房博士第五期——買房路上問題多,，房博士為你解答！讓你不再任人宰割！

煙臺房博士

接二連三的降息，是不是讓觀望的你想出手了,？

二套房貸款利率松動,，是不是讓你有換房的打算？

雖然政策利好,，但是買房這事兒不是鬧玩的,！

俗話說買的不如賣的精，買房也是一樣,，

如何才不會任人宰割,，只有多學(xué)，不懂就問,！

房博士第五期如約而至～

煙臺房博士致力于為購房者提供專業(yè)的買房問題解答～

買房中遇到任何問題,，都可以來找房博士。

房博士會第一時間為大家作答,！

專業(yè)房博士＋房產(chǎn)資深網(wǎng)友

給你專業(yè)的解答,！

你還在為自己是外地戶口擔(dān)心買房后能否落戶的問題而煩惱嗎？

你還在為買賣二手房的一些問題而煩惱嗎,？

你還在為如何商貸轉(zhuǎn)公積金而困惑嗎,？

所有問題統(tǒng)統(tǒng)拋給房博士吧！

2015年,，我們一直在堅持

我們的努力希望能給大家在買房路上帶來一點幫助~~

房博士一直在你身邊陪伴

為你的買房之路保駕護航

煙臺房小蜜（yt13405351234）

每天為您推送煙臺最新的房地產(chǎn)資訊,，

隨時準備為你解答購房疑問，

只要你在購房過程中有任何問題，

煙臺房小蜜都會傾情為你做最專業(yè)的解答,。

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問題匯總～

57樓網(wǎng)友【wangweina】提問
之前辦的組合貸款,，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)成全部公積金貸款,，有什么要求嗎？
解答：
1,、在申請組合貸款轉(zhuǎn)公積金貸款時,，須公積金帳戶從貸款申請日向前推算，按時,、足額繳存滿一年,，并且公積金帳戶設(shè)立一年以上，帳戶處于正常狀態(tài),，單位不欠繳,，符合貸款條件后可申請辦理。
2,、組合貸款轉(zhuǎn)公積金貸款應(yīng)征得原商業(yè)貸款銀行同意,，且沒有不良還款記錄；房屋所有權(quán)證應(yīng)已辦出,，并能辦理抵押手續(xù),。到原公積金貸款辦事處申請辦理。
3,、轉(zhuǎn)公積金貸款的貸款額度不得超過借款人最大貸款額度與已貸額度的差額,，且不得超過按照貸款額度計算公式計算出的貸款額度與原公積金貸款額度的差額。

55樓網(wǎng)友【liu1234】提問

房子當(dāng)時是全款買的,，想賣了換套房子,，這個會算作是二套房嗎？
解答：
現(xiàn)在的政策已經(jīng)對首套房以及二套房的限定都做出了調(diào)整,，針對你這個,，算是如果賣掉，算是首套房的,，具體的情形如下：
       貸款買過一套房商業(yè)貸款已結(jié)清再貸款買房——算首套
　　貸款買過一套房后來賣掉通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄再貸款買房——算首套
　　全款買過一套房貸款買房——算首套
　　全款買過一套房后來賣掉了房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)再貸款買房——算首套
　　個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄全都已還清且出售同時能夠提供兩套住房出售的證明這種情況下再貸款時——算首套
　　個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清另一套是公積金貸款已出售同時能夠提供住房出售的證明申請商業(yè)貸款再買房——算首套

53樓網(wǎng)友【FENGYUREN】提問

贈送面積計不計入產(chǎn)權(quán)�,。�,？不知道這個到底是好還是不好

解答：

贈送面積一般是不計入產(chǎn)權(quán)的,，但是再買房子的時候要注意在合同中進行標注一下,，至于好還是不好,，就看這個贈送的面積是多大，在哪兒了，如果是恰得其所,，那正好可以利用擴大空間,，如果僅僅是贈送面積而沒有什么實用價值，不要也罷

51樓網(wǎng)友【逸飛】提問

房博士,，我有個問題,，就是看好了房子，要交一個什么排號費,，然后還有什么優(yōu)惠,，這個是什么啊,？

解答：

排號費是指房地產(chǎn)公司在未取的預(yù)售房屋的前提下,，對有購房需求的客戶發(fā)出要約，客戶在繳納一定費用后,，享有按房地產(chǎn)公司規(guī)定購房的行為,。其實說白了就是給你一個選房的先后號碼。享有的那個優(yōu)惠叫做團購優(yōu)惠,，這個是可以退的,。

49樓網(wǎng)友【zhc71050】提問

外地人在煙臺買房，有什么條件嗎,？

解答：

這個看是省內(nèi)還是省外了,。山東省內(nèi)的都可以在煙臺購房，山東省外的需要有在煙臺內(nèi)1年的納稅證明或在煙臺最近1年的社保證明,。

47樓網(wǎng)友【半個蘋果】提問

公積金貸款可不可以找單位代繳呢,，多久之后就可以申請貸款啊,？

解答：

這個是不允許的呢,，屬于違規(guī)操作，不受法律保護的,。公積金繳納連續(xù)繳納半年,，期間間斷不超過三個月就可以申請貸款

45樓網(wǎng)友【來自北方的漢子】 提問

老家的房子三十來年了，最近因為要拆遷,，準備先過戶,，可是房產(chǎn)證找不到了，這個能補辦么,？怎么個手續(xù),？

解答：

這個是可以補辦的、
手續(xù)如下：
　　1,、帶著身份證明到房管部門檔案室查取檔案,。
　　2、帶著身份證明和復(fù)印的檔案材料到當(dāng)?shù)貓笊绨l(fā)丟失聲明，并保留登載聲明的材料,。
　　3,、三個月（有時需6個月）后帶著登載丟失聲明的材料和身份證明到房管部門填寫房權(quán)證申請審批表，申請補發(fā),。
　　4,、房管部門受理后依法公示，若無人對該房屋主張權(quán)利的話則進入審批程序,。
　　5,、7個工作日后，帶著身份證到房管部門,，繳納工本費后,，就可以領(lǐng)取補發(fā)的房權(quán)證了。

這個不同的地方,，具體的操作會有不同,，可以具體去當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T進行咨詢啊

43樓網(wǎng)友【蔡立有】提問

有個問題要問，就是倆人離了婚,，這個房子又都不想要了,，能賣了么？

解答：

這個得分兩種情況看,，房子若是裁定為一方個人財產(chǎn),，那財產(chǎn)分割完之后，就可以選擇出售,，但若是房子屬于夫妻二人的共同財產(chǎn),，那要在財產(chǎn)分割完之后，進行過戶,，然后才可以出售,。

39樓網(wǎng)友【求知】提問

我現(xiàn)在在芝罘區(qū)有一套房改房，因面積小,，想在萊山買套大一點的住房,，那買的房的契稅應(yīng)該怎么交？

解答：

您再買一套住房,，對個人購買普通住房,，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,，下同)唯一住房的,，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅,。個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的,，不得享受上述優(yōu)惠政策。

40樓網(wǎng)友【秋雨】提問

我戶口在濰坊,，農(nóng)業(yè)戶口�,，F(xiàn)在在煙臺上學(xué)、工作10年了,，按揭買的房子,，房產(chǎn)證還沒下來，有買房合同,，請問我這樣的情況能落戶到我買的房子上么,？

解答：

現(xiàn)在煙臺買房了都可以落戶口的

35樓網(wǎng)友【5413zwm】提問

我有一套房子，房子在13年7月份交房后一直未辦理房產(chǎn)證,，現(xiàn)在想把房子賣掉,，但聽說已在房管局備案，在房管局無法改名,，是這樣嗎,？這種情況想賣怎么辦？

解答：

在您未取得房產(chǎn)證之前房屋不能進行任何交易,，必須辦理出房證后再辦理買賣交易手續(xù),。

36樓網(wǎng)友【坡地】提問

每年11月單位提取公積金(1萬左右)，如果我在1月份還清剩余公積金貸款(多于1萬),，那么到11月份,，能提取當(dāng)年的公積金么？(1月到11月期間沒有貸款了)

解答：

貸款還清一年內(nèi)可以辦理最后一次支取(兩次支取需間隔滿一年),，支取額為上次支取至您還清時還貸本息合計額(含提前還貸部分),。

29樓網(wǎng)友【美麗中帶著刺】提問

我是自由職業(yè)人員，有穩(wěn)定的收入,�,？煞褡约豪U存公積金？如果可以具體是怎樣的流程,，需要什么證件,？

解答：

自由職業(yè)人員是不能自己繳納公積金的。

30樓網(wǎng)友【逍遙閣主人】提問

本人在婚前用公積金貸款購買了一套房,，已在婚前還清,。去年用妻子名義用公積金購買了二套房，但開發(fā)商違約,，已退房,，并還清了公積金貸款�,，F(xiàn)想再買一套房，還能用公積金貸款嗎,？

解答：

之前已有過兩次公積金貸款記錄,，第三次申請公積金貸款的不予辦理。

31樓網(wǎng)友【木魅山鬼】提問

你好,，蜜橙開發(fā)商在交房時,，要求先交錢才給鑰匙驗房，這樣是不是不合理,？業(yè)主如何維權(quán),？該向什么部門反饋？

解答：

按照法律規(guī)定這是不合理的,，但是現(xiàn)在這種情況又確實存在,，似乎又成了不成文的規(guī)定。開發(fā)商在交付房屋時,，通常要求購房者先收房后驗房,，收房時還需預(yù)付物業(yè)費等相關(guān)費用。一旦交房后,，房屋有質(zhì)量問題或瑕疵,，購房者要找開發(fā)商維權(quán)，往往比較困難,。

業(yè)主們共同商議要求開發(fā)商先驗后交,，可向房管局反映

２5樓網(wǎng)友【快樂的金太陽】提問

我目前有一套房子，貸款已還清,，想換一套大點的,。請問，賣掉后再買和先買再賣兩種方式在稅費方面有什么區(qū)別呢,？需要繳納的費率分別又是多少,？

解答：

個人對外出售住房，需要繳納營業(yè)稅及附加和個人所得稅,。

營業(yè)稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅,；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅,。

個人所得稅：對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上,，并且是家庭(夫妻雙方)唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅,。

所以,，對于房產(chǎn)是先買后賣還是先賣后買,，對于營業(yè)稅是沒有影響的，但對于個人所得稅的計算有影響,。先買后賣情況下,，出售時需要按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”適用20%的稅率計算繳納個人所得稅。

24樓網(wǎng)友【一枝梅123】提問

為什么公積金貸款不能縮短貸款年限或者是部分提前還款,，而是只能一次性全部還款,？

解答：

公積金貸款可以部分提前還款，但無法縮短貸款年限,。

地板網(wǎng)友【xiaojun_2】提問

征信有問題,，問了四家銀行說可以貸款,，一家說不行,，一家說不一定。現(xiàn)在要簽購房合同,，就怕一旦貸不下來開發(fā)商按合同扣違約金,。不知道怎么辦。求房博士支招,。

解答：正常的情況下,，征信通不過，銀行是不會給你辦理貸款的,，但是,，如果引入擔(dān)保公司或擔(dān)保人的話，部分銀行就有可能可以辦理,，不過國有大銀行就很難說了�,，F(xiàn)在開發(fā)商都是和銀行合作，你提前問一下是在哪一家銀行貸款,，然后再去這家銀行咨詢,。

5樓網(wǎng)友【云翔】提問

二手房過戶，查檔材料交上去了,，告知三個工作日后去完稅,，那么我交稅前如何得知查檔有沒有問題呢？還是說如果有問題就無法交稅了,，現(xiàn)在就是搞不明白我如何得知查檔結(jié)果,？

解答：

一般來說，無法過戶的原因就是房產(chǎn)被抵押查封,，下次去的話你可以先問一下查檔結(jié)果再交稅,；交了稅以后如果有問題，可以申請退稅,，但是要扣除小部分手續(xù)費,；所以綜上,，你不放心的話可以先問一下查檔結(jié)果，但是一般來說沒問題的,。

6樓網(wǎng)友【羅杰25】提問

房博士,，我看好了一套房子，現(xiàn)在都是已備案還沒辦房產(chǎn)證,，房主說他負責(zé)去房管局撤備案,，以后我們再和開發(fā)商簽訂新合同。有這樣操作過的朋友么,？這樣交易以后會不會影響以后辦房產(chǎn)證,？

解答：

只要開發(fā)商同意幫你們辦理撤消和備案，還是可行的,。先辦理撤銷,，然后和你重新簽訂購房合同，然后去給你備案,，以后辦的房證就是你的,。一般開發(fā)商都會要些好處的，這個賣房的人協(xié)調(diào)開發(fā)商方面,。

10樓網(wǎng)友【jiaojiao】提問

你好房博士,，我是外地的，如何在高新區(qū)貸款買房,？買房后就能落戶嗎,？

解答：

外地人在煙臺買房，需要在煙臺交夠一年的社保,，一般沒有交夠一年的社保,，銀行不給辦理貸款。關(guān)于落戶問題,，芝罘區(qū)和福山區(qū)作為試點,對于在房產(chǎn)部門已經(jīng)備案,、各項手續(xù)齊全的開發(fā)商,房產(chǎn)證尚未辦理出來的小區(qū),可以持購房合同、發(fā)票,、房屋登記證明,、物業(yè)開具的居住證等證件來落戶。但其他區(qū)必須有房產(chǎn)證才可以落戶,。

11樓網(wǎng)友【流氓我一生】提問

你好,，我現(xiàn)在是開發(fā)區(qū)的集體戶，在芝罘區(qū)幸福買了房,，由于是新房,，房產(chǎn)證還沒辦出來，請問怎么辦理落戶,，需要什么材料,？

解答：

暫時無法辦理房證,，需持購房合同落戶，該房屋如已具備落戶條件后,，可持網(wǎng)簽購房合同,、房產(chǎn)交易中心辦理的《房屋預(yù)告登記證明》(或備案回執(zhí))、購房發(fā)票申請區(qū)外遷入戶口,。還需要原來戶口本和身份證的復(fù)印件,，到買房所屬派出所申請。

14樓網(wǎng)友【tgb】提問

本人11年利用公積金貸款16萬,，目前想另購一處房產(chǎn),，想把首次貸款還清再次貸款，不知可不可以,？另外,，如果不還清貸款，能不能再次貸款,？

解答：

需還清第一筆公積金貸款后才能申請第二次公積金貸款,。

15樓網(wǎng)友【思無涯】提問

公積金貸款需要的個人銀行征信有期限嗎,？

解答：

審批時征信報告的出具時間不得超過一個月,，超過時限的需重新出具。

16樓網(wǎng)友【籬笆】提問

二手房公積金貸款最多也能貸45萬么,？

另外,，我一套房的公積金想提前還清，只需帶身份證和還款的銀行卡去公積金財會中心么,？那些合同不需要,？

解答：

貸款最高上限為45萬元。實際可貸款額度需借款人持夫妻雙方身份證,、婚姻證明,、實際收入證明（半年以上工資卡流水或個人所得稅證明）到中心查詢，查詢完額度后在中心領(lǐng)取申請表和明白卡,，過戶后根據(jù)明白卡提示備齊材料申請,。

提前還款時間為每月的1-19號的工作日，先到中心計劃財務(wù)科提出申請,，再到委托銀行辦理扣款手續(xù),，當(dāng)日申請當(dāng)日辦結(jié)。

17樓網(wǎng)友【海王星滿】提問

在芝罘區(qū)和萊山區(qū)買房公積金貸款是到哪里辦理,？

解答：

如購買新建商品房應(yīng)在樓盤備案的公積金中心申請,；六區(qū)內(nèi)的繳存職工在六區(qū)內(nèi)購買二手房的，應(yīng)在繳存地公積金中心申請,。

22樓網(wǎng)友【alan】提問
我父親名下有套房子,，我自己沒有,，我想買我父親的房子，我跟父親戶口本在一個上面,，請問我可以公積金貸款買我父親的房子么,？都有哪些費用？
解答：
如您已年滿十八周歲,，可以辦理買賣手續(xù),。只要滿足公積金貸款的條件，就可以公積金貸款,，具體可以看看這個帖子,。2015煙臺買房知識大匯總之--公積金貸款（含新政、辦理流程,、如何提取,、商轉(zhuǎn)公等）http://xckxqm.com/thread-6433215-1-1.html
買賣手續(xù)費6元/平方米，登記費80元/套,。需繳納的稅請咨詢煙臺市地稅局,。

浮云漂

煙臺開始實行了嗎

xiaojun_2

征信有問題，問了四家銀行說可以貸款,，一家說不行,，一家說不一定。現(xiàn)在要簽購房合同,，就怕一旦貸不下來開發(fā)商按合同扣違約金,。不知道怎么辦。求房博士支招,。

云翊

二手房過戶,，查檔材料交上去了，告知三個工作日后去完稅,，那么我交稅前如何得知查檔有沒有問題呢,？還是說如果有問題就無法交稅了，現(xiàn)在就是搞不明白我如何得知查檔結(jié)果,？

羅杰25

房博士,，我看好了一套房子，現(xiàn)在都是已備案還沒辦房產(chǎn)證,，房主說他負責(zé)去房管局撤備案,，以后我們再和開發(fā)商簽訂新合同。有這樣操作過的朋友么,？這樣交易以后會不會影響以后辦房產(chǎn)證,？

煙臺房博士

xiaojun_2 發(fā)表于 2015-6-3 14:09
征信有問題，問了四家銀行說可以貸款，一家說不行,，一家說不一定�,，F(xiàn)在要簽購房合同，就怕一旦貸不下來開發(fā) ...

正常的情況下,，征信通不過,，銀行是不會給你辦理貸款的，但是,，如果引入擔(dān)保公司或擔(dān)保人的話,，部分銀行就有可能可以辦理，不過國有大銀行就很難說了�,，F(xiàn)在開發(fā)商都是和銀行合作,，你提前問一下是在哪一家銀行貸款，然后再去這家銀行咨詢,。

煙臺房博士

云翊 發(fā)表于 2015-6-3 14:27
二手房過戶,，查檔材料交上去了，告知三個工作日后去完稅,，那么我交稅前如何得知查檔有沒有問題呢,？還是說如 ...

一般來說，無法過戶的原因就是房產(chǎn)被抵押查封,，下次去的話你可以先問一下查檔結(jié)果再交稅,；交了稅以后如果有問題，可以申請退稅,，但是要扣除小部分手續(xù)費,；所以綜上,，你不放心的話可以先問一下查檔結(jié)果,，但是一般來說沒問題的。

煙臺房博士

羅杰25 發(fā)表于 2015-6-3 15:15
房博士,，我看好了一套房子,，現(xiàn)在都是已備案還沒辦房產(chǎn)證，房主說他負責(zé)去房管局撤備案,，以后我們再和開發(fā)商 ...

只要開發(fā)商同意幫你們辦理撤消和備案,，還是可行的。先辦理撤銷,，然后和你重新簽訂購房合同,，然后去給你備案，以后辦的房證就是你的,。一般開發(fā)商都會要些好處的,，這個賣房的人協(xié)調(diào)開發(fā)商方面。

jiaojiao

你好房博士，我是外地的,，如何在高新區(qū)貸款買房,？買房后就能落戶嗎？

流氓我一生

你好,，我現(xiàn)在是開發(fā)區(qū)的集體戶,，在芝罘區(qū)幸福買了房，由于是新房,，房產(chǎn)證還沒辦出來,，請問怎么辦理落戶，需要什么材料,？

煙臺房博士

jiaojiao 發(fā)表于 2015-6-5 09:40
你好房博士,，我是外地的，如何在高新區(qū)貸款買房,？買房后就能落戶嗎,？

外地人在煙臺買房，需要在煙臺交夠一年的社保,，一般沒有交夠一年的社保,，銀行不給辦理貸款。關(guān)于落戶問題,，芝罘區(qū)和福山區(qū)作為試點,對于在房產(chǎn)部門已經(jīng)備案,、各項手續(xù)齊全的開發(fā)商,房產(chǎn)證尚未辦理出來的小區(qū),可以持購房合同、發(fā)票,、房屋登記證明,、物業(yè)開具的居住證等證件來落戶。但其他區(qū)必須有房產(chǎn)證才可以落戶,。

煙臺房博士

流氓我一生 發(fā)表于 2015-6-5 09:41
你好,，我現(xiàn)在是開發(fā)區(qū)的集體戶，在芝罘區(qū)幸福買了房,，由于是新房,，房產(chǎn)證還沒辦出來，請問怎么辦理落戶,，需 ...

暫時無法辦理房證,，需持購房合同落戶，該房屋如已具備落戶條件后,，可持網(wǎng)簽購房合同,、房產(chǎn)交易中心辦理的《房屋預(yù)告登記證明》(或備案回執(zhí))、購房發(fā)票申請區(qū)外遷入戶口,。還需要原來戶口本和身份證的復(fù)印件,，到買房所屬派出所申請,。

tgb

本人11年利用公積金貸款16萬，目前想另購一處房產(chǎn),，想把首次貸款還清再次貸款,，不知可不可以？另外,，如果不還清貸款,，能不能再次貸款？

思無涯

公積金貸款需要的個人銀行征信有期限嗎,？

籬笆

二手房公積金貸款最多也能貸45萬么,？
另外，我一套房的公積金想提前還清,，只需帶身份證和還款的銀行卡去公積金財會中心么,？那些合同不需要？

海王星滿

在芝罘區(qū)和萊山區(qū)買房公積金貸款是到哪里辦理,？

煙臺房博士

tgb 發(fā)表于 2015-6-5 10:23
本人11年利用公積金貸款16萬,，目前想另購一處房產(chǎn)，想把首次貸款還清再次貸款,，不知可不可以,？另外，如果不 ...

需還清第一筆公積金貸款后才能申請第二次公積金貸款,。

煙臺房博士

思無涯 發(fā)表于 2015-6-5 10:24
公積金貸款需要的個人銀行征信有期限嗎,？

審批時征信報告的出具時間不得超過一個月，超過時限的需重新出具,。

煙臺房博士

籬笆 發(fā)表于 2015-6-5 10:24
二手房公積金貸款最多也能貸45萬么,？
另外，我一套房的公積金想提前還清,，只需帶身份證和還款的銀行卡去公 ...

貸款最高上限為45萬元,。實際可貸款額度需借款人持夫妻雙方身份證、婚姻證明,、實際收入證明（半年以上工資卡流水或個人所得稅證明）到中心查詢,，查詢完額度后在中心領(lǐng)取申請表和明白卡，過戶后根據(jù)明白卡提示備齊材料申請,。
提前還款時間為每月的1-19號的工作日，先到中心計劃財務(wù)科提出申請,，再到委托銀行辦理扣款手續(xù),，當(dāng)日申請當(dāng)日辦結(jié)。

煙臺房博士

海王星滿 發(fā)表于 2015-6-5 10:25
在芝罘區(qū)和萊山區(qū)買房公積金貸款是到哪里辦理,？

如購買新建商品房應(yīng)在樓盤備案的公積金中心申請,；六區(qū)內(nèi)的繳存職工在六區(qū)內(nèi)購買二手房的，應(yīng)在繳存地公積金中心申請。