房貸解惑：欠得越多越久賺得越多作何解,？

qnsky

      我沒房沒車沒錢你愿意嫁給我嗎,？買房是男人結(jié)婚的前提,，那么問題來了，全款買還是貸款買,？如果貸款,，要提前還款嗎？貸多長時間,？等額本金還款呢,，還是等額本息？

qnsky

我們總結(jié)一下,，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財生涯中的合理安排：

一,、全款買還是貸款買，貸款多少合適?

這個問題,，還是比較好回答的，當(dāng)然是貸款買啦,，用銀行的錢,，豈不樂哉，如果你是土豪,，請隨意,，現(xiàn)金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩,，就不多說啦,。

建議：

貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦,，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,，買房,，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬,。如果你房子總額多,，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化,。

公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%,，商業(yè)貸款也在6%上線，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣,。


貸款,，個人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，后面在具體分析到,。

qnsky

二,、如果貸款，貸多長時間合適,，要提前還款嗎,？

先來舉個例子：地點坐標(biāo)：北京，首付30% ,，公積金和商業(yè)貸款混合貸款,，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬,，商業(yè)貸款280萬,，貸款400萬。

640

很多朋友看到30年,，等額本息的總利息是421.5萬,，等額本金332.1萬，nima,，坑爹啊,，銀行收了我們這么多利息。

但是我們換位思考,，投資的利息只要大于6.15%,，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢,，而是投資收益大于10%,，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高,，你說合算不合算,。（在這里只是拿P2P投資做例子，個人建議還是不要去玩P2P，畢竟目前黑平臺太多了,。其實有太多穩(wěn)健的投資,，在這里小編就不一一贅述了）

建議：

按最長的時間貸款，能貸30年,，就貸30年,，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的,。

               提前還款,，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦,。

qnsky

三,、等額本息or等額本金
      首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
      等額本金還款方式比等額本息還款方式下,，同樣的年限,，但是利息支出會高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了,。所以,，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得,。
但是,，真的是這樣嗎？

      實無論是等額本息或者是等額本金還款方式,，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額,，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的,。
也就是說,，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的,。之所以計算出的利息不同,，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,，要還的利息就多,；借的本金少，要還的利息就少,。
下文我將為大家舉個例子，一目了然

      個例子：
如果借款100萬,，20年還清,，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1.假設(shè)等額本金,，則月還款本金為：100萬/240個月,，即每月為4167元；
（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元,，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元,。
（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：995833*0.5125%=5103.64元,，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推,等額本金下20年共還款約161.7萬元,，共支付利息61.7萬元。
2. 如果是等額本息,，借款100萬元,，20年還清，年利率6.15%,，月利率0.5125%,，則每月還款額（含本、息）為7251.12元,。
（1） 第一個月計算出的利息同樣為5125元,，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額,，即100萬-2126.12=997873.8元,，則第二個月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元
以此類推,等額本息下,，20年共還款約174萬元,，共支付利息74萬元。

cq2599

有錢人全款買,，沒錢人貸款買

qnsky

其實如果不選擇等額本金的方式,，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的,。你最終利息高,，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息,。

所以,，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式,，降低全部的利息支出,；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式,，這樣雖然前期利息支出多,，但是資金壓力會小,。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果,。
  

     等額本金所還利息少,，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同,，但是利息稍多

y75j

qnsky 發(fā)表于 2015-7-28 10:46
我們總結(jié)一下,，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財生涯中的合理安排：

一、全款買還是貸款買,，貸款多少合適?

兄弟,，白誤導(dǎo)大家了，公積金現(xiàn)在是3.5%,，商貸是5.4%啦

qnsky

借用銀行的錢,，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高,，其實就是賺的,，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息,，就是劃算的,，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。
    另外：如果網(wǎng)貸款平臺,，等額本息還款,，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢,？
     用10000元投資一個12個月的項目,，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少,？一年后回款10661,，實際年化6.61%，而目前我們很多平臺一個月的項目就年化率高達(dá)16%了,，每月復(fù)投收益倍增,，其價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6.15%的商業(yè)貸款。（不過此類投資小黑平臺真是數(shù)不勝數(shù),，我上一家做的平臺已經(jīng)卷款走了,，哭都沒地方哭，還好我只投入了1W多塊,。）
     個人現(xiàn)在有一套110平的商品房,，首付34W，貸款78W,，30年還,。采用等額本息還款方式還款,，每月還款4626元，每月工資1W5.刨去吃飯,，娛樂還剩8000左右。每月投入投資項目,，目標(biāo)半年左右買輛508.

結(jié)論：
建議選擇等額本息的還款方式,，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金,，還款初期還款壓力較大,，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高,，可支配現(xiàn)金會越充沛,，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。

暗示對方

qnsky 發(fā)表于 2015-7-28 11:12
借用銀行的錢,，我們把結(jié)余下來的錢,，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的,，個人比較偏好等額本息,，投資收益 ...

什么投資項目啊。半年都能搞一輛508.   標(biāo)志508可是20W左右的車啊,， 難道樓主放高利貸,？

qnsky

暗示對方 發(fā)表于 2015-7-28 11:17
什么投資項目啊。半年都能搞一輛508.   標(biāo)志508可是20W左右的車啊,， 難道樓主放高利貸,？

高利貸我可不敢搞。就是跟著朋友一起做大宗商品投資,，每天跟著老師操作,，收益還是不錯的。

qnsky

四,、哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行,，不做任何投資，不學(xué)習(xí),，不了解,，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險的朋友，還是提前還了吧,，為了生活更踏實的明智選擇,。
2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān),，心里壓力超級大的朋友,，為了你更好的睡眠質(zhì)量,，請你還了吧。
3.這一類是高人哦,，還了房子的錢,，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非�,？孔V的投資渠道,，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友,，請注意,，請抱大腿，土豪,，帶多多君一塊玩吧,。

暗示對方

qnsky 發(fā)表于 2015-7-28 11:23
高利貸我可不敢搞。就是跟著朋友一起做大宗商品投資,，每天跟著老師操作,，收益還是不錯的。

以前我是做P2P的,，媽的莊家跑了,，找都找不到。我那次16W都沒了,。報了警,，警察也管不了。現(xiàn)在正在尋找新的理財渠道,，大宗商品理財聽蠻多人說,，樓主能不能帶帶我？

dyhua163

我付了大幾十萬的首付,，每個月還要還房貸,，對于我這樣一個實際主義來說，不大可能,。

jy1976

我有個問題需要咨詢一下,，銀行的房貸是用的每月等額還款的方式，是不會給按逐月遞減還款的,，因為這樣會少收取17%的利息的,。
那么我是提前還款合適還是20年以后還完合適？如果提前還款,，多少期之前還款合適,？

jiapengtvt

無解，房要住,，貸要還