二手房交易騙子多,，產(chǎn)權(quán)/過戶/貸款注意事項匯總，拒被“黑中介”忽悠！

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　　二手房交易過程真心復雜，買房OR賣房的小伙伴更愿意通過中介公司來交易,，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服務(wù),，還能為雙方代辦復雜的各種手續(xù)。
      但是近幾年二手房交易維權(quán)難不斷爆出,，論壇也好多次發(fā)帖都談到遭遇“黑中介”的經(jīng)歷,。購房者若對二手房買賣過程缺乏基本常識，確實很容易讓無良的黑中介有機可乘,！
      為此我整理了通過中介買二手房要注意哪些問題,，提防什么黑招，幫助大家檫亮眼睛,，繞開“黑中介”

【看看黑中介干得那些事兒】

>> 用虛假的房源信息吸引購房者,，但當購房者交納信息費后，見房主卻成了難事,。

>> 隱瞞房屋固有的缺陷,、淡化交易過程中的風險、并逃避將購房細節(jié)列入合同。

>> 一房多賣,，或騙取“訂金”或攜款潛逃,。

>> 聲稱有關(guān)系能購買到緊俏的“拆遷房”等,，騙取事主交納的“定金”,。

>> 冒充房地產(chǎn)公司名義，以假的預售房合同進行低價拋售,、重復銷售,。

>> 因為買賣雙方信息不對稱，中介從中吃差價,。

【二手房交易流程圖】

【交易過程中提防哪些黑招】

一,、買方查詢房源信息，賣房發(fā)布房源信息

防黑招：

中介會發(fā)布一些條件好,、價格好的虛假房源信息,，引誘購房者前來購買。等購房者上鉤之后,，就以原業(yè)主不愿出售房子為借口向購房者推薦其他房子,。

一定要去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照,，可以索要中介營業(yè)執(zhí)照的復印件,！

二、實地看房及房屋產(chǎn)權(quán)審查

防黑招：

（1)留意產(chǎn)權(quán)不明的二手房,，賣房人和產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人是否一致,？

（2)房產(chǎn)證上有幾個人的署名，在簽訂后邊的合同時就需要有相應(yīng)人數(shù)的名字,。

（3)看購房時的相關(guān)憑據(jù),，購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,。

（4)到房地產(chǎn)管理部門查詢證件的真實性及房產(chǎn)權(quán)利是否存在抵押,、涉訟等限制轉(zhuǎn)移事項。

被抵押拍賣的房,、集體土地上的住宅房屋,、只有購房合同并沒有辦產(chǎn)權(quán)證的期，這三類房一定不要購買,！

三,、交意向金，簽訂合同

通過中介購買二手房,，一般要簽兩個合同,，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》。房屋總價,、違約金,、滯納金、交房時間,、過戶時間,、稅費支付、付款方式,、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚,！

防黑招：

（1)一定要讓房產(chǎn)共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導致交易失敗,。

（2)如果有租約的,，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導致交易失敗,。

（3)在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,，例如家具家電的品牌、新舊程度等,，有必要的話還可以附上家具家電的照片,，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

（4)如果該房產(chǎn)附有戶口,，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件,。

（5)要明確違約責任。

（6)房產(chǎn)中介一般都預備了重復使用的格式合同,，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益,，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款。

四,、交定金

買家如想防止賣家毀約不賣,，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本,。但定金或違約金不得高于成交金額的20%,。對于要辦理按揭貸款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前確認自己能否順利在銀行辦下貸款來,，否則,，你交的定金就具有風險了。

防黑招：

（1)如果你看中的房子還在按揭中,，定金最好不要直接交到業(yè)主手中,，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,，劃撥到賣家賬戶上。

（2)交定金的時候會簽一份預約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址,、成交金額,、交樓時間、違約金和違約責任等,，具體條款見示范文本,。

（3)賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣房，所以預約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

（4)為避免交房前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象,，你需要簽一份交房保證金協(xié)議,，約定從定金中扣除一定保證金。在查驗家具,、電器完好，水電,、物管等費用繳清,，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金,。

五,、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

在二手房交易中有相當一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中,，在交易時涉及向銀行贖樓問題,。

防黑招：

（1)買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法,。如果發(fā)生交易因意外原因終止,、房屋被查封等問題，買家會冒風險,。

（2)如果買賣的房子有貸款,，那么在付款時更要特別留意，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款,，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款,，這時買賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用,。

六,、買房辦理銀行按揭手續(xù)

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款,。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,，要帶上身份證原件、收入證明,、買賣合同,。

購房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù),，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù),，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面,。

防黑招：

（1)如果貸款額度達不到預期,，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約,。

（2)目前二套房貸有收緊趨勢,，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,，可以在合同中約定解決方法,，例如是解除合同還是賠償違約金等。

七,、過戶及交稅

需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù),。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件,、二手房買賣合同,。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金,。

防黑招：

（1)過戶后房屋出現(xiàn)損害等風險,，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質(zhì)量問題,。

（2)有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款,，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,，那么視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任,。

（3)在簽定合同過程中,，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房,，買家將得到什么樣的賠償,，房屋是否仍存在租賃情況等。

八,、物業(yè)交接

審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費,、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費用之情形,。拿到鑰匙后記得先換鎖,，最好留下各種費用結(jié)清的收據(jù),、發(fā)票復印件等。

防黑招：

很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金,，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金,。一般情況下，房屋交接時,，買賣雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司,，針對維修基金的帳戶余額，進行資金交割,，戶名的變更,。

九、買方支付末期房款

在二手房交易過程中,，往往有留有部分尾款,，用來保證結(jié)清水、電,、煤氣等公用事業(yè)費,，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具,、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

十,、支付中介傭金

有關(guān)傭金支付,，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用，還是賣方支付,，或是雙方共同支付,，比例各占多少；是一次性支付中介費用還是分階段,，是何時支付費用,。

上面說到的十大步驟，都記得保留證據(jù)

證據(jù)1 交易過程中與對方及中介機構(gòu)來往的書面材料,，如合同,、收條、身份證及房產(chǎn)證等證件的復印件,。

證據(jù)2 中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾,，一定要堅持對方白紙黑字寫下來。

證據(jù)3 如對方的交易事項是由委托人完成的,，要保留委托書和證明委托人與受托人關(guān)系的文件,。

房屋歸誰所有，以房產(chǎn)機關(guān)的登記為準,。賣家的房產(chǎn)證不在自己手里并不等于賣家失去了對房產(chǎn)的權(quán)利,，完全可以通過掛失重新補辦,。

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如果買二手房不經(jīng)過中介，房管局有監(jiān)管資金的交易平臺嗎,？在過戶辦理期間