物業(yè)合同糾紛專家13697619867

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近年來，城市現(xiàn)代化速度日益加快,，然而物業(yè)服務行業(yè)的現(xiàn)狀卻難以滿足城市發(fā)展的要求,，已成為影響社會穩(wěn)定的一個重要因素。江蘇省儀征市人民法院對轄區(qū)近年來物業(yè)服務合同糾紛案件做了深入調(diào)研,，并就化解這一社會矛盾提出對策和建議,。

　　一、物業(yè)服務合同糾紛案件的情況及特點

　　1.收結(jié)案基本情況,。2013年,，我院受理物業(yè)服務合同糾紛248件，審結(jié)248件，結(jié)案率為100%,；2014年1至9月,，受理物業(yè)服務合同糾紛252件，審結(jié)236件,，結(jié)案率為93.65%,。近兩年來，案件的調(diào)撤率均超90%,，判決率不足10%,。

　　2.物業(yè)服務合同糾紛案件的特點。一是涉案數(shù)額較小,，糾紛類型單一,。三年來，我院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件中,，原告幾乎都是物業(yè)公司,，訴訟請求絕大部分是要求業(yè)主給付物業(yè)管理費，訴訟標的額多在3000元以下,。二是案件上升幅度大,。2014年1至9月受理物業(yè)服務合同糾紛252件，超過2013年全年案件數(shù),。三是物業(yè)公司起訴業(yè)主較多,。當公共設施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務存在共性問題時,，業(yè)主就會采取集體拒交物業(yè)費的簡單方式予以對抗,。物業(yè)公司為便于訴訟，或新舊物業(yè)公司更替時為結(jié)清賬目,，往往同時起訴多家業(yè)主,。四是案件撤訴率較高，判決結(jié)案業(yè)主多敗訴,。遇到拖欠物業(yè)費時,，物業(yè)公司除電話催要或者在小區(qū)公告外，較少上門催要,，在一定期限內(nèi)未收到物業(yè)費就走訴訟途徑,。業(yè)主收到訴狀后，往往在開庭前給付物業(yè)公司物業(yè)費或與物業(yè)公司庭外和解,，這也是此類案件撤訴率較高的原因,。訴訟中，物業(yè)公司準備充分,，業(yè)主被動應訴缺乏有力的抗辯證據(jù),，有部分業(yè)主甚至不到庭放棄抗辯,，判決案件中業(yè)主多敗訴亦在情理之中。

　　二,、物業(yè)服務合同糾紛產(chǎn)生的原因

　　物業(yè)服務合同糾紛雖然多為拖欠物業(yè)費引起,，但從業(yè)主抗辯理由及業(yè)主起訴物業(yè)公司案件的依據(jù)分析，該類糾紛還有更深層次的矛盾,。

　　1.物業(yè)服務不到位,。很多案件業(yè)主認為，物業(yè)公司未履行管理義務,，服務不滿意是其拒交物業(yè)費的主要原因,。如公用設施未及時修復、綠化工作不到位,、垃圾未及時清理,、小區(qū)內(nèi)寵物狗未得到約束，以及小區(qū)安全保衛(wèi)工作不到位,，致使業(yè)主自行車,、電動自行車等財物被盜、家中失竊等,。

　　2.業(yè)主維權困難多,。業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯的另一理由是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，如房屋漏水等,，此類問題物業(yè)服務公司多以建筑質(zhì)量要找開發(fā)商或開發(fā)商留下的維修基金已使用完畢等理由拒絕維修房屋或賠償業(yè)主,，開發(fā)商早已撤走，業(yè)主難以找開發(fā)商維權,，為盡快解決問題,，很多業(yè)主便將矛頭指向物業(yè)公司。

　　3.業(yè)主委員會作用難發(fā)揮,。大多業(yè)主應訴時提出,，物業(yè)公司并非自主選擇,，業(yè)主不知曉物業(yè)服務合同的簽訂及其內(nèi)容,，前期物業(yè)服務企業(yè)多為開發(fā)商選聘，業(yè)主委員會成員也多為物業(yè)公司指定,，業(yè)主委員會流于形式,，與業(yè)主之間溝通銜接不當，有的小區(qū)甚至沒有業(yè)主委員會,，這種情況下,，業(yè)主不能行使自己的權利，難以監(jiān)督或解聘物業(yè)服務公司,。

　　4.物業(yè)服務市場監(jiān)管不力,。物業(yè)服務涉及公共服務行業(yè),，需要政府加以有效的管理。但目前大多數(shù)地方行政職能部門對物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管不力,，對物業(yè)公司的資質(zhì)審查不嚴,，對業(yè)內(nèi)人員的從業(yè)資格沒有建立嚴格的準入制度，對物業(yè)服務企業(yè)的競爭也沒有建立良性的機制,。

　　三,、解決物業(yè)服務合同糾紛的對策和建議

　　1.將物業(yè)服務合同糾紛納入速裁機制。物業(yè)服務合同糾紛涉案數(shù)額往往較小,，對一些法律關系簡單,，雙方分歧不大的案件，建議實行小額案件速裁制度,，盡快解決糾紛,，節(jié)省司法資源，減少當事人訟累,。

　　2.切實提高物業(yè)公司服務質(zhì)量,。解決物業(yè)服務公司自身問題，既要通過市場競爭,，優(yōu)勝劣汰,，也要在地方政府指導下建立明確具體的行業(yè)標準，使物業(yè)公司的服務要求達到量化,，督促其由管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榉�務��,，自覺履行好服務義務。

　　3.加強業(yè)主委員會建設,。業(yè)主委員會是業(yè)主維護權利的有力組織,，必須正確發(fā)揮其作用。對一些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū),，要由社區(qū)協(xié)助其成立,；業(yè)主委員會成員要在廣泛征求全體業(yè)主意見的基礎上，由全體業(yè)主民主選出,；明確業(yè)主委員會權利,，由社區(qū)指導業(yè)主委員會正確開展工作，真正維護廣大業(yè)主利益,。

　　4.加大對物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)管力度,。對前期物業(yè)服務，政府應發(fā)揮主導作用,，房管局,、居委會應嚴格監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘，指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密,、完備的物業(yè)服務合同,；對物業(yè)服務市場,，從物業(yè)從業(yè)人員的資格、物業(yè)公司的從業(yè)資質(zhì),、物業(yè)服務公司之間的競爭規(guī)則等方面,，要制定切實有效的制度，并予以正確引導,，建立有序的物管市場秩序,。

　　5.提高物業(yè)服務相關主體的法律意識。一是提高開發(fā)商的誠信意識,；二是提高物業(yè)公司的履約意識,；三是提高業(yè)主的理性維權意識。地方政府職能部門,、居委會,、業(yè)主委員會要加強對常見的一些物業(yè)服務合同方面的法律問題給業(yè)主予以正確引導，對確實存在的侵害業(yè)主權益的問題要及時協(xié)助業(yè)主找物業(yè)服務公司解決,。業(yè)主要注意收集和保存相關證據(jù),，如果與物業(yè)服務公司協(xié)商解決不成的，可以依據(jù)物業(yè)服務合同訴訟維權,。

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我也遇到問題了,，我的車在小區(qū)里多次被劃痕，找物業(yè),，人家說監(jiān)控不清,，車不在停車位等等原因，拒絕受理,，請問物業(yè)費和車輛通行收費都是怎么支配,？搞得我們很無助