【轉(zhuǎn)】竭力救樓市是把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給投資者

yththt

【轉(zhuǎn)一篇易憲容的文章】竭力救樓市是把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給投資者
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    可以說，地方政府救樓市無所不用其極,，甚至于把住房公積金貸款也作為其救樓市之工具了,。地方政府為何希望通過各種少許優(yōu)惠政策把各類住房投資者趕盡殺絕地推入高房價(jià)的火坑？就在于把當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給住房投資者,。因?yàn)�,，就目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，尤其是一線城市,，在高房價(jià)下,，能夠有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)的購房者，除了住房的投資者之外,，真正的住房消費(fèi)者早就被過高的房價(jià)拒絕在千里之外,。目前所謂改善性住房需求同樣是為了投資而來，而不是真正的住房消費(fèi)需求,，制造這個(gè)概念出來只不過是為了冠冕堂皇地來享受各種住房優(yōu)惠政策而已,。
    比如,，當(dāng)前北京的房價(jià)，五環(huán)之外為3萬以上,，四環(huán)之內(nèi)8萬以上，試想,，這樣一種房價(jià)水平,，如果不是購買之后是為了更高的價(jià)格賣出，是為了投資,，那么以一般的住房消費(fèi)者有支付能力來購買嗎,？住房消費(fèi)者有能力進(jìn)入市場(chǎng)嗎？根本就不可能,。因?yàn)�,，這種房價(jià)對(duì)他們是天方夜潭。
    既然當(dāng)前的不少城市的住房尤其是一線的住房是為了投資者而來,，當(dāng)然這些投資者是否進(jìn)入住房市場(chǎng),，并非看房價(jià)的高低，因?yàn)橥顿Y者實(shí)際上對(duì)房價(jià)的高低是不敏感的,，而是看他們購買的住房之后是不是能夠以更的價(jià)格賣出,。如果他們購買之后能夠以更的價(jià)格賣出，房價(jià)在8萬以上對(duì)他們是不重要的,。他們同樣會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)購買,。尤其是這些住房投資者在購買住房可以享受各種優(yōu)惠條件，更是其樂無窮,。
    對(duì)于各種購買住房的優(yōu)惠條件,，無論是信貸利率優(yōu)惠還是首付優(yōu)惠，實(shí)際上對(duì)他們的投資者成本影響并不大,，只不過是降低了他們進(jìn)入市場(chǎng)門檻,，提高了他們?nèi)谫Y杠桿率，即同一價(jià)格賣出時(shí),，多賺少許的錢而已,。但是對(duì)于這些住房投資者來說，仍然在于住房的價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲,，住房投資者購買住房之后能夠以更高的價(jià)格賣出,。如果這一點(diǎn)不成立，其他方面應(yīng)該是微不足道了,。
    現(xiàn)在的問題是,，飚升上漲了10多年的全國房價(jià)還能夠持續(xù)漲下去嗎？這就得主要看兩個(gè)方面,。一個(gè)方面是由于房價(jià)的快速飚升所導(dǎo)致房地產(chǎn)的暴利,，一定會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的供給嚴(yán)重過剩,。無論哪個(gè)城市都是如此。因?yàn)�,，只要住房市�?chǎng)存在暴利,，一定會(huì)驅(qū)使各種資源涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓更多供給出來,。更何況這種住房供給快速增長最有利的是地方政府土地財(cái)政,。所以，高房價(jià)導(dǎo)致住房供給快速增長最后直到嚴(yán)重過剩是必然,。在住房市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重過剩的情況下,，住房必然出現(xiàn)周期性調(diào)整及房價(jià)下跌。只有房價(jià)下跌,，住房的投資需求立即會(huì)消失得無影無蹤,。接最后一棒的住房投資者想把手中的住房賣出去是相當(dāng)困難的。這時(shí),，高房價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的,。
    二是就當(dāng)前中國城市人口的結(jié)構(gòu)及人口的特定性為看，城市年青人口在2015年已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),，即城市年青人口越來越少,。不少認(rèn)為，城市年青人口的減少可以讓農(nóng)村人口進(jìn)城來補(bǔ)充,，但是實(shí)際上即使農(nóng)村人口可以進(jìn)城,，但是他們根本就沒有支付能力來接手投資性住房產(chǎn)品。城市年青人口出現(xiàn)拐點(diǎn),，城市住房需求開始下降,，住房供給更是嚴(yán)重。還有,，當(dāng)前城市人口的特性是以獨(dú)生子女為主,，不是獨(dú)生子女的家庭很少。而這些獨(dú)生子女家庭多以持有多套住房,，一旦家庭中的老人離去,，手中的住房都得找機(jī)會(huì)出手。要讓他們來接手當(dāng)前高房價(jià)下的投資性住房同樣是不可能的,。
    所以,，就當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)的情況來看，特別是一線城市,，基本上是住房的投資者（因?yàn)榧词怪皇琴徺I一套住房都可用投資投機(jī),，更何況持有多套住房。如果住房不能夠投資或以更高的價(jià)格賣出,，所謂的改善性住房需求這個(gè)概念很快就會(huì)消失,。因?yàn)�,，沒有一個(gè)居民在自己根本沒有支付能力的情況下會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng)購買住房來改善所謂住房條件的）。這些住房投資者進(jìn)入住房市場(chǎng),，看上去是可享受各種購買住房的優(yōu)惠條件,，但是面對(duì)著接高房價(jià)最后一棒的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
    同時(shí),，也是地方政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼到這些投資者手上,。因?yàn)椋�就目前中國住房市�?chǎng)的情況來看,，二大基本特征十分明顯。一就是高房價(jià),，不少城市的住房價(jià)格經(jīng)過持續(xù)10多年上漲而從來沒有出現(xiàn)過象樣的周期性調(diào)整,，房價(jià)豈不能頂在天花板上？二是住房市場(chǎng)供給嚴(yán)重過剩而讓房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大,。如果這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)稼出去,，或是大片的房地產(chǎn)市場(chǎng)破產(chǎn)倒閉，企業(yè)危機(jī)金融危機(jī)爆發(fā),；或是地方政府土地財(cái)政破產(chǎn),，地方政府的融資平臺(tái)破產(chǎn)。而地方政府采取少許的優(yōu)惠條件讓住房投資者進(jìn)入市場(chǎng),，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就可以轉(zhuǎn)稼給投資者來承擔(dān),。只要這些高價(jià)房能夠賣出去，只要當(dāng)前嚴(yán)重的住房過剩消化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼了,，未來洪水滔天，政府當(dāng)然不會(huì)再管了,。這就是為何地方要竭力采取各種方式來救樓市的根本所在,。國內(nèi)住房投資者看清楚了這點(diǎn)嗎？

我認(rèn)為國家的這一系列政策可以使自住和改善住房得到滿足,，易憲容這篇文章的出發(fā)點(diǎn)是樓市在調(diào)整之后出現(xiàn)大跌,，將會(huì)給買房者的資產(chǎn)造成縮水，但我認(rèn)為這種大跌一般是不會(huì)出現(xiàn)的,。兼聽則明,，和大家分享。

yththt

我贊同他的觀點(diǎn)是1房地產(chǎn)的暴利致住房市場(chǎng)的供給嚴(yán)重過剩2高房價(jià)下人群的消費(fèi)能力,，這兩點(diǎn)決定了房價(jià)不會(huì)有太大的漲幅,。
但考慮房價(jià)縮水，我認(rèn)為房子也不會(huì)有太大的波動(dòng),。已銷售樓盤房地產(chǎn)商已完成的資金變現(xiàn),，購買買房子的人短期內(nèi)還保留著增值的思想,，在一般情況下他們不會(huì)賤賣自己的財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，導(dǎo)致財(cái)富縮水,。

mikewolf13

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容,，則因在2005年時(shí)發(fā)表的《“房地產(chǎn)新政”會(huì)走向哪里》中提出“上海房價(jià)應(yīng)該降50%，北京房價(jià)應(yīng)該下降30%”而為人所知,。
　　“大家不要擔(dān)心,。”2005年下半年易憲容說,，“最多3年,，老百姓就能買得起房子了�,！�
　　至今,，基本每年都會(huì)有看跌樓市的觀點(diǎn)出自易憲容之口。比如,，2009年8月樓市瘋狂之際,，易憲容說，除非中國樓市跑到地球之外,，否則出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整是不可阻擋的必然,。
　　2011年和2012年時(shí)，他又幾次重申,，國內(nèi)房價(jià)下降是必然的趨勢(shì),，并未改變。易憲容在2012年11月時(shí)再次聲稱,，天也擋不住房價(jià)降下來,。



易憲容從2005年開始看空樓市   迄今已經(jīng)有十年的歷史    你寧愿相信一個(gè)預(yù)測(cè)錯(cuò)了十年的易憲容     卻不肯相信預(yù)測(cè)對(duì)了十年的任大炮    這究竟是什么原因？

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-4-20 13:03
我贊同他的觀點(diǎn)是1房地產(chǎn)的暴利致住房市場(chǎng)的供給嚴(yán)重過剩2高房價(jià)下人群的消費(fèi)能力,，這兩點(diǎn)決定了房價(jià)不會(huì)有 ...

看易憲容   還不如看牛刀    牛刀賣書已經(jīng)掙了不少錢    買下了當(dāng)?shù)氐暮勒?nbsp; 比易憲容成功多了


詳情見此貼http://xckxqm.com/thread-5435457-1-1.html


預(yù)測(cè)樓市   沒有良心之說   只有對(duì)錯(cuò)之分   只要參雜了感情色彩   不免會(huì)影響到自己的判斷力

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2015-4-20 23:53
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容,，則因在2005年時(shí)發(fā)表的《“房地產(chǎn)新政”會(huì)走向哪里》中提出“ ...

    兼聽則明啊。
   前幾年時(shí)間房價(jià)漲的離譜,，我也感覺到房地產(chǎn)的泡沫的存在,， 2012年我引用了牛刀的一篇文章“中國房價(jià)一定要降”提示大家房地產(chǎn)泡沫的存在，但中國人這種跟風(fēng)而上的特點(diǎn)（現(xiàn)在股市又是如此）,，加上4W億的經(jīng)濟(jì)刺激,，直到2014年大家對(duì)房地產(chǎn)的投資才有所驚醒，需求逐漸理性,。不得不說2013年到2014年買房的人,，是這些人接了擊鼓傳花游戲的最后一棒。有不少在2013年銷售的樓盤比周邊現(xiàn)在在售的樓盤價(jià)格還要高，為什么,？只是配套的原因嗎,？
   易憲容是一線城市的，我們是三線城市的,，一線城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)應(yīng)該比三線城市經(jīng)歷的更早一些,。

   任大炮是干嘛的？搞房地產(chǎn)開發(fā)的,。他和房價(jià)有直接的利益關(guān)系,，有直接利益關(guān)系的人的話在法庭上都是不予采信的，我為什么還要信他,？他不自吹自擂,，他不忽悠，房子怎么能賣出去,？他只不過是賭了一把賭對(duì)了,，占了國家政策的便宜。你看看現(xiàn)在的房價(jià)走勢(shì)如何,？就是任大炮現(xiàn)在放炮放導(dǎo)彈，房價(jià)也不可能上去了�,，F(xiàn)在是老百姓投資更加理性,，靠忽悠是不行了。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-4-21 10:14
兼聽則明啊,。
   前幾年時(shí)間房價(jià)漲的離譜,，我也感覺到房地產(chǎn)的泡沫的存在， 2012年我引用了牛刀的一 ...

牛刀看空房價(jià)有十年了    錯(cuò)了十年   這還不夠,？人家牛刀這十年賣書賺的滿盆缽滿   買的豪宅住著   

任志強(qiáng)對(duì)了十年    你不信   非要信錯(cuò)了十年的牛刀   謝國忠   和易憲容    任大炮已經(jīng)退休  不需要賣房了   請(qǐng)看看他現(xiàn)在的言論


我以前說的很清楚了    房地產(chǎn)已經(jīng)分化   高新區(qū)  牟平區(qū) 和萊山區(qū)的局部存在較大的風(fēng)險(xiǎn)   芝罘區(qū)福山區(qū)是最穩(wěn)定的區(qū)域



你非要說房價(jià)跌了   那么請(qǐng)問   芝罘區(qū)有幾個(gè)樓盤的下跌了,？    回答這個(gè)問題之前    請(qǐng)搞清楚   均價(jià)    起價(jià)和實(shí)際銷售價(jià)格之間的區(qū)別   多層  小高層  高層的價(jià)格區(qū)別