【轉(zhuǎn)】樓市驟然亢奮,，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)潛伏

yththt

　　春節(jié)過后，全國一二線城市的樓市又再進(jìn)入亢奮模式：上海有市民“裹著被子”半夜排隊(duì)搶房,、一個(gè)豪宅項(xiàng)目352套房一天就賣完,；北京大興黃村的一個(gè)地塊拍賣樓面價(jià)達(dá)到每平方米4.7萬元，有11.4平方米學(xué)區(qū)房售價(jià)高達(dá)530萬元,；深圳2月份新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高,，同比增長72.12%，新建商品住宅成交數(shù)和面積同比分別增長172.54%和183.24%……一線和部分二線城市因其地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和公共資源的相對優(yōu)越,，對外地人極具吸引力,，需求相對旺盛，由此支撐房價(jià)堅(jiān)挺,；再加上公積金貸款門檻降低額度提高,，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付比例下調(diào)以及營業(yè)稅免征期五年改兩年等政策利好,，降低了購房者的買房成本與貸款難度,，也刺激了市場需求。
　　然而,，從住房租售比,、房價(jià)收入比和住房庫存比等數(shù)據(jù)來看，無法解釋某些城市驟然出現(xiàn)的房價(jià)凌厲升勢,。
　　人為制造市場恐慌是一個(gè)合理的解釋,。據(jù)媒體披露，一些開發(fā)商和房產(chǎn)中介哄抬炒作,，人為制造出搶房假象,，誘導(dǎo)買家恐慌性入市。比如,，有記者特地去“裹被買房”的“案發(fā)現(xiàn)場”探盤,，發(fā)現(xiàn)“冷冷清清空空蕩蕩”，售樓員說：
　　“我們還有房源可售,�,！�
　　非理性加杠桿是一個(gè)更合理的解釋。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為,，這一輪房價(jià)上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳投資購房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％,。投機(jī)者除足額使用銀行貸款外,，還通過眾籌、首付貸,、個(gè)人間小額借貸（P2P）等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品籌集炒房資金,。據(jù)媒體報(bào)道，有人通過眾籌湊齊房屋的首付款,、月供,、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi),，持有深圳羅湖的百仕達(dá)小區(qū)一套46平方米的房屋4個(gè)月,，出售后凈賺45萬元,，收益率達(dá)77%。
　　通過眾籌,、首付貸等方式非理性加杠桿,，不僅突破了按揭貸款政策規(guī)定的首付比例，也加重了購房者的償債負(fù)擔(dān),，更加大了銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)———當(dāng)投機(jī)者面臨虧損時(shí),，棄房斷供的風(fēng)險(xiǎn)更大。這種通過場外配資入場投機(jī)的非理性加杠桿,，因房價(jià)上行遮蔽了風(fēng)險(xiǎn),，效仿者貪婪遠(yuǎn)勝恐懼紛紛入市，造成風(fēng)險(xiǎn)積聚,；一旦房價(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)暴露,，恐懼又遠(yuǎn)勝貪婪紛紛離場，從而造成風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),。A股在場外配資的非理性加杠桿炒作下暴漲暴跌,，就是一個(gè)鮮活的例證。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷直言：“去年股市的教訓(xùn)應(yīng)該吸取,，千股跌停對于加杠桿的投資者而言,，慘不忍睹。這些熱錢說來就來,，說走就走,。因此，貨幣現(xiàn)象就是泡沫現(xiàn)象,。股市沒有盈利支撐,，房價(jià)則沒有人口支撐�,！�
　　最新統(tǒng)計(jì)顯示,，去年上海有將近15萬外來人口凈流出，為近40年來首次,。從全國來看,，流動人口規(guī)模從去年開始下降。也就是說,，從農(nóng)村流入到城鎮(zhèn)地區(qū),、流入到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的勞動力總量在下降,，這種情況更突出反映在某些大城市,。人口在流出，房價(jià)仍飆升,，樓市很可能成為少數(shù)人加杠桿炒作的“富人游戲”,；而非理性加杠桿又必然直接或間接涉及銀行等金融機(jī)構(gòu),，從而直接或間接積聚金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　當(dāng)樓市進(jìn)入亢奮模式,，對政府來說,，當(dāng)謹(jǐn)防樓市非理性加杠桿所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)；對購房者來說,，當(dāng)謹(jǐn)防非理性加杠桿入市后的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),。

yththt

    真是令人擔(dān)憂啊,！北京,、上海、深圳房價(jià)這種非理性的,，過速的上漲,，很可能發(fā)生房價(jià)過高，隨后出現(xiàn)無人接手,，然后就是價(jià)格下跌的情況,，引發(fā)三四線城市房價(jià)的下跌�,？粗�房地產(chǎn)這么個(gè)漲法,，我真的對房地產(chǎn)的未來堪憂，漲的越高,，跌的越快,，這就是物極必反的道理。也不知道是誰在背后下黑手,，照現(xiàn)在來看應(yīng)該踩剎車,，已經(jīng)到了打擊炒房的時(shí)機(jī)了。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局來說,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)穩(wěn)健是最好的,，過快的升，過快的降都不是好事,。

    我總感覺現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，和房價(jià)虛高,、房地產(chǎn)一支獨(dú)大有很多關(guān)系。1房子是生活的必需品,，錢都在攢著準(zhǔn)備買房子了,，那其他行業(yè)的消費(fèi)不就就少了。2如果房地產(chǎn)收益率比實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益率高，還有誰會冒著風(fēng)險(xiǎn)去開公司辦實(shí)體經(jīng)濟(jì)啊,，資金那不全部去炒房去了。實(shí)體經(jīng)濟(jì)少了，就業(yè)就出現(xiàn)問題了,，現(xiàn)在又在政策支持生二胎,，又在延遲退休，這在將來都會增加就業(yè)壓力。    今天看了一個(gè)文章《屌絲一窩蜂的買房子,，但富人卻不再買房》里說北京的房子的總市值可以買下整個(gè)美國（不知是否可信？），這能說明我們國家富裕嗎,？

念舊愛難回

反正我是不敢買房了

hao608608

投資的贏者往往是小部分群體，大部分老百姓不看好證明房地產(chǎn)不會崩盤（畢竟現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)減速不是經(jīng)濟(jì)崩潰）,，房地產(chǎn)不崩盤說明近幾年房價(jià)不會大跌,。最關(guān)鍵的是zf手中還有牌可出。
12年13年大部分煙臺人看漲，樓下老頭老太太都討論買房會賺錢，結(jié)果怎樣煙臺兩年過來大部分房子漲幅還沒銀行長期存款利息高�,，F(xiàn)在好多普通老百姓對樓市都很悲觀,，想買房者觀望情緒依然濃厚,。政策再好也會有發(fā)酵期明年5月–10月份再看看樓市人氣定會讓好多看空者轉(zhuǎn)變觀念,。
中國樓市發(fā)展非常不健康,，房價(jià)轉(zhuǎn)頭向下只是時(shí)間問題,，但未來2-3年還不具備大跌的條件,，只要貨幣依然寬松，利率持續(xù)保持低位,，最重要的是國際原油不出現(xiàn)大幅度上漲,。煙臺成熟社區(qū)的房子不會讓你賠錢。

yththt

念舊愛難回 發(fā)表于 2016-3-5 08:56
反正我是不敢買房了

改善性住房的再觀望一會吧,。

現(xiàn)在一線城市瘋漲,，三線城市穩(wěn)定。怕的就是一線城市這樣的瘋漲,，搞得沒有人接盤了,，當(dāng)一線城市出現(xiàn)一波調(diào)整時(shí)，帶動三線城市樓市價(jià)格下跌,。這樣大起大落對經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展不好,。股市就是這樣,，把散戶搞定人心惶惶。

yththt

hao608608 發(fā)表于 2016-3-5 10:48
投資的贏者往往是小部分群體,，大部分老百姓不看好證明房地產(chǎn)不會崩盤（畢竟現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)減速不是經(jīng)濟(jì)崩潰）,， ...

你說的原油和房價(jià)有什么關(guān)系？

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-3-6 19:35
你說的原油和房價(jià)有什么關(guān)系,？

原油漲   所有用到汽油和柴油的行業(yè)成本都會增加   衣食住行   所有的一切

現(xiàn)在是大宗產(chǎn)品價(jià)格的低谷   一旦經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖     大宗商品價(jià)格上漲    絕大部分的產(chǎn)品價(jià)格都會上漲

hao608608

yththt 發(fā)表于 2016-3-6 19:35
你說的原油和房價(jià)有什么關(guān)系,？

美國控制了世界太多的原油，原油價(jià)格大降真是一舉兩得,，即可打壓俄國又可為某個(gè)大國日后的泡沫........埋下導(dǎo)火索,。
現(xiàn)在的房價(jià)畢竟不在低位，未來幾年想全身而退要提前做好準(zhǔn)備,，我查閱過太多國家泡沫破滅前的景象,，投機(jī)盛行.泡沫嚴(yán)重.通脹高企等等一些相似的地方，最關(guān)鍵的是寬松政策由于外部或自身原因很被動的突然轉(zhuǎn)變
轉(zhuǎn)型不是短期可以完成的,，政策也必須長期保持寬松（除非你放棄轉(zhuǎn)型或短期的經(jīng)濟(jì)增長）,。政策放的太開定會引起通脹，如果日后某天原油出現(xiàn)連續(xù)上漲勢必加劇通脹,，如果出現(xiàn)漲價(jià)或通脹的連鎖反應(yīng),，到時(shí)政策可能就會出現(xiàn)被動的轉(zhuǎn)變。世界上想靠房子拉動經(jīng)濟(jì)的國家沒幾個(gè)不栽跟頭的,，是泡沫早晚要破就像癌癥一樣一點(diǎn)一點(diǎn)吞噬原本健康生命OVRE那是早晚的事（美國,，日本等國家發(fā)生危機(jī)的原因可以去網(wǎng)上看看）原油的威力巨大，既可抑制我們寬松的政策又可在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)給我們沉重一擊,。調(diào)控難啊

yththt

hao608608 發(fā)表于 2016-3-7 22:08
美國控制了世界太多的原油,，原油價(jià)格大降真是一舉兩得，即可打壓俄國又可為某個(gè)大國日后的泡沫........埋 ...

我覺得油價(jià)的走勢,，近兩,、三年應(yīng)該一直會在低位運(yùn)行。
因?yàn)椋?br /> 一產(chǎn)量增加,。
1沙特打擊美國頁巖油產(chǎn)業(yè),，沙特原油成本才27美元1桶，美國頁巖油成本在40美元左右,。沙特現(xiàn)在沒減產(chǎn),，而是增加產(chǎn)量搶占市場份額，來打擊頁巖油產(chǎn)業(yè),。
2伊朗制裁解禁,，也加大了石油的供給。（為什么美國會解除伊朗的制裁,？沒有永恒的敵人,，只有永遠(yuǎn)的利益,。最終是打擊俄羅斯的石油輸出。）
二美元走強(qiáng),，石油勢必走弱,。
三國際石油日均消費(fèi)減少。新能源的利用加發(fā)展中國家消費(fèi)減少,。
從沙特方面講,，原油保持在30-40美元/桶就行，所以原油在今后一段時(shí)間一直會在低價(jià)波動,。照目前看,，我認(rèn)為現(xiàn)行的低油價(jià)對我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展利大于弊，減少了成本,，通過政府定價(jià)和稅收機(jī)制,，也使經(jīng)濟(jì)免受低油價(jià)帶來的負(fù)面影響。

我認(rèn)為：雖然說石油會造成通脹,，這不是刺破房價(jià)虛高的主因,。
我認(rèn)為現(xiàn)在主的風(fēng)險(xiǎn)是貨幣杠桿進(jìn)一步提高了一線城市的房價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,，如果銀行出問題了,，那后果不堪設(shè)想。20%的首付,，再加上一線城市房價(jià)一路非理性攀升,，一定會有投資者進(jìn)入進(jìn)一步炒高房價(jià),，就像網(wǎng)上一篇文章說北京的房子的總市值可以買下整個(gè)美國,，不知是否可信，但這種現(xiàn)象確實(shí)可怕,，必須驚醒,。到達(dá)一定高位后肯定就沒有接盤的（是無力接盤，也挫傷的鋼需的需求）,。如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),，那實(shí)際是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)。所以現(xiàn)在要嚴(yán)控房價(jià)大幅的波動,。不管是漲還是跌,，都不是好事。1打擊炒房行為,，將營業(yè)稅由2年恢復(fù)到5年,。2在一線城市縮小金融杠桿比例，將首付提至50%,，也是為了保障銀行的資金安全,。3.增加供給,，建立衛(wèi)星城，就像煙臺有各個(gè)區(qū)為中心的商業(yè)圈,。4.最后如果還是抑制不了高房價(jià)上漲,，就收房產(chǎn)稅。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-3-8 12:20
我覺得油價(jià)的走勢,，近兩,、三年應(yīng)該一直會在低位運(yùn)行。
因?yàn)椋?br /> 一產(chǎn)量增加,。

不出問題   就是房價(jià)繼續(xù)緩慢上漲

出問題   必然國家兜底  全民買單   結(jié)果就是惡性通脹   物價(jià)飛漲   貨幣大幅貶值    存款對應(yīng)的購買力大幅縮水  如果你沒有經(jīng)歷過八九十年代大通脹時(shí)期的搶購潮   可以問問家里的長輩


無論是哪種結(jié)果  持有大量紙幣都是不明智的選擇    我們掙錢存錢的目的  都是購買產(chǎn)品和服務(wù)   通俗一點(diǎn)講   就像一卷衛(wèi)生紙  不管它十年前價(jià)值0.5元    還是今天它價(jià)值2元   其最終結(jié)果都是擦十次屁股   貨幣只是表象  實(shí)物才是價(jià)值真實(shí)的體現(xiàn)


美元是全球最穩(wěn)定的貨幣   1860年左右   一個(gè)勞動力一天的工資是2美元    2015年美國一個(gè)勞動力每天平均工資是100美元    155年增長了50倍    可購買力上升了50倍了嗎,？錢都跑哪去了？

中國就更不用說了   2000年煙臺平均工資700元   2015年煙臺平均工資4500元左右  增長了6.4倍    問題是生活質(zhì)量上升了6.4倍了嗎,？錢跑哪去了,？


房價(jià)漲   真的是炒作   沒有貨幣的推動嗎？


zf出了這么多政策   就是為了托住房價(jià)   你還認(rèn)為他們想讓房價(jià)跌,？

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2016-3-8 21:29
不出問題   就是房價(jià)繼續(xù)緩慢上漲

出問題   必然國家兜底  全民買單   結(jié)果就是惡性通脹   物價(jià)飛漲   ...

你首先要明白一點(diǎn)：政府做出的每一項(xiàng)決策代表的都是最多數(shù)人民的利益,，是為了國家發(fā)展的最大利益、長久利益,。

股市,、匯市、樓市,，過去我們的經(jīng)濟(jì)是在三線作戰(zhàn),。股市波幅較大；匯市經(jīng)過了與“做空中國”國際大鱷的爭斗,，我們已經(jīng)取得了階段性的勝利,；樓市現(xiàn)階段我們需要它穩(wěn)定，現(xiàn)階段美元走強(qiáng),，資金回流美國,，全世界其他國家都出現(xiàn)不同程度的經(jīng)濟(jì)疲軟，為了實(shí)現(xiàn)GDP6.5%的目標(biāo),，只是現(xiàn)階段要保證樓市的穩(wěn)定,。注意要強(qiáng)調(diào)的是：1一定是穩(wěn)定，大漲不行,，大落也不行,；2時(shí)限只是現(xiàn)階段。在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后肯定會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,，不能讓房地產(chǎn)一支獨(dú)大,，影響了制造業(yè)的發(fā)展，影響到其他行業(yè)的消費(fèi)比重,。從來沒聽說一個(gè)國家通過蓋房子就能邁進(jìn)發(fā)達(dá)國家的,。

2012年我就發(fā)帖警示過煙臺的房價(jià)虛高,，而且從2012年到現(xiàn)在煙臺房價(jià)的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房產(chǎn)投資收益趕不上將這些錢存到銀行或理財(cái)?shù)氖找妫?/font>特別是2015年房價(jià)還略有回落,。
前不久我轉(zhuǎn)了一篇文章《李迅雷：從人口到貨幣談今后如何避免房價(jià)大跌,？》，房價(jià)起落更多是一種貨幣現(xiàn)象,，但在廣義貨幣M2每年增長13%左右的情況下,，煙臺宏觀數(shù)據(jù)表明2015年房價(jià)居然沒漲，這代表的又是什么,？但數(shù)據(jù)也有很欣喜的地方,，就是房屋銷量大增，代表房價(jià)不漲了隨著家庭儲蓄的增多有很大一部分鋼需滿足了買房的愿望,。這個(gè)事例值得我們好好分析一下,，怎樣的房價(jià)走勢更利于去庫存。

第二我要說的國家要求的是房價(jià)穩(wěn)定,，長得過快也不行,，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于下一步的調(diào)整,。北上廣,，特別是深圳房價(jià)暴漲，國家下一步肯定不能坐視不理,，肯定要出臺政策進(jìn)行治理,。而且從美元走強(qiáng)來說，熱錢外流,，我理解這次人民幣降準(zhǔn)就是對沖資金外流,，給市場注入流動性的。房地產(chǎn)的走勢,，過2年后就會更加清,。

yththt

http://www.ylmfu.com/upan/html/1186.html

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-3-10 12:30
你首先要明白一點(diǎn)：政府做出的每一項(xiàng)決策代表的都是最多數(shù)人民的利益，是為了國家發(fā)展的最大利益,、長久利 ...

1990年至2014年，中國M2總量增長80倍,，年復(fù)合增長率為19.36%




13%的M2增速   算是比較低的了  你看看房價(jià)漲幅大的年份    M2都是多少



1993  1994年    M2分別是37.3%   和34.5%      當(dāng)時(shí)還沒有房地產(chǎn)去吸納超發(fā)的貨幣    所以導(dǎo)致了大通脹     1994年官方公布的CPI為24%    物價(jià)大幅上漲   貨幣急劇貶值


2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后    推出四萬億的刺激計(jì)劃   2009年的M2是27.7%  2010年是19.7%    這兩年    房價(jià)每年的漲幅在20%左右


其實(shí)從1998年全國推行房地產(chǎn)商品化之后     房價(jià)有三個(gè)上漲期  也有三個(gè)下降期

1998年海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后    房價(jià)一直在低位徘徊   一直到2003年末    這期間房價(jià)基本沒有漲幅

2004年房價(jià)開始上漲   一直到2007年末   這期間房價(jià)是大幅上漲

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)   房價(jià)開始下跌   很多房子按照2006年的價(jià)格往外賣

2009年因?yàn)樗娜f億的推動  房價(jià)再次上漲   2009  2011年   這兩年的一手房價(jià)格平均以20%左右的幅度上漲

2011年末   房價(jià)開始下跌   一直跌到2012年的10月  

2012年10月  房價(jià)又開始大幅上漲   2013年全年的一手房銷售量達(dá)到歷年的峰值  36971套

2014年開始  房價(jià)開始下跌   6月7月開始有拋售的房產(chǎn)    這段時(shí)間是房價(jià)最低的時(shí)候   9月30日上層推出9.30政策   支持房地產(chǎn)   拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象開始減少

2015年由于各種政策的支持   樓市有所回暖    價(jià)格也比去年略升    全年一手房成交36135套   接近2013年的峰值   




樓市分化越來越嚴(yán)重   這波去庫存  會讓買錯房子的人    深套其中  
而且無論怎么去庫存    高新區(qū)  牟平區(qū)  等區(qū)域的房產(chǎn)   短期內(nèi)根本無法去掉