拿地后立刻轉(zhuǎn)手,，新銳新城陷泥潭,，龍湖爭冠之心現(xiàn)

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2018年11月17日，煙臺迎來近幾年來的史詩級土拍,。

當天共有福山區(qū)8宗,、芝罘區(qū)2宗，近600畝地集中出讓,，總價9億,。

其中芝罘島2宗地塊被新城以3.3億拿下，新浪樂居發(fā)文稱：新城入駐煙臺,，品牌房企陣列再添一員強力戰(zhàn)將,。

但新城的野心遠不只是進入煙臺。

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芝罘島兩地塊容積率為1.0,明顯的別墅地塊,。而在新城旁邊只有一個高端項目——萬科海云臺,。

巧合的是，海云臺也是萬科進入煙臺后的第一個項目,。

剛進煙臺就和老大對剛,，新城來勢兇猛，這使得煙臺一干房企提高警惕,，在他們眼里,，新城此次是來者不善。

但由于這次是協(xié)議地塊,，所以拿地較為順利,，雖然新城的入駐在煙臺房企中引起一場不小的震蕩,，但是市場并沒有意識到新城的存在。

于是,，新城很快籌劃了自己在煙臺的第二個動作,。

2019年4月26日，芝罘區(qū)機場路以東荊山路以北商住地塊出讓,，此次地塊在掛牌期間就有高達7家房企報名,，正式競拍時共有高達19家房企關(guān)注。

中海,、新城,、招商、中南,、金科,、旭輝、華發(fā),、陽光城,、金地、碧桂園,、萬科,、煙建、海信,、藍光,、建聯(lián)、越秀,、世茂,，入駐煙臺的知名房企幾乎悉數(shù)出臺。

此時煙臺市場已經(jīng)明顯出現(xiàn)下行態(tài)勢,，稍有不慎,，這宗黃金地塊轉(zhuǎn)眼就會成為一個燙手山芋，成為拖累現(xiàn)金流和發(fā)展速度的累贅,。

一場公司資金,、運營能力、操盤能力的終極對決,，意外的在機場路的這塊地上上演,。

一位煙臺本地的資本媒體人說：煙臺市場從來沒有這么刺激過，加價百萬帶節(jié)奏,，舉牌毫不猶豫,。

激烈的土拍持續(xù)了5個小時，下午2點59分,，土拍終于一錘定音,，笑到最后的房企是新城,。

總價4.7億，樓面價7705元/平方米,，溢價率123%,。

新城一戰(zhàn)成名，以壕者姿態(tài)進入煙臺大眾視野,，此時新城在煙臺,，就只有一個念頭：乘風破浪會有時，直掛云帆濟滄海,。

土拍結(jié)束后，我在煙大東門思考好久,，想瘋了也想不到新城此舉意欲何為,，于是給北京研究院的朋友打電話咨詢。

朋友說：不是你瘋了,，是新城瘋了,。新城最近瘋狂在天津以及全國拿高價地，那架勢就好像拿地不花錢一樣,。

新城控股2018年報數(shù)據(jù)顯示,，2018年銷售額2211億元，同比增長75%,，銷售面積同比增長95%,。而這一年，萬科的銷售額同比增速僅有14.5%,，增速不足新城的1/5,。

更令人吃驚的是新城的利潤，2018年度實現(xiàn)凈利潤為104.91億元,，位列上市公司第五,，在A股上市公司凈利潤中，排名在前50,，超過了A股98%的公司,。

這或許就是新城的底氣。

在這樣的底氣之下,，新城采取了謎一樣的極速發(fā)展戰(zhàn)略,。

但和碧桂園一樣，在重押三四線并且高周轉(zhuǎn)的同時,，也給自己埋下一顆定時**,，那就是抗風險能力極度脆弱。

一旦融資監(jiān)管加強或者政策收緊,，公司運營將會出現(xiàn)災(zāi)難性風險,。

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命運之所以神秘,，所以因為他總是喜歡在毫無征兆的情況下，和你開一個大大的玩笑,。

這一次,，厄運選中了新城。

還沒等到外部因素變化,，新城內(nèi)部先發(fā)生重大變故,。

2019年7月3日，新城原董事長王振華被曝光褻童被控制,。

從這一天開始,，新城，崩塌了 ,。

連夜開會更換董事長,，火速變賣項目，一封封道歉信和公告像雪花般發(fā)出,，但仍然止不住新城的頹勢,。

截止到8月9日，新城股價已經(jīng)從7月3日的43.65元,，跌到23.6元,，近乎跌去了一半。

            

新城緊急變賣項目自救,，在新城第一批出售的10個項目中,，包括青島和日照的2個。

而按照新城的計劃,，還將再至少出售30個項目,。

雖然新城在煙臺的兩個項目幸免出售的厄運，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料,，或許是新城想要出售卻無人接盤,。

芝罘島項目過于高端，本身去化難度極大,。當年萬科信心滿滿入駐芝罘島便深陷其中,，這一陷就是10年。

而機場路的地塊價格過高,，折價出售新城舍不得,，不折價又無人接盤，新城進退兩難,。

而更為尷尬的是,，新城在出事之前，已經(jīng)談好了福山區(qū)鐘家莊的兩宗地塊,。

2019年8月9日,，該兩塊地掛牌出售,。幸運的是，新城前腳拿地,，后腳龍湖接了盤,。

至于是否是折價出售，我無從得知,，但即使是折價,，也比砸在手里的好。

2018年,，新城馬力全開,，以新銳的姿態(tài)強勢進入煙臺，9個月后折戟沉沙,，兩個項目也深陷泥潭,。

信心滿滿進入煙臺的新城，剛加速便意外撞車,，新城的大起大落著實令人嘆惋，新城的事故也提醒房企,，你以為自己所向披靡,，但對手也是銅墻鐵壁。

3

讓我們再把目光拉回到這兩塊地上,，此次龍湖接盤,，是否是出于解救新城我們無從得知，但這塊地的接盤,，使得龍湖2019年的市場終極策略浮出水面,。

地塊位于福山區(qū)的西南方向，容積率分別為2.76和1.26,，典型的剛需高層和改善小高層設(shè)計,。

2019年，煙臺房價創(chuàng)新高并呈現(xiàn)房價高企的局面,，受高房價影響,，成交量嚴重下降，但有一個區(qū)域卻趁勢崛起,。

2018年后,，牟平區(qū)憑借低單價低總價優(yōu)勢成交量持續(xù)霸占榜首。

牟平的崛起預(yù)示著,，在煙臺,，低總價剛需及剛改才是王道。

而從其他項目銷售情況來看,，低總價房源去化速度遠大于高總價房源,。

所以這兩宗地塊屬于較為優(yōu)質(zhì)地塊,。日后進入市場，若產(chǎn)品及營銷得當且順利,，將成為這個滿是焦慮的下行市場中的一個逆勢暢銷項目,。

            

或許龍湖正是看中這個優(yōu)勢，趁勢在新城手里拿下該地塊,，搶到了這個到嘴的“鴨子”,。

提起煙臺龍湖，人們最先想到的一定是養(yǎng)馬島葡醍海灣和芝罘天鉅項目,，一向以中高端為主的龍湖此次卻進軍剛需和剛改的福山,。

布局全煙臺固然是其中一個原因，但龍湖拿地的背后,，或許還有更深一層的考慮,。

            

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正如人們在相親時，在學(xué)歷和家庭條件面前,，大部分人會選擇好看的,。



在下行明顯的2019年，在高端產(chǎn)品和品牌面子面前,，大部分開發(fā)商會選擇好賣回款快的,。



加快布局和市場銷售份額，這或許就是龍湖拿下該宗地塊的真正原因,。而快速發(fā)展的背后,，龍湖或許也是在追求已經(jīng)闊別7年之久的煙臺銷冠房企之位。



據(jù)銳理數(shù)據(jù),，2018上半年房企銷售排名中,，萬科以31.5億位居榜首，中海以24億第二,，龍湖以7.3億位列第6,。



而2019上半年煙臺房企銷售排名中，萬科18.44億元仍位居榜首,，但同比大幅下跌41%,，成交額跌去近一半。



龍湖以12.4億元位列第三,，銷售額同比上漲70%,。



若下半年龍湖持續(xù)采取積極的擴張態(tài)勢，著實為冠軍之爭一個強有力的對象,。



此外,，中海國際社區(qū)和中海錦城的熱賣，配合中海接連不斷的拿地，使得2019年的煙臺房企銷售冠軍之爭異常激烈,，我們拭目以待,。

翻墻小屁孩

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