買房注意“沙盤陷阱”樓盤沙盤5條潛規(guī)則曝光

你是我唯一

　　購房者想要了解一個待建或在建樓盤,，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖,。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當樓盤交付時,，很多購房者發(fā)現(xiàn),，沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋,、超寬的樓間距,，其實根本不存在。
　　售樓部那些沙盤背后,，到底隱藏了多少行規(guī)?
　　沙盤上最重要的橋不見了
　　俞先生的新房正在建設中,，可他最近卻忙著維權(quán)，起因是樓盤沙盤上的一座橋不見了,。
　　“實地看過,，周邊比較過，上網(wǎng)查過,，沒想到最后還是敗給了沙盤,�,！闭f到房子，俞先生一臉疲憊,。俞先生在去年10月份購買了城北某樓盤,。當時開發(fā)商力推的是6、7,、8三幢樓,。
　　“我去現(xiàn)場看過，說實話這批房子位置不太好,，兩邊沿馬路,，戶型我也不是很喜歡�,！庇嵯壬�說,，在售樓處看沙盤時發(fā)現(xiàn)，這三幢樓和二期之間有一座小橋,。銷售員說,，通過這座橋，俞先生可以很輕松地從沿馬路的房子到達環(huán)境更好一些的二期,，還可以享受二期的配套,，生活會非常便利。
　　“正因為沙盤上的這一眼,，我最后下了單,。”俞先生說,，這兩天他去看小區(qū)建設進展,，發(fā)現(xiàn)沙盤上的這座橋，在小區(qū)內(nèi)部根本找不到,�,！叭绻麤]有這橋，這三幢房子就完全獨立,，內(nèi)部沒有配套,，沒有景觀，如果當時沒有沙盤上的那座橋,，我根本不會買這樣的房子,。”俞先生說,，自己生性謹慎,，沒想到最后在買房子的大事上，敗給了一個沙盤。
　　記者隨后找到了該樓盤的售樓處,，銷售人員表示,，這座橋?qū)儆诙�期�?guī)劃，沙盤是一期推出前就做好的,�,？涩F(xiàn)在二期規(guī)劃未能全部通過，有關部門不同意在河道上建造這樣一座橋,，“我們也正積極和有關部門協(xié)商,，希望能盡量方便業(yè)主生活通行。不過目前協(xié)商不是很順利,。有可能就不造了,。不過沙盤本來就是一個參考，主要還是看合同的,，合同上并沒有寫到這座橋,。”
　　除了俞先生,，盛女士也因為樓盤沙盤,，和開發(fā)商鬧得不可開交。盛女士購買的房子是靠近機場的某樓盤,，就要交付了。最近盛女士跑到現(xiàn)場一看,，傻眼了,。
　　“我看沙盤的時候，外立面的顏色是紅棕色,，燈光一打,，流光溢彩，非常奢華高雅,�,？涩F(xiàn)在，樓盤外立面是偏黃色的,，看上去沉悶老土,。原本以為是高端豪宅，現(xiàn)在一看,，簡直不敢恭維,。”盛女士說,，當初就是看了沙盤很滿意才買的房,，沒想到實際出來和沙盤上的效果差了十萬八千里，“開發(fā)商說，沙盤只是一個參考,，合同里也沒有寫清楚外立面顏色,，我現(xiàn)在想維權(quán)也找不到法律依據(jù)啊�,！�
　　沙盤制作中不為人知的行規(guī)
　　所謂沙盤,，其實就是小區(qū)樓盤模型。現(xiàn)在每一個售樓部都會在售樓大廳擺放沙盤,，包括小區(qū)規(guī)劃的總體沙盤和部分戶型沙盤,。
　　王先生是杭州某知名沙盤制作公司總經(jīng)理，旗下有100多名工人,，制作樓盤沙盤10多年,。杭州綠城、金地,、中海,、萬科等大型房企的沙盤，大都由王先生的公司承包制作,。
　　劉先生是上海某家大型模型公司的經(jīng)理,，專門負責制作樓盤沙盤。接手的工作從新疆到海南,，幾乎跑遍全中國,。最近這段時間，他一直在開拓杭州市場,，“杭州現(xiàn)在做沙盤的公司有數(shù)百家,，還有不少是單槍匹馬干的，像包工頭一樣,，來活了招一批人干,，做好了就散。杭州房地產(chǎn)開發(fā)紅火,，沙盤制作就競爭激烈了,。”
　　對于沙盤內(nèi)的那些貓膩,，兩位經(jīng)理可以說是再清楚不過,。他們整理了五條沙盤制作中的潛規(guī)則。
　　一,、調(diào)低樓高,、調(diào)大樓間距
　　“調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距,，已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了,。”王先生說，剛開始做這行時,，他還會按照實際比例操作,，可每次上交都會被退回重做，改的主要是這兩個問題,，“現(xiàn)在不用開發(fā)商說,，我們也會自動調(diào)整放寬樓間距了。還有小區(qū)道路,，也比實際圖紙放寬2厘米,，由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場是平視或仰視角度,。因此,，沙盤上的設計往往比實際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多，同時也會給人高綠化率的感覺,�,！�
　　二、消失的不利因素
　　劉先生說,，沙盤是要嚴格按照實際圖紙制作的,。可有些設備設施,，就算圖紙上有,，他們也會主動忽視�,！袄�圾��,、變電站、高壓電線,、地下車庫出入口、水泵室等,，肯定不能出現(xiàn)在沙盤上,。如果我把這些都做進沙盤，那開發(fā)商會直接把我們公司從合作名單上剔除,�,！�
　　劉先生說，前年有一次制作沙盤時,，他們?yōu)榱嗽黾由�活氣��,，將圖紙上的垃圾房做了出來，還擺放了幾個小人在丟垃圾的樣子,。結(jié)果開發(fā)商看了,，二話不說，不僅拒收了這個沙盤，還直接和他們斷絕了合作關系,，至今沒有再合作過,。
　　三、曖昧的距離
　　配套設施的安放,，也是沙盤制作的一個貓膩點,。例如王先生手頭正在制作的田園板塊一個樓盤沙盤，按照開發(fā)商要求,，特別點出了西湖,、武林門等市中心區(qū)域位置，“這些區(qū)域安放有講究,，不能離得太遠,，但也不能太近。最好是三個手掌的距離,，這樣一眼掃過,，這些區(qū)域就會有在同一板塊的視覺差�,！�
　　還有學校,，如果樓盤周邊有學校，必須安放在樓盤最近的距離,，“馬路全部要縮窄,，最好做成一條小道，要顯得樓盤與學校其實是一體的,。學校也要做得特別漂亮,，要像重點學校的樣子�,！蓖跸壬�說,，其實這個樓盤的學區(qū)根本還沒有確定。
　　四,、寬敞明亮的戶型
　　還有一些戶型沙盤,，也有講究�,！白鰬粜蜕潮P,，窗戶都會放寬些，顯得窗明幾凈,。有些戶型差的,，就會縮短走廊長度，放寬進深,，特別是一些南北通透的套型,，雖然實際上窗外是北側(cè)房屋的通道,，但我們也不能做出來，還要弄點綠化上去,�,！�
　　“再比如土黃色的外立面，我們會在樓的模型里放上些紅色的小燈泡,，這樣看起來有紅棕色的感覺,，更高雅些。和水系里放藍色的燈光,，看起來晶瑩剔透,。”劉先生說,，盛女士看到的樓盤外觀顏色,，可能就是這么來的。
　　五,、不確定的規(guī)劃
　　“還有就是樓盤還沒通過的規(guī)劃,，或者一期通過，二期還沒有的,，我們都會先做到沙盤上,，盡量顯示最完美的樓盤狀態(tài)�,！本拖裼嵯壬�遇到的情況,，就是二期規(guī)劃的橋還未通過審批，但是模型先做好了,。開發(fā)商自然會把最理想的規(guī)劃放在了沙盤之中,，“最后這些規(guī)劃設計能不能實現(xiàn)，就要靠購房者自己去和售房人員確定了,�,！�
　　“沙盤陷阱”要維權(quán)最好結(jié)合其他證據(jù)
　　王先生說，沙盤上其實有句非常重要的話,，非常小,，一般隱藏在沙盤角落，“本沙盤只是示意,，僅提供參考，具體以規(guī)劃圖為準”,。
　　浙江浙元律師事務所副主任張軼群律師表示,，這句很小的“沙盤僅供參考”，基本是行規(guī),，除非沙盤與實際樓盤在規(guī)劃上相差太大,，比如該標的樓棟沒有,，或改變規(guī)劃后而沙盤未重做等，否則很難追究開發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責任,。
　　按相關部門的要求,，開發(fā)商使用模型時，必須注明模型或效果圖等字樣,。開發(fā)商對沙盤模型內(nèi)關于樓盤內(nèi)具體情景的解讀有效,，樓盤外的則無效，也可以不涉及,。
　　張軼群律師提醒,，要保護自身合法權(quán)益，就應在購房前主動,、積極了解相關情況,，看沙盤不如多問實際數(shù)據(jù)，多做實地考察,。并盡量將預售合同內(nèi)容約定得詳細些,，特別是要將會影響自己購買這套房屋的因素寫入合同。
　　此外,，購房者還可以直接到規(guī)劃局查規(guī)劃圖,，將沙盤設施與規(guī)劃圖一一對應，“被隱身”的公共設施也一目了然,。還可以考察道路,、綠化帶、公園,、湖泊等是否真實存在,。
　　此前北京一位張女士購房時，從沙盤看,，小區(qū)外側(cè)的裙樓是一樣高的,，等交房時，拐角的部分比其他地方的裙樓高了2米左右,，剛好擋住了位于小區(qū)里側(cè)的她的房子視野,。原來從她家的陽臺看出去，可以看到對面的廣場,，當時也是因為這個才買的,，現(xiàn)在恰好被擋住了。
　　最后張女士和開發(fā)商對簿公堂,，依靠沙盤拍照,、結(jié)合售房書面廣告、合同等證據(jù)打贏官司,。