截止到2015年10月 煙臺(tái)六區(qū)新建商品住宅分析

mikewolf13

截止到2015年10月  煙臺(tái)六區(qū)新建商品住宅分析

首先說(shuō)明幾個(gè)大家容易搞混的數(shù)據(jù)

1.新建商品房≠新建商品住宅

新建商品房 包含新建商品住宅（70年土地使用權(quán)）,、新建商住兩用房（40或50年土地使用權(quán)）、新建商業(yè)房（40年土地使用權(quán)）等,。

2.庫(kù)存是每個(gè)行業(yè)都存在,，而且必須存在的。沒(méi)有庫(kù)存會(huì)造成商品的緊缺,。房子也是一樣,，一般認(rèn)為房產(chǎn)庫(kù)為12個(gè)月左右比較合適。  低于6個(gè)月會(huì)造成價(jià)格的大幅上漲,；而高于12個(gè)月為過(guò)剩,，價(jià)格會(huì)滯漲甚至下跌。

2015年煙臺(tái)六區(qū)新建商品住宅銷售量約為3.5-3.6萬(wàn)套，庫(kù)存量約為5.7萬(wàn)套,，過(guò)剩的庫(kù)存量約為2.1-2.2萬(wàn)套,。過(guò)剩的庫(kù)存具體分布在哪個(gè)區(qū)域，下文數(shù)據(jù)會(huì)告訴你,。

3.存銷比

庫(kù)存量和前四個(gè)月銷售量的平均數(shù)的比值,。存銷比是個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，一般年底最高,，旺季最低,。

4.我們看到的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的價(jià)格，一般為均數(shù),。均數(shù)在樣本散布較大的情況下,，得出的數(shù)據(jù)會(huì)偏差較大。相對(duì)而言,，中位數(shù)比較準(zhǔn)確,，但我國(guó)沒(méi)有中位數(shù)數(shù)據(jù)，因此就需要對(duì)均數(shù)進(jìn)行更細(xì)致,、更具體的分析,，才能得出更接近準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

5.開(kāi)工數(shù)量≠竣工數(shù)量

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般為兩年,，也就是說(shuō)平均從開(kāi)工到竣工的時(shí)間為2年,。在實(shí)際中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止兩年,，因?yàn)榕涮自O(shè)施的建設(shè)滯后或者開(kāi)發(fā)商資金不到位,，又或者樓市不景氣開(kāi)發(fā)商會(huì)減慢建設(shè)的速度。據(jù)版主觀察,，一般從開(kāi)工到適合居住,，大約需要3-5年的時(shí)間。

煙臺(tái)六區(qū)新建商品住宅4年漲跌圖

截止到2015年10月末   煙臺(tái)六區(qū)商品住宅    去化周期最短的為芝罘區(qū)和福山區(qū),，去化周期為13個(gè)月,。最長(zhǎng)的為牟平區(qū)，去化周期為37個(gè)月,。


截止到2015年10月末   煙臺(tái)六區(qū)商品住宅   去化周期最短的戶型面積為90-110平米（13個(gè)月）,，其次為110-145平米（14個(gè)月）。去化周期最長(zhǎng)的為180平米以上戶型,，去化周期為50個(gè)月,。




版主認(rèn)為  
芝罘區(qū)和福山區(qū)核心區(qū)及近郊的  90-145平米的新房   無(wú)論是投資還是自住   都是不錯(cuò)的選擇
其他幾個(gè)區(qū)的核心區(qū)域的90-110平米新房   相對(duì)有價(jià)值    遠(yuǎn)郊和大戶型的房子恐怕未來(lái)不僅沒(méi)有漲幅  還可能進(jìn)一步下跌

當(dāng)然  具體情況還得具體分析  但是要記住一個(gè)根本的原則：稀缺的  才是有投資價(jià)值的   這就考驗(yàn)各位的眼光了

房網(wǎng)瑩瑩

哈哈，你這么一解釋對(duì)房地產(chǎn)又有了進(jìn)一步了解

陽(yáng)光笨笨

說(shuō)的太對(duì)了,，一般開(kāi)發(fā)到居住3-5年,，所以根本不能相信今年開(kāi)發(fā)，明年就能交房的開(kāi)發(fā)商言論

奔跑的小豬

又見(jiàn)經(jīng)典帖子�,�,！

yththt

六區(qū)房?jī)r(jià)2012年 5884，2015年 6578,。
（6578-5884）/5884=0.1179/4=0.029

按照你的數(shù)據(jù),，總體來(lái)說(shuō)，從2012到2015煙臺(tái)的平均房?jī)r(jià)年均增值不到3%,，還跑不贏前幾年的利率,？

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-12-15 12:13
六區(qū)房?jī)r(jià)2012年 5884，2015年 6578,。
（6578-5884）/5884=0.1179/4=0.029

在統(tǒng)計(jì)學(xué)范疇里    如果數(shù)據(jù)分布較廣   均數(shù)的誤差是比較大的   一般用中位數(shù)統(tǒng)計(jì)會(huì)更準(zhǔn)確的反應(yīng)真實(shí)的結(jié)果

我們國(guó)家沒(méi)有中位數(shù)數(shù)據(jù)   只有平均數(shù)的數(shù)據(jù)  因此只能用均數(shù)來(lái)進(jìn)行分析   但是均數(shù)的誤差比較大   為了得到更準(zhǔn)確的結(jié)果    就得必須對(duì)均數(shù)進(jìn)行更具體的分析


個(gè)體和整體
六區(qū)均價(jià)反應(yīng)的是全煙臺(tái)各區(qū)的平均價(jià)格   并不能反應(yīng)某個(gè)區(qū)域或者某個(gè)樓盤的價(jià)格走勢(shì)

舉例1：某市由規(guī)模相似的A區(qū)和B區(qū)組成   均價(jià)10000元   一年中   A區(qū)均價(jià)上漲5%   而B(niǎo)區(qū)均價(jià)下跌5%   某市的均價(jià)仍然為10000元  

這例子中   某市的均價(jià)雖然保持不變   但均數(shù)卻并沒(méi)有反映出A區(qū)房?jī)r(jià)上漲了5%   也沒(méi)有反映出B區(qū)的房?jī)r(jià)下跌了5%

在現(xiàn)實(shí)中也有這樣的例子   比如高新區(qū)的均價(jià)在2012年高達(dá)7200元    而四年后的今天均價(jià)下跌了17%  每年平均下跌4.2%   而開(kāi)發(fā)區(qū)  福山區(qū)和牟平區(qū)四年來(lái)幾乎沒(méi)有漲幅    自然會(huì)影響到整個(gè)六區(qū)的均價(jià)漲幅

舉例2：即使在同一個(gè)區(qū)  由于地域的不同   價(jià)格走勢(shì)也是不同的  比如這些年來(lái)   芝罘區(qū)漲幅最小的區(qū)域是支楚片區(qū)   漲幅最大的是世回堯片區(qū)   

芝罘區(qū)四年上漲1513元   平均每年的漲幅為5.9%    實(shí)際上有些片區(qū)漲幅要低于5.9%  而某些片區(qū)的漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于5.9%

舉例3：城市的發(fā)展的規(guī)律一般為放射狀擴(kuò)大   城市規(guī)模也越來(lái)越大  均價(jià)線也不斷的由市區(qū)向郊區(qū)移動(dòng)  

四年的時(shí)間較短  我們用十年的時(shí)間來(lái)做參考

十年前芝罘區(qū)的平均房?jī)r(jià)   是指奇山（十年前的近郊）   十年后的今天芝罘區(qū)的平均房?jī)r(jià)移到了世回堯附近（現(xiàn)在的近郊）

十年前黃務(wù)只有數(shù)量很少的商品房   十年后黃務(wù)大量低于均價(jià)的房子  自然會(huì)拉低芝罘區(qū)的平均房?jī)r(jià)


舉例4：均數(shù)的誤差
比如某個(gè)城市一年只建了兩套新房   市中心1套  單價(jià)為1萬(wàn)元   郊區(qū)1套  單價(jià)為5000元  那么該市的平均新房?jī)r(jià)格為7500元

再比如某個(gè)城市一年建了11套新房   市中心1套  單價(jià)為1萬(wàn)元  郊區(qū)10套  單價(jià)為5000元  那么該市的平均新房?jī)r(jià)格為5454元

房子還是那些房子   價(jià)也沒(méi)有任何變化   但是平均房?jī)r(jià)卻有2045元的偏差   這就是典型的均誤差

結(jié)論：
無(wú)論你買房自住  改善還是投資   買的都是具體的某套房子  均價(jià)只是個(gè)參考  而真正指導(dǎo)你買房的是具體的某個(gè)樓盤的的價(jià)格走勢(shì)   當(dāng)然即使在同一個(gè)區(qū)域里  價(jià)格走勢(shì)也會(huì)不同  這就考驗(yàn)個(gè)人的眼光和能力了   
主帖的數(shù)據(jù)其實(shí)已經(jīng)很詳細(xì)了  我也通過(guò)數(shù)據(jù)    認(rèn)定芝罘區(qū)是最有投資價(jià)值的區(qū)域   其他的幾個(gè)區(qū)投資價(jià)值不大   甚至有下跌的風(fēng)險(xiǎn)   如果非要買   盡量選擇中心區(qū)域  好出租  便于變現(xiàn)

透過(guò)表象看本質(zhì)   這才是我們要做的  否則只會(huì)得出錯(cuò)誤的結(jié)論

yththt

2015不是又出個(gè)新名詞“大數(shù)據(jù)”嗎,，國(guó)家研究的也都是大數(shù)據(jù)，宏觀層面的東西,。我關(guān)注的也是宏觀方面的,。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-12-19 19:33
2015不是又出個(gè)新名詞“大數(shù)據(jù)”嗎，國(guó)家研究的也都是大數(shù)據(jù),，宏觀層面的東西,。我關(guān)注的也是宏觀方面的。
...

大數(shù)據(jù)是基于運(yùn)籌學(xué)的原理  加入互聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)收集與分析

運(yùn)籌學(xué)是現(xiàn)代管理學(xué)的一門重要專業(yè)基礎(chǔ)課,。它是20世紀(jì)30年代初發(fā)展起來(lái)的一門新興學(xué)科,，其主要目的是在決策時(shí)為管理人員提供科學(xué)依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)有效管理,、正確決策和現(xiàn)代化管理的重要方法之一,。該學(xué)科是一應(yīng)用數(shù)學(xué)和形式科學(xué)的跨領(lǐng)域研究，利用統(tǒng)計(jì)學(xué),、數(shù)學(xué)模型和算法等方法,，去尋找復(fù)雜問(wèn)題中的最佳或近似最佳的解答。運(yùn)籌學(xué)經(jīng)常用于解決現(xiàn)實(shí)生活中的復(fù)雜問(wèn)題,，特別是改善或優(yōu)化現(xiàn)有系統(tǒng)的效率,。 研究運(yùn)籌學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)包括實(shí)分析、矩陣論,、隨機(jī)過(guò)程,、離散數(shù)學(xué)和算法基礎(chǔ)等。而在應(yīng)用方面,，多與倉(cāng)儲(chǔ),、物流、算法等領(lǐng)域相關(guān),。因此運(yùn)籌學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué),、工業(yè)工程,、計(jì)算機(jī)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)管理等專業(yè)密切相關(guān),。


我的分析和判斷    都是基于統(tǒng)籌學(xué)和運(yùn)籌學(xué)的原理

yththt

你的那套理論應(yīng)該叫房產(chǎn)投資原理,，或者通俗來(lái)說(shuō)叫炒房投機(jī)經(jīng)驗(yàn)。

1比方說(shuō),，你多次認(rèn)定并力挺“芝罘區(qū)是最有投資價(jià)值的區(qū)域”,，但現(xiàn)實(shí)情況是各個(gè)區(qū)的房子都是有買有賣，而且你不看好的開(kāi)發(fā)區(qū)更是供銷兩旺,，這是為什么,？你考慮過(guò)嗎？

2你的這套理只適用于現(xiàn)在還想房產(chǎn)投資賺錢的人,，如果在一線城市還尚可適用,，但如果象在煙臺(tái)這樣的三四線城市里，我認(rèn)為現(xiàn)在還想靠買房發(fā)財(cái)?shù)囊呀?jīng)人少之又少,，前幾年那個(gè)全民炒房的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)了,。所以我覺(jué)得，你的這套“基于統(tǒng)籌學(xué)和運(yùn)籌學(xué)的原理”的分析判斷,，適用人群不多,，還是屬于微觀。

所以,，我更相信大數(shù)據(jù)一些,。而且現(xiàn)在買房，大家都很理性,，我認(rèn)為首先是考慮有沒(méi)有需求,，其二適不適用，能不能滿足各項(xiàng)的要求,，第三第四或者第五考慮才是收益的問(wèn)題,。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-12-20 17:11
你的那套理論應(yīng)該叫房產(chǎn)投資原理，或者通俗來(lái)說(shuō)叫炒房投機(jī)經(jīng)驗(yàn),。

1比方說(shuō),，你多次認(rèn)定并力挺“芝罘區(qū)是 ...

1.房子是有青春期的  對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)   一套房子最多住30年   未來(lái)只有兩種結(jié)果  賣舊買新  或者買新并把舊房出租

無(wú)論是哪種模式   第一套房都不自覺(jué)的構(gòu)成了投資行為   誰(shuí)也不可避免

舉例：A和B   同時(shí)購(gòu)買了價(jià)值50萬(wàn)的房產(chǎn)     二十年后賣掉新房 買新房    A的房產(chǎn)漲到200萬(wàn)   B的房產(chǎn)漲到100萬(wàn)

A在什么也沒(méi)做的情況下  每年增加了7.5萬(wàn)元的購(gòu)買力   B只增加了2.5萬(wàn)元的購(gòu)買力

同樣的一個(gè)決定  二十年后   A的購(gòu)買力是B的兩倍  你能說(shuō)第一套自住房不是投資行為么？你能說(shuō)我的理論不適用于所有人么,？



2.開(kāi)發(fā)區(qū)一手房的報(bào)價(jià)實(shí)際上降了很多    萬(wàn)達(dá)開(kāi)盤不過(guò)6800  開(kāi)發(fā)區(qū)西部的樓盤4000+  5000+的遍地都是

同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在高新區(qū)和萊山區(qū)的幾個(gè)低價(jià)樓盤  比如中海**x  金地**

這些低價(jià)的樓盤的人氣其實(shí)是很旺的  銷量也非常的高  但最大的問(wèn)題是配套設(shè)施極不完善  不適合生活  甚至5-10年內(nèi)  連基本的供暖都無(wú)法保證   未來(lái)十年內(nèi)的空置率會(huì)非常的高   至于二手房的價(jià)格就可想而知了  買這些房子的人   我只能呵呵了


3.我買的每一套房都有需求   學(xué)區(qū)房  自住房   養(yǎng)老房  純投資房   實(shí)際上每一套房子都包含了投資的屬性  既滿足了自己的需求   又兼顧了投資的需要   何樂(lè)而不為,？   



股市投資看一年   樓市投資看5-10年  人生的規(guī)劃卻是一輩子  有些人永遠(yuǎn)也明白不了   
   

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2015-12-21 12:16
1.房子是有青春期的  對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)   一套房子最多住30年   未來(lái)只有兩種結(jié)果  賣舊買新  或者買新并 ...

你多次認(rèn)定并力挺“芝罘區(qū)是最有投資價(jià)值的區(qū)域”，照你這是說(shuō)就芝罘區(qū)升值,，那大家都應(yīng)該買芝罘區(qū)的,，升值幅度大的地塊上的房子，其他區(qū),、其他的地塊的房子因?yàn)橘r錢或者不升值沒(méi)有人買才對(duì),，而事實(shí)是各個(gè)區(qū)都是有買有賣,，各個(gè)地塊也都有買有賣。為什么呢,？

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-12-21 12:59
你多次認(rèn)定并力挺“芝罘區(qū)是最有投資價(jià)值的區(qū)域”,，照你這是說(shuō)就芝罘區(qū)升值，那大家都應(yīng)該買芝罘區(qū)的,， ...

你看漏了一句話    其他區(qū)域   買盡量買中心區(qū)的房子  生活方便  抗跌易漲

至于結(jié)果   等十年  或者二十年后   自然就看出差別了

二八理論同樣適用于此

sx3wudi

yththt 發(fā)表于 2015-12-21 12:59
你多次認(rèn)定并力挺“芝罘區(qū)是最有投資價(jià)值的區(qū)域”,，照你這是說(shuō)就芝罘區(qū)升值,，那大家都應(yīng)該買芝罘區(qū)的,， ...

呵呵，照你這種理論,，騙子的東西都賣不出去了,。依稀記得幾年前“有錢人都住萊山”的言論甚囂塵上。呵呵呵呵呵,。

yththt

sx3wudi 發(fā)表于 2015-12-22 09:34
呵呵,，照你這種理論，騙子的東西都賣不出去了,。依稀記得幾年前“有錢人都住萊山”的言論甚囂塵上,。呵呵呵 ...

說(shuō)的蠻有道理的。買房子不只是投資,，沒(méi)有考慮生活的實(shí)際-距離因素,。在牟平上班，怎么可能在芝罘區(qū)買房,。這是最基本的道理,。

我一直理解萊山是煙臺(tái)的后花園，有錢人的生活是：住在芝罘區(qū),，夏天到萊山消夏,。
你依稀記得幾年前“有錢人都住萊山”的言論甚囂塵上，或許再過(guò)幾年就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)的,�,？船F(xiàn)在的霧霾，會(huì)逼著大家去萊山區(qū),、高新區(qū)定居的,。

孫哥

孫哥

sx3wudi

yththt 發(fā)表于 2015-12-24 12:01
說(shuō)的蠻有道理的,。買房子不只是投資,，沒(méi)有考慮生活的實(shí)際-距離因素。在牟平上班,，怎么可能在芝罘區(qū)買房 ...

呵呵,，先不說(shuō)有錢人的問(wèn)題,。夏天到萊山消夏,？芝罘區(qū)比萊山區(qū)高了10度是吧？萊山區(qū)比芝罘區(qū)的風(fēng)力高了10級(jí)是吧,？你說(shuō)的是外地人吧,？你說(shuō)的這種超級(jí)大老板，不需要整天考慮上班時(shí)間的問(wèn)題,，不需要考慮接送孩子的問(wèn)題,，不需要考慮交通成本以及生活成本的問(wèn)題，還能放暑假,，占不到煙臺(tái)市區(qū)人口的1%,，起碼你我還沒(méi)有達(dá)到這種境界。這種愿景,，一點(diǎn)意義都沒(méi)有,。“看看現(xiàn)在的霧霾,，逼著大家去萊山區(qū),、高新區(qū)定居”？我更笑了,，笑的直不起腰,。你看看芝罘區(qū)霧霾的時(shí)候，萊山區(qū)有一天是晴天的,？忽悠忽悠外地人還行,。就在昨天，早上我來(lái)萊山區(qū),，霧霾比芝罘區(qū)還大,。笑等將來(lái)抄底萊山。

zhangmcn

還是李嘉誠(chéng)說(shuō)的對(duì),，買房子不是房子本身,，而是地方，一定要足夠繁華,。所以還是芝罘區(qū)吧,，煙臺(tái)商業(yè)中心的地位無(wú)法動(dòng)搖，好學(xué)校也多,，總有為了孩子上學(xué)不惜一切的家長(zhǎng),。

yththt

sx3wudi 發(fā)表于 2015-12-25 13:49
呵呵，先不說(shuō)有錢人的問(wèn)題,。夏天到萊山消夏,？芝罘區(qū)比萊山區(qū)高了10度是吧？萊山區(qū)比芝罘區(qū)的風(fēng)力高了10 ...

對(duì)不起,，我和你還真不是一個(gè)境界,。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2015-12-24 12:01
說(shuō)的蠻有道理的,。買房子不只是投資，沒(méi)有考慮生活的實(shí)際-距離因素,。在牟平上班,，怎么可能在芝罘區(qū)買房 ...

按照均價(jià)算芝罘區(qū)比萊山高  按照最貴的樓盤算芝罘區(qū)也比萊山區(qū)高    不知道從哪得出“有錢人都住萊山”這個(gè)結(jié)論   


萊山區(qū)的居住成本比芝罘區(qū)要高的多

1.交通成本
萊山區(qū)公交不夠發(fā)達(dá)   想要方便   得有兩部車   按照十萬(wàn)的車計(jì)算    一年的費(fèi)用加折舊   至少在四萬(wàn)元  接近一個(gè)人的平均工資了   比單車家庭多花費(fèi)2萬(wàn)元  是不是值得？

2.時(shí)間成本
如果在芝罘區(qū)上班     萊山區(qū)中部到芝罘區(qū)南大街的單趟通勤時(shí)間大約需要50分鐘  隨著私家車越來(lái)越多  通勤時(shí)間會(huì)更久   每天上下班需要兩個(gè)小時(shí)  只為了享受所謂的好空氣   值不值得,？

3.教育成本
萊山區(qū)的學(xué)校少   好學(xué)校更少   可選擇的余地少   高中只有三所可以選擇    犧牲了孩子獲得優(yōu)秀教育的機(jī)會(huì)   是不是值得,？



為了那種所謂的有錢人的生活方式   花100萬(wàn)的成本只為消夏   我覺(jué)得還是免了吧   每年損失的五萬(wàn)的收益   真的比1次歐洲旅游 或者  5次國(guó)內(nèi)旅游  更值得？