買房注意“沙盤陷阱”樓盤沙盤5條潛規(guī)則曝光

你是我唯一

　　購(gòu)房者想要了解一個(gè)待建或在建樓盤，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖,。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況,。但是當(dāng)樓盤交付時(shí),，很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，沙盤中那些美麗的綠化,、精致的小橋,、超寬的樓間距,，其實(shí)根本不存在,。
　　售樓部那些沙盤背后，到底隱藏了多少行規(guī)?
　　沙盤上最重要的橋不見(jiàn)了
　　俞先生的新房正在建設(shè)中,，可他最近卻忙著維權(quán),，起因是樓盤沙盤上的一座橋不見(jiàn)了。
　　“實(shí)地看過(guò),，周邊比較過(guò),，上網(wǎng)查過(guò)，沒(méi)想到最后還是敗給了沙盤,�,！闭f(shuō)到房子，俞先生一臉疲憊,。俞先生在去年10月份購(gòu)買了城北某樓盤,。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商力推的是6、7,、8三幢樓,。
　　“我去現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，說(shuō)實(shí)話這批房子位置不太好,，兩邊沿馬路,，戶型我也不是很喜歡�,！庇嵯壬�說(shuō),，在售樓處看沙盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，這三幢樓和二期之間有一座小橋,。銷售員說(shuō),，通過(guò)這座橋，俞先生可以很輕松地從沿馬路的房子到達(dá)環(huán)境更好一些的二期,，還可以享受二期的配套,，生活會(huì)非常便利。
　　“正因?yàn)樯潮P上的這一眼,，我最后下了單,。”俞先生說(shuō),，這兩天他去看小區(qū)建設(shè)進(jìn)展,，發(fā)現(xiàn)沙盤上的這座橋,，在小區(qū)內(nèi)部根本找不到�,！叭绻麤](méi)有這橋,，這三幢房子就完全獨(dú)立，內(nèi)部沒(méi)有配套,，沒(méi)有景觀,，如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有沙盤上的那座橋，我根本不會(huì)買這樣的房子,�,！庇嵯壬�說(shuō)，自己生性謹(jǐn)慎,，沒(méi)想到最后在買房子的大事上,，敗給了一個(gè)沙盤。
　　記者隨后找到了該樓盤的售樓處,，銷售人員表示,，這座橋?qū)儆诙�期�?guī)劃，沙盤是一期推出前就做好的,�,？涩F(xiàn)在二期規(guī)劃未能全部通過(guò)，有關(guān)部門不同意在河道上建造這樣一座橋,，“我們也正積極和有關(guān)部門協(xié)商,，希望能盡量方便業(yè)主生活通行。不過(guò)目前協(xié)商不是很順利,。有可能就不造了,。不過(guò)沙盤本來(lái)就是一個(gè)參考，主要還是看合同的,，合同上并沒(méi)有寫到這座橋,。”
　　除了俞先生,，盛女士也因?yàn)闃潜P沙盤,，和開(kāi)發(fā)商鬧得不可開(kāi)交。盛女士購(gòu)買的房子是靠近機(jī)場(chǎng)的某樓盤,，就要交付了,。最近盛女士跑到現(xiàn)場(chǎng)一看，傻眼了,。
　　“我看沙盤的時(shí)候,，外立面的顏色是紅棕色，燈光一打，流光溢彩,，非常奢華高雅,。可現(xiàn)在,，樓盤外立面是偏黃色的,，看上去沉悶老土。原本以為是高端豪宅,，現(xiàn)在一看,，簡(jiǎn)直不敢恭維�,！笔⑴�士說(shuō),，當(dāng)初就是看了沙盤很滿意才買的房，沒(méi)想到實(shí)際出來(lái)和沙盤上的效果差了十萬(wàn)八千里,，“開(kāi)發(fā)商說(shuō)，沙盤只是一個(gè)參考,，合同里也沒(méi)有寫清楚外立面顏色,，我現(xiàn)在想維權(quán)也找不到法律依據(jù)啊�,！�
　　沙盤制作中不為人知的行規(guī)
　　所謂沙盤,，其實(shí)就是小區(qū)樓盤模型。現(xiàn)在每一個(gè)售樓部都會(huì)在售樓大廳擺放沙盤,，包括小區(qū)規(guī)劃的總體沙盤和部分戶型沙盤,。
　　王先生是杭州某知名沙盤制作公司總經(jīng)理，旗下有100多名工人,，制作樓盤沙盤10多年,。杭州綠城、金地,、中海,、萬(wàn)科等大型房企的沙盤，大都由王先生的公司承包制作,。
　　劉先生是上海某家大型模型公司的經(jīng)理,，專門負(fù)責(zé)制作樓盤沙盤。接手的工作從新疆到海南,，幾乎跑遍全中國(guó),。最近這段時(shí)間，他一直在開(kāi)拓杭州市場(chǎng),，“杭州現(xiàn)在做沙盤的公司有數(shù)百家,，還有不少是單槍匹馬干的，像包工頭一樣，來(lái)活了招一批人干,，做好了就散,。杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅火，沙盤制作就競(jìng)爭(zhēng)激烈了,�,！�
　　對(duì)于沙盤內(nèi)的那些貓膩，兩位經(jīng)理可以說(shuō)是再清楚不過(guò),。他們整理了五條沙盤制作中的潛規(guī)則,。
　　一、調(diào)低樓高,、調(diào)大樓間距
　　“調(diào)低樓高,、調(diào)大樓間距，已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了,�,！蓖跸壬�說(shuō)，剛開(kāi)始做這行時(shí),，他還會(huì)按照實(shí)際比例操作,，可每次上交都會(huì)被退回重做，改的主要是這兩個(gè)問(wèn)題,，“現(xiàn)在不用開(kāi)發(fā)商說(shuō),，我們也會(huì)自動(dòng)調(diào)整放寬樓間距了。還有小區(qū)道路,，也比實(shí)際圖紙放寬2厘米,，由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場(chǎng)是平視或仰視角度,。因此,，沙盤上的設(shè)計(jì)往往比實(shí)際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多，同時(shí)也會(huì)給人高綠化率的感覺(jué),�,！�
　　二、消失的不利因素
　　劉先生說(shuō),，沙盤是要嚴(yán)格按照實(shí)際圖紙制作的,。可有些設(shè)備設(shè)施,，就算圖紙上有,，他們也會(huì)主動(dòng)忽視�,！袄�圾��,、變電站、高壓電線、地下車庫(kù)出入口,、水泵室等,，肯定不能出現(xiàn)在沙盤上。如果我把這些都做進(jìn)沙盤,，那開(kāi)發(fā)商會(huì)直接把我們公司從合作名單上剔除,。”
　　劉先生說(shuō),，前年有一次制作沙盤時(shí),，他們?yōu)榱嗽黾由�活氣息，將圖紙上的垃圾房做了出來(lái),，還擺放了幾個(gè)小人在丟垃圾的樣子,。結(jié)果開(kāi)發(fā)商看了，二話不說(shuō),，不僅拒收了這個(gè)沙盤,，還直接和他們斷絕了合作關(guān)系，至今沒(méi)有再合作過(guò),。
　　三,、曖昧的距離
　　配套設(shè)施的安放，也是沙盤制作的一個(gè)貓膩點(diǎn),。例如王先生手頭正在制作的田園板塊一個(gè)樓盤沙盤，按照開(kāi)發(fā)商要求,，特別點(diǎn)出了西湖,、武林門等市中心區(qū)域位置，“這些區(qū)域安放有講究,，不能離得太遠(yuǎn),，但也不能太近。最好是三個(gè)手掌的距離,，這樣一眼掃過(guò),，這些區(qū)域就會(huì)有在同一板塊的視覺(jué)差�,！�
　　還有學(xué)校,，如果樓盤周邊有學(xué)校，必須安放在樓盤最近的距離,，“馬路全部要縮窄,，最好做成一條小道，要顯得樓盤與學(xué)校其實(shí)是一體的,。學(xué)校也要做得特別漂亮,，要像重點(diǎn)學(xué)校的樣子。”王先生說(shuō),，其實(shí)這個(gè)樓盤的學(xué)區(qū)根本還沒(méi)有確定,。
　　四、寬敞明亮的戶型
　　還有一些戶型沙盤,，也有講究,。“做戶型沙盤,，窗戶都會(huì)放寬些,，顯得窗明幾凈。有些戶型差的,，就會(huì)縮短走廊長(zhǎng)度,，放寬進(jìn)深，特別是一些南北通透的套型,，雖然實(shí)際上窗外是北側(cè)房屋的通道,，但我們也不能做出來(lái)，還要弄點(diǎn)綠化上去,�,！�
　　“再比如土黃色的外立面，我們會(huì)在樓的模型里放上些紅色的小燈泡,，這樣看起來(lái)有紅棕色的感覺(jué),，更高雅些。和水系里放藍(lán)色的燈光,，看起來(lái)晶瑩剔透,。”劉先生說(shuō),，盛女士看到的樓盤外觀顏色,，可能就是這么來(lái)的。
　　五,、不確定的規(guī)劃
　　“還有就是樓盤還沒(méi)通過(guò)的規(guī)劃,，或者一期通過(guò)，二期還沒(méi)有的,，我們都會(huì)先做到沙盤上,，盡量顯示最完美的樓盤狀態(tài)�,！本拖裼嵯壬�遇到的情況,，就是二期規(guī)劃的橋還未通過(guò)審批，但是模型先做好了,。開(kāi)發(fā)商自然會(huì)把最理想的規(guī)劃放在了沙盤之中,，“最后這些規(guī)劃設(shè)計(jì)能不能實(shí)現(xiàn),，就要靠購(gòu)房者自己去和售房人員確定了�,！�
　　“沙盤陷阱”要維權(quán)最好結(jié)合其他證據(jù)
　　王先生說(shuō),，沙盤上其實(shí)有句非常重要的話，非常小,，一般隱藏在沙盤角落,，“本沙盤只是示意，僅提供參考,，具體以規(guī)劃圖為準(zhǔn)”,。
　　浙江浙元律師事務(wù)所副主任張軼群律師表示，這句很小的“沙盤僅供參考”,，基本是行規(guī),，除非沙盤與實(shí)際樓盤在規(guī)劃上相差太大，比如該標(biāo)的樓棟沒(méi)有,，或改變規(guī)劃后而沙盤未重做等,，否則很難追究開(kāi)發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責(zé)任。
　　按相關(guān)部門的要求,，開(kāi)發(fā)商使用模型時(shí),，必須注明模型或效果圖等字樣。開(kāi)發(fā)商對(duì)沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀有效,，樓盤外的則無(wú)效,，也可以不涉及。
　　張軼群律師提醒,，要保護(hù)自身合法權(quán)益,，就應(yīng)在購(gòu)房前主動(dòng)、積極了解相關(guān)情況,，看沙盤不如多問(wèn)實(shí)際數(shù)據(jù)，多做實(shí)地考察,。并盡量將預(yù)售合同內(nèi)容約定得詳細(xì)些,，特別是要將會(huì)影響自己購(gòu)買這套房屋的因素寫入合同。
　　此外,，購(gòu)房者還可以直接到規(guī)劃局查規(guī)劃圖,，將沙盤設(shè)施與規(guī)劃圖一一對(duì)應(yīng)，“被隱身”的公共設(shè)施也一目了然,。還可以考察道路,、綠化帶、公園,、湖泊等是否真實(shí)存在,。
　　此前北京一位張女士購(gòu)房時(shí),，從沙盤看，小區(qū)外側(cè)的裙樓是一樣高的,，等交房時(shí),，拐角的部分比其他地方的裙樓高了2米左右，剛好擋住了位于小區(qū)里側(cè)的她的房子視野,。原來(lái)從她家的陽(yáng)臺(tái)看出去,，可以看到對(duì)面的廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)也是因?yàn)檫@個(gè)才買的,，現(xiàn)在恰好被擋住了,。
　　最后張女士和開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂，依靠沙盤拍照,、結(jié)合售房書(shū)面廣告,、合同等證據(jù)打贏官司。