技術(shù)貼告訴你們買哪家開發(fā)商的房子和怎么選房子

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你們還真是熱情啊,，這么關(guān)注房地產(chǎn),？

紅鱗加吉

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話接上回,，談到房地產(chǎn)行業(yè)的融資,，開始以恒大為例,，恒大的前期的融資和操盤模式我這里引用新浪和搜狐財經(jīng)的文章和數(shù)據(jù),。恒大2016年業(yè)績發(fā)布會上,，截止去年年末,，公司現(xiàn)金余額3043億元，同比增85.5%,，總借款5350.7億元,，同比增80.2%；融資成本7.78%,，同比降0.64%,。公司去年實(shí)現(xiàn)凈利潤176.2億元人民幣，較2015年上升1.6%,；凈利潤率8.3%,，降4.7%；毛利從2015年的374.1億元上升58.8%至594.2億元,；毛利率28.1%

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忘記補(bǔ)充,，2016年，恒大營業(yè)性收入3700多億,，懂財務(wù)的可以自己算出很多數(shù)據(jù)和信息的呵呵

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如果確實(shí)對地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)不懂,，有興趣的人可以參照同行業(yè)的萬科和其他上市中字頭的地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)做對比分析

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對于從事過審計和財務(wù)能力高級別人員，可以進(jìn)行財務(wù)數(shù)據(jù)逆向還原來分析

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截至到2016年12月31日,，萬科持有的現(xiàn)金由2015年末的人民幣531.8億元增加到人民幣870.3億元,，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期負(fù)債人民幣433.5億元。截止報告期末,，萬科有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主,。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計人民幣433.5億元,，占比為33.6%,；一年以上有息負(fù)債人民幣855.1億元，占比為66.4%,。從利率類型來看,，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比44.1%,，浮動利率負(fù)債占比55.9%,。有抵押的有息負(fù)債人民幣19.9億元，占總體有息負(fù)債的1.6%,。從融資對象來看,，銀行借款占比為58.6%，應(yīng)付債券占比為24.5%,，其他借款占比為16.9%,。

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方便大家簡單認(rèn)清恒大碧桂園之類企業(yè)融資成本高,，咱們做個小學(xué)數(shù)學(xué)應(yīng)用題吧,，融資規(guī)模放在100億到300億，借用兩家的公布指標(biāo)進(jìn)行計算,。恒大公布總借款5350億，平均融資成本7.78%(實(shí)際應(yīng)該在9%大10%,，公布數(shù)據(jù)都是財務(wù)美化后的嘿嘿),，也就是說每年利息支出最低416.23億.高到535億之間.而同期銀行利率4,3左右，如果全部正規(guī)銀行融資大約在230億左右的利息支出,。貌似數(shù)據(jù)只差了200億左右的利息支出,，那么我請問你們一個簡單問題，恒大多出來的200億利息,，借的是多高利息的資金,，能將5350億整體提升到7,78的成本

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之所以放萬科的數(shù)據(jù),，從融資對象來看,，銀行借款占比為58.6%，應(yīng)付債券占比為24.5%,，其他借款占比為16.9%,。在財務(wù)借款中的高利息資金基本就是所謂的其他借款，財務(wù)人員都懂得,，其他借款,，其他支出，這類不好說明白不好交代的東西,，給個統(tǒng)一稱呼做收支平衡和賬目調(diào)整和對沖的工具罷了,。

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敢肯定的是,，這類高利息資金規(guī)模在借款比例中規(guī)模極大，實(shí)際在13個點(diǎn)以上到16個點(diǎn)之間,，這個數(shù)據(jù)區(qū)間基本接近國家法律關(guān)于高利貸標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,。嘿嘿，所以說,，買廣東三虎的房子的人,，你們天然是背著接近高利貸的成本去的

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說完融資，我們來說廣東三虎買地方式和買地的成本吧,，除了在廣東本省,，三虎很難介入其他省份的土地一級開發(fā)中，一般是吃殘渣和邊緣化區(qū)域項目,，為什么這么大的地產(chǎn)公司只能吃渣呢，國家規(guī)定不允許空地買賣和空地轉(zhuǎn)讓,，但是沒規(guī)定公司不得買賣,，一級土地開發(fā)中，頂級玩家有協(xié)助政府快速開發(fā)和提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模,，快速改善民生的責(zé)任,，但是資源有限，很難一手托起整個城市發(fā)展,，所以會將各個地塊劃分注入不同的公司,，再賣給恒大之流，頂級玩家之間一般互相合作參股,，共同開發(fā),，邊角和殘渣的地塊賣給廣東三虎之流，收攏資金,。忘記說了,，龍湖，招商地產(chǎn)等也是頂級玩家群體

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社會上有種論調(diào),，央企和國企要退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,，要主業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)剝離，表面看公平公正,，符合市場化經(jīng)濟(jì)邏輯,，但是背后的鼓吹者是一群什么人？鼓吹這論調(diào)的目的和后續(xù)利益,，你們自己想,。房地產(chǎn)不僅是重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，也是重要的民生領(lǐng)域,，沒有國家和大型央企作為中流砥柱的壓制,，你們指望唯利是圖民營地產(chǎn)資本家給你們建造廉價的住宅,？

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不管民營地產(chǎn)做的再大，獲取土地的方式無非招拍掛和收購兩條路,，至于和頂級玩家合作,，說實(shí)話，人家看不上他,，在招拍掛和收購兩條路上,，收購的權(quán)重比例大于招拍掛（招拍掛就是吃頂級玩家的殘渣居多，收購可以撿漏,，但收購的方式和成本會高出正常土地價格20%以上,，這部分土地溢價收購成本，也是需要房主你買單的呦）

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問題來了,，大家都持平的情況下,，你的融資成本有一大部分接近高利貸，你的土地購買價格虛高,，你又要和同行業(yè)保持利潤接近,，能做文章的只有項目本身了。設(shè)計方面,，提高容積率,，減少綠化，多建房子,，提高人口密度,，同樣地塊，簡單概括別人建20萬平米,，你建設(shè)30萬平米,，別人一個盒子塞一個人，三虎塞2個人來均攤成本,。再反饋出來的就是房屋質(zhì)量問題,。頂級玩家的房子或許會有個案處理的不好，但是不會是大面積問題,，頂級玩家為了節(jié)約成本,，一般會有長期固定合作的建筑商，比如中鐵中建,，首開等,，本身就自帶建筑商屬性，承攬國家大型建設(shè)項目,，所以嘍,，做個小房地產(chǎn)，灑灑水的事。廣東三虎之類的,，為了迎合各地政府需求,，融資交易和關(guān)聯(lián)交易，簡單說,，誰權(quán)勢大,，誰錢多，誰拳頭大,，基本可以把三虎的項目擺成十八班姿勢

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書接上回,，在建設(shè)環(huán)節(jié)中，三虎項目的層層轉(zhuǎn)包,，各方利益大戰(zhàn)就可想而知,，房主覺得是一個統(tǒng)一有效的體系下出來的產(chǎn)品質(zhì)量好還是一片混亂下湊出來的產(chǎn)品質(zhì)量好。我不會說民營地產(chǎn)項目質(zhì)量不好,，但你的買對了不是,，還的看運(yùn)氣，但是說實(shí)話,，這個中獎率太低了,。一個項目碰上負(fù)責(zé)任的設(shè)計，負(fù)責(zé)任的項目經(jīng)理,，負(fù)責(zé)任的監(jiān)理，負(fù)責(zé)的住建監(jiān)管官員,，負(fù)責(zé)任的建筑商,，從細(xì)節(jié)講，負(fù)責(zé)任的技術(shù)工人,，負(fù)責(zé)任的混凝土供應(yīng)商和足夠標(biāo)號的鋼材,，每一個環(huán)節(jié)都可遇不可求。

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連廣東三虎這種大地產(chǎn)商都無法完全保證自己的產(chǎn)品質(zhì)量,，各地民營中小地產(chǎn)商的產(chǎn)品質(zhì)量和資金狀況,，我就懶的說了，不過后續(xù)會特意關(guān)于海信,，海爾,，綠葉，萬華這種地方大企業(yè)的項目解說,，不算捧臭腳,，畢竟這一群體在地產(chǎn)領(lǐng)域的作用還是積極向上的，不過受益群體較少,，如果這類企業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)能快速發(fā)展起來,，找到自己正確規(guī)劃路線，聯(lián)手央企,，房地產(chǎn)領(lǐng)域就基本沒有廣東三虎什么事了

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大家不要著急,，現(xiàn)在只是先講膚淺的東西,，慢慢會把銀行，金融財團(tuán),，基金公司,，小貸公司公司，上市公司財務(wù)投資,，房地產(chǎn)融資之間的財務(wù)關(guān)系剝洋蔥一樣,，讓你們明白，在廣東三虎吸血的背后,，是有著怎樣龐大一個吸血群體,，房地產(chǎn)是這個吸血口的終端。不明真相的群眾一直以為是土地價格推高房價,，土地價格加政府財稅收入的權(quán)重,，均攤到你的購房總價款中，一般只有兩成左右,，為什么國家探索共用產(chǎn)權(quán)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造,，實(shí)在是被這些尾大不掉，損公肥私的民營大地產(chǎn)企業(yè)逼的沒有退路,，國家也有難處,，不好直接從銀行金融系統(tǒng)動刀，金融動蕩,，整體損失更大,，也不能從證券市場和上市公司動手，損傷實(shí)體經(jīng)濟(jì),，唯一能控制只有探索新的土地開發(fā)模式來控制這些貪婪的吸血鬼

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前有倒下的大連實(shí)德,，緊接著恒大110多億向國家繳納幫助貴州扶貧。你們以為吸血鬼們會真的好心去做善事,。買命錢罷了,，這種支出，也會均攤到你們的購房成本中的,，在你們抱怨高房價,，抱怨國家各部委不作為的同時，是你們?nèi)�體房主替這些吸血鬼交了買命錢,。獲得喘息的吸血鬼,，會不反撲你們，在你們身上加房價,，撈回來么

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扯了那么多,，回歸正題，怎么選房子吧，這是個復(fù)雜命題,，每個購房人的需求,，資金情況，家庭情況,，收入情況,，生活方式和人際朋友圈都不相同，都會影響自己的選擇,，我只能提供一個系統(tǒng)化模式化的參考方式和思維方式,，輔助你們自己做決定，畢竟房子是你們自己住的,，自己的財富,，別人都只是過客，買房子就像找老婆,，舒服不舒服,，只有你自己知道的拉

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什么多套房，投資改善的選型,，我沒興趣講,，憑良心說，我巴不得你們買些爛房子砸在手里,。我著重講年輕剛需的選房模式標(biāo)準(zhǔn),，畢竟我也走過那段路，也有資格講講經(jīng)歷（抱歉,，我們小區(qū)都賣光了,，我也不告訴你們什么小區(qū)哈哈，周邊公立幼兒園到重點(diǎn)小學(xué),，初中,，高中,，以及頂級的商業(yè)配套都有,，感慨的是工作了10多年，不如買了一套房子獲利高）