煙臺市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

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煙臺市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條  為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主,、物業(yè)使用人,、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《**價格法》,、《山東省物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際,，制定本辦法,。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條  本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費,，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用,。

第四條  提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè),，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭,，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成,。

第五條  住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理,、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第六條  市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作,。

縣（市,、區(qū)）政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作,。

第七條  住宅物業(yè)服務收費根據住宅的種類,、特點及物業(yè)服務階段,，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅的前期物業(yè)服務收費,、前期物業(yè)停車服務費,、車位租賃費實行政府指導價。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內普通住宅的前期物業(yè)服務收費,、前期物業(yè)停車服務費,、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布,；各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施,。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費標準,，制定本行政區(qū)域內的收費標準,，報當地政府批準后組織實施，并向社會公布,。

普通住宅前期物業(yè)服務收費具體收費標準,，由開發(fā)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的收費標準內約定。

普通住宅前期物業(yè)停車服務費具體收費標準,，由車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的收費標準內約定,。

普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發(fā)建設單位在規(guī)定的收費標準內約定,。

非普通住宅以及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅，其物業(yè)服務收費,、停車服務費實行市場調節(jié)價,，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

第八條　普通住宅前期物業(yè)服務收費根據物業(yè)服務的等級,、服務質量,、服務成本等因素，實行分等級定價,。

普通住宅物業(yè)服務等級標準由市政府物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布,。

第九條　普通住宅物業(yè)服務成本包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等,；

（二）物業(yè)共用部位,、共用設施設備的日常運行、維護,、檢測費用,；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護,、安全防范費用,；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊,；

（八）物業(yè)共用部位,、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業(yè)主同意的其他費用,。

物業(yè)管理區(qū)域內共用部位主要包括住宅的基礎,、承重墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂以及戶外的墻面,、門廳,、樓梯間、走廊通道等,；共用設施設備主要包括電梯,、天線、照明,、消防設施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅小區(qū)內供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視、寬帶數據傳輸及變電,、二次供水,、換熱、燃氣調壓等設施設備,，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備,。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修,、更新和改造費用,，應當通過專項維修資金予以列支,，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十條　物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級,、服務內容,、收費標準、收費方式及收費起始時間,、合同終止情形等內容,。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致,。

開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內容,。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā),、分批交付使用的原因,，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費按照不低于三分之一的標準予以減收,，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)服務企業(yè),。

第十一條  業(yè)主或物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的,，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納,。

業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務收費從開發(fā)建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收,。

物業(yè)服務合同有約定的,，物業(yè)服務收費可以預收，預收時間一般不超過半年,。

第十二條  物業(yè)服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收,。

已辦理房產證的，物業(yè)服務收費以房產證載明的房屋產權面積計收,。未辦理房產證的，物業(yè)服務收費按購房合同載明的建筑面積計收,；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的,，以房產證載明的房屋產權面積為準，應多退少補,。

改變設計用途用于經營的房屋,、車庫、儲藏室,，按相應的經營性用房物業(yè)服務收費標準收取,。

獨立專有車庫，按照房產證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費,。

第十三條  房屋交付后空置一年以上的,，其物業(yè)服務收費按照30%予以減收,。

房屋空置的起止時間，業(yè)主應當事先與物業(yè)服務企業(yè)聯系,，登記確認,。

第十四條  物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共用（有）車庫內的車位，其車位使用人應當交納停車服務費,，停車服務費按月計收,，收費方式由車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)約定。

停車服務費包括車庫,、車位的設施設備運行及維護,、保潔、秩序維護,、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用,。

車位使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定,。

車庫啟用后,，尚未出售、出租的車位,，停車服務費由開發(fā)建設單位承擔,。

已購買車位超過一年未使用的，停車服務費參照普通住宅物業(yè)服務收費的減收確認方式和比例予以減收,。

獨立專有車庫已交納物業(yè)服務費的不再交納停車服務費,。

第十五條  占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應在確保消防,、行車等公共安全和業(yè)主權益的前提下,，按照有關規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的,，應當交納車位場地使用費,。劃定車位及收費標準由業(yè)主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定,。業(yè)主大會成立前,，經半數以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權益的前提下,，可以按照有關規(guī)定劃定車位停放汽車,；車位場地使用費收取標準可參照規(guī)定的車位租賃費標準執(zhí)行。

車位場地使用費收入屬全體業(yè)主共有,，主要用于補充物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)專項維修資金,。車位場地使用費的具體管理模式，由業(yè)主大會或者半數以上業(yè)主確定,。

停車場地的保潔,、秩序維護,、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，可依照物業(yè)服務合同約定,，按實際支出在車位場地使用費中列支,；業(yè)主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定,。

第十六條  物業(yè)服務企業(yè)實行出入證（卡）管理的,，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失,、損壞需要補辦的,，可以適當收取工本費并予以公示。

第十七條  物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送,、維修,、安裝服務及執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,，停放超過2個小時的,，可以收取一定費用。按照管理權限,，收費標準由政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定,。

第十八條  供水、供氣,、供電,、供暖等設施設備已移交專業(yè)經營單位的，專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同,，向最終用戶收取費用,。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,，但可以根據約定向專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬,。

專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務,。

第十九條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前,，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協議，對裝修保證金,、裝修工人出入等進行約定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾,，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放,，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定,。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的,，不得收費,。

業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費,、裝修管理費等費用,。

第二十條  物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律,、法規(guī),、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同,，服務標準與收費標準應當質價相符,。

第二十一條  物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容,、服務標準,、計費方式、計費起始時間,、服務項目,、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等,，接受業(yè)主的監(jiān)督,，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

第二十二條  物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目,。

**  物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同,，擅自擴大收費范圍、提高收費標準,、重復收費的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費,，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的,，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳,。

物業(yè)產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費,。

第二十四條  政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度,。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況,，提供必要的資料,。

第二十五條  政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據《價格法》,、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律,、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導價規(guī)定收費的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的,；

（三）采取分解收費項目,、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的,；

（四）強制服務并收費的,；

（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律,、法規(guī)規(guī)定的行為,。

第二十六條  政府價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》,、《山東省物業(yè)管理條例》,、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級政府價格主管部門,、物業(yè)主管部門予以糾正,，并依法追究有關人員責任。

第二十七條  本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同的,，在合同期內,，物業(yè)服務及其收費標準仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務合同未約定期限或者前期物業(yè)服務合同已經到期的,，物業(yè)服務及其收費標準等應按本辦法規(guī)定執(zhí)行,。

物業(yè)服務合同實行備案管理，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定,，及時到當地物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù),。

第二十八條  其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條  本辦法自2015年10月1日起施行,，有效期3年,。《煙臺市物價局,、煙臺市房產管理局關于印發(fā)<煙臺市物業(yè)服務收費管理暫行辦法>的通知》（煙價〔2004〕2號）同時廢止,。