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文/B12 阿克西姆（微信公眾號(hào)：B座12樓）
24日晚,，相信很多在關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，都看到了這樣的消息：
據(jù)新民網(wǎng)報(bào)道,，2月23日,，在上海市消保委召開(kāi)的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)上，公布了兩個(gè)案例,，直指鏈家,。證據(jù)指明鏈家涉嫌隱瞞真實(shí)信息，將處于抵押貸款等無(wú)法順利進(jìn)行交易狀態(tài)下的房屋掛牌出售,，引誘和誤導(dǎo)不知情的消費(fèi)者購(gòu)買,，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。
2月24日上午,，上海市住建委約談了鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人,。初步發(fā)現(xiàn)，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為,，有關(guān)方面已決定開(kāi)展正式調(diào)查,，并要求鏈家公司積極配合。
就在同時(shí)段,，鏈家集團(tuán)位于上海市場(chǎng)的更多門店被發(fā)現(xiàn)突然撤下了全部的櫥窗廣告,。作為一名房產(chǎn)中介的潛在用戶，我不得不仔細(xì)去捋一捋究竟發(fā)生了什么,？
沒(méi)想到這么一掰扯,，發(fā)現(xiàn)，可能整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)都在悶聲作大死,。
鏈家的房產(chǎn)金融版圖
成立于2001年的鏈家,，作為房產(chǎn)中介行業(yè)的「老炮兒」。近兩年,，作為曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿,，鏈家屢次用行動(dòng)證明著自己的巨頭地位。即使在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊下,，仍然能夠成長(zhǎng)為行業(yè)巨頭,，就是因?yàn)槠溥^(guò)硬的管理和服務(wù)體系，并且能夠「與時(shí)俱進(jìn)」,。
目前,，鏈家主要的業(yè)務(wù)分三大塊：資產(chǎn)管理（丁丁租房、自如家）,、交易管理（新房,、二手房）、金融管理（鏈家理財(cái),、理房通等）,，三者之間相互促進(jìn)。
鏈家理財(cái)是鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺(tái),，號(hào)稱「首創(chuàng)房產(chǎn)買賣-支付-理財(cái)」的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式,。
鏈家理財(cái)在線上對(duì)接有投資理財(cái)需求的投資人，而在線下去對(duì)接在鏈家辦理購(gòu)房業(yè)務(wù)的業(yè)主,。借款人大多來(lái)自鏈家房屋買賣客戶,，主要用于借款人房產(chǎn)交易過(guò)程中所產(chǎn)生的短期資金周轉(zhuǎn)，比如業(yè)主賣房 需要還清銀行按揭,、買房客戶因銀行批貸放款較慢而無(wú)法支付尾款,、業(yè)主換房、房屋抵押借款等,。
除此之外,，在鏈家的金融體系中還有2006年成立的北京中融信擔(dān)保和2015年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的理房通，鏈家理財(cái)由北京中融信投資擔(dān)保有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),，而理房通是鏈家集團(tuán)旗下第三方支付平臺(tái),，于2014年7月獲得中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務(wù)許可證》，也是目前國(guó)內(nèi)唯一一家持牌房屋擔(dān)保支付平臺(tái),。
理房通承擔(dān)的支付功能,，主要是為二手房屋買賣雙方提供房屋「資金托管」，以及支持房屋定金,、房款,、物業(yè)交割保證金、劃轉(zhuǎn)建委等多種資金托管,，以保證二手房交易過(guò)程中的資金安全,。
有了房地產(chǎn)這種號(hào)稱最安全最靠譜的資產(chǎn)，看上去「互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)+金融」的模式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低：房產(chǎn)中介手里關(guān)于客戶有幾套房,、月供多少的「大數(shù)據(jù)」,，是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)做風(fēng)控時(shí)最強(qiáng)的一顆定心丸，而互聯(lián)網(wǎng)金融可以為新房,、二手房的買賣提供非常重要的幫助,。
鏈家副總裁,、CFO 魏勇在 2015年 接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)曾表示：“目前（鏈家）金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近 10%，在未來(lái) 5年 里做到 50%也是有可能的,�,！� 截至 2016年2月23日，平臺(tái)累計(jì)投資金額已超過(guò) 1755 億元,，用戶超 31 萬(wàn),，單日最高成交量近 2 億，日均成交量超過(guò) 3800 萬(wàn)元,，人均投資金額超過(guò) 16 萬(wàn)元,。
既然金融與房產(chǎn)是天作之合，鏈家的理財(cái)產(chǎn)品又可以「讓買房變得更簡(jiǎn)單」,，又怎么會(huì)遭到有關(guān)部門的連續(xù)打擊呢,？
事情正在起變化
問(wèn)題就出在鏈家自己身上。
細(xì)心的人能夠發(fā)現(xiàn),，在鏈家理財(cái)?shù)木W(wǎng)站上,，幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。事實(shí)上,，工商資料中的中融信擔(dān)保,，其唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
（相關(guān)工商資料信息來(lái)自企查查）
理房通注冊(cè)于2013年8月,，法人為單一剛,，身份是鏈家地產(chǎn)的執(zhí)行董事。理房通的股東為中融信擔(dān)保和北京中和泰投資咨詢有限公司兩家,，而北京中和泰投資咨詢有限公司的股東除鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉外,，還有鏈家地產(chǎn)副總裁王擁群。
（相關(guān)工商資料信息來(lái)自企查查）
據(jù)2015年鏈家理財(cái)?shù)哪陥?bào)顯示,，平臺(tái)累計(jì)成交額為138億,，月平均交易額超過(guò)10億，單日融資過(guò)億,，以鏈家理財(cái)兩個(gè)月至一年的標(biāo)計(jì)算,， 存量起碼在20億以上。而中融信作為擔(dān)保,，其工商注冊(cè)登記顯示注冊(cè)資金為50000萬(wàn),，鏈家理財(cái)?shù)膿?dān)保額度已經(jīng)超過(guò)擔(dān)保公司的注冊(cè)資本金。
實(shí)際上,，在23,、24日曝出鏈家的侵權(quán)問(wèn)題之前，除了去年9月有媒體指出鏈家金融平臺(tái)的超額擔(dān)保現(xiàn)象,。中融信擔(dān)保只是具有一般性經(jīng)營(yíng)合同擔(dān)保資格的公司,，并非是一家具有融資性擔(dān)保資格的公司。
在鏈家之前的角色設(shè)定當(dāng)中,，「理房通以第三方監(jiān)管平臺(tái)的形式切入房產(chǎn)交易,。買賣雙方簽訂合同后，首付款直接打給理房通,，買賣雙方都能看到首付已經(jīng)入賬。同時(shí)由理房通對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行鑒定,，確認(rèn)交易可以進(jìn)行,，再將首付款打給賣家。在整個(gè)過(guò)程種由理房通來(lái)監(jiān)管資金的安全,，讓買賣雙方都放心交易,。」
而最近一篇人民網(wǎng)的相關(guān)報(bào)道指出,，理房通可能存在凍結(jié)資金使用不透明的問(wèn)題,。原本鏈家理房通承擔(dān)的只能是「資金托管」，但由于目前相關(guān)的監(jiān)管規(guī)定仍未對(duì)資金存管的第三方機(jī)構(gòu)作出嚴(yán)格限制,，理房通實(shí)際承擔(dān)的功能也更偏向于「資金存管」,。
各位看明白了嗎？也就是說(shuō),，鏈家既做了球員,，又當(dāng)了裁判，其房產(chǎn)金融的平臺(tái)端,、支付端,、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端悉數(shù)是自己設(shè)立或是直接管理的公司，這樣的模式導(dǎo)致其金融平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)不分散,，一旦發(fā)生壞賬,，或者擔(dān)保公司審核借款標(biāo)準(zhǔn)放松，抑或是資金鏈斷裂,，鏈家金融的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)是系統(tǒng)性的,，并且難以卡斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。
自從2014年11月鏈家理財(cái)上線以來(lái),，截止到2015年Q3,，鏈家理財(cái)累計(jì)投資額達(dá)到93.7億元，投資用戶超過(guò)27萬(wàn)人,，人均投資金額14.27萬(wàn)元,，重復(fù)投資率為80%，對(duì)比的是余額寶人均投資金額為4000元。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%,，而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入,，鏈家理財(cái)CEO魏勇預(yù)測(cè)未來(lái)5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤(rùn)。
雖然大家或多或少的對(duì)鏈家為代表的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融有質(zhì)疑,，但畢竟鏈家理財(cái)?shù)拇_取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī),。沒(méi)想到，剛過(guò)完元宵節(jié),，鏈家就出事了,。
鏈家錯(cuò)在哪？
我們翻過(guò)頭來(lái)看看,，這次事件的導(dǎo)火索,。據(jù)媒體披露：鏈家中介先是欺瞞了上海黃先生房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽(yù)情況，在黃先生支付了七成首付后,，房子卻接連被三家法院查封,。而過(guò)錯(cuò)方鏈家，則要求黃先生將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn),，以此作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易,。
另一個(gè)「受害者」莊先生支付了定金后，在簽訂正式協(xié)議前才被告知,，自己相中的房屋有 167 萬(wàn)元的抵押貸款,，房產(chǎn)證無(wú)法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家,、以供其購(gòu)買其他房產(chǎn)的,。
從這兩個(gè)案例來(lái)看，鏈家的上海公司錯(cuò)在了「一房?jī)沙浴�,，以及挪�?dòng)「理房通」幫忙托管的沉淀資金,。
實(shí)際上，傳統(tǒng)中介對(duì)買賣雙方的保障是比較低的,，鏈家加強(qiáng)了對(duì)買賣雙方和中介三方的保障,，那就是要求買賣雙方的資金保障都留在鏈家。而買賣方所有涉及的資金都會(huì)在鏈家沉淀一定的時(shí)間,，從這個(gè)角度看,，「理房通」和「支付寶」擔(dān)保淘寶交易是完全一致的。
購(gòu)房者預(yù)付的定金與購(gòu)房首付款被「理房通」凍結(jié)在第三方賬戶,，直到房屋過(guò)戶結(jié)束后才將資金解凍,，轉(zhuǎn)給賣房客戶，避免出現(xiàn)因房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致買方客戶無(wú)法過(guò)戶,，或因買方客戶購(gòu)房資金不夠,，致使賣方客戶“錢房?jī)墒А钡痊F(xiàn)象的出現(xiàn),。
但這個(gè)賬戶實(shí)際上通過(guò)其全資子公司中融信的擔(dān)保。中融信負(fù)責(zé)鏈家地產(chǎn)所有房屋交易的產(chǎn)權(quán)核驗(yàn),、資金托管,、房屋按揭貸款以及融資業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士稱,，「如果托管資金存放在銀行,，銀行接受指令進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，平臺(tái)就能夠與資金隔絕,。
但是鏈家地產(chǎn)作為交易中介,，鏈家理房通而非銀行作為資金托管和支付平臺(tái)，理房通就會(huì)形成資金沉淀,，形成了資金池,。在信息不夠充分透明的情形下，難以實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向,。」
在擁有巨額資金沉淀后,，原本扮演了「資金托管」的鏈家漸漸做起了「資金存管」,。
有分析人士稱，鏈家2015年二手房成交預(yù)計(jì)4000億,，以平均40%的首付預(yù)估,，全年的首付資金1600億，每天的資金沉淀4.28億,，按平均每個(gè)交易沉淀10天資金計(jì)算,，按8%年利計(jì)算，2015年預(yù)計(jì)可帶來(lái)9380萬(wàn)的收益,，當(dāng)然鏈家若將該資金用作他途獲得的收益將會(huì)更大,。莊先生的案例就充分證明，鏈家的確動(dòng)用了資金池中的錢,，去放貸,。
雖然存在風(fēng)險(xiǎn)，如果鏈家自己的自控力夠強(qiáng),，其金融體系現(xiàn)在也不會(huì)受到如此詬病,。但在商業(yè)利益面前，說(shuō)實(shí)話,，有幾家房產(chǎn)中介能忍住,。
我不是針對(duì)誰(shuí)，在座的大部分房產(chǎn)中介,，你們都有可能步鏈家的后塵
互聯(lián)網(wǎng)金融的概念是火的不要不要的,，近年來(lái)相關(guān)的金融項(xiàng)目與創(chuàng)業(yè)公司雨后春筍般的成長(zhǎng)起來(lái)。2013年，全國(guó)的P2P平臺(tái)只有800家,，一年后為1613家,。到了2015年，國(guó)內(nèi)的P2P平臺(tái)累計(jì)已達(dá)到了4329家,。
相較于其他行業(yè),，房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與金融的結(jié)合也是理所應(yīng)當(dāng),，風(fēng)險(xiǎn)也更小,。各大地產(chǎn)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司絕對(duì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)這樣的發(fā)展機(jī)遇。
比如,，萬(wàn)科與民生銀行推出的「萬(wàn)民寶」,，綠地推出的「地產(chǎn)寶」，平安好房推出的「好房貸」等,。而在房產(chǎn)中介們中,，偉業(yè)我愛(ài)我家推出了「我家貸」，房地產(chǎn)的「天下貸」,，鏈家的「家多寶」,，世聯(lián)行的「家園云貸」，此外中原,、Q房網(wǎng),、房多多、安居客,、易居中國(guó)等等都跨界搞了金融,。
這么多房產(chǎn)中介做金融，為什么單單鏈家被拎出來(lái)示眾,，這只是鏈家一家的「原罪」嗎,？
二手房市場(chǎng)本來(lái)就是一個(gè)國(guó)家政策、交易營(yíng)銷環(huán)節(jié)完全信息不對(duì)稱的市場(chǎng),，因?yàn)闃潜P,、交通、樓層,、裝修的差異二手房?jī)r(jià)格差異較大,，普通購(gòu)房者很難準(zhǔn)確衡量國(guó)家政策及附加因素對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。
二手房交易市場(chǎng)一直就存在虛假房源盛行的問(wèn)題,。很多房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)渠道僅僅是中介吸引用戶到店的一種渠道,，網(wǎng)上掛出的房源也大多是虛假的，所以真正的二手房購(gòu)買者想要消除價(jià)格不透明,，只能在實(shí)際查看多家實(shí)際房源后才能了解到大概的市場(chǎng)價(jià)位,。
兩個(gè)案例中,，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%,，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率,，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。雖然并未有明確證據(jù)證明鏈接在墊資過(guò)程中的資金來(lái)源是否違規(guī),，但是至少?gòu)那f,、黃兩人的案例來(lái)看，該墊資款的資金風(fēng)險(xiǎn)還是非常高的,，而且利潤(rùn)很大,。
有分析認(rèn)為，這次有關(guān)部門要求鏈家下線金融產(chǎn)品,，并不是簡(jiǎn)單懲罰鏈家,，而是出于中介公司和部分購(gòu)房者「場(chǎng)外配資」行為所暴露出的危險(xiǎn)氣息。在過(guò)去,，購(gòu)房者購(gòu)買一套房屋,，首套房杠桿比率約1:3，目前購(gòu)房者利用「鏈家」金融杠桿支撐點(diǎn),，場(chǎng)外配資動(dòng)輒1:5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例,。
通過(guò)各大中介公司公開(kāi)宣傳數(shù)據(jù)可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元,，我愛(ài)我家大約有800億元，整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)「場(chǎng)外配資」實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額早已超過(guò)1萬(wàn)億元,，這樣客觀事實(shí)造成上海市政府擔(dān)心系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)性爆發(fā),。
有了E租寶的前車之鑒，地方政府的擔(dān)憂不是沒(méi)有理由,。由于房產(chǎn)交易過(guò)程中,，從開(kāi)始到購(gòu)房手續(xù)全部辦完，是有一定周期的,。而在這期間,，房產(chǎn)中介可以沉淀大量的資金。
從這次的鏈家事件來(lái)看,，在利益驅(qū)動(dòng)下,，一些房產(chǎn)中介為了尋求利益最大化，利用自身在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的優(yōu)勢(shì)地位,，不惜違法操作,。另一方面，中國(guó)的房產(chǎn)中介市場(chǎng)多年來(lái)始終缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和規(guī)劃,，且缺乏統(tǒng)一的誠(chéng)信管理機(jī)制,。
在面對(duì)日益火爆的互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí),，相關(guān)的法律制度、監(jiān)管并沒(méi)有及時(shí)跟上,，給一些無(wú)良中介提供了可乘之機(jī),。
鏈家的「罪」不止于鏈家，因?yàn)槟銈儌�(gè)個(gè)都還在犯,。
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