版主分享----------------------我們究竟應(yīng)該怎么買房

mikewolf13

我們究竟應(yīng)該怎么買房

      最近網(wǎng)友提問較多   而且問題多集中在具體的樓盤   版主比較忙  也不可能針對每一個樓盤都有深入的研究   所以無法一一回復(fù)   望予以諒解

      在此開一個新帖   就網(wǎng)友的問題集中做一個回復(fù)    主要在購房思路上把我的經(jīng)驗與大家一起分享


       一,、自住與投資是不是矛盾,？
       很多人說   我買房是自住  并不是投資   版主非常不認(rèn)可這個觀點   人生數(shù)十年  我們無論做什么事  都要規(guī)劃到數(shù)年之后   不能只盯著眼前  

        隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展   人民收入的不斷提高   一生只住一套房的可能性越來越小  即使購房只為自住    也要考慮到將來置換更大的房子    到那個時候   第一套剛需房就是購買改善房的資本   所以首套房的購置不僅僅要考慮滿足自住性需求    同時也要兼顧到房子的增值  保值空間

       舉例：A與B家庭收入完全相同  同時購入首套房    總價均為50萬     十年后又同時賣掉舊房  購買200萬的改善房
        因為A購買的首套房   漲幅較大   當(dāng)前市值100萬     因此A只需要再付100萬   就可以完成改善  
        B購買的首套房    因為漲幅小  當(dāng)前市值只有70萬   因此B需要再付130萬  才可以完成改善

        完全相同的兩個家庭    因為不同的選擇   家庭資產(chǎn)卻相差了30萬元    B家庭需要更努力的工作    才能追上A家庭    看到這個結(jié)果   你能說我買房只為自住  不在乎漲跌嗎？


        二,、 究竟應(yīng)該買什么樣的房子,？
        對首套房來說   便利的交通  配套完善的商業(yè)醫(yī)療    優(yōu)質(zhì)的教育資源   性價比   是最需要考慮的   因此對那些收入并不是很高的年輕人   購買配套完善區(qū)域的二手房是最佳的選擇  年輕人收入較低  選擇二手房可以減少居住成本（物業(yè) 電梯費   自來水加壓費）   減少通勤時間（節(jié)省上班時間和接送孩子的時間）減少交通成本（車輛購置  折舊 保險  油費  罰款）  不必為孩子的教育犯愁（配套完善的區(qū)域通常都有不錯的學(xué)校）   

        需要特別提醒的是   買房要特別注意周邊的教育資源   我見過很多家庭為了孩子的教育  賣掉了郊區(qū)的新房大房   回到中心區(qū)購買破舊的二手房   因此在購買首套房的時候    要特別注意教育資源


       對于改善房來說   戶型    面積   樓層    小區(qū)和小區(qū)周邊的環(huán)境、綠化   鄰居的素質(zhì)（孟母三遷擇鄰而居）  才是重點考慮的問題   價格反而是其次


        三,、如何確定房子的增值潛力
        李嘉誠說   地段 地段 還是地段     版主說  稀缺性  稀缺性  還是稀缺性,。
        如何理解稀缺性     1、郊區(qū)的洋房   2,、老城區(qū)的新房,、次新房  3、具有特殊資源的學(xué)區(qū)房   都屬于稀缺資源

       下面我舉例說明
       1,、郊區(qū)的洋房   
      目前規(guī)劃的小區(qū)   對容積率都有一定的要求    一個小區(qū)一般都規(guī)劃超高層   高層和小高層    某些小區(qū)的開發(fā)商會建一批洋房   用來降低整個樓盤的容積率  提升樓盤的檔次   這種洋房供應(yīng)數(shù)量不多   

       以下為版主在2009年在黃務(wù)購入的這樣的小洋房


       2,、老城區(qū)的新房  
      老城區(qū)一般都蓋滿了房子    想建新房必須通過拆遷來獲得土地    這就加大的開發(fā)商的成本    同時老城區(qū)的配套完善   正應(yīng)了老李的那句話   地段  地段  還是地段

       以下為版主2012年購入的南大街小戶型

        3、具有特殊資源的學(xué)區(qū)房
        孩子是家庭的重心   家長對孩子的教育也是越來越重視  2014年7月山東省下文  要求取消擇校   2014年8月煙臺下文取消擇校   就近劃片入學(xué)   9月芝罘區(qū)開始執(zhí)行該政策   2015年再次下文要求在六區(qū)及個縣市區(qū)全部取消擇校   

      從全國各地的情況來看   凡是劃片入學(xué)的城市   優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房都是只漲不跌   版主說  學(xué)區(qū)房的抗跌性更好  上漲的動力更足

      以下為版主在2014年6月   突擊看房   在7月初購買了二中 南通路雙學(xué)區(qū)   



       四,、我們的房子究竟值多少錢

       無論是新房還是二手房   從你簽訂購房合同的那一天起    就意味著它已經(jīng)變成二手房    很多人喜歡用在售的一手房價格來衡量自己房子的價格   這是不對的
二手房的價格是由市場決定的   真正的成交價格是報價比較低的房源   要學(xué)會尊重市場

        舉例說明：差不多的兩套房子   有的房東報價7000   有的房東報價6000   消費者會選擇哪一套,？自然是報價低的那套


        五、房價漲跌到底由什么決定

        房價漲跌到底是由什么確定     成本,？政策?    版主說   最主要的決定因素就是  供求關(guān)系

        舉例說明：
        A樓盤   位于新區(qū)  常住人口相對較少    樓盤為高層小區(qū)    單個大樓盤體量較大  可以容納數(shù)萬人   購房目的以改善和投資為主  
        這樣的樓盤   未來五年內(nèi)    二手毛胚房的掛牌量是非常大的   由于房東之間的競爭  購買的人又少    房價短期內(nèi)很難起來   一旦有個風(fēng)吹草動  甚至?xí)�有大量低價拋售的現(xiàn)象

        B樓盤  位于成熟城區(qū)   常住人口較多    樓盤為多層或者小高層    單個樓盤體量較小  容納 數(shù)千人甚至數(shù)百人  購房目的以自住為主
這樣的樓盤  未來的二手房掛牌量是極少的   甚至一個小區(qū)只有一兩套二手房在售   想買的人卻比較多  這樣的樓盤由于供求關(guān)系的不平衡   價格上漲的動力會更強(qiáng)   即使樓市下跌    因為多是自住   也不會出現(xiàn)大量拋售的現(xiàn)象

       小結(jié)：無論是自住還是投資   盡量選擇入住率高的小區(qū)   購房目的多為投資的小區(qū)    千萬要謹(jǐn)慎購買



       六,、未來該如何買房？
       無論是自住還是投資   購買房產(chǎn)都是一項長期的投資行為    要求我們至少看到未來五年的趨勢    隨著中國經(jīng)濟(jì)的降速    房地產(chǎn)的黃金時期已過   未來的十年   買房在考慮潛力的同時    更要考慮風(fēng)險


       版主建議：盡量選擇配套完善的區(qū)域   雖然漲幅偏小    但風(fēng)險也控制到了最低


     七,、什么時候買房最合適,？      大多數(shù)人的心理都是買張不買跌   樓市下跌時  買房的人都會選擇觀望  期望房價跌的越多越好    版主認(rèn)為   長期看  房價是波動上漲的   在這個大趨勢下  階段性房價下跌時   反而是最好的購房時機(jī)   因為在下跌期   購房者可選的余地大  可以慢慢挑慢慢選    甚至可以買到低于市場價很多的房子   當(dāng)然不是房價剛下跌就出手買房   而是等待房價下跌到平臺期  維持一段時間企穩(wěn)后   才是最佳的購買時間  


      舉例：房價下跌期   市場價為50萬的房子    按照市場價是很難賣出去的     有些房東因為某些原因急需用錢    或者因為房東極度看空樓市   會以低于市場10%  甚至20%的價格拋售房子    歷次房價下跌過程中    都出現(xiàn)過這種情況    去年的六七月份出現(xiàn)過不少低于市場價10-20%的拋售房源    9月30日  上層出臺9.30政策后   這種拋售的現(xiàn)象就停止了  今年的春節(jié)前（節(jié)前有些老板要發(fā)工資  或者還清借款  會低價出售手中的房產(chǎn)）同樣出現(xiàn)的這種現(xiàn)象     當(dāng)然   這種情況大多是要求一次性付款的

     小結(jié)：房價下跌  或者低迷期    總有急用錢或者沉不住起的房東拋售房產(chǎn)  常常可以買到低于市場價10%甚至20%的房產(chǎn)   一旦樓市止跌回暖   這些超低價房源立刻消失   成交價也回歸至市場價水平   



      八,、未來煙臺樓市的發(fā)展趨勢
       版主說過   房產(chǎn)是一種長期投資   因此就要求我們至少看到未來五年  甚至十年的趨勢   現(xiàn)階段煙臺還屬于新興城市    樓市處于青年期   中心區(qū)的房價與郊區(qū)的價格差異并不大  比如南大街高層90000-10000元左右    惠安  世回堯黃務(wù)的多層已經(jīng)漲到了8000元  小高層在7000多元  高層多在6000多元   差異并不明顯     但是縱觀房地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟期的國家和地區(qū)   中心區(qū)公寓房的價格往往是郊區(qū)同樣房產(chǎn)的數(shù)倍      

     版主認(rèn)為隨著城市化的進(jìn)程   促進(jìn)中心區(qū)房價上漲的最大因素是通勤時間   目前從萊山區(qū)或者黃務(wù)到中心區(qū)上班的人們   已經(jīng)需要每天花費接近兩個小時    隨著交通擁堵的加重   試想煙臺這個屁大的城市   從郊區(qū)到市區(qū)的單次通勤時間超過1.5個小時   你還愿意每天花3個小時  甚至更多的通勤時間   去享受所謂的優(yōu)質(zhì)空氣和優(yōu)美的環(huán)境嗎,？答案顯而易見（全國上班族平均上班距離是9.18公里,，平均上班時間為28分鐘）


       北京五環(huán)內(nèi)的房價    正是在北京樓市步入成熟期（二手房和一手房的交易比例為2:1    煙臺為1:2）    并且五環(huán)外每天的通勤時間大幅上升時   才快速上漲   把五環(huán)外的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面


     小結(jié)：08-09年   版主認(rèn)為黃務(wù)片區(qū)是價值洼地   
               2012年    版主認(rèn)為學(xué)區(qū)房是價值洼地  
                      2014年    版主認(rèn)為10年后   中心區(qū)是價值洼地
              （有興趣可以查閱版主以前的帖子）

       以上是版主多年的心得    走過一些彎路   犯過一些錯誤  也有過不少感悟    正在逐步走向成熟   分享在論壇里    歡迎大家拍磚！


             最后用某網(wǎng)友一段經(jīng)典的語言結(jié)束本帖
      不管你是否愿意承認(rèn),，社會,，永遠(yuǎn)都是只以成敗論英雄,。想要成功,，最重要的不是努力，而是抉擇,。抉擇對了,，努力和奮斗才能讓你越走越順；抉擇錯了,，越努力,，離成功反而越遠(yuǎn)。
    心態(tài)是關(guān)鍵,，掌控好心態(tài),，做出正確抉擇，并為之去努力,，就會得到自己想要的東西,。

魏園盆景

沙個發(fā),，熨帖�,。,。。,。,。�

doubuyi

學(xué)習(xí)了,，很好很強(qiáng)大,！

碧空長劍

買房確實應(yīng)該帶著投資的眼光。不過說一千道一萬,，還是差錢,。哈哈，比如說,，我就買不起學(xué)區(qū)房,。雖然我知道好，但是目前的房價就是買不起,，但是能買得起的人很多,。

亞平寧過客

聽君一席話 勝讀十年書

fztzl

房子買好了是投資，買不好就是消費,，是否成功全在思路,。支持版主百忙之中又出精華文章，必須頂,！

奔跑的小豬

樓主結(jié)合自身經(jīng)驗來談房市,，體會很深，自己不免對號入座,。
呵呵,，首套房買的相對偏，當(dāng)初考慮不周,。
所以要加倍賺錢,，希望二套能夠來得及。

龍嘯十天

精辟�,。,。�,！

掙錢恐后

我可以這么說,，內(nèi)行的人絕對能看出這篇文章的價值，外行小白你看到這篇文章,，按照版主的總體思路選房購房,，五年后你就會體會到文章的價值。珍惜吧

南方小曼

絕對的精髓帖啊，受益匪淺

天朝人

支持下唄,！

靜美骨質(zhì)瓷餐具

樓主買的房子挺好的,，就是遠(yuǎn)了點。你說現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房合適不,？最近很糾結(jié)~~~孩子馬上三歲,，周圍的朋友都在買學(xué)區(qū)房，我在想三年以后政策也許還會有變化呢,？現(xiàn)在一中附近的學(xué)區(qū)房都老得不能在老了,。像我們這個年齡，在換房,。就想能住到老的,。不能在這么折騰了，也折騰不起了,。真的很糾結(jié)............喜歡大房子，房間里充滿了陽光,！

博雅骨瓷

五年買三房,，值得借鑒！

惡魔軒軒

水晶婉

五年買三房,，這得有實力才行呀,。

老樹根

二狗哥

群主啊 難得一見的好帖！,！

隨風(fēng)搖落

要跟版主認(rèn)真的學(xué)

mengzhongxiyu

樓主是個會掙錢的人

浪花,，小語

麥克的貼子真是沒得說,，看得過癮,。