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樓主: 心眼看騙局
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技術(shù)貼告訴你們買哪家開發(fā)商的房子和怎么選房子

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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-11 21:24 | 只看該作者 | 來自山東
你們還真是熱情啊,,這么關(guān)注房地產(chǎn)?
     
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發(fā)表于 2018-3-11 21:30 煙臺(tái)論壇手機(jī)版 | 只看該作者 | 來自山東

     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-11 21:45 | 只看該作者 | 來自山東
話接上回,,談到房地產(chǎn)行業(yè)的融資,,開始以恒大為例,恒大的前期的融資和操盤模式我這里引用新浪和搜狐財(cái)經(jīng)的文章和數(shù)據(jù),。恒大2016年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,,截止去年年末,公司現(xiàn)金余額3043億元,,同比增85.5%,,總借款5350.7億元,同比增80.2%,;融資成本7.78%,,同比降0.64%。公司去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)176.2億元人民幣,,較2015年上升1.6%,;凈利潤(rùn)率8.3%,降4.7%,;毛利從2015年的374.1億元上升58.8%至594.2億元,;毛利率28.1%
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-11 21:48 | 只看該作者 | 來自山東
忘記補(bǔ)充,2016年,,恒大營(yíng)業(yè)性收入3700多億,,懂財(cái)務(wù)的可以自己算出很多數(shù)據(jù)和信息的呵呵
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-11 21:50 | 只看該作者 | 來自山東
如果確實(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)不懂,有興趣的人可以參照同行業(yè)的萬科和其他上市中字頭的地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做對(duì)比分析
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-11 21:51 | 只看該作者 | 來自山東
對(duì)于從事過審計(jì)和財(cái)務(wù)能力高級(jí)別人員,,可以進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)逆向還原來分析
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-11 21:59 | 只看該作者 | 來自山東
截至到2016年12月31日,,萬科持有的現(xiàn)金由2015年末的人民幣531.8億元增加到人民幣870.3億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債人民幣433.5億元,。截止報(bào)告期末,,萬科有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中,短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣433.5億元,,占比為33.6%,;一年以上有息負(fù)債人民幣855.1億元,占比為66.4%,。從利率類型來看,,有息負(fù)債中,固定利率負(fù)債占比44.1%,,浮動(dòng)利率負(fù)債占比55.9%,。有抵押的有息負(fù)債人民幣19.9億元,占總體有息負(fù)債的1.6%,。從融資對(duì)象來看,,銀行借款占比為58.6%,應(yīng)付債券占比為24.5%,,其他借款占比為16.9%,。
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 07:47 | 只看該作者 | 來自山東
方便大家簡(jiǎn)單認(rèn)清恒大碧桂園之類企業(yè)融資成本高,咱們做個(gè)小學(xué)數(shù)學(xué)應(yīng)用題吧,,融資規(guī)模放在100億到300億,,借用兩家的公布指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。恒大公布總借款5350億,,平均融資成本7.78%(實(shí)際應(yīng)該在9%大10%,,公布數(shù)據(jù)都是財(cái)務(wù)美化后的嘿嘿),也就是說每年利息支出最低416.23億.高到535億之間.而同期銀行利率4,3左右,,如果全部正規(guī)銀行融資大約在230億左右的利息支出,。貌似數(shù)據(jù)只差了200億左右的利息支出,那么我請(qǐng)問你們一個(gè)簡(jiǎn)單問題,,恒大多出來的200億利息,,借的是多高利息的資金,能將5350億整體提升到7,78的成本
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 07:53 | 只看該作者 | 來自山東
之所以放萬科的數(shù)據(jù),,從融資對(duì)象來看,,銀行借款占比為58.6%,應(yīng)付債券占比為24.5%,,其他借款占比為16.9%,。在財(cái)務(wù)借款中的高利息資金基本就是所謂的其他借款,財(cái)務(wù)人員都懂得,,其他借款,,其他支出,這類不好說明白不好交代的東西,,給個(gè)統(tǒng)一稱呼做收支平衡和賬目調(diào)整和對(duì)沖的工具罷了,。
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 07:58 | 只看該作者 | 來自山東
敢肯定的是,,這類高利息資金規(guī)模在借款比例中規(guī)模極大,實(shí)際在13個(gè)點(diǎn)以上到16個(gè)點(diǎn)之間,,這個(gè)數(shù)據(jù)區(qū)間基本接近國(guó)家法律關(guān)于高利貸標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,。嘿嘿,所以說,,買廣東三虎的房子的人,,你們天然是背著接近高利貸的成本去的
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 08:10 | 只看該作者 | 來自山東
說完融資,我們來說廣東三虎買地方式和買地的成本吧,,除了在廣東本省,,三虎很難介入其他省份的土地一級(jí)開發(fā)中,一般是吃殘?jiān)瓦吘壔瘏^(qū)域項(xiàng)目,,為什么這么大的地產(chǎn)公司只能吃渣呢,,國(guó)家規(guī)定不允許空地買賣和空地轉(zhuǎn)讓,但是沒規(guī)定公司不得買賣,,一級(jí)土地開發(fā)中,,頂級(jí)玩家有協(xié)助政府快速開發(fā)和提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模,快速改善民生的責(zé)任,,但是資源有限,很難一手托起整個(gè)城市發(fā)展,,所以會(huì)將各個(gè)地塊劃分注入不同的公司,,再賣給恒大之流,頂級(jí)玩家之間一般互相合作參股,,共同開發(fā),,邊角和殘?jiān)牡貕K賣給廣東三虎之流,收攏資金,。忘記說了,,龍湖,招商地產(chǎn)等也是頂級(jí)玩家群體
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 08:15 | 只看該作者 | 來自山東
社會(huì)上有種論調(diào),,央企和國(guó)企要退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,,要主業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)剝離,表面看公平公正,,符合市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)邏輯,,但是背后的鼓吹者是一群什么人?鼓吹這論調(diào)的目的和后續(xù)利益,,你們自己想,。房地產(chǎn)不僅是重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,也是重要的民生領(lǐng)域,,沒有國(guó)家和大型央企作為中流砥柱的壓制,,你們指望唯利是圖民營(yíng)地產(chǎn)資本家給你們建造廉價(jià)的住宅,?
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 08:19 | 只看該作者 | 來自山東
不管民營(yíng)地產(chǎn)做的再大,獲取土地的方式無非招拍掛和收購兩條路,,至于和頂級(jí)玩家合作,,說實(shí)話,人家看不上他,,在招拍掛和收購兩條路上,,收購的權(quán)重比例大于招拍掛(招拍掛就是吃頂級(jí)玩家的殘?jiān)佣啵召徔梢該炻�,,但收購的方式和成本�?huì)高出正常土地價(jià)格20%以上,,這部分土地溢價(jià)收購成本,也是需要房主你買單的呦)
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 08:32 | 只看該作者 | 來自山東
問題來了,,大家都持平的情況下,,你的融資成本有一大部分接近高利貸,你的土地購買價(jià)格虛高,,你又要和同行業(yè)保持利潤(rùn)接近,,能做文章的只有項(xiàng)目本身了。設(shè)計(jì)方面,,提高容積率,,減少綠化,多建房子,,提高人口密度,,同樣地塊,簡(jiǎn)單概括別人建20萬平米,,你建設(shè)30萬平米,,別人一個(gè)盒子塞一個(gè)人,三虎塞2個(gè)人來均攤成本,。再反饋出來的就是房屋質(zhì)量問題,。頂級(jí)玩家的房子或許會(huì)有個(gè)案處理的不好,但是不會(huì)是大面積問題,,頂級(jí)玩家為了節(jié)約成本,,一般會(huì)有長(zhǎng)期固定合作的建筑商,比如中鐵中建,,首開等,,本身就自帶建筑商屬性,承攬國(guó)家大型建設(shè)項(xiàng)目,,所以嘍,,做個(gè)小房地產(chǎn),灑灑水的事,。廣東三虎之類的,,為了迎合各地政府需求,,融資交易和關(guān)聯(lián)交易,簡(jiǎn)單說,,誰權(quán)勢(shì)大,,誰錢多,誰拳頭大,,基本可以把三虎的項(xiàng)目擺成十八班姿勢(shì)
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 08:40 | 只看該作者 | 來自山東
書接上回,,在建設(shè)環(huán)節(jié)中,三虎項(xiàng)目的層層轉(zhuǎn)包,,各方利益大戰(zhàn)就可想而知,,房主覺得是一個(gè)統(tǒng)一有效的體系下出來的產(chǎn)品質(zhì)量好還是一片混亂下湊出來的產(chǎn)品質(zhì)量好。我不會(huì)說民營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量不好,,但你的買對(duì)了不是,,還的看運(yùn)氣,但是說實(shí)話,,這個(gè)中獎(jiǎng)率太低了,。一個(gè)項(xiàng)目碰上負(fù)責(zé)任的設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)任的項(xiàng)目經(jīng)理,,負(fù)責(zé)任的監(jiān)理,,負(fù)責(zé)的住建監(jiān)管官員,負(fù)責(zé)任的建筑商,,從細(xì)節(jié)講,,負(fù)責(zé)任的技術(shù)工人,負(fù)責(zé)任的混凝土供應(yīng)商和足夠標(biāo)號(hào)的鋼材,,每一個(gè)環(huán)節(jié)都可遇不可求,。
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 08:47 | 只看該作者 | 來自山東
連廣東三虎這種大地產(chǎn)商都無法完全保證自己的產(chǎn)品質(zhì)量,,各地民營(yíng)中小地產(chǎn)商的產(chǎn)品質(zhì)量和資金狀況,,我就懶的說了,不過后續(xù)會(huì)特意關(guān)于海信,,海爾,,綠葉,萬華這種地方大企業(yè)的項(xiàng)目解說,,不算捧臭腳,,畢竟這一群體在地產(chǎn)領(lǐng)域的作用還是積極向上的,不過受益群體較少,,如果這類企業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)能快速發(fā)展起來,,找到自己正確規(guī)劃路線,聯(lián)手央企,,房地產(chǎn)領(lǐng)域就基本沒有廣東三虎什么事了
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 10:33 | 只看該作者 | 來自山東
大家不要著急,,現(xiàn)在只是先講膚淺的東西,,慢慢會(huì)把銀行,金融財(cái)團(tuán),,基金公司,,小貸公司公司,上市公司財(cái)務(wù)投資,,房地產(chǎn)融資之間的財(cái)務(wù)關(guān)系剝洋蔥一樣,,讓你們明白,在廣東三虎吸血的背后,,是有著怎樣龐大一個(gè)吸血群體,,房地產(chǎn)是這個(gè)吸血口的終端。不明真相的群眾一直以為是土地價(jià)格推高房?jī)r(jià),,土地價(jià)格加政府財(cái)稅收入的權(quán)重,,均攤到你的購房總價(jià)款中,一般只有兩成左右,,為什么國(guó)家探索共用產(chǎn)權(quán)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造,,實(shí)在是被這些尾大不掉,損公肥私的民營(yíng)大地產(chǎn)企業(yè)逼的沒有退路,,國(guó)家也有難處,,不好直接從銀行金融系統(tǒng)動(dòng)刀,金融動(dòng)蕩,,整體損失更大,,也不能從證券市場(chǎng)和上市公司動(dòng)手,損傷實(shí)體經(jīng)濟(jì),,唯一能控制只有探索新的土地開發(fā)模式來控制這些貪婪的吸血鬼
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 10:43 | 只看該作者 | 來自山東
前有倒下的大連實(shí)德,,緊接著恒大110多億向國(guó)家繳納幫助貴州扶貧。你們以為吸血鬼們會(huì)真的好心去做善事,。買命錢罷了,,這種支出,也會(huì)均攤到你們的購房成本中的,,在你們抱怨高房?jī)r(jià),,抱怨國(guó)家各部委不作為的同時(shí),是你們?nèi)w房主替這些吸血鬼交了買命錢,。獲得喘息的吸血鬼,,會(huì)不反撲你們,在你們身上加房?jī)r(jià),,撈回來么
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 11:01 | 只看該作者 | 來自山東
扯了那么多,,回歸正題,怎么選房子吧,,這是個(gè)復(fù)雜命題,,每個(gè)購房人的需求,,資金情況,家庭情況,,收入情況,,生活方式和人際朋友圈都不相同,都會(huì)影響自己的選擇,,我只能提供一個(gè)系統(tǒng)化模式化的參考方式和思維方式,,輔助你們自己做決定,畢竟房子是你們自己住的,,自己的財(cái)富,,別人都只是過客,買房子就像找老婆,,舒服不舒服,,只有你自己知道的拉
     
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 樓主| 發(fā)表于 2018-3-12 11:05 | 只看該作者 | 來自山東
什么多套房,投資改善的選型,,我沒興趣講,,憑良心說,我巴不得你們買些爛房子砸在手里,。我著重講年輕剛需的選房模式標(biāo)準(zhǔn),,畢竟我也走過那段路,也有資格講講經(jīng)歷(抱歉,,我們小區(qū)都賣光了,,我也不告訴你們什么小區(qū)哈哈,周邊公立幼兒園到重點(diǎn)小學(xué),,初中,,高中,以及頂級(jí)的商業(yè)配套都有,,感慨的是工作了10多年,,不如買了一套房子獲利高)

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