樓市：去投資化時(shí)代

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樓市：去投資化時(shí)代

    所謂樓市去投資化，就是指市場(chǎng)回歸本源,，重新開始關(guān)注住宅的居住屬性,，而不再關(guān)注是否可以通過房產(chǎn)投資來獲取巨額回報(bào)。這樣的選擇,，在之前是一種被動(dòng)調(diào)整,，而在未來應(yīng)該成為主動(dòng)選擇。

　　去投資化趨勢(shì)明確

樓市去投資化趨勢(shì)已經(jīng)十分明確,。隨著住宅資產(chǎn)屬性的不斷弱化,，其居住屬性已經(jīng)進(jìn)一步凸顯，由此而導(dǎo)致住宅投資的作用不斷削弱,。

　　所謂樓市去投資化,，就是指市場(chǎng)回歸本源，重新開始關(guān)注住宅的居住屬性,，而不再關(guān)注是否可以通過房產(chǎn)投資來獲取巨額回報(bào)。這樣的選擇,，在之前是一種被動(dòng)調(diào)整,，而在未來應(yīng)該成為主動(dòng)選擇。

　　樓市去投資化的形成和確立,，原因有很多種,，既有外力的推動(dòng),，比如受政策影響；也有市場(chǎng)自發(fā)的選擇,，比如持有,、轉(zhuǎn)讓成本較高以及房?jī)r(jià)不漲導(dǎo)致投資回報(bào)大幅回落等等。綜合來看,，是多種因素合力促成的結(jié)果,。

　　也有跡象表明，樓市投資行為已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑現(xiàn)象,。有抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，在2007 年前后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī),、投資性需求比重高達(dá)16%,，而在2014 年，該需求已經(jīng)不足5%,。這樣的變化,，從表面看是住宅投資的關(guān)注度在大幅降低，而從某種程度上來說,，卻意味著樓市去投資化已經(jīng)進(jìn)入深化階段,。

　　其實(shí)，在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期,，正是因?yàn)槿藗冞^于關(guān)注房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性,，才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生扭曲。因而樓市去投資化時(shí)代的到來,，使得人們重新關(guān)注住宅的居住屬性,，這其實(shí)是一種理性的回歸，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來說,，利大于弊,。

樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來

　　樓市將要告別快速發(fā)展時(shí)期，從過去十多年的快速發(fā)展,，步入現(xiàn)階段的平穩(wěn)發(fā)展過程,。而這樣的轉(zhuǎn)變，使得樓市去投資化成為一種必然趨勢(shì),。

　　其實(shí),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來已經(jīng)出現(xiàn)這種變化趨勢(shì)，增速出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì),，逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì),。數(shù)據(jù)表明，從2004～2013 年的10 年間,，全國(guó)商品住宅平均銷售金額,、銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到25.7%和14.7%,，而近５年的同類指標(biāo)，卻只有15.2%和7.7%,，增速下滑明顯,。

　　這意味著樓市已經(jīng)從過去快速發(fā)展階段，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期,。這樣的變化,，意味著拐點(diǎn)的出現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這樣的變化,，主要有以下兩個(gè)方面的原因,。

　　第一是因?yàn)橥ㄟ^過去十多年的快速發(fā)展，樓市需求形式發(fā)生了根本性的變化,。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，早在2010 年前后，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅套數(shù)已經(jīng)達(dá)到2.1 億套,，相當(dāng)于城鎮(zhèn)家庭戶均1 套,。這意味著住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

　　第二是人口紅利增長(zhǎng)趨于平穩(wěn),，樓市已不再具備快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)基礎(chǔ),。據(jù)了解，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主力群體年齡分布在20～50 歲之間,，其增速在2011 年前后達(dá)到最高峰之后,，便回落并趨于平穩(wěn)。雖然在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)此類人口會(huì)一直維持在近4 億人的水平,，但增速過低,，市場(chǎng)需求新生力量急劇萎縮，意味著住宅消費(fèi)需求的縮減,。住宅需求與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān),，自2003 年以來的樓市快速發(fā)展時(shí)期，恰逢住宅消費(fèi)主力人群數(shù)量激增時(shí)期,，同比增速在1.5%~7.5%之間,。

　　數(shù)據(jù)來源：同策咨詢

　　而從現(xiàn)階段來看，去庫(kù)存壓力一直居高不下,，市場(chǎng)消化速度的減慢,，也預(yù)示著拐點(diǎn)的出現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,，春節(jié)前后開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩,，即便是如此，三、四線城市如茂名,、溫州、寧波,、煙臺(tái)等地,，存銷比仍高達(dá)30 個(gè)月之上，庫(kù)存壓力仍然不小,。雖然包括合肥,、太原、南京等城市存銷比已經(jīng)下降到個(gè)位數(shù),，但開春之后新項(xiàng)目上市,，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量增加，庫(kù)存壓力會(huì)再次上升,。

　　投資思路必須調(diào)整

　　房產(chǎn)投資要根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,，以適應(yīng)形勢(shì)新變化。

　　在現(xiàn)階段指望通過投資房產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)富大幅增值的時(shí)代已經(jīng)過去,，因此投資者應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整投資方向,，選擇投資收益高的銀行理財(cái)產(chǎn)品或賺錢效應(yīng)更好的股市。之所以要主動(dòng)選擇樓市去投資化,，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)不存在短期內(nèi)大幅上漲的可能,，因此靠房?jī)r(jià)上漲而獲得資本利得的投資方式已經(jīng)過時(shí)，尤其是部分供需失衡的三,、四線城市,，房?jī)r(jià)處于陰跌過程中，靠投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值更是無從談起,。而與之對(duì)應(yīng)的是,，目前已經(jīng)出現(xiàn)越來越多的投資渠道和投資品種，都要比房產(chǎn)投資收益高,。最為顯著的變化是走過了“漫漫熊途”的股市,，已經(jīng)出現(xiàn)了投資機(jī)會(huì)。滬指在2014年上漲了52%,，全球漲幅第二,，讓投資者實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的增值。目前股市仍然維持慢牛行情,，所以完全可以在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下,，實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的投資收益。另外,，目前還有不少金融類產(chǎn)品,，諸如銀行理財(cái)產(chǎn)品，甚至包括P2P 等，完全能夠?qū)崿F(xiàn)5%甚至更高的投資收益,，而這與目前絕大多數(shù)僅2%的住宅投資租金收益率相比,，要理想得多。兩相對(duì)比,，孰優(yōu)孰劣一目了然,。因此我們建議投資者降低對(duì)樓市的關(guān)注度，轉(zhuǎn)而花一些精力研究了解股市和金融類理財(cái)產(chǎn)品,，把資金投向流動(dòng)性更好,、收益更高的投資領(lǐng)域。當(dāng)然,，少數(shù)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍可繼續(xù)持有,，可以作為家庭資產(chǎn)配置的品種，當(dāng)前其前提是能夠帶來穩(wěn)定的租金收益,，同時(shí)最好還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)定增值,。關(guān)于這方面的內(nèi)容，后文中會(huì)作詳細(xì)介紹,。

　　住房消費(fèi)也要隨之作出調(diào)整,，不同城市需要采取不同的策略。對(duì)于一線城市來說,，由于是人口導(dǎo)入型城市,，需求會(huì)維持在較高水平，因而房?jī)r(jià)也會(huì)保持震蕩微幅走高的態(tài)勢(shì),。所以一線城市的購(gòu)房者,，應(yīng)該尋找性價(jià)比較高的住宅，擇機(jī)入市,。比如發(fā)現(xiàn)庫(kù)存量在逐步下降,，并且降到了15 個(gè)月的合理水平線以下，意味著市場(chǎng)需求已經(jīng)趨于旺盛,，如還選擇觀望,，有可能會(huì)錯(cuò)失階段性入市良機(jī)。但對(duì)于一些供需嚴(yán)重失衡的三,、四線城市而言,，則應(yīng)該學(xué)會(huì)挑選物業(yè)，比如選擇定價(jià)合理的項(xiàng)目,，而盡可能避免買到已經(jīng)透支未來上漲空間的住宅,，否則會(huì)遭遇房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn),。

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各地樓市分化加劇
　　房?jī)r(jià)從過去的全國(guó)性普漲,，到現(xiàn)在各地出現(xiàn)分化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。這樣的變化又從另外一個(gè)方面加大了投資的風(fēng)險(xiǎn),。
　　由于全國(guó)各地樓市開始出現(xiàn)分化,，也使得大多數(shù)城市的住宅已經(jīng)不具備投資價(jià)值。陳晟表示,，從存貨去化指標(biāo),、新增供應(yīng)面積和新開工施工面積等三個(gè)維度來考量，目前僅有北京,、上海、西安,、青島等少數(shù)城市還保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì),，短期內(nèi)去庫(kù)存壓力較小，中長(zhǎng)期來看新增供應(yīng)面積也控制在合理范圍之內(nèi),。而包括無錫,、大連等城市，短期內(nèi)庫(kù)存壓力不小,。但另外一些城市,，如鄂爾多斯、營(yíng)口等三,、四線城市,，由于產(chǎn)業(yè)人口流出，加之施工面積和新開工面積等指標(biāo)都已超過合理區(qū)間,，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)面臨供大于求的艱難局面,，去庫(kù)存壓力將持續(xù)存在。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化,，在2014 年已經(jīng)表現(xiàn)得異常明顯,。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的百城房?jī)r(jià)價(jià)格指數(shù)，2014年底,，僅有包括北京,、上海等15 個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，其余85 個(gè)城市同比下跌,。漲幅最大的是保定,、廈門，分別上漲12.43%和12.27%,，而三亞,、杭州、武漢,、天津等庫(kù)存較高的二線城市房?jī)r(jià)則呈下跌態(tài)勢(shì),。其中三亞、杭州全年累計(jì)跌幅超過10%。此外,，三,、四線城市跌幅明顯，如菏澤,、桂林,、德州、寶雞等出現(xiàn)明顯下跌,，其中,，菏澤跌幅達(dá)19.55%。
　　這樣的變化,，讓房產(chǎn)投資從過去的“穩(wěn)賺不賠”變成了現(xiàn)在的“小賺有賠”,，投資風(fēng)險(xiǎn)開始放大。本刊專欄作家,、衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)策劃智庫(kù)總經(jīng)理蔡為民告訴記者,，10 年前，隨便在哪個(gè)城市投資,，不管是鄂爾多斯,、溫州還是上海，都能賺錢,。但如果現(xiàn)在選擇在鄂爾多斯或者溫州投資房產(chǎn),，賺錢的可能性幾乎不存在。即使是選擇北京,、上海這樣的一線城市,，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)也難以出現(xiàn)大幅上漲的可能性，投資收益也不會(huì)很理想,。
　　房產(chǎn)投資難度加大
　　投資房產(chǎn)從曾經(jīng)“撿到籃里都是菜”,，到風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。房產(chǎn)投資從坐收漁利,，轉(zhuǎn)變成為一種需要講究技巧的行為,，增加了投資難度。
　　“買進(jìn)就賺”的房產(chǎn)投資時(shí)代已一去不復(fù)返,。從2003 至2013 年,，雖然樓市曾出現(xiàn)過小波動(dòng)，但總體維持較高幅度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，因此房?jī)r(jià)也一路上漲,。在這11 年里，任何時(shí)候買進(jìn),，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲,，無論如何都能實(shí)現(xiàn)盈利,。因此在這段時(shí)間，投資者可以不管物業(yè)能否出租,、品質(zhì)好壞,、所處地段、周邊配套等,，直顧搶到房源,，然后空關(guān)坐等升值。
　　但這種被蔡為民稱之為“傻瓜投資”的房產(chǎn)投資方式,，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,，早已過時(shí)。他分析指出,，在房?jī)r(jià)不漲或者漲幅不大的前提下,，如果不考慮出租獲取租金回報(bào)，那么在長(zhǎng)期占用大筆資金而不產(chǎn)生收益的情況下,，投資效益肯定極其低下。
　　鑒于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境,，蔡為民表示應(yīng)該更加講究投資技巧,。他說：“現(xiàn)在是時(shí)候把還在空關(guān)著的房子租出去了，也該考慮把租得不好的房子稍微包裝一下,，以租出更高的價(jià)格,。如有可能，還可考慮把偏遠(yuǎn),、品質(zhì)一般的房產(chǎn)換成優(yōu)質(zhì)物業(yè),。”
　　不過,，住宅物業(yè)仍然可以作為家庭資產(chǎn)中的“壓艙石”,。陳晟表示，從中長(zhǎng)期來看,，房產(chǎn)還有一定的升值空間,。建議購(gòu)入時(shí)間較早的投資者，繼續(xù)持有住宅物業(yè),，作為資產(chǎn)配置中的一個(gè)組成部分,。
　　就在去年年底，股市大漲,，于是有人喊出“拋房炒股”的口號(hào),，專家認(rèn)為這種做法太過激進(jìn)，不值得提倡,。蔡為民分析指出,，股市的波動(dòng)性很強(qiáng),，風(fēng)險(xiǎn)要比樓市高一些，因此拋出房產(chǎn)去投資股市不是很恰當(dāng),。

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新常態(tài)購(gòu)房需要新心態(tài)
　　就像韓晴說的那樣,，在過去10 余年里，這整個(gè)一波樓市行情被她“趕上了”,。而我們同樣也可以看出,，在調(diào)整今后的購(gòu)房觀念和心態(tài)上，韓晴依然走在了許多人的前頭,。
　　從國(guó)外發(fā)達(dá)地區(qū)多年的房?jī)r(jià)走勢(shì)和市場(chǎng)發(fā)展,、變遷情況來看，逐步趨向于成熟的樓市一定是越來越平穩(wěn)的,，這首先就反映在價(jià)格上,。房屋“不動(dòng)產(chǎn)”的屬性使其天然地有著價(jià)值量大、流動(dòng)性差的特點(diǎn),，任何整體價(jià)格的過度波動(dòng)都談不上正常,。另一方面，隨著時(shí)間的推移,，房產(chǎn)穩(wěn)定的保值增值性也無需擔(dān)憂,，在對(duì)抗通脹時(shí)尤其如此。
　　那么這樣一來,，房產(chǎn)市場(chǎng)未來走向也無疑將是一方面越來越適宜自住,，另一方面也越來越不適宜投資，這便是我們所說的樓市“去投資化”了,。認(rèn)清了這一點(diǎn),，購(gòu)房者才能建立一個(gè)正確的、適應(yīng)新形勢(shì)的新購(gòu)房觀,，繼而像韓晴那樣制訂適合自身情況的,、合理的購(gòu)房規(guī)劃。


現(xiàn)階段自住房怎么買
　　除了調(diào)整好心態(tài)以外,，我們還應(yīng)當(dāng)清楚,，自住型的購(gòu)房行為與投資性購(gòu)房，在具體操作上也是有許多差異的,。就從當(dāng)前階段來說,，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策都有一定了解，之后根據(jù)自身情況,，隨機(jī)應(yīng)變,。
　　總體來看，新常態(tài)下購(gòu)房要關(guān)注政策,、銀行利率,、供需狀況等多個(gè)方面的變化,。比如政策走向上，預(yù)計(jì)未來各地政府還會(huì)采取更多的刺激手段,，來促進(jìn)自住消費(fèi),，這就需要符合條件的購(gòu)房者保持關(guān)注；市場(chǎng)方面,，諸如未來是否還有可能會(huì)降息,，以及房貸優(yōu)惠利率會(huì)否進(jìn)一步放松，甚至包括銀行投放額度會(huì)否加大等等,，自然也是購(gòu)房者需要關(guān)注的,。
　　另外，所在城市的供需變化,，也會(huì)影響到房?jī)r(jià)走勢(shì),，而不同城市的購(gòu)房者，目前需要采取的策略也有所不同,。對(duì)于一線,、重點(diǎn)城市的購(gòu)房者來說，則可以相對(duì)積極一些,；對(duì)于三,、四線城市的購(gòu)房者來說，應(yīng)盡量避免成交量持續(xù)低位,、價(jià)格很可能虛高的樓盤，而應(yīng)更多地以成熟樓盤為主要目標(biāo),。
　　技巧上,，如韓晴那樣本身?xiàng)l件較差、且有置換打算的房產(chǎn),，可考慮早一些出手,，必要時(shí)也應(yīng)適當(dāng)讓價(jià)；而對(duì)于自住條件暫時(shí)沒有太大“改動(dòng)”需要的,，那么也不必盲目擔(dān)心,，持幣觀望、先進(jìn)行其他投資都是可行的,。至于說在當(dāng)前就有實(shí)際住房需求的剛需購(gòu)房者,，通常只要保證好按部就班、“該出手時(shí)就出手”的方針就可以了,。
　　最后,，不管是哪一類購(gòu)房者，保持好對(duì)各類房地產(chǎn)相關(guān)政策的關(guān)注,，都是將來能較長(zhǎng)時(shí)間地持有房產(chǎn),、安居樂業(yè)的重要保障,。

dahai6767

太專業(yè)了，我也不懂,，我就想知道15年房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣�,。窟�能降嗎

yththt

dahai6767 發(fā)表于 2015-3-26 10:20
太專業(yè)了,，我也不懂,，我就想知道15年房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣啊,？還能降嗎

“穩(wěn)”是主旋律,，漲沒大漲，降沒大降,。鋼需出手,，改善觀望。

hao608608

幾年前不足五年房子交20%稅政策一出,，去投資化就開始了,。一套房子一買一賣稅10%，房租收益比理財(cái)每年最少差2%,，不足五年利潤(rùn)20%要上交,，投資一套房子你能賺多少錢

yththt

hao608608 發(fā)表于 2015-3-26 11:23
幾年前不足五年房子交20%稅政策一出，去投資化就開始了,。一套房子一買一賣稅10%,，房租收益比理財(cái)每年最少差 ...

原來是這條繩把樓市這批駿馬牽住了，我以前還真沒認(rèn)真算過,。五年的時(shí)間太長(zhǎng),。不足五年一進(jìn)一出有這么高的稅！

hao608608

未來樓市兩極分化會(huì)日益加劇,，不成熟的社區(qū)因?yàn)橥顿Y客的缺少很難聚集人氣,，市中心商業(yè)圈房?jī)r(jià)會(huì)一直堅(jiān)挺。剛需好多都在等待,，不差錢投資客首選還是商業(yè)圈,。房?jī)r(jià)啥時(shí)候跌？郊區(qū)等開發(fā)商扛不住一定會(huì)跌,，市中心3-5 年內(nèi)是甭想了,。要說開發(fā)商啥時(shí)候扛不住普通百姓就別操心了

奔跑的小豬

yththt

錢進(jìn)入股市里了,，今天漲了90多點(diǎn),。
樓市進(jìn)入去投資化時(shí)代。

yththt

4月7日,，兩市雙雙大幅高開,，盤中權(quán)重題材齊飛，滬指漲逾1%站上3900點(diǎn),，再創(chuàng)逾7年新高,，截至早盤收盤,，滬指報(bào)3933.49點(diǎn),，漲1.80%,；深成指報(bào)13694.64點(diǎn),，漲幅1.48%,；創(chuàng)業(yè)板漲幅1.26%,。

錢進(jìn)入股市里了，樓市進(jìn)入去投資化時(shí)代,。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-4-7 12:47
4月7日，兩市雙雙大幅高開,，盤中權(quán)重題材齊飛,，滬指漲逾1%站上3900點(diǎn)，再創(chuàng)逾7年新高,，截至早盤收盤，滬指 ...

俗話說  一年牛   五年熊      牛市已過半場(chǎng)     熊市一旦來臨    資金會(huì)大量流出


要么物價(jià)漲   要么房?jī)r(jià)漲    如果你有興趣   可以查查股市與樓市價(jià)格的關(guān)系


我在股市里也有點(diǎn)小投資   準(zhǔn)備出來了   弄點(diǎn)小錢玩玩可以    弄幾十萬上百萬放里面   那是賭博     正所謂小賭怡情   大賭傷身