住建部:支持商品房轉(zhuǎn)為安置房 有效利用存量房

fztzl

sx3wudi 發(fā)表于 2015-1-28 14:30
我不知道我的理論神奇在哪里？毓璜頂和勝利路釘子戶多,，但是由于ZF態(tài)度堅決,，反而是改造最快的,。這個跟政 ...

當(dāng)然,，政策的好壞當(dāng)然會左右拆遷難度。勝利路拆遷一點也不快,，已經(jīng)超出預(yù)定的交房時間快半年了,。

sx3wudi

fztzl 發(fā)表于 2015-1-28 14:56
當(dāng)然,，政策的好壞當(dāng)然會左右拆遷難度,。勝利路拆遷一點也不快，已經(jīng)超出預(yù)定的交房時間快半年了,。

你得看跟什么比,？同等時間內(nèi)，市里的拆遷這算快的了,。這幾年拆遷速度也就萬達和毓璜頂快了,。你看看市里其他的，有一個比他倆快的嗎,？看看北馬路從東到西,、再看看白石路片區(qū)，拆遷補償政策左右的不是很大,，重要的是看ZF的決心,。拆遷的沒有不覺得自己吃虧的，但是不拆就是最大的吃虧,，看看前進路吧,，腸子悔青了不？現(xiàn)在市里需要拆遷的地方多著了,，不愁沒有不愿意的,。

sx3wudi

版主，說了這么多，你也來說兩句吧,。陳政高部長已經(jīng)來煙臺調(diào)研了,。@mikewolf13

mikewolf13

sx3wudi 發(fā)表于 2015-1-28 15:40
版主，說了這么多,，你也來說兩句吧,。陳政高部長已經(jīng)來煙臺調(diào)研了。@mikewolf13

我贊成你的觀點   其實你們幾個的觀點都是一致的  并不沖突


現(xiàn)在房地產(chǎn)市場面臨兩個問題  

1.庫存高企
2.需求相對不足   

這兩條實際上都和   供求關(guān)系  信貸和政策有很大的關(guān)系



我認為上層出臺這個政策的本意是   利用一部分存量房作為安置房和保障房   從短期內(nèi)迅速消化一部分庫存     使供求關(guān)系得到一定的改善   從而起到穩(wěn)定房價的作用   

從長期看   
1.控制土地出讓速度  減少供應(yīng)量  
2.加快棚戶區(qū)改造  繼續(xù)城市化進程   人為的制造需求   
從而保證房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展   



目前看   經(jīng)濟高速增長期已過   如果調(diào)控不出什么大方向的問題的話   房地產(chǎn)市場也會進入平穩(wěn)發(fā)展期  不會再有前十年的增長速度了   最近出臺了繳納三個月的公積金    就可以提取用于支付房租   可能會造成租金一定程度的上漲


房價穩(wěn)定或小幅上漲+租金上漲=租售比進一步合理

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-1-28 12:24
關(guān)于拆遷我要提醒一下,，回購的房子位置,、配套一般會是不打理想的，拆遷戶的一般不會選擇這樣的樓盤,。而且 ...

是的  回購的房子一般位置比較偏


但是可以采取增大補償面積的辦法   


比如原地回遷1:1.3    異地回遷1:2的辦法   甚至1:2.5

yththt

sx3wudi 發(fā)表于 2015-1-28 15:19
你得看跟什么比,？同等時間內(nèi)，市里的拆遷這算快的了,。這幾年拆遷速度也就萬達和毓璜頂快了,。你看看市里其 ...

話題越說越遠，談到拆遷了,。這個議題能不能實行還不一定呢,，呵呵。
關(guān)于拆遷,，我覺得這個問題要一分為二的講,，從個人方面說著重要明白一個詞“國家利益”，就像戰(zhàn)爭,，對一個戰(zhàn)士來說明知有犧牲的危險,，但為了國家的總體利益他必須放棄小我，沖鋒而上,。煙臺引入了大悅城和萬達兩個項目,，對煙臺就是機遇，但有時限性,，開發(fā)方立項,、資金投入了，他們不會無限期的等待,。拆遷方案大部分人能接受了,，如果是我也能接受，即便有特殊情況可以交流溝通解決,，實在解決不了,，那就要遵循“國家利益至上”的原則了。

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2015-1-28 19:37
是的  回購的房子一般位置比較偏

不知你是什么觀點,，我覺得回購這個事可執(zhí)行度不高,，不好操作,，一般是運作不起來。

首先是煙臺現(xiàn)在的政策只提供廉租房,，回購購房資金從何來,？沒有盈利，就沒人來投資,。
二是即便是按照經(jīng)濟適用房出售,，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也是問題，打個比方一個樓盤先期5000元每平購買的是商品房,，后期4000元購買的是福利性質(zhì),。先期購買的業(yè)主什么感覺？開發(fā)商以后還開不開發(fā)樓盤了,。
還有經(jīng)濟適用房的土地可以無償使用,，而拍賣的土地蓋的房子就決定房價不能便宜了。
等等

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-1-28 20:22
不知你是什么觀點,，我覺得回購這個事可執(zhí)行度不高,，不好操作，一般是運作不起來,。

首先是煙臺現(xiàn)在的政 ...

比如南洪街拆遷   由開發(fā)商出資購買相對偏僻的樓盤的商品房用以安置原住民

開發(fā)商建設(shè)的原來用于回遷的那部分商品房就可以高價出售


這么做短期可以增加一定的需求    達到去庫存的目的   因為拆遷后建設(shè)的商品房需要幾年的時間才能形成供應(yīng)量  在這幾年里zf通過減少土地出讓等政策   可以讓供求關(guān)系趨于平衡    達到穩(wěn)定發(fā)展的目的



實際上以前也在這么做  異地安置可以選拆遷辦手里的二手房和新房    只是數(shù)量不太大   也沒有明確的政策支持

fztzl

mikewolf13 發(fā)表于 2015-1-28 21:29
比如南洪街拆遷   由開發(fā)商出資購買相對偏僻的樓盤的商品房用以安置原住民

開發(fā)商建設(shè)的原來用于回遷 ...

對于土著人來講,，不回遷是最痛苦的事情,，特別是對于在一個地方住了好幾十年的老人來說,。如果安置點在相對不遠的地方還可以考慮，如果太遠了都不愛意走,，拆遷難度也會加大,。拆遷的難度是大還是小拆遷政策本身給老百姓的實惠起了至關(guān)重要的作用。以后拆遷會越來越難了,，而且風(fēng)險也加大了,。

sx3wudi

拆遷的過程就是一個講價的過程。不回遷的肯定吃虧,，這也是沒有異議的,。至于說這個政策，ZF肯定是愿意的,，既消化了高庫存,，也能賺錢，還能發(fā)展經(jīng)濟,。只不過說白了是讓本地居民消化庫存,。例如目前經(jīng)倫街和所城里已經(jīng)確定不回遷。至于安置的房價只不過是個數(shù)字游戲而已,，開發(fā)商能消化不良庫存回收資金肯定是樂意的,。

sx3wudi

fztzl 發(fā)表于 2015-1-29 11:07
對于土著人來講,，不回遷是最痛苦的事情，特別是對于在一個地方住了好幾十年的老人來說,。如果安置點在相對 ...

我還是那句話,，老人的問題永遠最難解決。永遠不可能讓老人滿意了,�,；剡w的話老人說自己等不起，異地的話老人說有感情,。一味的迎合沒有用,。釘子戶最后大部分都是老人。

fztzl

sx3wudi 發(fā)表于 2015-1-29 11:28
我還是那句話,，老人的問題永遠最難解決,。永遠不可能讓老人滿意了�,；剡w的話老人說自己等不起,，異地的話老 ...

煙臺山、北馬路的拆遷涉及的拆遷戶大都是本土的老人而且也不回遷,，這難度可想而知,。所以只能拖了，等,，難以繼續(xù)下去,。拆遷難度大了只能擱置，各種時間成本都消耗了,。

sx3wudi

fztzl 發(fā)表于 2015-1-29 12:06
煙臺山,、北馬路的拆遷涉及的拆遷戶大都是本土的老人而且也不回遷，這難度可想而知,。所以只能拖了,，等，難 ...

拆遷就是講價問題,，陽光100,、大廟、慎禮倒是回遷,，一樣有釘子戶,。其實就經(jīng)倫街來說，那里目前大部分人都知道不回遷,，但是都希望拆遷,，以前好多異地安置的都沒有在明面上進行就是了。不管有多少困難,，總要拆遷,。不拆遷改變北馬路兩邊的風(fēng)貌就無法推進基礎(chǔ)建設(shè),，一下火車站和船行都是破破爛爛的樓，沒有都市化氣息,，就吸引不了外地人,。吸引不了外地人的話，指望煙臺自己的生育率,，人只會越來越少,。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-1-28 20:22
不知你是什么觀點，我覺得回購這個事可執(zhí)行度不高,，不好操作,，一般是運作不起來。

首先是煙臺現(xiàn)在的政 ...

以前也有私下異地安置   這次只不過出臺了指導(dǎo)意見    以后可以光明正大的做了


這個政策肯定是對去庫存有一定的作用   目前商品房短期內(nèi)看  總體肯定是過剩的   需要政府引導(dǎo)盡快消化庫存


所有的保障性質(zhì)的住房   政府都沒有出過一分錢    最終都是購買商品房的消費者承擔(dān)的

這個政策   回購資金可以由承接拆遷的開發(fā)商出   拆市中心50平   補償郊區(qū)100平   不直接跟拆遷戶發(fā)生現(xiàn)金關(guān)系    只有安置關(guān)系   避免購買商品房業(yè)主的攀比心理

同時這么做   拆遷地所有的房子都由開發(fā)商說了算   可以定位為高端    避免高價商品房業(yè)主與回遷戶居住在一個小區(qū)的尷尬局面    萬達就是一個典型的例子

mikewolf13

sx3wudi 發(fā)表于 2015-1-29 13:12
拆遷就是講價問題,，陽光100,、大廟、慎禮倒是回遷,，一樣有釘子戶,。其實就經(jīng)倫街來說，那里目前大部分人都 ...

不僅僅是北馬路沿線啊    南大街沿線是臉面    一樣破破爛爛的


不過按照目前這種形式   拆遷會越來越難   政府再不想點辦法   煙臺的城市競爭力會越來越差

魏園盆景

拆遷區(qū)片分三種人就拿南洪街拆遷為例：
第一種人：住夠了南洪街目前臟亂差的環(huán)境,，需要到異地安置的住戶,。
第二種人：住夠了小房子以拆遷為目的，原地回遷大面積房子來居住,。
第三種人：在南洪街買的投資房,，拆遷了原地回遷換取房子用來出租的。
總體來講,，拆遷會隨著以上三種人需求目的不同來分流,。
至于異地安置ZF的意圖肯定是好的,，就看怎么實施了,。或者說以上三種人那種人會響應(yīng)ZF的異地安置政策罷了,。

sx3wudi

mikewolf13 發(fā)表于 2015-1-31 22:01
不僅僅是北馬路沿線啊    南大街沿線是臉面    一樣破破爛爛的

呵呵,，南大街不錯了，都讓銀都拆的差不多了,。煙臺的領(lǐng)導(dǎo)太聽話,，需要點魄力。連幾個釘子戶都收拾不了的話,，那就沒啥大發(fā)展,。陳部長不就是號稱棚改省長的嗎？藍天百腦匯因為個蘭州拉面就擱置了,，一年能賣幾碗拉面,？恒隆因為個招待所走人了,，孰輕孰重，明擺著的,。實在是想不通,。拆遷戶是要照顧，但是指望拆遷發(fā)財?shù)尼斪討�,，個人認為沒必要太手軟,。

fztzl

sx3wudi 發(fā)表于 2015-2-4 16:18
呵呵，南大街不錯了,，都讓銀都拆的差不多了,。煙臺的領(lǐng)導(dǎo)太聽話，需要點魄力,。連幾個釘子戶都收拾不了的話 ...

碰上幾個刁民尋死覓活的,，又是上訪省里北京的，現(xiàn)在這個時候哪個領(lǐng)導(dǎo)敢輕易拿下釘子戶,？

mikewolf13

sx3wudi 發(fā)表于 2015-2-4 16:18
呵呵,，南大街不錯了，都讓銀都拆的差不多了,。煙臺的領(lǐng)導(dǎo)太聽話,，需要點魄力。連幾個釘子戶都收拾不了的話 ...

恩   個人利益要服從集體利益   在這么下去  煙臺會被青島拉的越來越遠   后面的威海又在奮起直直追

sx3wudi

fztzl 發(fā)表于 2015-2-4 16:41
碰上幾個刁民尋死覓活的,，又是上訪省里北京的,，現(xiàn)在這個時候哪個領(lǐng)導(dǎo)敢輕易拿下釘子戶？

我用事實說話,。就以前出現(xiàn)的拆遷**,、自殺的都是因為強拆。只要不出人命,，看著弄唄,。至于說上訪的就更別提了。大馬路的,、勝利路的以及其他我不知道的,，都上訪幾年了？有用嗎,？拆遷除非出人命或者威脅到公眾安全的類似于艾滋病拆遷隊,，否則我沒有看到過哪個官員因為拆遷而被處理的。因為領(lǐng)導(dǎo)也知道,，拆遷利大于弊,。尤其這個時候，更要發(fā)展經(jīng)濟,。你看咱們煙臺的領(lǐng)導(dǎo),，孫來了也就5年,，直接就高升了。其他升遷的官員肯定是因為經(jīng)濟發(fā)展的好,。