房地產(chǎn)相關政策的關注，都是將來能較長時間地持有房產(chǎn),、安居樂業(yè)的重要保障,。

dahai6767

太專業(yè)了,，我也不懂,，我就想知道15年房價會怎么樣�,。窟�能降嗎

yththt

dahai6767 發(fā)表于 2015-3-26 10:20
太專業(yè)了,，我也不懂,，我就想知道15年房價會怎么樣啊,？還能降嗎

“穩(wěn)”是主旋律,，漲沒大漲，降沒大降,。鋼需出手,，改善觀望。

hao608608

幾年前不足五年房子交20%稅政策一出,，去投資化就開始了,。一套房子一買一賣稅10%，房租收益比理財每年最少差2%,，不足五年利潤20%要上交,，投資一套房子你能賺多少錢

yththt

hao608608 發(fā)表于 2015-3-26 11:23
幾年前不足五年房子交20%稅政策一出，去投資化就開始了,。一套房子一買一賣稅10%,，房租收益比理財每年最少差 ...

原來是這條繩把樓市這批駿馬牽住了，我以前還真沒認真算過,。五年的時間太長,。不足五年一進一出有這么高的稅！

hao608608

未來樓市兩極分化會日益加劇,，不成熟的社區(qū)因為投資客的缺少很難聚集人氣,，市中心商業(yè)圈房價會一直堅挺。剛需好多都在等待,，不差錢投資客首選還是商業(yè)圈,。房價啥時候跌？郊區(qū)等開發(fā)商扛不住一定會跌,，市中心3-5 年內是甭想了,。要說開發(fā)商啥時候扛不住普通百姓就別操心了

奔跑的小豬

yththt

錢進入股市里了，今天漲了90多點,。
樓市進入去投資化時代,。

yththt

4月7日，兩市雙雙大幅高開,，盤中權重題材齊飛,，滬指漲逾1%站上3900點，再創(chuàng)逾7年新高，截至早盤收盤,，滬指報3933.49點,，漲1.80%；深成指報13694.64點,，漲幅1.48%,；創(chuàng)業(yè)板漲幅1.26%。

錢進入股市里了,，樓市進入去投資化時代,。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-4-7 12:47
4月7日，兩市雙雙大幅高開,，盤中權重題材齊飛,，滬指漲逾1%站上3900點，再創(chuàng)逾7年新高,，截至早盤收盤,，滬指 ...

俗話說  一年牛   五年熊      牛市已過半場     熊市一旦來臨    資金會大量流出


要么物價漲   要么房價漲    如果你有興趣   可以查查股市與樓市價格的關系


我在股市里也有點小投資   準備出來了   弄點小錢玩玩可以    弄幾十萬上百萬放里面   那是賭博     正所謂小賭怡情   大賭傷身