簽了認購書沒簽購房合同 開發(fā)商調(diào)整價格咋辦,？

lhc2008

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2016/04/11 16:44:00來源：房天下 瀏覽量（21873）

[摘要]認購書也簽了、定金也交了,，卻遭遇調(diào)整價格,，這不是讓購房者左右為難嗎,？進也不是，退也不是,。

房子價格琢磨不定,，買房遭遇房子調(diào)整價格，買方憂心,，賣方反悔加價的情況可不少,。很多的期房，在交了[color=rgb(45, 100, 181) !important]定金簽訂了[color=rgb(45, 100, 181) !important]認購書至簽訂正式的[color=rgb(45, 100, 181) !important]購房合同這段時期內(nèi),，由于政策的變化,、建筑材料調(diào)整價格等各種原因，都存在價格上漲的可能,。很多購房者遇到過這樣的情況,，在購買期房簽訂[color=rgb(45, 100, 181) !important]認購書時，[color=rgb(45, 100, 181) !important]開發(fā)商和你說的是一個價格,；等到快要正式簽訂購房[color=rgb(45, 100, 181) !important]合同時,，售樓部告訴你說，我們樓盤調(diào)整價格了,，必須按照調(diào)整價格后的價格來執(zhí)行,。這時，認購書也簽了,、定金也交了,，卻遭遇調(diào)整價格，這不是讓購房者左右為難嗎,？進也不是,，退也不是。遇到這類問題,，關鍵在于要對購房者與開發(fā)商簽訂的《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房認購書》進行定性,。

如果購房者與開發(fā)商簽訂的《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房認購書》中只是簡單的約定了由購房者向開發(fā)商交納一定數(shù)額的定金作為日后雙方簽訂正式《[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房買賣合同》的擔保，而對所購商品房的其他重要信息沒有相關約定,，那么根據(jù)《高人民法院關于審理[color=rgb(45, 100, 181) !important]商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定,，該事應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法簽署《商品房買賣合同》的,，開發(fā)商應當向購房者雙倍返還定金,。

如果購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房認購書》中對商品房的基本情況、銷售方式,、價款,、付款方式及時間、交付使用條件及日期,、基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益及責任等,。在商品房買賣當中的主要內(nèi)容均做了詳細的約定,，且購房者已經(jīng)交納了購房款，根據(jù)《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定,，該份《商品房認購書》應當被認定為就是《商品房買賣合同》,，也就是說即便開發(fā)商拒絕與購房者簽訂正式的《商品房買賣合同》，購房者也可以根據(jù)之前雙方簽訂的《商品房認購書》的約定要求開發(fā)商履行交付房屋等相關義務,。

簽訂認購書注意事項

1,、 規(guī)避受牽制條款，一些認購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的,，開發(fā)商所收定金不予退還,。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款,。

2,、 購房者不要與開發(fā)商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款,，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款,，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約,，開發(fā)商就要沒收認購金,，不予退還。

3,、 不使用模糊概念,，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”,，“優(yōu)惠價”“折扣價”等,，而要準確到單價的具體數(shù)額。

4,、 開發(fā)商答應為購房者保留價格或房號的,，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天,，此房號保留10天,。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾,，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應該承擔違約責任,，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務。

5,、 注意認購協(xié)議書中權利義務的對等性,。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同,，對購房者的限制較多,，而開發(fā)商基本不承擔責任,。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款,。

6,、在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查,，適當補充完善,，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開,，使之獨立,。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

買房是一件大事,，在買房時,，一定要謹慎再謹慎。在簽訂各種合同和協(xié)議時,，一定要提前了解各種可能的風險,，并與開發(fā)商約定好，寫入合同或者協(xié)議中,。一旦發(fā)生任何糾紛,，合同就是維權的法律依據(jù)。

lhc2008

開發(fā)商坐地漲價,，房屋認購人如何維權

http://news.xinhuanet.com/politics/2016-03/29/c_128842965.htm

開發(fā)商坐地漲價,，房屋認購人如何維權
2016年03月29日 08:06:20  來源： 人民政協(xié)報
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2015年12月，小王看上了某房地產(chǎn)開發(fā)商建設的一套房屋,，房屋為期房,。雙方于2016年1月3日簽訂《認購協(xié)議》，約定小王以3萬元/平方米的價格購買該房屋,，并交納定金10萬元,，在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂之后雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》，2016年2月,，房屋主體結(jié)構(gòu)竣工并封頂,。此時，房地產(chǎn)市場迎來了漲價潮,，該房屋價格漲至4萬元/平方米,，開發(fā)商表示只有小王以3.5萬元/平方米的價格簽訂《商品房買賣合同》其才同意簽約。小王不同意,，雙方協(xié)商未果,，小王訴至法院，請求判決開發(fā)商雙倍返還定金20萬元,；賠償其為簽訂正式商品房買賣合同支出的交通費100元,；開發(fā)商賠償其房價上漲的預期利益損失80萬元,。

最終，法院判決開發(fā)商雙倍返還小王的定金20萬元,，賠償其交通費損失100元,；駁回了小王要求賠償其房屋預期利益損失80萬元的訴訟請求。

本案中,，涉及認購協(xié)議的性質(zhì)及賠償范圍,、預約定金的性質(zhì)認定、預期利益損失三個問題,。

一,、《認購協(xié)議》的性質(zhì)及違反《認購協(xié)議》的賠償范圍。雙方簽訂的《認購協(xié)議》在法律屬性上是預約合同,。預約合同是一個獨立的合同,，對雙方當事人具有約束力。預約合同是為簽訂主合同而簽訂的合同,，其與主合同不同在于其目的不是為了實現(xiàn)某種交易,，而只是為了簽訂合同做準備。在上述案例中,，小王與開發(fā)商簽訂的《認購協(xié)議》是為簽訂《商品房買賣合同》而訂立的合同,，符合預約合同的特征。

違反預約合同造成損失的,，需要賠償相應的損失,。關于預約合同賠償損失的范圍，主要包括以下幾個方面：1.訂立預約合同支付的各項費用,；2.準備為簽訂本約合同（即正式的商品房買賣合同）支付的費用,；3.已付款項的法定孳息；4.提供擔保造成的損失,。本案中,，小王為簽訂正式的商品房買賣合同支出的交通費屬于為簽訂本約合同支出的必要費用，屬于賠償范圍,，故法院判決支持了小王的該項訴訟請求,。

二、商品房認購定金的性質(zhì),。交納定金的目的是為了本約合同的訂立,，故預約定金具備訂約定金的屬性；另外,，預約定金也具備保證誠信談判促成本約合同訂立的作用,，因一方原因未訂立本約合同的，需要承擔相應的違約責任（定金交納方，承擔放棄定金的責任,，定金收取方,，承擔雙倍返還的責任），故預約定金也應具備違約定金的屬性,。本案中,，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更好的價格而拒絕與小王簽訂正式的商品房買賣合同,，應該承擔雙倍返還定金的責任,。

三、因商品房房價上漲導致的損失的問題,。預約合同的履行目的是簽訂本約合同,。如在上述案例中，開發(fā)商不履行《訂購協(xié)議》,，小王喪失的只是一次訂立合同的機會,，并無預期可得利益的損失，這里所述的可得利益包括未來房價上漲所帶來的利益,。只有簽訂了商品房買賣合同之后,，買房人才能主張因開發(fā)商不履行交房義務所導致的房價上漲利益損失。故,，小王以房地產(chǎn)開發(fā)商沒有履行《認購協(xié)議》,，要求賠償房價上漲的預期收益損失的訴訟請求不會得到法院的支持。

（作者系北京市門頭溝區(qū)人民法院法官）