“婚前房產(chǎn),，婚后加名”那些事兒,，沒(méi)有比本文更全面的

煙臺(tái)訴訟圈

“婚前房產(chǎn),，婚后加名”那些事兒,，沒(méi)有比本文更全面的

來(lái)源：法務(wù)之家

編者按：

新婚姻法的出臺(tái)，一時(shí)間讓婚前婚后財(cái)產(chǎn)變成了熱門(mén)話(huà)題,。丈母娘的要求也越來(lái)越苛刻,，婚前買(mǎi)房婚后加名也成為了必要的環(huán)節(jié),。對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)的公證也越來(lái)越被小夫妻們所重視。法務(wù)之家小編整理了一些案例,，來(lái)幫助大家整理思路,，做出正確的判斷。那么婚前買(mǎi)房,，婚后加名,，到底能不能獲得一半房產(chǎn)？文內(nèi)將會(huì)詳細(xì)說(shuō)明,。

一,、婚前房產(chǎn)證上加名字須無(wú)按揭按揭加名須變更他項(xiàng)權(quán)證

新婚姻法出臺(tái)后，許多未婚夫妻要求婚前房產(chǎn)證加名字,，以免自己利益蒙受損失,，但婚前房產(chǎn)證上加名字要征收3%契稅，很多人認(rèn)為太多了,，其實(shí)加不加名字要根據(jù)自身情況考慮,，有時(shí)也不需要加名字。

據(jù)了解,，夫妻房產(chǎn)證加名主要分兩類(lèi)：一是婚前房產(chǎn)證上加名,；二是婚后房產(chǎn)證加名。但無(wú)論房產(chǎn)是婚前還是婚后購(gòu)入的,，如果還在按揭中,，想加名字并不簡(jiǎn)單。

二,、房產(chǎn)加名該咋辦理婚前婚后各有不同

流程：婚后加名相對(duì)簡(jiǎn)單

既然這樣,，那么房產(chǎn)加名怎么個(gè)加法？對(duì)此,，煙臺(tái)市房產(chǎn)交易中心收件窗口的工作人員表示,，“房產(chǎn)加名”即夫妻一方所有的房產(chǎn)增加另一方為共有人，主要分為兩種情況,。

一種是婚前房屋產(chǎn)權(quán)增加共有人,，這種情況按轉(zhuǎn)移登記中的“贈(zèng)與”、“買(mǎi)賣(mài)”方式依據(jù)雙方申請(qǐng)辦理,。

其中,，屬于贈(zèng)與的，夫妻雙方需先到公證處辦理贈(zèng)與公證書(shū),，夫妻一方贈(zèng)與另一方一半產(chǎn)權(quán),，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證,、公證書(shū)到中心辦理加名手續(xù),；屬于買(mǎi)賣(mài)的,，雙方需簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，然后攜帶房產(chǎn)證,、身份證,、不動(dòng)產(chǎn)完稅憑證到中心申請(qǐng)辦理。

另一種是婚后房屋產(chǎn)權(quán)增加共有人,，這種情況屬于更正登記,，市民只需持房產(chǎn)證、身份證和結(jié)婚證到房產(chǎn)交易中心辦理即可,。

三,、在房產(chǎn)證加上配偶的名字，在法律上來(lái)說(shuō),，實(shí)質(zhì)就是增加房屋的共有權(quán)人,。據(jù)了解，房產(chǎn)證上加配偶名字的情況主要有兩種情況：

第一種情況：有房無(wú)貸

所需證件：結(jié)婚證,、身份證,、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件

所需流程：1、去房屋所在地地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心,，先在預(yù)檢窗口告知是來(lái)辦理房產(chǎn)證增加配偶姓名事宜

2,、窗口工作人員審核提交的材料，若材料齊全就會(huì)給一個(gè)號(hào)碼,。

3、憑號(hào)碼去相關(guān)窗口辦理,。

所需費(fèi)用：80元工本費(fèi),，25元地籍圖費(fèi)，5元貼花費(fèi),，共110元,。

第二種情況：有房有貸

所需流程：1、先去銀行辦理抵押變更手續(xù),，具體事宜可撥打電話(huà)咨詢(xún)相關(guān)的銀行,。

其他流程同“有房無(wú)貸”

所需費(fèi)用：除上述所需的110元手續(xù)費(fèi)外，如果貸款是用純公積金貸款的,，還需要另外支付100元;如果是公積金+商業(yè)貸款的,，還需另外支付200元。

四,、房產(chǎn)證加名離婚后房產(chǎn)如何分配,？（重要內(nèi)容來(lái)了）

就房產(chǎn)證是否有必要加名及衍生的相關(guān)問(wèn)題，以下是小編篩選的問(wèn)題進(jìn)行的解答：

（一）,、問(wèn)：目前離婚案件的財(cái)產(chǎn)分割,，房產(chǎn)證有另一方名字和沒(méi)有另一方名字,，判決有何區(qū)別?有名字的話(huà)就一定能分到二分之一房產(chǎn)嗎?

答：有區(qū)別。

1,、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字,，另一方對(duì)房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時(shí)并不一定就是二分之一,。關(guān)于分割,，有協(xié)議的從協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議的,，還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素,。

2、如果是婚前購(gòu)房且沒(méi)有共同還貸部分,，那么離婚時(shí),，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),，歸產(chǎn)權(quán)方所有,。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn),，協(xié)議分割,，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

3,、如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸,，但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí)，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定,，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,；如果房產(chǎn)證上加了另一方名字,，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割,，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割,。

4、如果有貸款未還清,，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定,。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理,。如果屬于一方婚前購(gòu)買(mǎi),、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。

5,、對(duì)于房產(chǎn)增值部分的補(bǔ)償，可以根據(jù)房屋購(gòu)置資金的來(lái)源及其在全部房?jī)r(jià)款中所占的比例來(lái)考量其分割原則,。

(1)一方婚前購(gòu)房時(shí)交納的首付款以及其個(gè)人償還的貸款部分,，該部分系不動(dòng)產(chǎn)的自然增值，并非投資收益,，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割,。

(2)雙方婚后共同還貸部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。房屋所有權(quán)人不僅應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償另一方夫妻共同還貸部分的一半,，還應(yīng)該補(bǔ)償共同還貸部分對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值。

(3)尚未償還的貸款部分,，未歸還的貸款是房屋所有權(quán)人的個(gè)人債權(quán),，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于房屋所有權(quán)人所有，另一方無(wú)權(quán)要求分割其對(duì)應(yīng)的增值部分,。

舉例來(lái)說(shuō),，假如夫妻婚前購(gòu)房總價(jià)值200萬(wàn)元，首付50萬(wàn)元,，按揭150萬(wàn)元,。婚后數(shù)年,，按揭還本30萬(wàn)元,、付息50萬(wàn)元，房屋總值升至400萬(wàn)元,。那么,，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)這樣分割：產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，未還的120萬(wàn)元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人債務(wù)繼續(xù)歸還,。屬于共同財(cái)產(chǎn)的部分包括：婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬(wàn)元本金和50萬(wàn)元利息，以及相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值部分30/200×400-30=30萬(wàn)元,，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬(wàn)元中的一半即55萬(wàn)元,。

在婚姻法新司法解釋出臺(tái)前，同樣是這套200萬(wàn)元的房子,，在相同情況下,，未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬(wàn)元本金和50萬(wàn)元利息的一半即40萬(wàn)元。也就是說(shuō),，根據(jù)婚姻法新的司法解釋?zhuān)瑢?shí)際上未登記的另一方能多得15萬(wàn)元,。

（二）、問(wèn)：假設(shè)婚前房產(chǎn)證上只有夫妻一方名字，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎?在離婚判決時(shí)會(huì)產(chǎn)生影響嗎?

答：產(chǎn)權(quán)證上加名字性質(zhì)上屬于一方對(duì)另一方的贈(zèng)予,，因此,，婚前或婚后加從法律效力上來(lái)說(shuō)并無(wú)區(qū)別。

（三）,、問(wèn)：如果離婚時(shí),，房產(chǎn)還有貸款沒(méi)有還清，那么又分幾種情況?分別可能如何判決?

答：如果有貸款未還清,，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定,。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理,。如果屬于一方婚前購(gòu)買(mǎi),、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還,，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。

（四）、問(wèn)：婚前財(cái)產(chǎn)公證,、房產(chǎn)證加名字哪個(gè)效力更大,，或者說(shuō)更加優(yōu)先?有沒(méi)有必要“雙管齊下”?

答：無(wú)論哪種方式，房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),。因此,，婚前財(cái)產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時(shí)最好各方能簽署協(xié)議，對(duì)于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進(jìn)行明確,，避免矛盾,。

最后，讓我們看一則判例,，更好的來(lái)理解本文內(nèi)容：

張先生與王小姐于2008年2月確立戀愛(ài)關(guān)系,，2009年1月22日登記結(jié)婚，婚后未生育子女,，雙方于2009年11月起分居,。張先生與王小姐辦理結(jié)婚登記前，張先生個(gè)人名下有三套房產(chǎn),，分別位于浦東新區(qū),、虹口區(qū)和寶山區(qū)，其中位于浦東新區(qū)的房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)由張先生于2003年1月 15日由其個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi),，2009年5月22日,，張先生考慮到與王小姐結(jié)為夫妻，將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更為張先生,、王小姐兩人,，系爭(zhēng)房屋尚有銀行貸款,，由張先生一直還貸，雙方無(wú)其他重大共有財(cái)產(chǎn),，亦無(wú)其他夫妻共同債務(wù),。

2010年2月26日，王小姐與張先生因性格不和,，王小姐以夫妻感情破裂為由將張先生訴至法院,，要求解除與張先生的婚姻關(guān)系，主張系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有,，王小姐向張先生支付系爭(zhēng)房屋價(jià)值一半的房屋折價(jià)款,。

一審期間，王小姐與張先生就夫妻感情已經(jīng)破裂這一事實(shí)均無(wú)異議,，但就系爭(zhēng)房屋的分割存在較大分歧,。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：王小姐能否基于共同共有的房產(chǎn)登記事實(shí)主張享有房屋。

【法庭判決】

一,、準(zhǔn)予張先生與王小姐離婚;

二,、離婚后，位于浦東新區(qū)的系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸張先生所有,，該房屋尚未歸還的銀行貸款由張先生負(fù)責(zé)償還,，張先生于本判決生效之日起十五內(nèi)內(nèi)支付王小姐房屋折價(jià)款人民幣300000元。

王小姐對(duì)一審結(jié)果不服,，上訴至上海市第二中級(jí)人民法院,，二審維持原判。

【律師分析】

代理律師認(rèn)為,，本案系爭(zhēng)房屋雖然系張先生婚前購(gòu)買(mǎi),，但婚后張先生自愿將該房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在張先生、王小姐名下,，并登記為共同共有,，故該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為張先生、王小姐的共同財(cái)產(chǎn),，依法應(yīng)當(dāng)予以分割,，具體分割方式，應(yīng)當(dāng)在扣除尚未償還的銀行貸款之后,，結(jié)合房屋來(lái)源,、雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間長(zhǎng)短及雙方對(duì)該房屋所作貢獻(xiàn)大小等因素，進(jìn)行傾斜分割,，王小姐要求分得房屋價(jià)值一半的財(cái)產(chǎn)權(quán)益于情于理都不合適，王小姐主張房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有,、向張先生支付相應(yīng)房屋折價(jià)款的訴求不應(yīng)得到支持,。

法院最終采納了本律師的代理觀點(diǎn)。

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山東昊言律師事務(wù)所   韓文學(xué)律師  

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